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自主管理と管理委託の違いとは?知っておくべき7つのポイント

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マンションを管理することは、安全で快適な暮らしを居住者に提供する上でとても重要なことです。

この記事ではマンション管理について詳しく説明しています。

自主管理している方も、管理会社を利用している方もマンション管理を再度考えるきっかけになれば幸いです。

Index

1 自主管理とは?

不動産における自主管理には2つの種類があります。

1‐1 不動産における自主管理の種類

①分譲マンションの敷地・共有部分の管理を管理会社に委託することなく、区分所有者によって構成される管理組合が自分達で管理すること。

②自分が所有している投資用物件の管理を管理会社を使わずに、自ら管理すること。

1‐2 自主管理する項目

自主管理では建物に関わるほぼずべてのことを自分たちで管理しなければなりません。

1.分譲マンション管理組合の自主管理項目

  • 出納業務
  • 会計業務
  • 管理運営業務
  • 清掃業務
  • 事業計画の決定
  • 総会議案の決定
  • 予算の執行
  • 理事会・総会への出席

と自主管理項目は多岐にわたります。また、数年に一度、管理組合の理事が回ってくるなど、自主管理をするには時間と労力が必要となります。

2.投資用物件の自主管理項目

  • リーシング(入居者募集)
  • 入居者選定
  • 入居者契約・契約更新
  • 家賃の入金管理
  • 家賃を滞納した場合の督促・回収
  • 建物に関するトラブル対応
  • 入居者のクレーム対応
  • 退去時の立ち会い
  • 工事業者との連絡・監督
  • 清掃・メンテナンス業者の管理

こちらは、投資用に所有している物件を賃貸する場合の自主管理となります。入居者募集からのクレーム対応、退去の立ち会い、リフォームまで大家としてすべて自分で行う形となります。

今回は「分譲マンションの自主管理」について詳しく解説していきます。「投資用物件の自主管理」についてはこちらで解説しておりますので興味のある方は合わせて御覧ください。

2 自主管理のメリット・デメリット

自主管理をした場合、どのようなメリット・デメリットがあるのでしょうか?

2−1 自主管理3つのメリット

管理費用が安い

管理会社に委託すると管理委託料金が発生します。自主管理の場合はこの費用を払う必要がありません。その分節約することができます。

マンションを管理・運営していこうという居住者の意識が高い

管理委託することなく、自分たちでマンションの管理運営行っているので、居住者の方々のマンションに対する意識が高い場合が多いです。総会・理事会など管理組合の会議への出席率も8割以上管理組合が目立ちます。管理・運営を自分たちで行っているので、マンションに対する意識が高い傾向にあります。

居住者同士のコミュニケーションが取りやすい

プライバシーを重視し、お隣にどんな人が住んでいるのかわからないマンションも多いでしょう。しかし、自主管理となれば総会で顔を合わせ、自然と意見交換するので、住民同士のコミュニティーを形成しやすくなります。自然と住民同士が声を掛け合うようなコミュニケーションのとれるマンションになる傾向が高いです。

2-2 分譲マンション自主管理6つのデメリット

居住者の高齢化が進み、管理の継続が難しい

管理組合に参加する全員の意見をまとめ、管理運営をスムーズに行うには、強いリーダーシップのある方の存在が必要になります。もしくはマンション管理の知識が豊富な方が必要です。しかし、時が経過するにつれ、区分所有者も高齢化していきます。役員を続ける体力がない、特定の人物しか詳細な情報を知らない・わからないなど問題が発生します。すると、今まで円滑に管理できていた部分が急に滞り、自主管理が厳しくなってしまいます。

マンションに関する情報・知識を入手しなければならない

現在はマンションを管理運営していくための法律があります。(国土交通省平成12年12月8日法律第149号 マンションの管理の適正化の推進に関する法律 通称マンション管理適正法)管理に関する専門的な情報や知識を取得するためには、常に情報収集することが必要になります。知識をつけるには時間や手間がかかりますので、なかなか難しいポイントです。

マンション管理の安定性を保つことが難しい

高齢化の影響などで管理組合の活動を率先していく人がいなくなると、当たり前に行われてきた法定点検・清掃などが疎かになります。実際に、きちんと清掃されていなくて貯水槽の水槽にネズミや害虫が浮いているという事例も報告されています。入居者の健康問題に直結してしまうような危機的状況を作り出す場合もあるのです。

管理を継続して続けるには時間と労力がかかる

先でも説明した通り、マンション管理の項目は多岐に渡ります。事業計画を立てるにも知識がなければ学ぶだけで一苦労です。清掃も自分の時間を削って行わなければなりません。仕事が忙しいからと疎かにするわけにもいきませんので、マンション管理に追われて休みがなくなる可能性があります。

建物や設備の管理が十分行き届かない

マンションの管理は普通の家とは違い、複数の方が居住していますので設備が複雑です。貯水槽の清掃、水質検査や消防設備、電気点検まで行わなければなりません。経年劣化により外壁が傷み、剥がれてしまえば通行人に怪我を負わせてしまう可能性もあります。自主管理の場合、この全ての点検が管理対象となります。専門知識がないと安全性を判断することは難しいでしょう。

修繕をきちんと行わないとマンションの資産価値が低下する

マンションの経年劣化は避けられません。ですが、適切な維持管理を行い、きちんと大規模修繕するなど、方法次第で資産価値を保つことはできます。しかし、管理が不十分な場合、資産価値を保つための計画が立てられたいない場合は、結果として資産価値の低下を招く危険性があります。
対策が講じられていないケースもあるため、自主管理マンションの資産価値は低く見積もられる場合があります。

3 自主管理しているマンションはわずか1.9%!?

国土交通省が平成25年に発表したマンション総合管理によると、自主管理しているマンションの割合は全体の1.9%となっています。

3-1 マンションの自主管理は年々減少

1916年、日本初のコンクリート住宅が長崎県の端島(通称 軍艦島)に建設されました。マンションは様々な努力と工夫により現在まで人々の住まいとして重宝されています。昔はマイホーム(戸建て)ができるまでの仮住まい、マンション永住を考える入居者は多くありませんでした(2割程度)。しかし、現在ではマンション永住を考える入居者は全体の5割以上と、非常に多くなっています。自主管理はマンション住民で行います。マンション永住を考える入居者が増えれば、入所者の高齢化は避けられません。昔のように自主管理することはかなり厳しくなるでしょう。これ以外にも様々な原因はありますが、入居者の高齢化は自主管理減少の大きな原因だと考えられます。

3-2 減少の原因の1つは専門的な知識が必要になったから

平成12年12月8日に法律第149号 マンションの管理の適正化の推進に関する法律(通称マンション管理適正法)を施行されました。これにより「マンション管理士」という国家資格が誕生しました。日本のマンションの良好な住環境を確保するためには、専門知識を持つ国家資格者の養成が急務と国土交通省が考えたからです。このように、マンション管理は、国家資格を有する人物が行う必要があるほど専門的な分野になっているのです。

4 自主管理を管理会社委託にした場合

自主管理の現状を把握した上で、実際管理会社に委託した場合どこまで管理を行ってくれるのでしょうか?また委託費用はどの程度かかるのでしょうか?きちんと理解した上で検討しましょう。

4-1 重要事項説明書でわかる管理会社の姿勢

重要事項説明書は管理会社が行うすべての管理業務に関して記載しています。新規の場合はもちろんですが、契約更新の際も重要です。実施頻度や作業人数など詳細が記載してあります。この重要事項説明書が区分所有者全員に配られ、管理業務主任者が区分所有者に直接説明した上で初めて締結されます。長期修繕計画も盛り込まれているので、管理会社の都合の良い内容でなく、住民である区分所有者に寄り添っているかどうかを確認しましょう。

4-2 管理委託契約書の内容は必ず把握する

管理委託契約書は管理委託会社との契約内容が記載されている重要な書類です。

管理委託会社との契約は基本1年契約(例外もあります)。更新が近づくと新たな管理委託契約書が区分所有者全員に送られてきます。その内容がきちんと要望通りになっているか確認しましょう。管理会社に任せたから安心!なんてことはありません。あなたの住まいの資産価値を落とさないためにも、ここはきちんとチェックしましょう。

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4‐3 管理会社に委託できる管理内容

委託できる内容は選ぶ管理会社・内容によって異なりますが、基本的には下記図になります。

全部委託

マンション管理に関わるすべての業務を管理会社に任せる方法。

一部委託

専門的な知識が必要な一部の業務のみ管理会社に委託する方法。上記図の中で管理を任せたい内容のみ委託します。それ以外の管理は自主管理同様に区分所有者の手で行います。

4-4 管理会社に委託した場合のメリット・デメリット

一部委託、全部委託どちらにもメリット・デメリットがあります。比較してどこまでの管理を委託するのか決めましょう。

5 管理委託会社に切り替えるタイミング

自主管理から管理委託会社に切り替えるタイミングやきっかけはそれぞれです。自主管理にもメリットはあります。しかし、マンション管理適正法が施行され法律で決めら、しっかりと管理していかなければ何十年も安心して住める住居を保つことは難しくなります。

など、自主管理をしていく上で区分所有者の負担が大きくなるよなら、管理委託会社を利用するタイミングかもしれません。

6 自主管理のトラブル事例と対処法

マンショントラブルで多いのは住民トラブルです。住民が共有で使用できる「共有部分」にまつわるトラブル(ケース1)と住民が居住する部屋の「専有部分」にまつわるトラブル(ケース2)の大きく2つに分けられます。対処法とPOINTを確認しながら、自分のマンションで起こったら…?と想像してみてください。

ケース1「共有部分」

ミライモちゃん

「バルコニーを改築したい!自分のバルコニーだから好きにしていいでしょう?」

対処法

ASISくん

「バルコニーは [専用使用権のある共有部分] きちんと説明して改造させないようにしよう」

バルコニーは一見入居者の「専有部分」と思われがちだが、そうではない。日常利用するのは確かに居住している住民だけだが、非常時は違う。火災や地震が起こった場合、バルコニーの仕切り板を蹴破るなどして避難することになっている。このことからバルコニーや専用庭は「専用使用権のある共有部分」とされている。避難を妨げるような行為をした場合は、損害賠償請求、刑事罰の対象となる。

実際にバルコニーを改築して裁判となり最高裁まで持ち込まれた事例があります。

日本住宅公団・石神井公園団地の判例は、改築した入居者が敗訴しています。

この時の改築の禁止理由は、
(1)建物の美観
(2)バルコニーの安全性
(3)バルコニーの避難路としての効用などが損なわれること
が挙げられています。

このように、実際裁判までもつれ込む場合もあります。まずはマンションの管理規約にバルコニーについてどこまで明記しているのか、確認しましょう。自主管理であれば住民同士で意思疎通を取り、違法改築されないようにしましょう。

ケース2「専有部分」

ミライモちゃん

「隣の部屋から悪臭が…住戸内がゴミ屋敷に!片付けてもらいたいけど、どうしたらいいの?」

対処法

ASISくん

「一人暮らしなら離れて暮らす家族に相談。緊急時の連絡先リストを活用しよう」

悪臭の原因は隣人(高齢の女性 一人暮らし)が部屋の中に溜め込んでいた大量のゴミでした。ゴミを溜め込んでいることがわかっても住戸内は住民の専用部分。所有者個人の領域は管理組合は対処することができないのが基本原則です。このケースでは管理組合が訪ねても「ゴミなんてない!」と話も聞いてもらえなかったそうです。管理組合で話し合った結果、入所時に作成し、定期的に更新をしている緊急時の連絡先リストを利用して離れて暮らしている息子さんに事情を説明。息子さん立ち会いのもと管理組合がゴミを撤去することができました。

自主管理では住民が団結してマンションを管理していく必要があります。
一人暮らしの高齢者が増えているマンションでは、万が一の場合も考えて緊急時の連絡先を把握しておくことが必要でしょう。専有部分の出来事も親族の協力が得られれば、スムーズに解決する場合もあります。

また、住民に注意を促す際も配慮が必要です。問題を起こしている個人を特定することができたとしても、個人攻撃にならないように注意しましょう。また、管理会社を利用していれば、自主管理と違いマンションで起きた問題を住民同士でなく、間に入り、解決の手助けしてくれるので、住民の負担軽減につながります。

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7 管理委託会社の見極め方

いざ、管理委託を考えたとき、どんな基準で選べばいいのでしょうか?自主管理から管理委託を考えているなら、委託する管理会社を見極める必要があります。管理を任せるならあなたの住まいの悩みを改善してくれなければ意味がありません。

7-1 管理会社は4つのタイプがある

デベロッパータイプ

分譲不動産会社(デベロッパー)の管理部門が独立して設立された管理会社。マンション設備や管理に関する情報に精通しています。大規模物件も多く請け負っているのでメリットが多い。しかし、親会社の意向に左右されやすく、吸収合併も盛ん。名の通った大手が多い。

ゼネコンタイプ

マンション工事を多く手がける建設会社(ゼネコン)が設立した子会社・関連会社による管理会社。親会社が施工したマンションを管理するケースが多い。大手が多く、建築・設備などの知識に強いところは「デベロッパータイプ」と共通しています。注意点は工事絡みで問題が起きた場合、親会社の意見を優先しがちな部分です。

ビルメンテナンスタイプ

中小規模の管理会社に多く見られるのが、オフィスのビルメンテナンスから発展したこのタイプ。建物の設備や管理に関するノウハウがあり、経験豊富なスタッフがいるが、管理組合に対してのサポート知識が乏しい場合が多い。

独立タイプ

特定の会社との資本関係がなく、比較的低価格で管理内容に関しても融通が効く。しかし、低価格や経験不足で管理の質が低くなる場合もある。また、経営が不安定なことも多い。

7−2管理会社からの見積もりは3〜5社を比較する

実際に管理会社に業務委託をする場合は必ず、比較をしましょう。それぞれのマンションに特徴があるように管理会社にも得意分野、不得意分野があります。自分のマンションに合った管理会社を見つけることが重要です。

8 自主管理が大変?!管理委託を検討しよう

いかがでしたか?現在の自主管理がこの先も高い水準で保たれる保証はありません。自主管理が悪いわけではありません。住民の管理意識が高いことは素晴らしいことです。ですがすべて抱え込まずに、管理会社を利用し、住民の負担軽減、管理の質向上を行い、永住したいと思われるマンションを作っていくことも大切ではないでしょうか。

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