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【必見】家賃収入にかかる税金・必要な手続き|丸わかりガイドブック

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誰かに物件を貸して家賃収入を得ていると、税金がかかってきます。

では家賃収入に対してかかる税金には何があって、税金の払い方はどうするのでしょうか?

きちんとやることをやれば「節税」になることだってあるんですよ。

 

今回は家賃収入に関わってくる税金に関して徹底解説していきます。

1. 家賃収入にかかる税金の確認

家賃収入に対しては以下の税金がかかります。

個人で家賃収入を得ている場合:所得税住民税・消費税

法人で家賃収入を得ている場合:法人税法人住民税・消費税)

このようにかかってくる税金は不動産の所有が「個人」か「法人」かで異なります。

※居住用不動産の賃貸料には消費税はかかりません。店舗・ビル・倉庫・工場など非居住用建物の賃貸料のみが消費税の課税対象になります。

今回は主に「個人」の家賃収入の税金についてお話ししていきます。

まず不動産所得の定義から理解しよう

個人の場合は不動産所得でプラスがあると、その金額によって所得税がかかり、所得税によって住民税がかかります。

ん?家賃収入と不動産所得って同じじゃないの?

と思う人もいるかもしれません。

不動産所得というのは、

  • 土地や建物などの貸付で得られる所得
  • 地上権などによる所得
  • 船舶または航空機の貸し付けで得られる所得

のことを指し、これらによって得た総収入(家賃収入の他に、敷金・共益費なども含まれます)から賃貸経営に必要な経費を差し引いた金額のことを言います。

不動産所得=総収入-必要経費

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2. 所得税や住民税の他にも不動産投資でかかる税金

家賃収入に直接かかるわけではありませんが不動産投資をするうえでかかってくる税金は他にもあります。

①不動産取得税

不動産の所在する都道府県に支払わなければいけない税金です。こちらは購入した年度にだけかかるものです。また、非課税になるケースもあります。
主に、相続による取得や法人の合併や分割にあたります。更に、取得した土地の価格が10万円未満、売買や贈与などで取得した家屋価格が12万円未満、建築した家屋の価格が23万円未満の場合は非課税です。

不動産取得の計算方法はこちらです。

不動産の価格×税率-特例=不動産取得

不動産の価格とは、固定資産課税台帳登録価格の事を言います。
つまり、固定資産評価基準により決定した価格の事を表しています。

税率は、平成30年3月31日までに取得していれば3%です。
※ただし、基本は4%かかります。

特例は、家屋と土地で分かれています。
どちらも新築と中古で異なるので確認しましょう。

②印紙税

売買契約を結ぶ際に契約書に貼り付ける印紙税。契約金額により異なります。

こちらの契約書は売主と買主の間で保管するので2通必要ですが、コピーでもOKなので印紙代を抑える事ができます。

③登録免許税

登記の内容によっては税率が変わります。
主に、住所変更の登記・所有移転の登記・担保権の設定登記等が目的としてあります。
登記とは、このように変更があった場合にかかる税金です。

④固定資産税・都市計画税

土地や家屋を所有している人にかかる税金です。

計算方法は、固定資産税の評価額に標準税率の1.4%をかけた金額です。

更に、土地の価格は変動します。なので評価額は3年に一度見直されます。
ですが、固定資産税は市区町村に払う税金なので地域により異なります。

土地や家屋により都市計画税もかかります。

対象になるのが、原則として市街化区域に固定資産がある場合で、税率は最高でも0.3%以内です。

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⑤譲渡税

不動産を売却した際に譲渡税はかかります。(土地・株式・ゴルフの会員権など)マイナスの場合だと課税されません。

課税の税率は、不動産の用途や所有期間により異なり、分離課税になるので他の所得とは分けて計算をします。譲渡取得の計算方法を簡単に説明!!収入金額-(取得費+譲渡費用)=譲渡所得 です。

 

※収入金額=不動産の売却益 

※取得費=売却した不動産の購入金額

※譲渡費用=不動産を売るためにかかった費用

譲渡所得が算出できたら、今度は譲渡所得に所得税と住民税を足して、不動産の所有期間を目安に税額を出します。

5年以下の場合39.63%。
5年超の場合20.315%

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⑥贈与税・相続税

贈与税と相続税は似ているようで異なります。
簡潔に表すと、生前に財産をもらったのか、それとも死亡後にもらったのかという事です。
節税する際には覚えておいた方がいいですが、家賃収入に直接かかわるものではありませんので、ここでは省略いたします。

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3. 必要経費で税金と税率が変わってくる

所得税住民税を出すには、サラリーマンやOLなどの会社員は給与所得と不動産所得を合算する必要があるので、不動産所得をまず出さなければいけません。

住民税については所得の10%の課税が一律に行われます。

では、先に述べた「必要経費」には何があるのでしょうか?

3-1. 必要経費になるもの

管理費 主に物件のエントランスや、廊下の共有部分を清掃するなど、エレベーター・給俳水設備などの点検に必要な費用です。
賃貸管理代行手数料 賃貸管理会社に支払う手数料の事です。入居者のトラブル、家賃の集金などを委託した際に、支払う費用です。
そして、建物を管理する会社と賃貸を管理する会社は、管理の内容が異なることを覚えておきましょう。
管理会社に委託している場合、家賃の3~7%が、管理手数料の相場です。
町会費 思わぬ災害が起きたとき、頼りになるのは地区の人たちです。消防団などがいる町だと、町会費を徴収しています。
ローンの金利 銀行から融資を受けている方は、ローンの利息部分を経費として計上できます。
ただし、総収入金額から経費を差し引いた不動産所得が、赤字の場合は、利息の全額を経費として計上できません。(土地に関する利息部分)
火災保険 火災から起こる費用を負担してくれて、入居者の死亡時には、家賃を保証してくれる制度もあります。
地震保険  地震から起こる火災は、地震保険に加入していないと費用が負担されません。火災保険と地震保険は両方加入する事で、効果が高まります。
修繕費 修繕積立金は、建物全体の修繕にあてられるもので、外壁・共有部分の費用にあてられます。また、入居者の退去後に設備交換があった場合、必要経費にできます。ですが、修繕費には資本的なものもあり、不動産の価値を上げる回復がなされた場合、支出の扱いが変わります。

どういう事かといいますと、計上の形が変わります。
全額を計上するのではなく、利用可能な期間に分割して経費として計上します。

減価償却費  減価償却費は、購入した不動産が年月と共に老朽化していく分だけ毎年減価償却費として計上することができます。
貸倒引当金 売掛金や貸付金等の金銭債権が将来回収できないと思われる場合に、回収不能見込額をあらかじめ見積り計上しておくものです。
司法書士・税理士への手数料 書類の作成や手続きを行ってくれた際に支払うお金です。
地代家賃 借地権のある不動産を購入した場合、借りた土地を賃貸しているので地代家賃がかかります。

3-2. 必要経費を計上することで節税対策になる!

上記の必要経費の図の中には「減価償却費」のように実際の支出がないのに経費計上できるものがあります。

こういったものを含め、不動産投資に費やした費用を漏れなく申告することで不動産所得を少なくする…

つまり所得税や住民税の節税につながるのです。

3-3. 不動産所得が事業規模である場合にも税金が変わる

  • 不動産所得が事業規模として認められる基準は、アパートなどの場合賃貸できる独立した部屋の数がおよそ10室以上である事。
  • 一軒家の貸付けが5棟以上である事。

以上の事に該当する方は、不動産所得の計算方法が変わります。

回収不能の賃貸料が発生した場合、賃倒損失をその年度の必要経費に計上できます。

賃貸用の不動産の取り壊しなどで生じる資産損失を必要経費として計上できます。

それにより不動産所得が赤字になった場合、他の所得との損益通算もしくは青色申告での3年間の控除が適用になります。
配偶者などが従事している場合、青色申告の場合だと専従者給与

白色申告の場合だと専従者控除が適用になります。適用になる金額は、専従者控除額の1人あたり50万円又は86万円か、専従者控除前の所得金額のどちらか低い方になります。

 

所得税は何回かに分けて計算が必要です。所得税についてはこちらの記事を参考にしてみてください。

関連記事家賃収入にかかる所得税の重要な知識と計算方法|不動産投資節税のカラクリ

2018.02.19

 

4. 税金は期間内に税務署へ納めよう

様々な税金がある事を理解して頂けたかと思いますが、税金を納める期間は不動産取得税と登録免許税以外は2月16日~3月15日までになります。

確定申告の流れ

確定申告に必要な書類を準備する

確定申告書
源泉徴収票
不動産売買契約書
売渡精算書
譲渡対価証明書
管理費と修繕積立金がわかる書面
家賃送金明細書
賃貸借契約書
投資用ローンの明細書
不動産取得税の納付書

青文字・・・不動産会社から取得

緑文字・・・勤務先から取得

オレンジ文字・・・ローンを組んだ銀行から取得

決算書を作成する (所得税青色申告決算書)

青色と白色があるのはご存知ですか?それぞれのメリット・デメリットを確認して記入してください。

基本的には収入が低い方は白色で大丈夫ですが、青色を使うと最大65万円まで控除を受ける事ができると同時に様々なメリットもあります。

※青色申告書を使う場合、申告をする年の3月15日までに所得税の青色申告承認申請書を税務署へ提出する必要があります。

確定申告書を作成する

不動産所得の場合は、確定申告Bを使います。確定申告書は、開業届を提出している場合は年に1回書類一式が送られてきます。

ですが、この開業届を出すと収入が20万円以内でも確定申告を必ず行わなければいけません。

申請手続きを行う

税務署に直接届けるか、郵送をします。郵送の場合は、書留で送るようにしましょう。
税金を納め、還付を受ける

5. 毎年一度きりの事だから、きちんとした計上を

5-1. 申告をする際に必要なものをまとめておきましょう

賃借対照表(バランスシート)を作成しておくと便利です。
資産状況を一覧にしたもので、資産・負債・純資産の大枠から構成します。
こちらがあると、青色申告特別控除を受ける事もできますよ。

それともうひとつ、複式簿記を使い損益計算書を作りましょう。

5-2. 申告漏れがあった場合

期限内の申告ができなかった場合、期限後申告として扱われます。

これにより無申告加算税と延滞税がかかるのです。

5-3. 対処法

原則として納付すべき税額に対して50万円までは15%
50万円を超える場合は20%をかけて計算した金額になります。

※調査を受けずに自主申告した場合、無申告加算税は5%になります。

ここが重要!
期限後申告であっても要件をみたしていれば無申告加算税はかかりません。
定められた期限から一か月以内に自主的に行うことです。

①その期限後申告に係る納付すべき税額の全額を法定納期限(口座振替納付の手続をした場合は期限後申告書を提出した日)までに納付していること。

②その期限後申告書を提出した日の前日から起算して5年前までの間に、無申告加算税又は重加算税を課されたことがなく、かつ、期限内申告をする意思があったと認められる場合の無申告加算税の不適用を受けていないこと。

引用:国税庁HP https://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2024.htm

説明の通り、期限を過ぎてしまったら無申告加算税は5%で抑えるようにしましょう。
延滞税に関しては、納期限の翌日から2月を経過する日の翌日以降については年14.6%
または特例基準割合+7.3%のどちらか低い方で計算して金額をだします。

そして最後に。2年連続で期限後申告になると大変な事が起こります。
それは、青色申告が使えなくなります。使えるようになるまでには最低でも3年が必要なのでご注意下さいね。

6. 家賃収入を得たらきちんと申告して税金対策を

不動産を購入して、キャッシュフローの確認をすると明確になるものがあると思います。
そのため、年に一度の確定申告を機に次の計画や見直しをするのもよいと思います。
税金関連は複雑な部分も多いですが、ある程度の内容は理解しておくべきです。
資産運用の中でも節税効果の多い投資になりますので、かかる税金と経費にできるもの
を確認しておきましょう。

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