家賃収入にかかる税金の種類を解説！節税する為には必要経費の計上が重要

土地・戸建て・マンションなどの不動産を取得し、それらを他人に貸すことで得られる「家賃収入」には、「税金」がかかりますよね。

それでは、こうした家賃収入にかかる税金の「種類」と「必要な手続き」についてあなたはどの程度ご存知でしょうか。

このテーマは何かにつけて専門的な単語が多く、どうしても敬遠されがちな部分です。

けれどもしっかりと知識をつけて手続きを行えば、大幅な「節税」につながることもあります。

ここでは初心者の方も理解しやすいよう、家賃収入にかかる税金についてできる限りわかりやすい言葉で解説していきますので、ぜひ参考にしてみてくださいね。

1. 家賃収入にかかる税金の種類

まず、物件を所有し、家賃収入を得ている人に対してかかる税金の種類をご紹介します。

※居住用不動産の賃貸料には消費税はかかりません。店舗・ビル・倉庫・工場など非居住用建物の賃貸料のみが消費税の課税対象になります。

税金は、上記の通り不動産の所有が「個人」か「法人」かによって異なります。

 

この中でも、今回は主に「個人」の不動産オーナー向けに、家賃収入にかかる税金について解説しましょう。

1-1. 所得税

個人で物件を購入し、それを他人に貸すことで家賃収入を得ると、所得税が発生します。

所得税の課税方法は、「総合課税」と「分離課税」の2つ。

文字通り、総合課税は区分ごとに計算したものを「合算」しますが、分離課税では「個別」に納めるべき税額を計算します。

所得税の種類は10種類｜不動産投資の所得税は何に当てはまる？

所得税は、ご説明した総合課税と分離課税それぞれの課税方法を合わせて、全部で10種類に区分されます。

その中で、家賃収入は「不動産所得」というものに当てはまります。

所得税の税率

不動産所得を含む所得税の税率は、所得金額が多ければ多いほど高くなっていく、「累進課税制度」をとっています。

所得税の金額は、課税される所得金額（1,000円未満の端数は切り捨て）をもとに、下記の速算表を利用すれば簡単に求めることができますよ。

▽所得税の速算表

課税される所得金額	税率	控除額
195万円以下	5％	0円
195万円を超え 330万円以下	10％	97,500円
330万円を超え 695万円以下	20％	427,500円
695万円を超え 900万円以下	23％	636,000円
900万円を超え 1,800万円以下	33％	1,536,000円
1,800万円を超え4,000万円以下	40％	2,796,000円
4,000万円超	45％	4,796,000円

出典：国税庁HP

不動産所得の計算方法

そして本題である不動産所得の計算方法は、次の通りです。

見ておわかりの通り、単なる「家賃収入」が「不動産所得」になるわけではなく、

• 土地や建物などの貸付けで得られる所得
• 地上権などによる所得
• 船舶または航空機の貸付けで得られる所得

これらによって得た「総収入（家賃収入の他に、敷金・共益費なども含む）」から「必要経費」を差し引いた金額が「不動産所得」に。

総収入から差し引くことのできる必要経費については、次の章で詳しくご説明しますね。

事業として不動産投資した場合の不動産所得

不動産投資の規模が次に挙げるレベルまでになると、その所得は「事業として行う不動産所得」として認められます。

• 区分所有マンション
• 10室以上を所有するアパート
• 5棟以上の戸建

この「事業として行う不動産所得」には、こんなうれしい特典が。

• 青色申告控除額が65万円になる
• 家族を従業員とし、支払った給与を経費に計上することができる（＝青色専従者給与）
• 前年まで収入に含めていた家賃が滞納され回収できなくなった場合、その年の経費に計上できる
• 建物の取り壊しなどで損失があったとき、赤字を損益通算できる

中でも「青色申告控除額」と「青色専従者給与」は活用すればとても大きな金額になるので、節税効果もバツグンです。

1-2. 住民税

家賃収入を得ることでかかる税金として次に挙げられるのは「住民税」。

住民税とは、居住している都道府県や市町村に支払う税金のことです。

不動産投資ではどうしても所得税に目が行きがちですが、住民税は意外にも負担が大きいので、決して見過ごしてはいけません。

住民税の計算方法

住民税は「所得割」と「均等割」という2種類の合算で算出されます。

なお、住民税の税率は、道府県民税が4％市町村税が6％の合計10％。

【所得割】

前年1月～12月の「所得に応じて」計算されるもので、住民税の大部分を占めます。

所得割は、総所得金額から下記に挙げられる各種控除を差し引いたのちに、道府県民税と市町村税それぞれの税率をかけます。

• 生命保険料控除
• 社会保険料控除
• 医療費控除
• 雑損控除
• 地震保険料控除
• 人的控除
• 小規模企業共済等掛金控除

【均等割】

均等割は所得によらず、「一律に課税」されます。

標準税額は、道府県民税が1,000円、市町村民税が3,000円とされていますが、自治体により多少の差が発生。

1-3. 個人事業税（家賃収入が多い場合）

「個人事業税」とは、個人で事業を行っている人に課される税金を指します。

物件が増えて家賃収入が多くなると、「事業を行っている」とみなされ、先に述べた所得税・住民税以外にも、この個人事業税が発生してきます。

個人事業税の課税条件について

個人事業税が課される不動産投資の条件は、下記の通りです。

住宅の場合	戸建10棟以上
区分所有の場合	10室以上
土地の場合	10件以上または2,000平方メートル以上

個人事業税は必要経費として上げられるのか

個人事業税は、必要経費に含まれます。

所得税や住民税と異なり、税額を安くおさえることが可能。

個人事業税の計算方法

※事業主控除とは、一律で年間290万円の控除です。

つまり、年間の不動産所得が290万円以下であれば、個人事業税はそもそも発生しないということ。

税率は事業内容により異なりますが、不動産賃貸業の場合は5％です。

1-4. 消費税

「消費税」は、原則として課税売上が1,000万円を超えた場合、翌々年から課される税金です。

「居住用」の賃貸物件であれば消費税はかかりませんが、家賃のほかに駐車場での収入がある場合や、

オフィスや貸別荘として利用する場合など、「居住用以外の用途で収入がある場合」には消費税も発生します。

1-5. 固定資産税

賃貸かどうかにかかわらず、土地や建物などの不動産を「所有している限り」毎年支払う必要があるのが、「固定資産税」です。

こちらは特に申告する必要がなく、納税通知書が送付されてきたら金融機関に納付する「普通徴収」という方式で支払います。

固定資産税の計算方法

固定資産税は、次のように算出されます。

課税標準とは？

上記の計算式の「課税標準（固定資産台帳の登録価格）」は、総理大臣が定めた基準に基づいた評価や、資産の状況などをもとに市町村によって決定されます。

一般的には売買価格の6～7割程度の場合が多いようです。

固定資産税の特例制度について

そしてこちらの固定資産税には、次の2つの場合に応じて支払いが免除または減額される特例制度もあります。

▼1人あたりの課税標準が土地30万円、家屋20万円未満の場合

金額が少額で、納税額よりも納税の際の手間や費用の方が高くなってしまう恐れがあるため、固定資産税の支払いが「免除」。

▼住宅用地の場合

土地の200㎡以下の部分は固定資産台帳登録価格の6分の1、200㎡を超える部分は固定資産台帳登録価格の3分の1に「減額」。

2. 節税するために必要経費の計上は重要！

ここからは、気になる「節税」に焦点を当て、節税のために重要な「必要経費の計上」についてご説明します。

 

こちらは前項「不動産所得の計算方法」でご説明した不動産所得の計算式です。

ご覧の通り、不動産投資をすることで発生する必要経費は、総収入から差し引くことが可能。

必要経費を差し引き不動産所得が減ると必然的に税金も減るため、節税のためには必要経費の計上が重要になってくるということですね。

必要経費として計上できる経費10種類

必要経費として計上できる経費には以下の10種類があります。

1. 租税公課
2. 各種保険料
3. 減価償却費
4. 修繕・維持費用（管理費・共益費・修繕積立金）
5. 借入金の利息
6. 不動産関係で利用した交通費
7. 通信費用
8. 交際接待費
9. 不動産関係で活用した消耗品
10. 税理士などの専門家への手数料

①租税公課

必要経費として認められる税金や公的な負担金を、租税公課といいます。

租税公課には下記のようなものが挙げられます。

▼固定資産税

「1-5. 固定資産税」でご説明した通り、土地や家屋を所有している人にかかる税金。

なお、土地の価格は変動するため、評価額は3年に1回見直されます。

▼都市計画税

土地や家屋により都市計画税がかかることもあります。

対象になるのは原則として「市街化区域に固定資産がある場合」で、税率は最高でも0.3％以内。

▼登録免許税

住所変更の登記・所有移転の登記・担保権の設定登記等に変更があった場合にかかる税金を、「登録免許税」といいます。

税率は、登記の内容によって変わります。

▼不動産取得税

購入した年度にのみ、不動産の所在する都道府県に支払う税金が「不動産取得税」。

なお、相続による取得や法人の合併・分割の場合は非課税です。

さらに、取得した土地の価格が10万円未満、売買や贈与などで取得した家屋価格が12万円未満、建築した家屋の価格が23万円未満の場合も非課税です。

不動産取得税の計算方法は以下の通り。

税率は基本的には4％ですが、平成30年3月31日までに取得していれば3％です。

そして最後に差し引く特例は、家屋と土地で分かれています。

どちらも新築と中古で異なるので確認しましょう。

▼事業税

事業を行っていると課される税金です。

不動産所得が事業的規模になるとかかります。

▼印紙税

印紙税とは、文書にかかる流通税です。

売買契約を結ぶ際、契約書に所定の印紙を貼り付けて消印することで税金を納めるもので、契約金額により異なります。

こちらの契約書は売主と買主の双方で保管するため2通必要ですが、コピーを使用することも可能。

 

記載された契約金額		税額
10万円を超え	50万円以下のもの	200円
50万円を超え	100万円以下のもの	500円
100万円を超え	500万円以下のもの	1千円
500万円を超え	1,000万円以下のもの	5千円
1,000万円を超え	5,000万円以下のもの	1万円
5,000万円を超え	1億円以下のもの	3万円
1億円を超え	5億円以下のもの	6万円
5億円を超え	10億円以下のもの	16万円
10億円を超え	50億円以下のもの	32万円
50億円を超えるもの		48万円

引用：国税庁

②各種保険料

次に挙げる損害保険料も、必要経費として認められます。

▼火災保険

火災から起こる費用を負担してくれる保険です。

さらに、入居者の死亡時には家賃を保証してくれる制度もあります。

▼地震保険

地震による損害を補償してくれます。

つまり、火災保険と地震保険は、両方加入することで効果が高まります。

③減価償却費

減価償却費とは、不動産の価値が落ちた分の費用を指します。

建物は購入した時から徐々に経年劣化し、価値が落ちていくことは免れませんよね。

そうして価値が落ちた分の費用を、毎年減価償却費として必要経費に算入することができるのです。

④修繕・維持費用（管理費・共益費・修繕積立金）

管理会社の管理費や修繕積立金、賃貸管理会社への管理費用。

物件のエントランスや廊下など共有部分の清掃、またエレベーター・給排水設備などの点検に必要な費用です。

⑤借入金の利息

ローンの利息部分は経費に算入することができます。

⑥不動産関係で利用した交通費

管理会社へ出向く際の交通費や、物件を見に行く際の交通費です。

⑦通信費用

電話代やインターネットの費用などです。

⑧交際接待費

管理会社や税理士と打ち合わせをする際の飲食費です。

⑨不動産関係で活用した消耗品

パソコンやプリンター、カメラなどの購入費用です。

⑩税理士等専門家への手数料

税理士に申告を依頼し、書類の作成や手続きを行ってくれた際に支払う手数料も、経費に算入することができます。

3. 不動産投資では住宅ローンの減税が利用できない？

会社勤めのサラリーマンであれば、当然のように住宅ローン減税の適用を受けることができますが、賃貸経営の不動産投資では住宅ローン減税が利用できません。

住宅ローン減税は、「自己の居住の用に供した場合」にしか認められないというルールがあるためです。

 

ただし、全く利用できないわけではありません。

賃貸併用住宅の場合、床面積の50％以上が自己使用部分であれば、「その部分にのみ」適用が可能です。

4. 家賃収入を得た際の確定申告の方法

ここまで不動産投資について、家賃収入にかかる税金・差し引くことのできる必要経費・住宅ローンの減税不可についてお伝えしました。

いよいよ最後のステップです。

不動産投資をして家賃収入を得た場合、1年間の家賃収入額と投資にかかった必要経費を計算し、それを税務署に申告の上、税金を納める必要があります。

これを、「確定申告」といいます。

 

確定申告というと難しいイメージを持つ方も多いですが、一度学んでしまえば税理士に依頼せずとも誰でも簡単にできるものですよ。

ぜひここでマスターし、ご自身で確定申告をしてみてください。

4-1. 確定申告の申請はいつまでにする？

確定申告の申請は、「毎年2月16日～3月15日」に行います。

申告するのは「前年の1月1日～12月31日」の所得分についてです。

なお、納付期限までに税金を納めなかった場合には延滞税がかかってしまうので注意が必要です。

4-2. 確定申告する場合は青色申告をしよう

不動産投資の確定申告の場合、「青色申告」をすることをおすすめします。

青色申告とは、複式簿記等の方法により記帳する申告制度のことです。

白色申告よりもやや方法が難しくはなりますが、青色申告をすることでさまざまなメリットを受けることができます。

青色申告のメリットとは？

気になる青色申告のメリットですが、不動産投資の規模により2つに分けることができます。

いかがでしょうか。

少し手間をかけてでも、青色申告をすることで控除される額はかなり大きく、お得なことがわかるでしょう。

青色申告の注意ポイント

「方法が難しい」とお伝えした通り、青色申告をするにあたっては取引の帳簿付けや領収書など、書類を保管しておかなくてはなりません。

また、青色申告書を使う場合、申告をする年の3月15日までに所得税の青色申告承認申請書を税務署へ提出します。

青色申告をするには？

青色申告をするためには、マンション経営を「はじめた段階で」事前に最寄りの税務署に届け出る必要があります。

 

青色申告についてもっと詳しく知りたい人は以下の記事を参考にしてください。

4-3. 確定申告に必要な書類を集める

確定申告には、下記の書類が必要です。

取得元ごとに色分けをしていますので、ご確認ください。

青文字･･･不動産会社から取得

緑文字･･･勤務先から取得

オレンジ文字･･･ローンを組んだ銀行から取得

確定申告書

源泉徴収票

不動産売買契約書

売渡精算書

譲渡対価証明書

管理費と修繕積立金がわかる書面

家賃送金明細書

賃貸借契約書

投資用ローンの明細書

不動産取得税の納付書

4-4. 不動産収支内訳書の作成方法

上記の書類が一通り揃ったら、1年間の収入と費用を不動産収支内訳書に記載して、利益（所得）を計算します。作成方法は次の通りです。

4-5. 確定申告書を作成する

次に、確定申告書を作成します。

確定申告書は、開業届を提出している場合、年に1回書類一式が送られてきます。

不動産所得の場合は、「確定申告書B」を使います。

なお、この開業届を出すと収入が20万円以内でも確定申告を必ず行わなければいけませんので、注意が必要です。

4-6. 確定申告書を税務署に提出する

書類の作成が終わったら、作成した確定申告書類と源泉徴収票の原本を税務署に提出します。

 

確定申告の方法には、「書面で行う方法」と、「インターネットを通じて行う方法（e-Tax）」の2パターンがあります。

郵送の場合は、書留で送るようにしましょう。

後者は外出の手間や窓口での待ち時間がかからないことが大変魅力的ですが、カードリーダーやマイナンバーカード、住民基本台帳カードが必要ですのでご注意ください。

4-7. 税金の納税又は還付を受ける

確定申告で計算した税額をもとに、銀行や郵便局で税金を「納付」します。

提出してから2～3か月ほどすると申告の結果が出ますが、不動産所得で赤字が出た場合には、赤字額に対応した税金が指定の口座に「還付」されます。

5. 確定申告を忘れた・できなかった場合

確定申告のはちょうど年度末と重なり、多くの人にとって忙しい時期。

せっかく知識が身についていても、3月末になり「確定申告を忘れていた！」なんてこともあるかもしれません。

そんな緊急事態に備えて、最後に確定申告を忘れてしまった場合の対処法をご紹介します。

5-1. 申告漏れがあった場合どうなるのか？

期限内に確定申告ができなかった場合、申告は「期限後申告」として扱われます。

期限後申告になると、無申告加算税と延滞税が発生してしまいます。

つまりお金を余分に払うことになってしまうため、どんなに忙しくても確定申告は計画的に行うようにしましょう。

5-2. 申告漏れの対処法について

無申告加算税は、原則として納付すべき税額に対して50万円までは15％、50万円を超える場合は20％をかけて計算した金額が課せられます。

①その期限後、申告に係る納付すべき税額の全額を法定納期限(口座振替納付の手続をした場合は期限後申告書を提出した日)までに納付していること。

②その期限後、申告書を提出した日の前日から起算して5年前までの間に、無申告加算税又は重加算税を課されたことがなく、かつ、期限内申告をする意思があったと認められる場合の無申告加算税の不適用を受けていないこと。

引用：国税庁HP

また、税務調査の連絡が来る前に自主申告した場合、無申告加算税は5％になります。

期限を過ぎてしまったことに気づいてもできる限り早めに自主申告をし、無申告加算税の増額を抑えることに努めましょう。

延滞税に関しては、納付期限の翌日から2月を経過する日の翌日以降については年14.6％または特例基準割合＋7.3％のどちらか安い方で算出します。

 

なお、2年連続で期限後申告になると青色申告が使えなくなってしまいます。

再び使えるようになるまでには最低でも3年が必要なので、期限後申告にはくれぐれもご注意ください。

 

確定申告についてより詳しく知りたい人は以下の記事を参考にしてください。

6. 家賃収入を得たらきちんと申告して税金対策を

家賃収入にかかる税金とその払い方についてご説明しましたが、いかがでしたか？

税金関連は難しい内容も多く、なかなか学ぶ機会もないので知識が少ない人も多いと思います。

でも、確定申告をする際に知識があるのとないのとでは払う税額に大きな差が出てくるのです。

 

不動産投資は、数ある資産運用の中でも特に節税効果の高い投資です。

どういう税金がかかるのか、何を経費として差し引くことができるのかを把握し、時には専門家に相談をしながら節税対策をしてみてくださいね。

 

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