賃貸併用住宅は住宅ローンが利用できる|条件とアパートローンの違いについて解説!

不動産投資における賃貸併用住宅では、戸建て住宅の一部を他者に貸すことで家賃収入を受け取れます。

1つの住居に自宅スペースと賃貸スペースを併設できるため、マイホームで暮らしながら、なおかつ安定した家賃収入を得て生活するというライフスタイルを構築できるでしょう。

では、賃貸併用住宅を買う時に住宅ローンを利用できるのでしょうか?

答えは、「条件を満たせばできます。」

 

戸建て住宅を買うと住宅ローンを利用できますが、賃貸併用住宅の場合に限りローンの適用条件が変わってくるのです。

そこでここからは賃貸併用住宅の住宅ローン適用方法、更にアパートローンとの違いや比較を行います。

当記事をご参考にすることで安定した老後生活のために不動産投資術を学べるので、ぜひとも賃貸併用住宅の細かい部分まで知っておきましょう。

1. 賃貸併用住宅で住宅ローンを利用できるのか?

賃貸併用住宅とは、戸建て住宅の内一部は自身が住む生活スペース、そして残りのスペースは賃貸用として他人に貸し出すことができる住宅のことを言います。。

たとえば、マイホームの2階部分を自宅に、1階部分を賃貸スペースなどに活用するということです。

賃貸併用住宅は住居のすべてを自身や家族で利用するわけではないので、購入の際の住宅ローンにも適用条件が加わります。

ここから、賃貸併用住宅で住宅ローンを利用する条件を紹介していきますので、まずはしっかりと理解しておきましょう。

住宅ローンを利用する条件とは?|自宅の面積が50%以上

アパートやマンション、戸建てでも賃貸用として物件を購入する場合には不動産ローンを利用します。

しかし、賃貸併用住宅の場合は条件を満たせば住宅ローンを利用可能です。

その条件とは、「自宅居住スペースが50%以上、もしくは賃貸スペースが50%未満」の時に適用されます。

住宅ローンを組めれば不動産ローンよりも有利になる面も多いので、不動産投資を行う際に各スペースの調整を行うと良いでしょう。

(住宅ローンと不動産ローンの違いは以下で紹介しています)

自宅面積が50%に満たない場合、住宅ローンにする方法はないのか?

自宅面積が全体の50%を下回るという場合でも、実は住宅ローンを適用することが可能です。

たとえば、自宅居住スペースが40%、賃貸スペースが60%という場合は各スペースを区分けすることができます。

したがって、自宅面積が50%に満たない場合は自宅居住スペースを「居住用」、賃貸スペースを「賃貸用」として別々に区分登記を行いましょう。

「居住用」部分には住宅ローン、「賃貸用」部分には不動産投資ローンがそれぞれ適用されます。

2. 住宅ローンとアパートローンの違いについて

住宅ローンとアパートローン(不動産投資ローン)にはどのような違いがあるのでしょうか?

ここからは、住宅ローンとアパートローンの特徴、それぞれの違いを詳しく紹介していきます。

住宅ローンとアパートローンの特徴

住宅ローン 不動産投資ローン
用途 主に住宅購入に限る

(新築・中古・リフォーム)

賃貸用住宅の土地建物の取得費用やリフォーム代など
金利 年利0.6~4.0%

(変動・固定金利)

1.7~4.0%

(変動金利)

返済期間の目安 最長35年 最長35年
(建物の耐用年数耐用年数による)
抵当権の対象 第一順位の対象不動産 順位不定の対象不動産

(担保評価がある場合のみ)

生命保険の加入義務 あり

(指定の団体信用生命保険)

なし

住宅ローンとアパートローンの違いは?

住宅ローンとアパートローン(不動産投資ローン)の違いは、金利や返済期間など細かく差が表れています(上記表を参考)。

住宅ローンでは返済期間の猶予が長く、金利も安く抑えられるのです。

一方のアパートローンでは金利や返済期間の条件では劣りますが、抵当権や生命保険を設定する自由度が高いと言えるでしょう。

しかし、住宅ローンとアパートローンで最も気をつけておきたい違いは「返済原資」です。

これはローンの審査を行う金融機関の視点から考えています。

たとえば、住宅ローンの場合だと主な返済原資は月々の給料となるでしょう。

過去に返済トラブルを起こした記録がなければ、比較的審査に通りやすいです。

一方、アパートローンの場合では主な返済原資は家賃収入。

つまり、投資する物件の空室率や家賃相場などをしっかりと調べておかないと審査に通りにくくなります。

3. 住宅ローンにした方が良い理由とは?

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不動産投資を行う時に住宅ローンを選ぶメリットはなんと8つもあります。

以下をご覧ください。

  1. 固定金利が選択できて、金利上昇のリスクを回避できる
  2. 金利上昇リスクのルールが2つある
  3. アパートローンと比べて融資が受けやすい
  4. 住宅ローン減税を利用する事ができる
  5. 金利が低い
  6. ローンの返済期間を長くできる
  7. 家賃収入をローン返済に充てられる
  8. 少額資金でもマイホームを入手できる

上記の利点は不動産投資ローンと比較した上で評価したものが多いので、賃貸併用住宅を購入する時は住宅ローンを選ぶ方が有利になるでしょう。

では、以下より各メリットの詳細を解説していきます。

住宅ローンにすると固定金利が選択できて、金利上昇のリスクが回避できる

不動産投資ローンの多くが変動金利を採用する中、住宅ローンは変動型・固定型の2種類から選べます。

2018年7月時点の日本の政策金利は0.1%。

実は2008年11月の0.3%以来、約10年もの間、国内政策金利は0.1%を保っています。

それなら、利息の安い変動金利の方がお得に感じるかもしれませんが、現在の金利が低いほど将来の金利上昇リスクは高まります。

その意味で固定金利を選べる住宅ローンに一日の長があると言えるでしょう。

住宅ローンの場合は金利上昇のリスクのルールが2つある

住宅ローンでは固定金利の他に、変動金利を選ぶことができます。

世界の経済情勢に合わせて好きな方を選択できるという事は、住宅ローンの大きなメリットでしょう。

長らく低金利状態が続いている日本では金利上昇リスクを抑えられる固定金利が良いように思えますが、仮にこの先も低金利が続けば「変動金利の固定金利化」を期待するというのも1つの手です。

変動金利は利息が安い代わりに金利上昇リスクが高まります。

しかし、住宅ローンの変動金利にはセーフティーネットが設定されており、比較的安全に借りることができるでしょう。

・返済開始から5年間の金利は固定(5年間返済額が変わらない)

・返済開始から5年後の金利見直しの上限は1.25倍まで

住宅ローンの場合、投資ローンより融資が受けやすくなる

住宅ローンは不動産投資ローンに比べて融資審査に通りやすいメリットがあります。

金融機関の審査を通す際にポイントとなるのは「返済原資」です。

つまり、「利用者はどうやってお金を返すのか、しっかりと返せるのか」という判断基準が「返済原資」となります。

不動産投資ローンの返済原資はもちろん家賃収入ですが、投資した物件の持つ担保価値や将来性(事業の有望性)、収益性の他、融資を受ける人のクレジット情報(与信情報)もしっかりとチェックされます。

一方の住宅ローンは返済原資が給与。

勤務先の企業情報や年収、個人の与信情報を参考にしますが、不動産情報や事業性などが加味しづらいので、比較的審査に通りやすいということです。

住宅ローンであれば住宅ローン減税を利用する事ができる

賃貸併用住宅の一部に住宅ローンが認められることで「住宅ローン減税制度」を利用できます。

住宅ローン減税とは、ローン残高の1%分を10年間還元する仕組みです。

還元された分は所得税から控除されます。

2014年4月から2021年12月までの最大控除額は年40万円なので、10年間で最大400万円の控除が可能です。

金利が低い

住宅ローンと不動産投資ローンでは借入金利に差があります。

不動産投資ローンは年率1.7~4.0%に対して、住宅ローンは0.6~4.0%と低金利でできる可能性が住宅ローンの方が高いです。

 

家賃の収入を住宅ローンの返済に充てる事ができる

賃貸併用住宅を利用することで家賃収入を住宅ローンの返済に充てられます。

一般的に住宅ローンを返済する時は月々の給与が元手となりますが、賃貸併用住宅の場合は本職があればその給与の他、賃貸スペースから計上した収入もローン返済に充てることができ投資効率は高まります。

少ない自己資金でマイホームが手に入る

不動産投資で融資を受けるには、それ相応の信用(自己資金、担保など)が無ければなりません。

投資対象の物件だけではなく、建物のある土地そのものを購入する必要があるため、当然ですが必要な原資は多くなります。

一方、自分自身で居住するマイホームの場合は勤務先という後ろ盾があることで、基本的に住宅ローンの審査が通りやすくなるでしょう。

ローンに受かりやすいということは、それだけ自己資金が少なくて済むということです。

4. 住宅ローンの注意ポイント

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住宅ローンの魅力やメリットについて紹介してきましたが、もちろんデメリットや注意すべき部分もあります。

住宅ローンの注意ポイントは以下の3つです。

  1. ローン借入額が大きくなってしまう
  2. 空室があるとローン返済に影響がでる
  3. 年収のハードルが上がる

ここからはそれぞれのポイントを詳しく解説していきましょう。

ローンの借入額が大きくなってしまう

自身だけで住む一般的な戸建て住宅とは異なり、賃貸併用住宅はスペースを広く取ることが多くなります。

それは住居部分と賃貸スペースの両方を確保しなければならないからです。

居住スペースが広くなると物件購入価格も高額になり、それだけ住宅ローンや不動産投資ローンの割合も大きくなってしまいます。

空室があるとローンの返済に影響がでる

賃貸併用住宅の場合は空室率をしっかりと見極める必要があります。

空室があると住宅ローンが適用されている賃貸併用住宅ならまだしも、住宅ローンと不動産投資ローンを併用している場合は、金利に対する返済額の割合が高くなってしまうでしょう。

年収のハードルが上がる

賃貸併用住宅の自宅スペースが50%以上の場合は住宅ローンのみの適用で借り入れ可能です。

しかし、住宅ローンのみの適用の場合、賃貸スペースの家賃収入は審査基準に入りません。

つまり、給与所得などが返済能力として認められるということです。

一般的に賃貸併用住宅は購入金額が高くなることが多く、それだけ本職の年収のハードルは高くなると言ってよいでしょう。

売却しにくい

賃貸併用住宅は投資用として考えると売りづらい傾向にあります。

なぜなら、オーナーではなく、自分も住むというオーナーではないと買わないため、売却益を望む人は避けた方が無難でしょう。

5. 住宅ローンの上限額はいくらで決まるのか?

住宅ローンの上限額、賃貸併用住宅のローンはどのように決まるのでしょうか?

ここからは、気になる住宅ローン融資の裏側を探っていきます。

住宅ローンの借入可能額はどうやって決まるのか?

住宅ローンの借入可能額は、過去数年間の年収がベースとなります。

金融機関は他にも勤務先や勤続年数、過去の借入有無、信用履歴を調査して融資に当たるのです。

賃貸併用住宅のローンはどのように決まるのか?

賃貸併用住宅のローンの考え方は、単なる住宅ローンの考え方よりも複雑になります。

なぜならば、不動産投資ローンと同じように、投資した物件の空室率や事業の健全性、将来性まで加味されるからです。

賃貸併用住宅の場合は、賃貸需要や賃貸経営の面からもしっかりと審査されることを覚えておきましょう。

6. 賃貸併用住宅で住宅ローンには条件があるので、よく確認して借入をしよう!

賃貸併用住宅の借入について紹介してきました。

賃貸併用住宅で住宅ローンを適用させたい場合には、「本人や家族の住居スペースが50%以上、もしくは賃貸スペースが50%未満」が対象です。

条件を満たせない場合は不動産投資ローンが適用されますが、住宅ローンの方が有利な投資環境が整えられるため、賃貸併用住宅に投資する際は各スペースの配分をしっかりと考えておきましょう。

 

ASIS株式会社では賃貸併用住宅投資用だけではなく、区分などのノウハウがあるので少しでも興味を持っていただけたらセミナーへご参加ください。

個別相談も受け付けております。

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