賃貸経営で失敗する5つの理由|アパート経営の失敗事例から見るリスクとデメリット

賃貸経営は成功すれば安定した収入が見込めるので、とても魅力的なビジネスです。

しかし一方で空室が多い、修繕費がかかるといったリスクやデメリットもあります。失敗すれば赤字経営となり、賃貸経営が失敗に終わるといったケースもが実際に存在します。

たとえば、予期せぬリスクに直面してしまい、金銭的に対応できなくなってしまうことがあります。

そうした場合、たとえ賃貸収入がしっかり入ってきていても、経営が苦しくなってしまうわけです。

そしてローンの返済ができず、最悪の場合物件が差し押さえられ、競売にかけられるという悲しい結末となります。

賃貸経営においては利回りばかりに目が行きがちですが、経営が失敗していく理由の背景には、投資家自身が賃貸経営で起こりうるリスクへの注意を怠っていることが問題です。

もちろん賃貸経営が失敗する背景には様々な要因がありますが、失敗にはある共通した理由があると言われています。

今回は賃貸経営を行う上で、投資家が心得ておかなければならならい5つの失敗理由を、アパート経営の事例からご紹介いたします。是非今後の賃貸経営のご参考にしてみて下さい。

1. アパート経営とマンション経営の違い

アパート経営とは、建物一棟を丸ごと所有して運用する賃貸経営のスタイルです。同時に複数の部屋を賃貸するので、ある程度の家賃収入が期待できます。

一方、マンション経営はマンションの一室を購入して賃し出す賃貸経営のスタイルです。

ワンルームからファミリータイプまで選択肢が広いので、予算に合わせた投資を行うことができます。

2. アパート経営の失敗事例から見た賃貸経営をするべきでは無い5つの理由

理由① アパートの空室率が高い

立地条件

アパート経営においてすべての部屋が満室になるのは理想的ですが、現実には空室になるリスクは避けては通れない問題です。空室率が高い原因の一つに、立地の問題があります。たとえば、

  • 駅から遠い
  • 周辺にスーパーやコンビニがない

といった交通アクセスや生活の利便性の悪さは、賃貸経営の失敗につながります。

どんな入居者層をターゲットにしても、こうしたポイントは必ずチェックされるので、賃貸経営にとって立地条件は大変重要です。

施設設備

アパートは木造が多いので、施設設備の老朽化リスクがあります。

たとえば、バス・トイレ・洗面台・流し台といった水回りの設備の古さは入居者離れにつながります。

同じくアパートの外観も重要です。もし周辺の競合物件が新しくておしゃれであれば、見栄えが悪いアパートは空室率が高くなってしまいます。

家賃相場

周辺の競合物件と家賃を比較してみて、適当な家賃設定でなければなりません。

入居者の多くがアパートを借りるとき最も気にする条件が家賃です。

必ず周辺物件との比較の上で選んでいくので、総合的に妥当な家賃設定がなされていないと入居者に選ばれることはありません。地域の家賃相場をしっかり調べ、適切な家賃設定であるかを確認しましょう。

理由② ランニングコストが高い

設備等の修繕費用

アパートの年数が経つと、設備等の修繕費用が突然発生することがあります。

たとえば、エアコン・給湯器など部屋の中にある設備の修理や交換など、予期せぬ費用がかかることがあります。

また雨漏り修理や外壁修理など、建物の外側の修繕も必要になることがあります。

火災や自然災害による被害

地震、津波、台風などの自然災害リスクや、火災といった事故のリスクは必ずあります。建物に対する被害は、火災保険や地震保険で補償されるので問題ありませんが、

大きな被害が出て大規模な建物修理等が行われる場合には、入居者による賃貸収入が途絶えてしまうというリスクがあります。

大規模修繕や建て替え

アパートの老朽化が進むと、大規模修繕か建て替えかの選択を迫られることがあります。いずれにしても大きな費用がかかるため慎重な判断が必要になります。

大規模なリフォームの方が、建て替えより安くすみますが、長期的な賃貸経営を考えた時に、リフォームは建て替えよりかえって高くつくということもあるかもしれません。

理由③ 管理業者に委託しないことによるデメリットが大きい

賃貸経営の管理業務はオーナー自身が自分で行っている方がいらっしゃいます。

しかし、自己管理だと時間的・物理的な負担が非常に大きくなります。たとえば管理業者に委託しない場合、以下の対応を自分でする必要があります。

  • 入居者対応
  • 家賃の管理
  • トラブル対応
  • 建物メンテナンス

こうしたことをオーナー自身で対応するのは非常に大変です。すみずみまで行き届いた管理体制を整えるためにも、管理業者に委託することをおすすめします。

理由④ 賃借人リスクがある

家賃滞納

賃貸経営には家賃滞納がつきものと言っても過言ではないでしょう。

家賃が滞納してしまうと賃貸収入が入らなくなってしまうのはもちろんですが、新たな入居者募集もかけられないため、空室よりも厄介な問題となることがあります。

強制退去に至るまでは長い月日がかかりますし、最悪の場合訴訟にもつれこむことがあります。それに伴う費用の負担も必要になってくるので、悩ましい問題です。

騒音トラブル

アパートは木造が多いので、上下左右に音が漏れやすい構造になっています。すると問題となるのが住居者間で起こる騒音トラブル。騒音といっても、最近特に問題になっているのが生活音での苦情

たとえば子どもが走り回ってうるさいとか、夜中のテレビの音がうるさいなど様々です。人々の生活習慣も多様化しているので、共同住宅でのこうしたトラブルは近年増加しています。

退去時の敷金精算トラブル

賃貸契約書に退去費用に関して記載されており、契約時にも入居者に同意を得るのが一般的です。

しかし、いざ退去費用を敷金から精算するというとき、入居者が退去費用に納得せずトラブルにまで発展することがよくあります。特に部屋の状態が悪い入居者とトラブルになることが多いです。

理由⑤ 収支計算が甘い

利回りが悪い

年数が経ったアパートであれば修繕費がかかってきます。

すると、いくら賃貸収入が安定していても実質利回りが下がります。そうなると、表面利回りとは大きくかけ離れてしまって赤字経営を余儀なくされてしまいます。

また、利回りはどんどん変わっていきます。もし将来的にいまの家賃を維持できなくなれば、利回りはさらに悪くなってしまいます。

金利上昇への対応

固定金利でなく変動金利にしている場合は、突然の金利上昇のリスクがあります。

近年の金融規制緩和により、低金利水準が続いていますが、いつ金利が上がるかわかりません。そうなると、変動金利のローン返済額は上がっていきますから、経済の動向のチェックとそれに対応する準備をしておかなければ、今後苦しい資金繰りとなってしまいます。

3. アパート経営失敗談のおすすめコラム

まりおさん

不動産投資と収益物件の情報サイト「健美家」で連載している人気コラムニストのまりおさんは、自らのアパート経営の失敗談をマンガを交えて連載しています。

賃貸経営にまつわる日々の出来事をリアルに描写しているところなどが、きっと不動産投資家には共感できる点がたくさんあると思います。

まりおさんのコラムはこちら

加藤ひろゆきさん

まりおさんと同じく、不動産投資と収益物件の情報サイト「健美家」で連載している人気コラムニストの加藤ひろゆきさん。

アパート経営を中心に賃貸経営を幅広くされていますが、以前はアメリカで俳優をされていたそうで、物事を見る視点がとてもユニーク。普段は随筆活動もされているようで、話の切り口が面白いです。

加藤ひろゆきさんのコラムはこちら

城之内名人

不動産投資新聞として、収益物件等の情報配信サイト「楽待」の人気コラムニスト、城之内名人。

年収200万円代のサラリーマンとしてアパート経営をスタート。賃貸経営は赤字が続いているようですが、その失敗談が赤裸々につづられ、アパート経営を行う上で大変勉強になります。

城之内名人のコラムはこちら

4. 賃貸経営で失敗しないための対応策

賃貸経営で失敗しないためには、先ほど挙げた失敗事例を知っておいた上で、以下のポイントをおさえておくことが重要です。

  • 市場のニーズを分析
  • 修繕費を蓄える
  • 管理業務は業者に委託
  • 厳しい条件での利回りを計算
  • 将来の見込み収支シュミレーションの作成

まず、しっかりと市場調査することが必要です。周辺地域の入居者ニーズを把握し、柔軟に対応することが求められます。

何より大切なのは、「どんな人が借りるだろうか?」ということをイメージすることです。賃貸経営は入居者あってのビジネスなので、そこをうまく捉えられれば選ばれるアパートになるでしょう。

また、経費に対する備えも大切です。将来的に必要となるであろう修繕箇所を見積もり、家賃の一部を修繕費にプールしておくといった対策も有効でしょう。それには業務管理は管理会社に委託し、相談しながら進めていくことをおすすめします。

5. 万全な準備でリスクに強い賃貸経営を!

アパート経営には様々なリスクがありましたが、やはりお金の収支管理が非常に重要です。安定した賃貸収入を確保するため、空室率の問題は特に注意しなければなりません。

しかし空室率の問題を解決するために、すぐに賃料を下げることはやめましょう。

賃料を下げると入居者は集まりやすくなりますが、地域の家賃相場の下落を引き起こすリスクを伴います。家賃は下げるよりも、さらに付加価値を付けたり施設設備を魅力的にすることによって、空室率の問題を解決することに努めたほうが得策です。

また賃貸経営には必ずリスクやデメリットがありますが、事前にそれらをしっかり把握して対応していくことで、失敗を回避することができます。

賃貸経営は短期的にみると利回りが悪くなることもあるかもしれませんが、賃貸経営は長期的な経営なので、全体として幅広い視点で捉えていけば成功に導けます

投資にリスクはつきものです。その中でも賃貸経営は比較的安定した事業であると言われています。

昨今は社会情勢の変化、人々の生活スタイルの多様性から賃貸経営もそれに対応していくことが求められています。賃貸市場で生き残るためには入居者のニーズをしっかり把握して、リスクに強い経営を行っていきましょう。

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