イールドギャップって何?|目安の数値や気を付けておきたいポイント

イールドギャップという言葉を皆さんご存知でしょうか?恐らく認知度は他の資産運用と比べると低く、言葉は聞いた事があっても意味までは理解している人は少ないと思います。

資産運用に対してネガティブなイメージを持っている日本では、資産運用の知識を持ち、その内容を理解している人の割合は低いのです。

イールドギャップを活用することで、不動産投資や国債金利での資産運用を試みようとしている人たちはより確実にその投資対象の収益性を見極めることが可能になります

 

不動産投資や国債金利の投資方法には投資信託がありますが、イールドギャップは投資信託と比べると変動が弱く安定重視であれば最適な投資指標だと思います。

イールドギャップ投資は単純でありますが、奥深くまで追求していくとかなり面白いものです。株式投資や投資信託同様先見性が必要になりますので勉強していくと経済のことも詳しくなります。

今回はこのイールドギャップについてご紹介します。

1. そもそもイールドギャップとは

イールドギャップとは投資利回りから国債金利や不動産投資ローンの金利を引いた金額のことを指します。

ですので投資の利回りが高い数字でも金利が高い場合、イールドギャップが低いということになり、その投資には収益性悪化のリスクがあるという結果になります。

2. 目安となるイールドギャップの数値について

イールドギャップには目安となる数値が存在し、それを下回ると運用利益が見込めない可能性が高いです。

理想のイールドギャップの数値とは?

イールドギャップの理想の数値の条件は利回りが高く、金利などが低いことです。

イールドギャップの数値が10%を超えたら運用利益の高いとても良い物件と言えます。仮に利回りが低下してもすぐにマイナスになる事はありません。

イールドギャップの数値の出し方について

「イールドギャップ=投資利回り-国債金利」で、不動産投資の場合は「イールドギャップ=物件の利回り-不動産投資ローンの金利」です。

上記でも書いたように金利が低いほうが運用利益が増える可能性が高いので、リスクを最小限にしたいのならイールドギャップを自分でしっかりと計算する必要があります。そこが投資信託などと違って難しいところになります。

イールドギャップの目安の数値

イールドギャップの目安は、基本的に実質利回りからローン金利を引いたイールドギャップの数値が平均で2%を超えるものが良いとされています。

2%より低い場合は金利などの数値より低くなってしまう可能性が高いので運用利益が見込めない可能性が高いと言えます。

イールドギャップの気を付けたいポイントは?

利回りや金利などの数字を気にしていかなければなりませんが、不動産投資の場合はランニングコストなどの他の費用も考えなくてはいけません。

もしランニングコストがかなり大きい金額の場合運用でランニングコスト以上の利益を出す必要があります。

例えば3%の運用利益が出たからと言って、そのまま3%の利益として受け取る事はできません。運用利益分の税金が取られてしまう他、固定資産税や内装工事費などがかかってしまうのです。

他にもお金を取られてしまうものが多数あるので、しっかり調べてマイナスにならないようにしましょう。

3. イールドギャップを知る事で不動産投資方法がわかる

イールドギャップを活用する過程で、投資用物件の利回りや金利などの情報を自ら調べ見極めなければいけないので、自然と不動産投資における投資判断の目安を理解していくことができます。

見極めるのにはとても時間がかかると思いますが、イールドギャップは中期から長期に向いた資産運用の指標なので焦らない事が肝心です。

またイールドギャップを知ることは不動産投資に限らず、他の株式投資や為替の問題など他の金融商品についての知識を自然と身に付けることにもつながります。

逆に他の知識をつける事によりイールドギャップの結果も次第によくなる可能性もあります。

資産運用は孤立しているのではなく、お互いに影響し合っているのでしっかりと勉強して知識をつけましょう。

イールドギャップがマイナスになっている時は?

十分な利回りが出ていないか金利の高さにより利益につながっていません。対策としてはまずは利回りを高くするため、空き部屋をなるべく多く埋めて行く必要があります。もし埋まる見込みがない場合は早めに損切りしておいたほうがいいです。

更にその国の成長が見込まれなかったり、国の情勢などが悪化しそうな場合なども損切りしておく方がいいかもしれません。

イールドギャップがプラスになっている時は?

不動産投資が成功している証拠です。利回りの上昇か金利の低下によりさらに運用結果が良くなります。家賃収入を増やすためには空き部屋を減らす事が必要になるので引き続き空室対策は怠らないことをおすすめします。。

その他にもバブルなどの経済状況に応じて価格が上昇する可能性がありますので、売却を検討するのであれば適切なタイミングをはかりましょう。

4. イールドギャップの推移

現在の日本では「ゼロ金利政策」などで景気を良くしようと試みていますが、いまいち景気が良くならず、「マイナス金利」になってしまいました。

マイナス金利にする事で半強制的にお金の流れをよくする事ができます。

こうしたことから現在の日本では金利が低く銀行などの長期ローン金利は2%前後なので、高いイールドギャップが期待できます。

しかし金利が低くても、物件によっては利回りがあまり高くない可能性があります。

逆に利回りが高い場所ということは、経済活動が活発である証拠なので金利が高い可能性があります。ですので、金利と利回りのバランスの取れる、ちょうど良い場所を探してみましょう。

5. イールドギャップだけではなく、金利の高さや融資期間にも注意が必要になる!

投資信託の場合などは長期でコツコツ積み立てて運用することで良い結果が出せますが、イールドギャップの視点から見るとその運用には注意が必要と言えます。

運用期間が長いほど金利が高くなったりする場合がありますので、融資期間も十分に計算しなければいけません。

仮に融資期間により金利を下げる事はできても経済問題やその国の状態により、利回りが変動する可能性もあるということを頭に入れておく必要があります。

イールドギャップを始める前には念入りに計算と今後の予測をしなければいけません。経済の基礎知識やニュースなどを見て、常に最新の情報を入手するよう心がけてください。

不動産の投資信託であればある程度勝手に運用してくれますが、イールドギャップの場合はほとんど自分で考えなくてはいけません。難しいように思えますが、イールドギャップは自身の投資運用の収益性を見極めるには最適な目安となります。

最初はとても難しいものですが、続ける事でイールドギャップの良さもわかり資産運用が楽しくなります。

 

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