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収益をしっかり出せる収益物件の選び方のポイント5つ|収益物件を所有する6つのメリットとは

不動産投資で成功するためには、収益物件の選び方が大きなポイントとなっています。

収益物件を選ぶ時には、物件の条件以外にも住宅ローンとのバランスや、どのようなポイントに気を付けるべきか覚えておくことが必要です。

 

収益物件を所有することはメリットも多く、利回り等も含めインターネットサイトで最適な収益物件を探す方法も効率が良いでしょう。

今回は収益物件を選ぶポイントや、物件によってのメリット・デメリット、検索サイトなどもご紹介します。

1. 不動産投資で成功する収益物件の選び方のポイント5つ

不動産投資で成功する収益物件の選び方のポイント5つ

収益物件選びで成功することが、不動産投資の成功に繋がります。

収益物件は立地・物件の種類・築年数等、選び方のポイント5つを覚えておきましょう。

不動産投資に重要な、価格面や利回りのチェックなどもご紹介します。

収益物件とは

収益物件とは、第三者から毎月賃料として収益を得ることができる建物や土地を指します。

物件の所有者(つまり大家さん)が収益を得る方法は、不動産投資の代表的な方法です。

 

不動産投資の成功は、この収益物件の選び方で大きく左右されるでしょう。

収益物件の選び方を間違えると、収益を得ることができずさまざまなリスクを背負うことになります。

①どこのエリアが最適?収益を生む立地とは

収益物件を選ぶポイントとして、立地選びが大きなポイントとなります。

立地の特徴や利便性・人気・周辺環境など深く調べることが非常に重要です。

 

収益を生むには需要と供給が合っている必要があり、不動産投資に最適なエリアは通勤や通学に需要の高い都心部になります。

交通の利便性や生活の利便性など、さまざまな利便性に優れた立地が収益を生む可能性が高いでしょう。

空室リスクを減らすにはターゲット選定が大事

不動産投資には空室リスクがつきものです。

さまざまなリスクをいかに軽減できるかによって、不動産投資が安定してきます。

空室リスクを減らすには、ターゲットの選定が大事です。

 

ビジネスマン・学生・ファミリーなどターゲット層によって、立地や間取り面積など収益物件のポイントも異なります。

「この立地は大学も近く学生に便利な場所だから、間取りは小さめでも家賃設定が低くできる物件にしよう。」というような、ターゲットに合わせた物件選びが大切です。

②どんな種類の物件に投資する?

収益物件といっても、一棟アパートや区分マンションを始め、オフィスや店舗が入るテナントなどいろいろな種類があります。

種類によって予算も幅広く、どんな種類の物件に投資をしていきたいか決めましょう。

一棟マンション・アパート

マンションやアパートの一棟貸しは、複数の部屋から収益を得ることができ、投資費用は掛かるものの大きなリターンも期待できます。

金融機関からの評価も出やすく、投資をしやすい一面もあるでしょう。

但し、立地選びや周辺環境の判断を間違えると、空室リスクも大きいためよく調べる必要があります。

区分マンション

収益物件として一番需要の高い区分マンション。

単身者が住む物件として最適であり、空室リスクを軽減できることで投資効率の良さがあります。

さらに、同マンションや近隣マンションの、賃貸状況や家賃設定も比較しやすいため、近隣のデータを参考にしやすいです。

オフィス・店舗など

収益物件は住居用だけではありません。

オフィスや店舗向けの収益物件も、不動産投資として成り立ちます。

但し、居住用の収益物件と異なり、細かい条件や立地選びの重要性も高いため初心者には難易度が高いでしょう。

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2020.05.12

③築年数は浅いほどいい? 新築と中古はどちらを選ぶ?

新築物件と中古物件とでは、同じ条件の物件でも投資費用が変わります。

新築物件の場合には、綺麗で最新設備等が魅力的ですが、物件価格が割高なため不動産投資に対する費用対効果が良いとは言えません。

中古物件の築年数は古いほど物件価格は安くなりますが、耐震基準や減価償却にも関わるため注意して選ぶ必要があります。

価格と物件状態、築年数などのバランス感が大切です。

新築物件のメリット・デメリット

新築物件を選ぶ場合のメリット・デメリットをご紹介します。

メリット
  • 綺麗で最新設備が搭載されている
  • 耐震性やセキュリティー機能が充実
  • 新しい間取りやデザイン性が採用
  • 仲介手数料が掛からない
デメリット
  • 物件費用が高くなる
  • 家賃設定が高くなりやすい

快適性のメリットは高いですが、価格面が高くなることは不動産投資のリスクにも繋がります。

周辺物件の賃料相場などをしっかり調べる必要があるでしょう。

中古物件のメリット・デメリット

中古物件を選ぶ場合のメリット・デメリットをご紹介します。

メリット
  • 新築に比べて割安に物件を購入できる
  • 個人からの売買であれば消費税が掛からない
  • 今までの入居状況が確認できる
デメリット
  • リフォームが必要なケースがある
  • 古さや劣化を感じる
  • 融資が受けづらくなるケースがある

相場に適した家賃設定や今までの入居状況が確認できることは、不動産投資の大きなメリットでしょう。

劣化の度合いによっては、余計なコストが必要になるため、実際に見てチェックが必要です。

④価格が自分にとって適切かチェックしよう

収益物件価格が不動産投資を行う上で、無理のない適切な価格かチェックをする必要があります。

実際に自己資金がいくら準備できて、いくらまでローンが組めるのか。

無理のあるギリギリの設定ではなく、予算やローンとのバランスを考えましょう

自己資金とローンの割合

ワンルームの区分マンションは、少ない費用で投資を始められますが自己資金は必要です。

自己資金0円でも住宅ローンを組めるケースもありますが、

その分毎月の支払いが大きくなるため空室が出た時や築年数が古くなって賃料が下がってきた時にリスクがあります。

 

一般的には自己資金は借入額に対して、10%~20%あると安心でしょう。

自己資金がないまま、焦って不動産投資を始めることは危険です。

近隣相場をチェックしよう

収益物件価格から、毎月の住宅ローン等の支払額が見えてきます。

その毎月の支払額と比較しなくてはいけないのが「近隣相場」です。

 

物件を購入する前に、近隣相場は入念にチェックしましょう。

毎月の支払額が近隣の家賃相場よりも高ければ、収益を得ることは難しいでしょう。

収益に関わる家賃設定は、自分都合で決めることはできず、近隣相場で決まります。

入居者は不動産会社で希望エリアの物件を数多く紹介されるため、相場から外れた家賃の物件を選ぶ可能性は特別な仕様が無い限り難しいです。

⑤利回りは実質利回りでチェックしよう

収益物件を見定めるのに重要なのが「利回り」です。

利回りには「表面利回り」と「実質利回り」があります。

利回りとは、収益物件がどれくらい効率よく収益を上げるかという指標です。

実質利回りは、正確性が高い算出であり、収益から諸経費を差し引いて計算します。

実質利回りの計算式

実質利回り=((年間家賃収入額-諸経費)/物件価格)×100

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2020.09.10

⑥気になる物件は現地で確認しよう

インターネットでの情報が充実していますが、気になる物件を見つけたら現地で確認をしましょう。

現地で確認すべきポイントや、実際に生活してみた時の利便性や街並みを見ておく必要があります。

現地調査で見るべきポイント

物件の状態だけでなく、共用部分の状態や管理体制を見る必要もあります。

合わせて周辺環境を確認することで、生活のしやすさやターゲット層も確認できるでしょう。

夜の治安も忘れずにチェック

物件は明るい昼の時間に見た方がわかりやすいですが、周辺環境は夜も重要です。

治安の良さは住みやすさにも関わり、特に女性の単身者には大きなポイントとなります。

2. 収益物件を所有する6つのメリット

収益物件を所有する6つのメリット

収益物件を所有するには、費用も掛かるしリスクもあります。

しかし、それに勝るメリットがあるため、収益物件を所有し不動産投資が活性化されているのです。

大きなポイントとなる6つのメリットをご紹介します。

①安定した収入を得られる

入居者がいる限り、毎月家賃収入を得ることができます。

家賃は大きく変動することはないため、安定感が見込める収入です。

②節税に役立つこともある

不動産所得は給与所得などと合算できるため、節税のしやすさが特徴です。

家賃収入で実質は収益が出ているのですが、

不動産所得の場合、

  • 管理費
  • 修繕費
  • 税金
  • 金利
  • 減価償却費

などを経費として差し引くことができるため、マイナスとして申告することが多くなります。

そのため給与所得と合算された収入は少なくなることで、節税に繋がる方法です。

毎年確定申告が必要となりますが、不動産投資の大きなポイントでしょう。

③レバレッジ効果が見込める

レバレッジ効果とは、少ないお金で資産を手にするということです。

収益物件を購入する時には、物件価格すべてではなく頭金があれば購入できます。

住宅ローンでその後の支払いはありますが、実質は家賃収入でローンを返済することであり、実質的な自己負担ではありません。

ゆくゆくは住宅ローンが完済され、家賃収入はそのまま収益となります。

このように少ない初期投資額で、大きな資産を得るレバレッジ効果が見込めるでしょう。

④複数所有の足がかりになる

居住用と異なり収益物件の場合には、うまく収益を見いだせていれば、その物件を担保として次の収益物件の融資が通りやすくなります。

一般的には、融資額には個々の収入や属性によって限度がありますが、収益物件をうまく活用して複数の物件所有に繋げることが可能です。

物件を次々と増やすことで収益性が高くなり、住宅ローンが完済すれば大きな資産を残すことができるでしょう。

⑤生命保険代わりになる

金融機関から住宅ローンを借り入れする場合、団体信用生命保険へ加入します。

団体信用生命保険とは、条件に基づき死亡した場合など、ローンの残債を返済してくれるという保険です。

不動産価格は何千万とするものであり、十分に生命保険代わりになるでしょう。

⑥インフレに強い

インフレとは通貨の価値が下がり物価が上昇することであり、不動産は株式や金などと同様でインフレに強いとされています。

レバレッジの効果が高いと、大きなインフレ対策になるでしょう。

3. 効率よく探すなら収益物件の検索サイトがおすすめ!

効率よく探すなら収益物件の検索サイトがおすすめ!

収益物件を探すには、インターネットの検索サイトがおすすめです。

検索サイトとは、希望の条件を入力して簡単に調べることができます。

不動産投資に欠かせない、利回りや住宅ローンまで効率良く調べることができるでしょう。

LIFULL HOME’S 不動産投資

収益物件の種類や、利回りの範囲なども設定して検索することが可能です。

エリア・価格範囲・構造・築年数・駅徒歩・設備など細かく希望を指定することができます。

簡単でスタンダードな検索サイトであり、初心者の方でも探しやすいでしょう。

LIFULL HOME'S 不動産投資

楽待

不動産物件サイトでありながら、不動産投資の勉強にもなる検索サイトです。

条件を入力して探すだけでなく、条件のマッチした物件情報の提案もしてくれます。

成功するための正しい知識や、実践的なノウハウまで紹介されている不動産投資に特化したサイトです。

楽待

at home 投資

不動産検索サイトの代表でもあるat home。

エリア・間取り・築年数・駅徒歩・構造・利回り・設備など細かく指定が可能。

物件の検索のしやすさはもちろん、賃貸サイトも運営しているだけあって、不動産投資の資料も提供してくれます。

投資コラムも充実し、初めて不動産投資をする方も安心できるサイトです。

at home投資

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2020.02.21

4. 不動産投資の成功には投資物件選びが重要!

不動産投資で成功するためには、収益物件選びが大きな鍵を握っています。

物件を見極めるポイントを覚えて、実際に検索サイトなどで効率よく探し始めると良いでしょう。

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