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収益物件の賢い選び方〜確実に収益を得るポイント4つ〜

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貸して利益を出すために不動産を買いたい。そんな方が買うのが「収益物件」です。

せっかく借りるんだったらより多くの利益を得たい。皆さんの思いは同じかと思います。

ここでは収益物件の基礎知識からどのような物件を選べばいいのかまでが学ぶことができます。基礎知識をバッチリつけてから収益を十分に見込める物件選びをしましょう。

1 収益物件とは

収益物件とは収益不動産ともいい、文字通り「家賃収入で利益を得る目的で購入する不動産」です。また、賃貸経営を行うことでインカムゲイン(運用益)を目的とした不動産のことです。

価格が上昇したら売却してキャピタルゲイン(売却益)を得ることを目的に所有する物件と区別するための用語でもあります。

毎月一定の家賃収入がある不動産には、例えば

  • 一棟売りアパート
  • 賃貸マンション
  • テナントビル

などが一般的にあります。

収益物件を運営することは、長い目で見て安心して資金を得るための資産運用です。

2 収益物件の種類

収益物件の種類には大きく分けて住居・事務所・テナントの3種類があります。

2-1 住居用物件

マンションやアパートのことを指します。

手ごろな価格での購入が可能で、物件数も豊富です。空室が埋まるまでの期間も短い傾向にあるので、初心者は住居用の収益物件から購入する人が多いようです。

中でもワンルームマンションとファミリーマンションとでは入居者のニーズが変わります。

ワンルームマンション

ワンルームマンションの入居者は学生や独身の社会人が大半なので、「通学や通勤の利便性がよく、駅近の物件」を選ぶ人が多い傾向にあります。

ファミリーマンション

ファミリーマンションの入居者は夫婦や家族世帯が大半なので、駅近の物件を選ぶよりも「閑静な住環境」を求める傾向にあります。周辺に公園や商業施設があれば収益物件としての価値が高まります。

2-2 事務所用物件

オフィスビルを指します。

法人が借り手ということが住居用物件との違いで、こちらは

  • 利回りが高い
  • 賃料の単価が高い
  • 保証金が多い

等のメリットがあります。

しかし、事務所用物件は「景気の影響を受けやすい」というデメリットがあります。景気が悪化すると、借主は経費削減で賃料の安い他の物件へ移転してしまうためです。事務所用物件自体の需要も減少し、空室リスクが高まる可能性もあります。

2-3 テナント用物件

主に店舗や倉庫のことを指します。

飲食店やコンビニエンスストアなどの店舗は、基本的に不動産のオーナーから店舗を賃貸し、営 業されているものです。なのでこちらも事務所用物件と同じように一般的に賃貸期間が長く、長期間安定した賃料収入が期待できます。

テナントの閉店などがあった場合、次のテナントが決まるまでに時間がかかる場合があります。

3 収益物件を選ぶポイント4つ

そもそもどんなところに気を付けて物件を選べば「収益物件」になるのでしょうか?ここでは3つの条件を説明していきます。

3-1 立地

自分の目でターゲットとする入居者にマッチした立地なのかを判断することが重要です。

都心

都心の物件は言うなれば「ローリスク・ローリターン」です。家賃収入も多いですが物件価格自体も高いため、地方と比べると利回りは低い傾向があります。

堅実な投資をしたい方におすすめのエリアと言えるでしょう。

地方

地方の物件は言うなれば「ハイリスク・ハイリターン」です。家賃収入は少ないですが、物件価格も安いため、利回りが高い傾向にあります。しかし、利回りがよいとはいえ、「空室率の高さ」が目立つ地域もあります。利回りが高くても入居者がいないと収入が得られないことになるので、経営の仕方にコツが要ります。やや上級者向きのエリアと言えるでしょう。

3-2 将来性

購入した物件の近くの事業予定地・大きな空き地・駐車場を見てみましょう。将来的に大規模な施設が建設される可能性があります。

また、

  • 近所に地下鉄ができる
  • 敷地が計画道路にかかる
  • 区画整理にかかる

物件は、将来建物の建て替え時期に新築価格の補償金が入っていたり、税金がほぼかからない等のメリットがあります。

3-3 収益性

収益物件を購入する上で重要視しなければいけないのは、物件自体の価値よりも「収益が持続して入ってくるかどうか」です。

例えば利回りのいい場所、広い道路ではなく狭い道路、RC造ではなく木造・・・というように見方を変えてみるのも1つの方法です。

3-4 設備や仕様

間取りに関して、ワンルームマンションですが、「ワンルームマンション建築規制」ができる前は部屋の広さが20㎡も満たさない物件もありました。しかし規制が実施されて最低占有面積が20㎡~30㎡になるなど、(23区)不動産の広さは年々拡大しています。それに比例するように借り手のニーズも広さが優先される傾向が強くなってきました。

その他特に借り手のニーズが高いのが「セキュリティー関連」です。

  • オートロック
  • モニター付インターホン
  • 防犯カメラ

などの設備があるかどうかチェックしてみましょう。

4 利回りが高いところを選べば万事OKではない!

利回りが高いからここを選ぼう。ただそんな単純な理由で物件を決めるのは早いかもしれません。

4-1 表面利回りにとらわれない

市場で出回っている利回りはほとんどが「グロス(表面)利回り」と呼ばれる、必要経費などを見込まずに単純に年間の家賃収入を不動産価格で割ったものです。

税金や修繕費といったランニングコストを抜くと「ネット(実質)利回り」はもっと低くなります。

利回りについてはこちらあなたの不動産投資を左右する。利回り8%の本当の姿を見極めようで説明していますのでしっかり費用を計算して物件を選びましょう。

 

4-2 どんなエリアを選べばいいのか?

人気エリアでは利回りが低い傾向があります。

一方不人気なエリアや地方では物件価格自体は安いですが賃料が高いという場合もあります。

利回りばかりを気にしていると賃貸の需要がない場所に辿り着いてしまうかもしれません。

一番重要なのは「賃貸需要が高いエリアで利回りが高い物件を探すこと」。これにつきます。

5 家の構造別収益物件の違い

家の構造によっても得られる収入は変わってきます。

例えば木造の物件は売り出し価格や維持コストも安い、ただ銀行融資がなかなかおりにくい・・・など、どの造りをとってもメリットデメリットがあります。

RCやSRCは銀行の融資が下りやすいのですがその分競争率が高いので利回りや価格が高いということもあります。

耐用年数やコスト、すべて見込んで自分に合った物件を探しましょう。

物件の構造 決定耐用年数 価格 利回り 維持費 建替コスト 銀行融資の受けやすさ
木造 △22年
軽量鉄骨造 △25年
重量鉄骨造 ◯34年
RC・SRC造 ◎47年

※RC=鉄骨コンクリート・SRC=鉄骨鉄筋コンクリート

6 収益物件を購入する際は不動産投資ローンで

収益物件を購入する際に、融資を利用したいと考えている人が多いのではないでしょうか。

しかしよく耳にする住宅ローンとは異なるので注意が必要です。

6-1 不動産投資ローンと住宅ローン

住宅ローンは自分で住むための物件を購入するための貸付です。

不動産投資ローンはマンション投資やアパート投資などといった事業に対する融資となります。

住宅ローンは本人の年収など返済能力が重視されますが、不動産投資ローンは事業の採算性や可能性などが重要視されます。

不動産投資ローンの場合は、マンションやアパートを経営していくにあたって色々な障害が起きる可能性があります。返済にあたっての不安要素が大きい=審査基準が厳しくなる傾向があります。

6-2 収益性が高いとローンが通りやすかったりフルローンの可能性もある

上では審査基準が厳しくなると述べましたが、収益性が高い=利回りが高いほど、ローンが通りやすくなりますし、場合によってはフルローンで購入できる可能性があります。

フルローンとは、不動産物件の価格は、金融機関からの融資でまかない、仲介手数料だけを自分で支払うことです。

収益物件を借りるのにローンを組む際は、物件の選定はもちろん、各銀行の金利を比較したりと、下準備をきちんと行いましょう。

7 空室を防いで安定した収益を

 

せっかくローンを通していい物件を手に入れても空室が目立つのでは、収益を得られません。

空室を防ぐコツをここでは紹介していきます。

7-1 オーナーチェンジ物件を探す

基本的に本当に条件の良い物件でない限りは、現在入居者がいる物件を選ぶほうが得策です。物件を引き渡してから最低でも数か月~1年以上入居してくれれば、それまでに得た家賃収入で次の入居者を探す対策をとれたり、室内の修繕費用に使うこともできます。

7-2 集客力の高い賃貸管理会社を選ぶ

現在物件の情報を探すときはPCやスマートフォンを使っている人が多数を占めています。

一般的には不動産投資会社から物件を購入するとそのまま賃貸管理も依頼することができます。

一方で仲介会社などから購入した人は、自身で管理会社を探す必要があり、客付けできる管理会社と出会えないと空室で悩む人も多くいます。

最近は自社物件でなくても管理を引き受けてくれる不動産投資会社も増えたので様々な会社で見積もりを出してみましょう。

7-3 入居したくなるようなサービスを付ける

なかなか入居者が決まらない時に家賃をいきなり下げるのではなく、

  • 礼金を0にする
  • 1ヶ月分の賃料をサービスする
  • 家具付きの部屋にする

など、入居者の立場に立って嬉しいサービスをつけるのも手かもしれません。

短期的にみると損をしているように見えるかもしれませんが、長期的に見たときに家賃を下げ続けるよりメリットが大きくなります。魅力的なサービスがあるなら、場合によっては家賃が上昇してもいいのではないでしょうか。

8 まとめ

努力はなしに収入は得られません。不動産会社やローンを組む銀行選びから良い物件の選定、収支の計算。

しかしこの記事でどのような物件を選んだら収益が得やすいか、お分かりいただけたのではないでしょうか。空室も防ぎながらうまくやりくりして安定した家賃収入を得たいですね。

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