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優良な投資物件のおすすめ検索サイト5選と覚えておきたい8つの極意

不動産投資をするときに、重要なのは優良な物件を探すこと!

良い物件が見つかるかどうかで、不動産投資の成否が決まると言っても過言ではありません。

良い物件を探すためには、できるだけ多くの物件情報を見ることが大事ですが、どこから情報を得たらよいのでしょうか。

 

不動産投資物件を探す方法としては、不動産情報サイトや不動産会社・競売情報・新聞広告などがあります。

この記事では、投資物件のおすすめ検索サイトや優良な投資物件を探すコツについて解説をしましょう。

1. 不動産投資物件を検索できるおすすめサイト5選

まず初めに優良な不動産投資物件を検索できるおすすめのサイトを5つ選んでご紹介しましょう。

なお掲載物件数は、2020年2月現在の情報であり、日々変わるのでご注意ください。

①LIFULL HOME’S不動産投資

LIFULL HOME'S不動産投資

ホームページ http://toushi.homes.co.jp/
運営会社 株式会社LIFULL
運営会社創立 平成9年3月12日
掲載物件数 約40,000件
セミナー情報 北海道/東北(岩手・宮城)/関東(栃木・群馬・神奈川・東京都)/東海(愛知・静岡)近畿(大阪・兵庫)/九州(福岡)のセミナー情報あり
特徴
  • さまざまな条件で収益物件の検索ができる
    例えば地域・物件種別・利回り・物件価格・新着物件・キーワードなどから検索可能
  • 投資セミナーや投資フェアの情報をエリア別に検索可能
  • 有名な不動産投資家のコラムやブログを紹介
  • 賃貸マーケットのお役立ち情報を賃貸管理・サブリース・土地活用・運用相談などの面から提供

②楽待

楽待

ホームページ https://www.rakumachi.jp/
運営会社 株式会社ファーストロジック
運営会社創立 平成17年8月23日
掲載物件数 約68,000件
セミナー情報 北海道/東北(岩手・宮城)/関東(茨城・栃木・群馬・埼玉・千葉・東京都・神奈川)/甲信越(新潟)/東海(静岡・愛知・三重)/関西(京都府・大阪府・奈良・兵庫・和歌山)/中国(岡山・広島)/四国(香川)/九州(福岡/沖縄)とはば広いエリアのセミナー情報あり
特徴
  • 細かい条件による検索が可能
    例えばフリーワード・所在地・新着物件・物件価格・利回り・物件種別・築年数・建物構造・建物面積と専有面積・間取り・駅からの徒歩分数などから検索可能
  • 満室稼働中・値下げ・売主の物件などの検索はこだわりのある人には便利
  • 駅名や講師名などから不動産投資セミナーを検索できる
  • 会員登録をすれば条件にある物件情報の提案・非公開物件の紹介などをしてくれる
  • 大家が執筆する実践大家コラムは、経験が綴られており、参考にできる

③健美屋

健美屋

ホームページ https://www.kenbiya.com/
運営会社 健美家株式会社
運営会社創立 平成16年4月
掲載物件数 約46,000件
セミナー情報 首都圏/関西/東海/九州/北海道/東北/中国/四国/信州/北陸のセミナー情報あり
特徴
  • ポータルサイトは賃貸・売買に分かれ、買うから入ると地域・種別から選択する
  • 細かい条件で検索することはできず、若干物足りなさを感じる
  • こだわり検索などの機能はない
  • 対象が不動産投資に限定されていない
  • セミナーやフェアは開催していない

④at home投資

at home投資

ホームページ https://toushi-athome.jp/
運営会社 アットホーム株式会社
運営会社創立 昭和42年12月
掲載物件数 約57,000店の不動産会社が加入
セミナー情報 なし
特徴
  • 細かい条件で検索することはできず、若干物足りなさを感じる
  • こだわり検索などの機能はない
  • 区分マンション・一棟マンションやアパート・ビル・事務所・新築分譲マンションなどから投資向け物件を検索できる
  • セミナーやフェアは開催していない

⑤不動産投資連合体

不動産投資連合体

ホームページ https://www.rals.co.jp/invest/
運営会社 株式会社ラルズネット
運営会社創立 平成13年4月1日
掲載物件数 約850社の不動産会社が加盟
セミナー情報 首都圏/関西/東海/九州/北海道/東北/中国/四国/信州/北陸のセミナー情報あり
特徴
  • 全国45の地域からなる不動産会社の連合体で、各地域に密着した詳細な情報を得られる
  • 検索条件は新着・物件種別・価格・利回り・入居状況・築年数・住所・専有面積など
  • オートロックや大学周辺・オール電化・エアコン付きなど細かいこだわり検索が可能
  • セミナーは首都圏・関西・東海・九州で開催し、対象は不動産投資全般・初心者向け・不動産管理・融資・税金など
  • 慣れないと使い勝手が悪い面もある

2. しっかり収益を出すための投資物件を探す8つの極意

しっかり収益を出すための投資物件を探す8つの極意

不動産投資で最も大事なことは優良な物件を探すこと、そのコツを8つ選んで説明しましょう。

①信頼できる不動産会社を探す

投資物件は、一般的に不動産会社を通して購入します。

そのため不動産投資が成功するかどうかは、良い不動産会社を見つけられるかどうかにかかっているとも言えます。

信頼できる不動産会社の条件は、顧客の投資スタイルや予算などを考えて、個人個人に合った投資物件を親身になって探してくれること。

中には自社の利益を中心に考えているような不動産会社もあるので、不動産会社は慎重に決めましょう。

②優良物件を見極める基準をあらかじめ決めておく

購入する投資物件の選定基準をあらかじめ、決めておくことは重要なことです。

そうでないと、不動産会社の言葉を鵜呑みにして、劣悪な物件を購入してしまったということも。

自分で購入したい物件を考え、条件に合致するようなものを不動産会社に紹介してもらうようにしましょう。

一般的には、周辺環境を考えて入居対象者を決め、それに合致するような築年数・購入価格・利回りなどの建物を選定します。

③無理をしない物件の価格選びと優れた立地条件

投資物件は、自己資金や年収・借入可能額などを考え、無理のない物件を選びましょう。

優良物件の場合には自己資金がなくても、勤務先や年収などの条件が良ければ、全額借入金で賄える場合もあります。

 

しかし物件選びは、慎重に行わなければなりません。

優良物件の条件は、何といっても立地が良いこと

都心への距離がそれほど遠くなく駅から徒歩圏内であれば、退去者が出ても空室はすぐ埋まるでしょう。

またファミリーをターゲットにするなら、多少駅から距離はあっても子育てのしやすい安全で静かな環境が好まれます。

さらに学校や病院・スーパーやコンビニなどの商業施設・役所が近ければ申し分ありません。

④自分本位な条件で物件を選ばない

物件の選定にあたっては、入居者の視点で考えることが必要です。

あなたがいくら良いと思っても、入居者はそう考えないことも往々にしてあります。

駅に近いから良いと思っても、子育て中のファミリーには騒音や交通量が多いことがネックになることも。

そのような地域に2LDKや3LDKの家族用の部屋を購入しても、なかなか埋まらないということはあり得ます。

⑤表利回りではなく実質利回りを確認する

不動産投資の利回りには単純に家賃収入を物件価格で割った「表面利回り」と、

管理費や税金・修繕積立金などを加味した「実質利回り」があります。

特に郊外にある物件は、購入価格が安いので、表面利回りが良く出がち。

 

表面利回りで計算すると儲かるはずが、経費が掛かり予定した利益が得られなかったというケースも。

したがって利回りは、実質利回りで計算しなければなりません。

⑥築年数に注意が必要

築年数の古い物件を、安易な気持ちで購入してはなりません。

古い物件は、建物が老朽化し設備もよく故障するようになり、思いのほか修繕費がかさむものです。

建物が老朽化すると魅力がなくなり空室が多くなるで、オーナーは家賃を下げて対応せざるを得なくなります。

また物件を売却しようと思っても、価格を下げなければ売れず、最悪の場合には不動産投資は赤字であったということもあり得ます。

築古物件を購入する場合には、特に出口戦略を考えて購入する必要があります。

⑦駅からの距離の近さ

投資物件を購入する場合には、駅から徒歩圏内の距離で選びましょう。

特にサラリーマンやOLは都心に通う人が多く、駅から近いことが一番。

また日中は自宅にいないので、多少の日当たりが悪くても気になりません。

単身者向けの投資物件は、間違っても郊外のエリアに購入しないようにしましょう。

⑧管理費・修繕積立金の額を確認する

投資物件を購入する際には、管理費や修繕金の額をチェックすることも必要です。

管理費や修繕積立金が高いと、当然収益は減ることに…。

 

また売却をする場合には、家賃収入から管理費や修繕積立金を控除した実質利回りで売却金額が決まってきます。

したがって管理費や修繕積立金が高い物件は、購入を避けた方が良いでしょう。

3. 不動産投資をする上ではリスクも把握しておく

不動産投資をする上ではリスクも把握しておく

不動産投資を行う上で、さまざまなリスクが発生します。

どんなリスクがあるのか把握しておくことも、不動産投資を行う上で重要なことです。

費用面でかかるリスク

まず費用面で考え得るリスクから説明します。

金利上昇リスク

変動金利で金融機関から融資を受けた場合、金利が上昇すれば借入金総額が増えてしまいます。

今は低金利時代なので、金利が上昇するリスクは高いといえるでしょう。

金利上昇リスクに対応するためには、できれば固定金利を選択すること。

また自己資金がある人は、極力融資比率を低く抑えた方が良いでしょう。

税金リスク

不動産を保有していると、それだけで固定資産税や都市計画税がかかり、家賃収入に対しては所得税がかかってきます。

ローン支払いばかりに目が行き余裕資金を持っていないと、税金の支払い時期にお金がないということにもなりかねません

またいつ増税になるか、いつ特例が廃止されるかもわかりません。

常に余裕資金をもって、不動産投資をするようにしましょう。

運用していく上で起きるリスク

不動産投資を行う上で、さまざまなリスクが発生します。

空室リスク

賃貸物件を運用する上で避けて通れないのが、空室リスクです。

部屋が埋まらなければ家賃収入を得ることができず、融資を受けている場合にはローンの支払いができなくなることも。

空室リスクに対応するためには、魅力ある物件を購入すること。

都心に近い駅から徒歩圏内であれば、多少物件が古くなっても部屋が埋まらないことはないでしょう。

家賃滞納リスク

家賃滞納が長期間続くと、収入が途絶え経営不能に陥る恐れも。

どうしても支払ってくれない場合には、訴訟により解決しなければならないことになります。

そうなれば、時間と労力だけでなく精神的なダメージを受けることになるでしょう。

家賃滞納リスクに対応するためには、入居者の選定をきちんと行うことに尽きます。

災害や老朽化などによるリスク

次に建物自体に対するリスクについて説明します。

災害リスク

地震や風水害・火災などの災害は、いつ起こるかわかりません。

災害が起きた場合には、入居者は住めなくなり家賃収入が途絶えてしまいます。

また補修するにしても、大きな費用が掛かってしまいます。

 

災害リスクに対応するためには、火災保険に加入すること

またあらかじめハザードマップを見て、問題のないエリアの物件と購入するようにしましょう。

なお地震保険は単独では加入できず、火災保険に付随して入らなければなりません。

老朽化リスク

建物や設備は必ず老朽化し、魅力が薄まれば退去者が多くなり、空室が増えることになります。

その結果家賃を下げて対応せざるを得なくなりますが、やがていくら値段を下げても空室は埋まらなくなります。

老朽化リスクに対応するためには、リフォームやリノベーションを行い魅力的な物件を維持すること。

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4. 良い物件を探すために不動産投資の知識を身につけよう

良い物件を探すために不動産投資の知識を身につけよう

良い投資物件を探すためには、勉強して知識を身につけることが必要です。

次に不動産投資関連の知識を身に着ける方法を次に説明しましょう。

不動産関連の書籍を読む

不動産投資で成功するには、お金と時間をかけて勉強する必要があります。

書籍は、系統立ってまとめられているので、理解しやすいこと。

また著名な人が執筆している場合が多いので、記事の内容は信頼が置けますが、情報が古くなっていることもあるので要注意。

ネットから情報を得る

ネットで勉強するメリットは、時間と場所を選ばず勉強できる点。

情報も一般的には新しいものが多いですが、信頼が置けない記事もあるので注意する必要があります。

不動産投資セミナーに参加する

目的別にセミナーが開かれる場合がありますので、自分の投資スタイルに合ったセミナーを選ぶようにしましょう。

不動産投資セミナーに出席するメリットは、具体的な情報を得られること。

セミナーの後の相談会に出席すれば、不動産会社とのつながりを持つことができます。

さらに出席している大家仲間と親しくなれば、情報交換やアドバイスを貰うこともできるでしょう。

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5. 人によって収益が出せる物件は違う!知識を得た上で良い物件を探そう

不動産投資をする人には、専業でやろうと思う人もいますし、サラリーマンをしながらやろうと考える人もいるでしょう。

人によってかけられるお金や時間・労力は異なります。

それぞれのスタイルに合った投資手法を勉強し、十分な知識を身につけた上で良い物件を探しましょう。

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