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不動産投資での資産の増やし方を考える|複数所有で資産が増える理由と物件を増やすタイミング

資産運用には、株式投資やFX・仮想通貨・不動産投資などさまざまな方法があります。

しかし、資産を増やす方法や運用を間違えると、資産を増やすどころか老後の資金として蓄えていたお金をすべて失うことも…。

不動産投資は、一般的に株式投資などと比べるとリスクの少ない利殖法と言われます。

 

この記事では、不動産投資で資産を増やすにはどうすればいいのか、複数物件の所有がなぜ良いのか、また2棟目3棟目と資産を拡大していく方法について解説しましょう。

不動産投資を始める前の方から、既に不動産投資を行っていて資産拡大を考えている人まで参考になる内容となっているのでぜひご覧ください。

1. 不動産投資での資産の増やし方とは

不動産投資での資産の増やし方とはそれでは不動産投資での資産の増やし方にはどのような方法があるのでしょうか。

①物件に設備投資をする

資産の増やし方には、所有している不動産に設備投資を行い、収益を増やす方法があります。

例えば、マンションやアパートの一角に自動販売機を置いたり、所有地にトランクルームを設置したり、今ある駐車場を立体化する方法などです。

また収益物件が古くなり空室が発生するような場合には、トイレやキッチン・浴室などをリフォームして居住空間を改善し、資産価値を購入当時の状態に維持する方法も。

また思い切ってリノベーションを行えば、資産価値を高めることもできるでしょう。

②所有する物件を増やす

所有する物件が一つだけだと、そこからは一定の利益しか得られません。

また収益物件が老朽化したような場合には、資産価値は低下し予定していた利益を得られないこともあるでしょう。

区分投資や一棟投資では、さまざまなリスクをストレートに受けますが、複数物件を所有していれば危険分散することができます。

今まで家賃収入で得た利益を再投資して、マンションやアパートなどの収益物件を増やせば、家賃収入は雪だるま式に増やせる可能性があるのです。

③法人化する

所得税は個人の所得に対してかかる税金ですが、累進課税なので所得金額が多ければ多いほど税金が高くなります。

一方法人税は、会社の利益に対してかかる税金であり、800万円までは15%、800万円以上は23.2%の比例税率となっています。

税率表に当てはめると、所得税では所得金額が900万円を超えると税率が33%となりますので、所得金額が増えてきた場合には法人組織にするかどうか考慮に値するでしょう。

下記に所得税と法人税の税率を記しておきます。

◎所得税の速算表

課税される所得金額 税率 控除額
195万円以下 5% 0円
195万円を超え 330万円以下 10% 97,500円
330万円を超え 695万円以下 20% 427,500円
695万円を超え 900万円以下 23% 636,000円
900万円を超え 1,800万円以下 33% 1,536,000円
1,800万円を超え4,000万円以下 40% 2,796,000円
4,000万円超 45% 4,796,000円

◎法人税の税率

平30.4.1以後
年800万円以下の部分 15%
年800万円超の部分 23.2%

出典:国税庁ホームページ

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/2260.htm

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/hojin/5759.htm

2. 複数所有でなぜ資産が増えるのか? 複利効果を解説

複数所有でなぜ資産が増えるのか? 複利効果を解説不動産投資で資産を増やすには、物件の複数所有が効率的と言われます。

この章では、物件の複数所有がなぜ資産を増やすことに繋がるのか、最大のメリットである「複利効果」について解説しましょう。

不動産投資における複利効果とは

不動産投資における複利効果とは、ある収益物件で得られた利益を頭金に組み入れてほかの物件を購入し投資していくことを言います。

したがって、各期における利子が雪だるまのように増えていくのです。

単利とはどこが違う?

単利とは当初の元本だけについて利子をつける方法であり、投資によって得られた利子については利子は生じません。

単利と複利ではどれくらい違う?|シミュレーションでチェック

それでは単利と複利では、どれほどの利益の差が出るのかシミュレーションをしてみましょう。

仮にアパートからの家賃収入が年間200万円、利回りは年6%の場合はどうでしょうか。

単利の場合

アパートを1棟のみ所有していると、年間の利益は200万円×6%で12万円になります。

この場合の20年後の利益は12万円×20年なので240万円しかなりません。

複利の場合

アパートから得た利益を頭金にして5年に1棟ずつ収益物件を増やし一棟12万円の利益を得たとすると、20年後には600万円の利益となります。

経過年数 保有棟数 利益/1棟 単年度利益 累計利益
1-5年 1棟 12万円 12万円 60万円
6-10年 2棟 12万円 24万円 120万円
11-15年 3棟 12万円 36万円 180万円
16-20年 4棟 12万円 48万円 240万円
合計 600万円

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3. 不動産投資で所有物件を増やすタイミングは?

不動産投資で所有物件を増やすタイミングは?
それでは、どのようなタイミングで物件を増やしたらよいのかを解説をします。

2棟目を購入するタイミングは?

次にあげる条件をクリアできた時点で、次の2棟目を購入したほうが良いでしょう。

1棟目で運営に慣れた頃

不動産経営は

  • 入居者の募集
  • 賃貸借契約の締結
  • 家賃回収
  • 契約更新
  • 退去手続き
  • トラブル対応
  • 設備の修繕
  • 確定申告書の作成

などさまざまな業務があります。

業務を不動産管理会社に委託する場合でも、悩んだり苦労することもあるに違いありません。

しかし1棟目の経営に慣れればそのノウハウを2棟目に生かすことができるでしょうし、経験から物件を見る目が養われ、物件を良い物件を探すこともできるに違いありません。

キャッシュフローで黒字が数年続いている時

キャッシュフローが赤字の場合には、ゆとりもなく金融機関も融資してくれることは難しいでしょう。

しかしキャッシュフローが黒字の状態が数年続いていれば、2棟目を購入するチャンスといえます。

頭金がある程度準備できる時

不動産投資は、資金面である程度余裕がなければさまざまなリスクに対応することはできません。

1棟目がうまく運営でき、頭金がある程度余裕ができれば金融機関は快く対応してくれるでしょう。

3棟以上の複数所有のタイミングは?

1棟の不動産物件から利益がでていても、もう1棟がうまく運営できていないときには3棟目を所有すべきではありません。

3棟以上の物件を所有しようとする場合は、その時点での収益性の検討を収益性が悪化すると、最悪の場合に不動産投資から撤退するような事態も起こりえますので慎重に行うべきでしょう。

繰り上げ返済などで残債が減った時

複数戸の物件を運営できれば、家賃収入を繰り上げ返済に回して残債を少なくできます。

残債が減れば精神的にも余裕ができ、3棟目以上の経営にも自信が湧くことでしょう。

経営実績で融資が引ける時

不動産の経営がうまく回り、ローン返済も問題がなければ金融機関からの信頼も増します。

次の融資を申請しても、比較的容易に通りやすいでしょう。

法人化した時

法人化した場合の節税メリットは既に述べた通りですが、法人化した場合には融資額が増えるメリットも。

一般的に個人よりも法人の方が、融資枠が広がります。

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4. 自分に合った方法で着実に資産を増やそう!

不動産投資は物件を複数持つことにより資産は雪だるま式に増やすことができるでしょう。

しかし、不動産経営は比較的安全とされますが、投資なのでリスクは少なからずあります。

チャンスをとらえて積極的に投資し資産を増やすのは良いですが、重要なのは自分の状況にあった投資方法を選ぶことです。

複数所有のタイミングなど見極めの難しい時は、プロの力を借りることが非常に有効です。

不安や疑問に思うことがあれば、ひとりで悩まずに「MIRAIMOのLINE@オンライン相談」へ相談しましょう。

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