「自己資金ゼロで!」不動産投資の営業に踊らされない資産運用のコツ

「どうも、こんにちは!今お得な情報がありまして、投資用の不動産にご興味はありませんか?自己資金は一切不要でマンションが買えちゃいますよ」

 

しつこい不動産投資の営業電話。仕事中にこのような営業電話が来たらうんざりしますよね?
ただし、少しでも不動産投資に興味がある方であれば、

自己資金は一切不要でマンションが買えちゃいます

この一文に心踊りませんか?
言葉の響きでは、タダ同然で不動産が買えてしまう!そう思えませんか?

昨今、コンプライアンスの問題でこうした勘違いを起こすような表現は減少傾向にありますが、まだまだ紙媒体の広告、インターネットの情報などに危ない情報が漂流しております。

確かに自己資金ゼロで多大な資産を不動産投資で作られた方は日本に存在していますが、その仕組みとつきまとうリスクをご存知でしょうか?

心踊る一文、一言から心無い人に踊らされている。なんてことも、、、、

1. 自己資金0円で不動産投資を始められるという罠

自己資金0円の仕組み

不動産投資の落とし穴の一つとも言われてますが、一概に全て悪いとは言えません。

これを読んでる方々に理解してもらいたいのは「リスクの高さ」と「不動産会社側の販売利益」の仕組みです。

例を交えてご説明します。

 

例『販売価格2,000万 自己資金0円』

購入者側

・販売価格:2,000万円

・ローン額:2,000万円(融資査定額)

・自己資金なし

 

以下は不動産会社側のケース別の販売利益です。

<ケース1>

・販売価格:2,000万円

・ローン額:2,000万円(融資査定額)

・仕入値:1,500万円

・販売利益:500万円

・自己資金:なし

 

仕入値とは、物件の仕入れ値のことです。

販売利益とは、販売価格から仕入値を差し引いた金額でのことです。

いずれも一般に公開されることはありません。

(※販売利益は、売主なのか、代理販売店か、仲介業者なのかによって、仕入値以外にも、販売代理請負料などを差し引く場合もあります。)

 

ご覧のとおり、

 

販売価格 = 融資査定額

 

となっています。

 

一般的に販売価格は、「銀行の融資(ローン)がいくらになるか」というのが、ひとつの指標になります。

融資査定額を販売価格に設定しなくてはならないという決まりはありません。仕入値以上で販売すれば、諸経費を差し引いた差額は、1,500万円であろうと、2,500万円であろうと、丸々、業者の利益になります。

しかし、仕入値が1,500万円の物件に対して、銀行が「2,000万円までなら、融資しますよ」と回答した場合、売り出しの販売価格は、2,000万円とするのがおおむね現状です。

それは、なぜか、、、、?

理由はシンプルです。

名目上、「自己資金0円」をうたい、

お客様に購入を促すことができて、

なおかつ、不動産会社が、最も収益をあげられる価格

だからです。

 

ここで注意ですが、これを聞いて不動産会社を悪く思わないでください。営利を求める会社ですし、収益を求めることは当たり前です。これを聞いて腹を立てるのであれば、無知な自分を恨みましょう。

<ケース2>

・販売価格:2.500万円

・ローン額:2,000万円(融資査定額)

・仕入値:1,500万円

・販売利益:1,000万円

・自己資金:500万円

 

仮に、融資査定額2,000万円に対して、販売価格を2,500万円にしたとします。

もし、仕入値が先例と同じく、1,500万円だったとしたら、業者としては、販売利益が1,000万円となるので、

利益率は倍増しますよね?(ここでは、分かりやすくするために、諸経費の差し引きは除きます)

しかし、融資査定額とは、金融機関が第三者機関として融資金額を査定したもので、その物件の融資MAX値になる特性を持っているため、それ以上の価格で販売したとしても、その査定額以上の融資は下りません。

当然ながら、自己資金300万円の負担がかかってくるので、購入者にとっては、グンとハードルが上がるため、業者にとっては、販売上のリスクをより高めることになります。

 

<ケース3>

・販売価格:1,800万円

・ローン額:2,000万円(融資査定額) ⇨1,800万円

・仕入値:1,500万円

・販売利益:300万円

・自己資金:なし

 

逆に、2,000万円まで融資が可能なのに、その査定額以下の1,800万円で販売すると、それがそのままローン額になるため、利益は300万円に下がってしまいます。

これらのことを踏まえると、めいっぱいの融資査定額を販売価格に設定することが、業者にとって、いかに一石二鳥であるかということは、もうお分かりではないかと思います。

自己資金0円の言葉の裏には、
販売価格をフルローン(全額ローン)を組まされる運用方法が作用してます。

つきまとうリスク

そしてリスクとはまさにこのフルローンの事

言ってしまえばフルローンの金額分の負債額を背負う。要は借金していることとなります。

不動産投資は買うことがゴールではありません。買った不動産にトラブルなど起これば修繕費はかかりますし、空室になれば家賃収入がなくなりローンの返済が滞る可能性だってあります。

もちろんこういったトラブルに対応できる対応策は立てられますが、それにはある程度の現金が必要となるので、原資がない中での不動産投資のリスクは倍以上と言っていいでしょう!

2. 自己資金0円で始める方法5選

失敗談ばかり聞いていると気持ちが萎えますよね、、、、ここまで見て、

「やっぱりお金持ちしか不動産投資はできないんだ」と思った方々。それは違います!

最初にお伝えしましたが、自己資金0でも成功した方々はいらっしゃいます。

ならばどうすればいいか、、、

成功している人たちの真似をすればいいじゃない!

という事でまずは自己資金0円で始める方法をいくつかご紹介します。

①ノンバンクで借りて安い物件を購入

銀行や信金以外のいわゆる「ノンバンク」から借り入れをするという方法があります。

低価格の物件を購入してまずは不動産オーナーとしての実績をスタートさせ、家賃収入などから返済してキャッシュフローを残していくという方法としてオススメです。

 

メリット:銀行・信金など借り入れ条件が低い(独自の審査基準)、 融資期間を長く設定できる、申込後に借り入れ可能になる期間が短い、1,000万円以下の低価格物件など借り入れが定額だと無担保融資が可能の場合もあり

デメリット:金利や手数料が高い

②リフォームローンを利用する

中古の一棟アパートや中古マンションなどの購入する場合は、リフォームローンを組む事で初期費用を抑えられます。築年数が経っている物件に限られますが、自己資金不足を補える借り入れ方法です。

 

メリット:担保を必要としていない借り入れ先が多い

デメリット:金利は住宅ローンより高い、返済期間が短い

③日本政策金融公庫から融資を受ける

政府が管轄する金融機関、日本政策金融公庫を利用するのも一つの方法です。

日本政策金融公庫は、中小企業や新規事業を行う人向けに融資を行う機関なので、銀行などに比べて初めて事業を行う人にも融資を行ってくれる可能性があります。

例えば「新創業融資制度」という制度の場合、3割の自己資金が必要ではあるものの、上限1,000万円、最長7年の借り入れが可能です。無担保・無保証人という有利な条件です。

また、30歳未満や55歳以上、もしくは女性で新たに事業を始める場合や、事業開始から5年以内の場合には上限7200万円、最長15年の借り入れを行える制度もあります。

日本政策金融公庫から融資を受ける場合、投資目的の場合は融資の対象外となることがほとんどであるため、「不動産賃貸業」という名目で融資の申請を行う必要があります。

 

メリット:有利な条件が多い、年齢性別などで受けられる条件が変わる(若い人、女性には特に)

デメリット:融資申請が特殊、条件によっては自己資金が必要、年度ごとに要項に変更がある場合もあり随時調べる必要あり

④両親など信頼できる身近な人から資金を借りる

両親や親族、信頼できる身内からの借金です。各々のご家庭の事情もあるかと思いますが、現実的に可能であればお願いするのはありでしょう。

もちろん、契約書、借用書はしっかりと!

 

メリット:言わずとも無担保・無保証(もちろん契約書の内容によっては変わります)

デメリット:約束を破った際はどうなるかわかりません、関係性にヒビが入ることは間違いなし

⑤条件がいい物件を探す

購入する物件の収益性が高いなど、物件の条件がよければ自己資金がなくても銀行側も貸してくれる可能性があります。もちろん銀行側が納得するか物件次第です。

 

メリット:低金利、長期の融資を受けられる

デメリット:物件の知識が必要なことと、タイミングが必要。はっきり言って運の問題もあります、、、、

3. 不動産投資をする2つの「目安」

「自己資金ゼロで!」不動産投資の営業に踊らされない資産運用のコツ

「やっぱり不動産投資をするには、自己資金必要じゃん、、、」

はっきり言いましょう。問題は自己資金の有無ではなく、気持ち心構えの問題です

自己資金ゼロで始めるためにはそれなりの労力や知識が確実に必要です。

そしてこれは不動産投資に限った話ではありませんが、楽して稼げるうまい話などないです

 

これを読まれている方々にも色々な人生があるでしょう。

一概には言えませんが、不動産投資に向いている人、向いていない人がいます。

それはなぜか。融資をする人間がいるからです。

仮に浮浪者のような人が目の前に現れてその人にお金を貸しますか?

例が極端でしたが、あなたがお金を貸す立場だったらどうですか?

ということで、不動産投資に向いている、不動産投資をお勧めできる「目安」をご紹介します。

①年収の目安

結論から言いますと

年収500万円、自己資金300万円

が不動産投資を始める際のわかりやすい目安です。

 

年収制限があるのは融資がネックとなるためですが、あくまで目安です。

年収500万円以下の人でも10億円以上購入している人は存在します。

②属性の高さ

銀行融資を受ける際に有利に働くのは属性の高さです

属性とは年齢、勤務先、収入などです。

※カードのキャッシングなどで審査される属性は・・・
年齢、職業、雇用形態、勤務先、勤務年数、年収、収入形態、居住年数、居住形態、住宅ローンか家賃の負担額、家族構成、持っている携帯電話の種類、健康保険の種類 etc(カード会社によってはもっと細かく分類、設定されている場合があります)

 

経済状況に大きく左右される融資の判断ではありますが、昨今の銀行融資の許可が降りる傾向を見ますと

年収1,000万以上で8割、700万以上1,000万未満で5割、500万円で3割の金融機関が融資の検討に応じてくれるようです。

お医者さん・弁護士・パイロットなど高属性の方々はほぼほぼ不動産買う際に融資に関しては困ることがないでしょう。

 

ただし、属性が高いから皆いいものが買えているというのも間違いです。

買える物件の選択肢が多すぎるために、悪条件の変な物件を買ってしまう。という事例はかなり多いです。

属性がいいことにつけこまれて

利息の高いノンバンクを使って利率の低い1億円の新築区分を買わされてしまったりする人もいます。

 

年収や自己資金の少なくても、研究や勉強を重ねていい物件を選び勝ち取っている人が必ずいます。

4. 不動産投資は一人ではできません

本やセミナー、勉強方法は様々あります。

ですが不動産で確実に儲かる法則って実はないんです。

その人に合った様々な回答があり、お金の借方、物件の値段、立地、経済の状態etc…

正解は1つではありません。

ではどうすればいいか?

確実に間違えないことは、「正確に情報を素早く掴み、研究を重ねること」です。

 

そのためには調べた情報が本物か偽物かわからないままで、インターネットや本だけでの情報収集を辞めましょう。

プロフェッショナルに聞くことが一番の近道なのです!

 

しかし、そのプロフェッショナルさえ本物か偽物かどうか、悪どい不動産営業だったらどうしようという不安は抱えてしまうものです。

そこでプロへの不動産に関しての聞き方のご提案があります

見積もりをしっかりすること

見積もりとはしっかりと「比較すること」です。

とある物件Zを不動産売買の情報サイトで見つけたとしましょう。

★物件Z 〇〇駅 徒歩5分 25㎡ ワンルーム

A社(物件に出会ったサイトの掲載主仲介会社) 2,000万円
B社(全く同じ物件条件で別のサイトに掲載中の掲載主仲介会社) 1,800万円
C社(物件の所在地周辺の、地域密着型の不動産会社) 1,700万円

比較したときに、これだけの金額差が出たとします。

A社は同じ物件なのにとても高いですね!それはなぜでしょう?

端的に言えば広告費に経費が使われてるからと言えます。多くの方の目に止まるよう、広告費が高い不動産情報サイトだからこそあなたの目に留まったのです。

 

ならばC社が一番安いしそこで買えばいいじゃないか。とは言い切れません。

なぜなら、もしあなたが自分一人で融資を申し込み銀行に断られたら?それこそ物件Zは買えません。

A社B社C社それぞれの特徴はあります、それは会社の規模だったり、融資をつけることが有利だったり、不利だったり。

C社はあなたのために何もしてくれない会社だったら?

B社の営業マンはあなたに物件Zを買ってもらいたいがために銀行融資が通りやすくなるよう奔走してくれ流としたら?

A社は資本力も人脈もあり融資が通らないあなたのためにノンバンクを用意してくれるかもしれませんよ?

 

不動産の会社でもこういった違いは山ほどあります。

ですので、気になる物件が見つかったら、一先ず行動し最低でも3社、5社と相談してみてください。

 

道義としてですが、見積もりを他社でも行なっていることは先に伝えましょう。最初から値段交渉などはしようとせず、無駄に大きな損をしそうな会社は最初から省くことが大事です。

そして、断るときは丁寧にしっかりと断ることが大事です。今回は条件が合わなかっただけということもあるので、今後のおつきあいが発生する可能性だってありますから。

不動産営業マンの見極め

会社選定にも関わりますが、担当してくださる営業マンが一番の鍵です。

人の好き嫌い、直感等もあるかとは思いますが、何より誠実にお客様の立場に立って話してくれる方が一番です。

誠実さや対応の丁寧さ、危機感を煽った言い方をしてこないかなど。

少しでも対応が悪いと感じたら避ける方が吉です。

何より人生の中でも1、2位を争う大金のお買い物。そして今後も管理等で長く付き合うことになります。

5. 必要なのは知識と信頼できる会社

不動産を買うことは大半の人にとっては大きな人生の岐路でしょう。

知識がない中で人に流され、バーゲンセールの謳い文句が如く、あなたのお財布を狙う不動産の営業マンには引っかからないことを願います。

これを読んで、不動産投資に興味が出た方は是非とも勉強から始めてください。

勉強の始め方はこちらの記事へ。

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2017.08.29

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