不動産投資で資金はいくら必要？｜少ない自己資金でも失敗しないためのポイント3つ

不動産投資というと、物件が高額だからある程度の資金は必要とお考えの方も多いはず。

そんなイメージとは裏腹に不動産投資は自己資金が少なくても始めることができるんですよ。

 

では不動産投資では何に、どれぐらいの資金が必要になるのでしょうか？

今回は不動産投資に必要な資金や、少ない自己資金でも失敗しないためのポイントについて解説していきます。

不動産投資の資金面で不安・疑問がある人は是非参考にしてください。

1. 不動産投資は自己資金ゼロでもできるのか？｜不動産投資に必要な資金とは

不動産投資に興味はあっても、資金がない。

不動産は数千万～高い物件だと億単位になることもあるため、自分には到底無理…と思う人も少なくないでしょう。

しかし、不動産投資は金融機関から融資を受けて購入するのが一般的。

数千万も持っている必要はなく、資金が少なくてもできるのが不動産投資の特徴です。

 

ただし、不動産投資は「購入して終わり」ではなく、物件価格以外にも不動産購入時の諸費用・管理手数料・税金などさまざまな費用がかかるので押さえておかなければなりません。

 

では、自己資金がゼロでも不動産投資は可能か？そもそも不動産の物件価格以外でどんな費用がかかるのか？をご紹介します。

自己資金ゼロでも不動産投資は始められるがオススメしない

不動産投資は自己資金ゼロでもできますが、おすすめはできません。

仮に頭金をゼロにして、不動産購入にかかる諸費用までローンで賄い、家賃収入からローンの返済をするということもできます。

 

しかし、不動産投資では、物件価格以外にもさまざまなタイミングでさまざまな費用がかかってくるもの。

管理費や修繕積立金は毎月出ていきますし、急に部屋の設備が故障して修繕が必要になることもありますし、不動産取得税や固定資産税などの税金も支払わなければなりません。

最初のうちは家賃収入だけで賄うことは難しいため、自分の給料や貯金から持ち出しになることが多いのです。

不動産投資で必要な費用を場面別に紹介

不動産投資でかかってくる費用には何があるのか、費用を払うタイミング別にご紹介しましょう。

不動産投資の初期費用一覧表

不動産購入にあたってはさまざまな初期費用が必要になるので、代表的なものを押さえておきましょう。

およそ、不動産価格の6～8％を相場として必要になってきます。

初期費用の項目	概要
仲介手数料	投資物件を不動産仲介業者から購入するとかかるお金。 400万円を超える物件については「売買価格の3％＋6万円＋消費税」の仲介手数料を支払う必要がある。
不動産購入の頭金	頭金とは、不動産物件を購入する時に、最初に用意する現金のこと。 注意点として、頭金として自己資金全てをつぎ込んでしまうと、先述した諸費用が支払えなくなる恐れがあるので自己資金は残しておくのがおすすめ。
ローンの事務手数料や保証料	ローンを組む際の事務手数料で、相場は約3～5万円。 保証料は、保証会社に支払うお金で、相場は借入額の約2％
印紙税	契約書に貼る印紙代。物件価格により税額は変わってくる。
登録免許税	不動産の登記に際して課せられる税金。 税額は、固定資産税評価額×2%（土地・建物） ・債権額×0.1％（抵当権）
司法書士手数料	不動産の登記を依頼する司法書士に払う手数料。 相場は1件あたり5～8万円。
固定資産税	通常、毎年1月1日時点での土地建物の所有者に課税標準額×1.4％が課せられる。 中古物件は、年間の固定資産税額を日割りで、購入時に請求されることもある。

毎月かならず支払う「管理費」「修繕積立金」

不動産投資には毎月かかるランニングコストもあるため、必ず資金を確保しておかなければなりません。

建物の管理維持や入居者対応は不動産投資には欠かせないため、必要なのが修繕積立金や管理費。

管理を怠ったせいで入居者が出ていくと、不動産投資の収入減がなくなってしまうからです。

 

管理費は、管理会社に建物や入居者管理をお願いするとかかる費用で、月額家賃の3～5％が相場になっています。

一方で、修繕積立金はマンション建物の共有部の補修や大規模修繕に向けた積立の費用で、毎月1～1.5万円が相場。

忘れた頃にやってくる「不動産取得税」「固定資産税・都市計画税」

土地や建物を購入する際には固定資産税評価額×3％※の「不動産取得税」がかかりますが、その税額は」とされています。

なお住宅の場合は一定の要件を満たせば、建物について軽減措置を受けられるものの、新築時期によって控除額が異なるので確認が必要です。

※もともと税率は4％で、3％への引き下げ措置は2021年3月31日の取得までの暫定措置

 

また、固定資産税も上述した通り、毎年1月1日時点の不動産所有者にかかってくる税金なので忘れないようにしましょう。

利益が出たら支払う「所得税」

不動産投資での家賃収入は「不動産所得」になるため、以下の所得に応じた税率で所得税を支払わなければなりません。

不動産所得は、不動産から得た総収入－経費で出すことができます。

課税される所得金額	税率	控除額
195万円以下	5%	0円
195万円を超え　330万円以下	10%	97,500円
330万円を超え　695万円以下	20%	427,500円
695万円を超え　900万円以下	23%	636,000円
900万円を超え　1,800万円以下	33%	1,536,000円
1,800万円を超え4,000万円以下	40%	2,796,000円
4,000万円超	45%	4,796,000円

毎年2月中旬～3月中旬に行う確定申告で税額が決定します。

突発的にかかってくる「修繕費用」

不動産投資で急にかかってくる費用として、修繕費が挙げられます。

特に築年数がある程度経過した中古物件で特に増える費用で、エアコンや給湯器といった設備の故障は、入居者の過失がなければ払わなければなりません。

数万円～数十万円の費用が必要になる場合も。

入居者が退去したタイミングでクリーニングやリフォームをする際も追加で必要になるので、しっかりと資金を積み立てておくことが必要です。

2. 不動産投資で少ない資金でも失敗しないためのポイント3つを紹介

不動産投資ではさまざまな資金がかかることが分かりましたが、少ない資金でも不動産投資で失敗しないためにできることはあるのでしょうか？

ポイントを3つご紹介します。

物件価格の10～20％は自己資金を貯めておく

不動産投資で必要な自己資金は、ローン審査の通りやすさを考慮すると物件価格の10～20％というのが一つの目安にはなるでしょう。

まず頭金の一般的な目安としては物件価格の10％程度が必要といわれています。

 

ただ不動産投資には投資物件に入居者がいなくなると、家賃収入が途絶えてキャッシュフローが悪化するといった空室リスクをはじめ、さまざまなリスクが…。

ローン比率が高いとリスクへの耐性が低くなるため、自己資金（厳密に言うと手元資金）を多めに用意するに越したことはありません。

資金計画をしっかりと立てる

不動産投資が高額な買い物であることに変わりはなく、不動産会社だけでなく融資をしてくれる金融機関との打ち合わせを重ね、無理のない返済計画を立てることが必要です。

そのためには専門知識を有する信頼できるパートナーを選び、資金計画から具体的で綿密な投資計画を策定しなければなりません。

金融機関との相談の過程で計画自体を見直す必要もあることから、いくつかの数値例によるシミュレーションを予め自分で用意しておくとよいでしょう。

初期費用を抑える工夫をする

不動産投資の初期費用は工夫すれば抑えることができます。

例えば、

• 頭金を入れすぎない
• より安い司法書士を探す
• 不動産会社自体が売主になっている物件を探す（仲介手数料がかからないため）

など、削減できるところは削減するという点がポイントです。

3. 自己資金のみで不動産投資をしたい！現金買い不動産投資の特徴

不動産投資ではローンを組んだ方が良いというのは業界の常識です。

不動産投資は数ある投資商品の中で、唯一ローンを利用することができる投資。

これは、不動産が現物資産であり担保能力を持つことによります。

 

一方で、自己資金がたくさんあるからローンを組まなくても物件を買えるという人も中にはいるでしょう。

現金購入で不動産投資を行うことには、どんな特徴があるのでしょうか？

ローン返済ができなくなるリスクが0になる

自己資金のみで不動産投資をすると、もちろんローン返済する必要がないので、ローンの返済不能リスクも0に。

また、家賃収入は全てあなたの手元に入ってくることになります。

レバレッジ効果が薄れる

自己資金のみでの不動産投資には、「レバレッジ効果が薄れてしまう」というデメリットも。

「レバレッジ」とは、てこの原理を意味する言葉。少ない労力で大きな力を生み出せることを意味します。

そして不動産投資における「レバレッジ効果」とは、少ない自己資金であってもローンを利用することで高額な不動産を購入することができ、それにより大きな投資収益を手に入れることができるということ。

このレバレッジ効果は、不動産投資の最大の魅力と言えるでしょう。

現金買いをすべきパターンを紹介

先述したレバレッジ効果があるため、基本的には、不動産投資はローンを組んで行うことをオススメしていますが、

不動産を現金買いした方が良いパターンもあります

• 資金にとてもゆとりのある人
• 毎月多額のキャッシュフローがあり、ゆとりがある人
• 利回りが高いが、融資が出づらい物件を狙っている人
• 担保用の物件として購入し、次の物件の融資で活かしたい人

つまり、財力のある人か不動産投資にある程度慣れて、投資規模の拡大を狙っている人であれば現金買いがおすすめな場合も。

4. 低年収で自己資金なしの場合にも不動産投資をできる場合がある

不動産投資に興味はあっても、年収が低いからできないかも…。という人もいるのではないでしょうか。

自己資金がない、年収が低い場合の投資方法を検討してみましょう。

不動産投資ローンを受けられる目安は年収500万円

金融機関としては確実に返済してもらうために、借り手の信用力として最も客観的に評価できるのが年収になります。

不動産投資ローンを組める年収の目安は年収500万円です。

 

ただし、頭金が多かったり、しっかりと評価が出る物件なら

つまり、自己資金が多ければ年収が低くても、不動産投資ローンを組める可能性があるのです。

低収入でも勤続年数や勤め先の信用で審査が通る場合も

金融機関で審査基準が異なるのは設立目的が関係しています。

例えば地方銀行は地域経済の発展への寄与が目的なので、投資家の居住地が問われるといった具合。

同じ年収額でも、勤続年数や勤め先の信用で審査に通る場合があるので、複数の金融機関を回るのがおすすめです。

フルローンで不動産投資をする場合は計画性が重要になる

審査基準としては投資家の実質的な純資産額や金融資産を重視する傾向がありますが、何より確実に融資資金が回収できる可能性が高いことを示す数値の裏付けが必要です。

将来の環境変化への対応もシミュレーションした、客観的で説得的な投資計画が重要といえましょう。

政府系の金融機関から融資を受ける

日本政策金融公庫は営利組織ではなく、政府の政策目的に沿って融資する機関です。

女性、29歳まであるいは55歳以上の男性については、融資期間が他より5年長かったり金利が0.4％低いといった優遇措置があります。

5. 不動産投資では自己資金があった方が失敗リスクを抑えられる

不動産投資は自己資金ゼロや少ない自己資金でも行うことができますが、自己資金が多いに越したことはなく、自己資金が多いほどリスクを抑えて投資をすることができます。

ただ自己資金を全て頭金につぎ込んでしまうと、不動産投資で突発的な修繕が発生した時や、税金の支払いをする時にお金がなくて困ることに…。

 

不動産投資に置いて資金計画を立てることは非常に重要です。

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