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家賃収入は副業になるの?かかる税金と成功率をあげる経営方法

家賃収入は、どの経営方法から利益をだすかによって成功が左右されます。人と同じことをしていても入居者は集まらない状況の中、どのように家賃収入を確保して行けばいいのでしょうか?

また、経営にはランニングコストや税金もかかります。副業として始めるメリット・デメリットを考慮しながら、あなたの資産形成にあっていると感じるのなら、あなたも不労所得を得ながら時間とお金の自由を手に入れることができるでしょう。

この記事をクリックしたときからあなたの10年後はもうすでに作り始められています。どうせなら多くの家賃収入を得て、副業のメリットを最大限活用しましょう。

1 あなたが本当にしたいこと?賃貸業のリスクをカバーできる人

資産を運用するにはリスクがつきものです。リスクには3パターンあり、不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンの分類になります。しかし、リスクをカバーできなければ家賃収入とは名ばかりの利益しか得ることができません。そればかりか、毎月持ち出しをすることで経営を続けていくしかない場合もあります。

・現在の不動産市況から読み解く経営術

リスクをカバーできる人は、副業とは言え事業として賃貸業をおこなえる人です。経営方法にマニュアルはありません。しかし、成功している方や失敗している方には共通点があります。

更に、現在の不動産市況は非常に競争率の激しい状態です。あなたの条件にあう物件はなかなか出回らず、購入できたとしても家賃の保証や空室の心配が解消される保証はありません。

家賃収入を月にいくら望むかによっても自己資金は変わってきます。(一棟と区分では購入金額が異なるため)まずは、副業としてのメリットが本当にあるのかをもう1度検討しましょう。

リスクヘッジやポートフォリオすることは、資産を運用するプロのなかでは絶対にやるべきことです。どこかで経営の危機になっても、それをカバーできる体制を整えておくことも大切です。

・いくらの収入を確保するかは頭金によって変わる

毎月いくらの家賃収入が今のあなたには必要ですか?
いつまでにいくら貯蓄していたいですか?
あなたの望みを叶えるためには、収入を確保する必要があります。つまり、経営には運用費がかかるため無駄な費用は収入を妨げるものになります。

更に、年に1度の確定申告には家賃収入に対する税金や固定資産税などを支払う必要があります。物件を購入の際は、修繕費用・管理費・家賃の下落などを考慮しましょう。その中でも、1番大切なのが頭金です。頭金を用意しておくことは、どんな状況であれ全てのリスクをカバーするぐらいの効果があるからです。

せっかく副業として始めたのに、経営が上手くいかなければ本業にも悪影響です。頭金をいくら用意するかによって、経営の安定だけではなくあなたの安心を手にいれることもできます。 

2 不動産投資は副業になるの?

副業にはなりません。しかし、公務員とサラリーマンでは異なる部分もあるため確認しておきましょう。

・公務員の場合

不動産投資は禁止されていません。ただ、一定の条件があります。以下の3つに気をつけましょう。

・5棟10室以下で経営をおこなう
・管理は委託する
・年間の賃貸収入を500万円以下で抑える

また、公務員の方が家賃収入を得る副業に向いている1番の理由は、融資を受けやすいということです。レバレッジをいくらかけるかにもよりますが、返済能力がある立場を活用することであなたのスタートラインは有利であることに間違いありません。

・サラリーマンの場合

不動産投資は禁止されていません。しかし、もし会社にばれたくない場合は住民税の納付方法を普通徴収で選択しましょう。確定申告の際に自分でおこなうことにはなりますが、副業がばれることはありません。

また、家賃収入が20万円以内であれば確定申告不要です。ただ、損益通算可能な所得になるため、赤字であるならば還付を受けることがあります。そのため、申告するかは自由です。

本業を辞めてセミリタイアしたい方は、副業ではなくなります。そのための準備をおこなうのであれば、青色申告の使用方法や開業届についても確認しておきましょう。

3 家賃収入から引かれるものを理解しておく

家賃収入となるものからは、毎月のランニングコストが引かれていきます。経費となるものや税金を確認しておくことで、あなたの資産は確保されます。

・経費となるもの一覧

管理費 主に物件のエントランスや、廊下の共有部分を清掃するなど、エレベーター・給俳水設備などの点検に必要な費用です。
賃貸管理代行手数料 賃貸管理会社に支払う手数料の事です。
入居者のトラブル、家賃の集金などを委託した際に、支払う費用です。
そして、建物を管理する会社と賃貸を管理する会社は、管理の内容が異なることを覚えておきましょう。管理会社に委託している場合、家賃の3~7%が、管理手数料の相場です。
町会費 思わぬ災害が起きたとき、頼りになるのは地区の人たちです。
消防団などがいる町だと、町会費を徴収しています。
ローンの金利 銀行から融資を受けている方は、ローンの利息部分を経費として計上できます。
ただし、総収入金額から経費を差し引いた不動産所得が、赤字の場合は、利息の全額を経費として計上できません。(土地に関する利息部分)
火災保険 火災から起こる費用を負担してくれて、入居者の死亡時には、家賃を保証してくれる制度もあります。
地震保険 地震から起こる火災は、地震保険に加入していないと費用が負担されません。
火災保険と地震保険は両方加入する事で、効果が高まります。
修繕費 修繕積立金は、建物全体の修繕にあてられるもので、外壁・共有部分の費用にあてられます。また、入居者の退去後に設備交換があった場合、必要経費にできます。ですが、修繕費には資本的なものもあり、不動産の価値を上げる回復がなされた場合、支出の扱いが変わります。
どういう事かといいますと、計上の形が変わります。全額を計上するのではなく、利用可能な期間に分割して経費として計上します。
減価償却費 減価償却費は、購入した不動産が年月と共に老朽化していく分だけ毎年減価償却費として計上することができます。
貸倒引当金 売掛金や貸付金等の金銭債権が将来回収できないと思われる場合に、回収不能見込額をあらかじめ見積り計上しておくものです。
司法書士税理士への手数料 書類の作成や手続きを行ってくれた際に支払うお金です。
地代家賃 借地権のある不動産を購入した場合、借りた土地を賃貸しているので地代家賃がかかります。

・家賃収入にかかる税金

税金の種類 支払うタイミング 内容
不動産取得税 不動産購入時にかかる税金 納税通知書に従って、1括納付する。または、年4回の指定月に分納する。
印紙税 不動産購入時にかかる税金 契約の金額により異なる。
登録免許税 不動産購入時にかかる税金 登記の内容によっては税率が変わります。
固定資産税都市計画税 毎年かかる税金 固定資産税は、土地や家屋を所有している方にかかる税金です。
都市計画税は、原則として市街化区域に固定資産がある場合にかかる税金です。
譲渡税 売却した場合にかかる税金 課税の税率は、不動産の用途や所有期間により異なり、分離課税になるので他の所得とは分けて計算をします。
贈与税 贈与した場合にかかる税金 生前に財産を得た場合にかかる税金です。
相続税 相続した場合にかかる税金 死亡後に財産を得た場合にかかる税金です。
個人事業税 毎年かかる税金 10室以上の経営規模の方は290万円以上の利益に対して5%かかります。

あなたの家賃収入は、所得税率により税額が決まります。計算方法は以下の通りです。

①給与所得 - 所得控除 = 課税所得
②収入金額 - 必要経費 = 不動産所得
(※上記の計算を済ませておきましょう)③給与所得 + 不動産所得 - 所得控除額 = 課税所得金額

4 副業をするメリット・デメリット

あの有名芸能人も家賃収入で稼いでいます。不動産投資は多種多様なため、一棟・区分・駐車場など様々です。どんな形であれ、実物資産となるものを購入していれば、あなたが副業を辞めたくなったときでも売却の際に困る事はないでしょう。

・メリット

・経営次第では、セミリタイア可能なほどの家賃収入を得ることが可能。(月に600万円など)
・将来の不安を解消できる。
・時間の余裕と心の余裕を手にいれることができる。
・人生の選択肢を増やすことができる。

・デメリット

・不動産投資の知識や情報を得るための時間が一定期間必要。(約1年費やした方もいます)
・自己資金がある程度必要(物件により異なる)
・経営力が必要。(精神的にプラス思考の方が向いていると言えます)

「塵も積もれば山となる」思うような家賃収入が得られなくても、事業規模を広げていき経営方法さえ間違わなければ必ず着地点へ辿りつけます。ただ、それは信頼できる業者と営業マンがいてこそです。二人三脚で資産を築いていける方のサポートも、必要なのです。

5 家賃収入を得ることは「副業」

この記事を書いているわたしも、副業を始めるタイミングを狙っています。今は不動産投資の勉強期間とし、いつか不労所得だけで生活することができれば最高です。

あなたの不動産投資が成功するか失敗するかは、究極を言えば「どんな状況であれ諦めなければそれは過程で、結果ではありません」だから、なにかお困りのことがあればいつでもご連絡下さい。

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