家賃収入は副業とみなされる？かかる税金と会社員でも収益をあげる経営方法を紹介

将来の年金もあてにならない世の中、副業を行い少しでも生活にゆとりを持ちたいと思う人は多いのではないでしょうか？

会社員でもあまり労力や時間をかけずにできそうな副業のひとつに、「不動産投資で家賃収入を得ること」があります。

しかし本業の勤務規定で副業が禁止されているという会社が多いので、

果たして不動産投資をして問題はないのかと不安に思う方は多いのではないでしょうか。

 

そこで当記事では、不動産投資をして家賃収入を得ることは会社の規定に反する副業にあたるのか、

また家賃収入にかかる税金、会社員でもしっかり家賃収入を得る方法について解説します。

1. 不動産投資で得られる家賃収入は副業には該当しない

一般的に不動産投資で家賃収入を得ることは、副業には当てはまらないとされます。

その理由は次のとおりです。

• 不動産所得は、労力や時間をそれほどかけなくてもできるので本業に悪影響を与えない
• 親が行ってきた不動産経営を、親の死などでたまたま引き継ぐようなケースもある
• 不動産投資は、外で行う業務はほとんどないので情報漏洩の心配が少ない

会社員が副業を禁止されている理由

日本国憲法では、「職業選択の自由」が認められています。

大手企業を中心として、社員の副業を就業規則などで禁止している企業は多いです。

その理由は、仕事が長時間に及ぶと労働が肉体的にも精神的にも過酷になり、本業へ影響を及ぼすとしているため。

 

しかし、日本の経済が右肩上がりで成長し、会社の仕事さえきちんとやっていれば、副業を認める企業も増えつつあります。

特に不動産経営では、不動産会社に委託すれば管理業務のほとんどをやってくれるので、本業への影響を及ばすことなく不動産投資を行うことが可能。

公務員でも許可を得れば不動産投資は可能

国家公務員法第104条や地方公務員法38条では、公務員の副業は禁止しています。

その理由は、下記の3つの原則です。

①信用失墜行為の禁止	悪いイメージの仕事をすることで、会社への社会的な信頼を失墜することの禁止
②職務専念	他に仕事を持つことで、本業に支障が出ることを防止するため。
③守秘義務	本業で知り得た秘密について、副業での流用を防止するため。

しかし近年は決められた範囲内（不動産投資・株式投資・執筆や講演・農業などの家業の手伝い・社会的貢献活動など）での副業は認められてきています。

したがって上記の3原則に抵触しない限り、公務員でも不動産投資をすることは可能です。

ただし、不動産投資が事業的規模になると副業とみなされてしまう

不動産投資では、5棟10室、すなわち戸建て住宅であれば5棟・アパートやマンションの場合は10室以上になると「事業的規模」とされています。

したがってこの規模を超えると、不動産経営が本業とみなされることに…。

2. 副業で家賃収入を得たら会社員でも税金がかかる！｜確定申告をしよう

不動産投資で一定額以上の家賃収入を得ると、税金を支払わなければなりません。

給与所得者は通常年末調整で済むので忘れがちですが、副業で家賃収入を得た場合、確定申告は忘れずに行うようにしましょう。

家賃収入にはどれぐらいの税金がかかる？

それではどれほどの収入を得たら、どのくらいの税金がかかるのでしょうか。

家賃収入は「不動産所得」に分類され、あなたが得た不動産所得によって税額は変わってくるのです。

不動産収入になる主なもの

家賃収入 礼金 更新料 管理費 駐車場の賃料 自販機の設置による収入

必要経費の主なもの

修繕費 損害保険料 管理委託費 ローン金利 減価償却費 広告費 不動産取得税・固定資産税 など

不動産所得は総合課税であること

不動産所得は総合課税なので、ほかの所得と合算して課税されます。

例えば給与所得が400万円で不動産所得が300万円であれば、合算した700万円に対して課税。

所得税は累進課税

所得税は所得が多くなると税率が高くなります。

所得税の税率は、下記のように5％～45％の7段階に区分。

課税される所得金額	税率	控除額
195万円以下	5％	0円
195万円を超え 330万円以下	10％	97,500円
330万円を超え 695万円以下	20％	427,500円
695万円を超え 900万円以下	23％	636,000円
900万円を超え 1,800万円以下	33％	1,536,000円
1,800万円を超え4,000万円以下	40％	2,796,000円
4,000万円超	45％	4,796,000円

引用：国税庁ホームページ「所得税速算表」

計算例

それでは家賃収入があると、どのぐらいの税金がかかるのか例を挙げて説明しましょう。

どのぐらい家賃収入を得たら確定申告が必須になるのか

確定申告が必要な所得額は、事業的規模であるかどうかとは関係ありません。

給与以外に年間20万円以上の不動産所得のある人は、確定申告を行い税金を支払う義務があります。

また事業所得や雑所得が別にある場合には、合計して20万円以上かどうかが基準になります。

会社員が確定申告をする際の注意点

住民税は、地方自治体から送付された通知により勤務先が天引きします。

したがって住民税の納税額が多ければ、副業をしていることが会社にバレてしまうでしょう。

勤務先に不動産所得を知られないようにするには、確定申告書で「特別徴収」にしてはいけません。

住民税を自分で納付するという「普通徴収」にすれば、会社にバレてしまうことはないでしょう。

 

なお副業で不動産投資を始めたい人は、あらかじめ勤務先に、不動産投資が可能かどうか確認をとっておくことが必要です。

不動産投資に限りませんが、納付期限を過ぎると追徴税を課税されることになるので要注意。

3. 会社員でも副業として家賃収入を得るためのポイント

次に会社勤めをしながらでもできる、副業で家賃収入を安定して得るためのポイントを説明しましょう。

人気があるエリアの立地に限定する

不動産投資で重要なのは、人気のエリアに立地する物件を選ぶこと！

都会へのアクセスが良く、駅から歩いて10分以内にある物件であれば、最高の立地といえるでしょう。

好立地の物件は、通勤通学に便利で買い物に行くにも不自由することはないので人気があります。

 

特にサラリーマンをターゲットにした単身者用の物件（ワンルーム・1Kなど）であれば、たとえ日当たりが悪く騒音などがあっても問題はありません。

駅近物件は大きなニーズがあり、たとえ空室が出てもすぐ埋まります。

人気のあるエリアに立地した物件は、安定した家賃収入を期待でき将来建物が劣化しても、リノベーションによって家賃を維持することができるでしょう。

 

またファミリー層をターゲットにするならば、

多少駅から離れても学校や幼稚園・スーパー・病院が近く治安が良い静かな環境にあればニーズがあるといえるでしょう。

物件周辺のインフラが充実している物件を選ぶ

インフラ整備は物件の選定において大きなポイントになります。

電気やガス・上下水道は当然ですが、近年はインターネットやケーブルテレビなどが使えることも重要な要件。

若い人向けの物件であれば、無線LANサービスがあれば大きなメリットになるでしょう。

また主婦にとっては自転車が必需品のため駐輪場が必要になり、駅から離れた物件であれば駐車場が設置されていることが必要です。

築年数が低い物件を狙う

中古物件の場合には築浅物件を購入すること。

築浅物件であれば、きれいで気持ちよく生活できるので入居者の大きなニーズがあります。

また浴室乾燥機やモニター付きインターホン・IHクッキングヒーターなど新しい設備も設置されているでしょう。

 

一方築古物件だと外壁や屋根・内装などを直ちに修繕が必要になることもあり、入居者は古い設備が設置されていれば敬遠するかもしれません。

また建築後30年以上の物件では、建物はたとえきれいでも、水道の配管工事で予想外の費用が掛かったり、新耐震基準に合致していないことも。

したがって築浅物件を購入した方が無難です。

4. 副業として不動産投資をするうえでの注意ポイント

次に副業として不動産投資をする上での注意すべきポイントを説明しましょう。

不動産投資はリスクもあるので対策を練っておく

不動産投資は、株式投資などと比べるとリスクは低いと言いますが、気を付けなければなりません。

空室リスクや自然災害リスクなど、対策を練らなければ、家賃収入を得るどころか赤字になってしまうこともあり得ます。

不動産投資におけるリスクを把握して、対策を練っておくことで、リスクは回避できます。

不動産投資が本業に支障が出ないようにする

不動産投資が問題になるのは、本業に支障をきたした場合。

例えば本業が忙しい時に仕事を顧みず、不動産投資のために会社を休んだり、

副業があるためにミスをするなど本業に支障が出ては、会社を辞めざるを得なくなることも起こりえます。

 

本業に支障が出ないようにするには、優秀な管理会社を見つけ管理を全面的に委託することです。

確定申告を忘れないようにする

不動産所得は、毎年2月に確定申告をする必要があります。

確定申告を忘れていると、延滞税を支払わなければならないことにもなりかねません。

また確定申告をすれば、減価償却費などの経費をうまく計上することで節税につながることも。

したがって忘れずに確定申告をするようにしましょう。

事業規模の不動産を保有しないようにする

不動産投資が副業とみなされるのは、一戸建てであれば5棟・マンションやアパートであれば10室以内。

5棟10室を超えると事業的規模となり、勤務先の就業規則に抵触することもあるでしょう。

不動産投資をする際にはあらかじめ就業規則をよく読み、副業の範囲を確認しておくことも必要です。

不動産投資は副業であることを忘れない

不動産投資はあくまでも副業であることを忘れずに。

さもないと、本業に支障が出たり、勤め先に不動産投資をしていることがバレてしまうこともあり得ます。

会社を辞めざるを得なくなっては本末転倒でしょう。

収益が出始めても仕事を辞めてはいけない

不動産投資だけで、生活していくには相当の収入がなければできません。

また不動産投資で収益が出ていても、空室が発生し収入がなくなることもあり得ます。

金融機関は安定した給与収入があるからこそ、信用し融資をしてくれます。

したがって、多少の収益が出たからといって、仕事を辞めてはいけません。

5. 不動産投資は副業として最適！確定申告をしっかりしよう

不動産投資は、管理会社をうまく利用すれば労力や時間をかけることなく収入を得ることができます。

したがって本業のほかに収入を得たいと思う人には、不動産投資は最適の副業。

しかし副業であっても確定申告は必要、そのメリットも把握し忘れずに行うようにしましょう。

なお不動産投資を副業として行いたい人は、MIRAIMOの「無料勉強会」で勉強したり相談することをおすすめします。

ささいな疑問や不安を解決するためにも、ぜひご利用ください。