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不動産投資で公務員が有利な理由と失敗してしまうケースとは|注意点を押さえて成功させよう

公務員は一般の会社と比べて安定しており、倒産の心配はありません。

しかし、給料だけでは生活がギリギリの状態…将来のために備えが欲しい。

と思っている方は少なくないのではないでしょうか?

 

じゃあ副業をしてお金を稼ごう!と思っても公務員は副業規定が一般の会社員より厳しく、副業ができません。

ただし、公務員が働きながらあまり手間をかけずにお金を増やす方法があります。

その1つとしてオススメなのが「不動産投資」。

 

今回は「公務員でも不動産投資ができるのか」といった根本的な問題から、働きながらでも堅実に収益を上げ続ける成功ポイントなどをご紹介。

公務員をしていて、現状にピンチを感じている人はご一読ください。

Index

1. 公務員でも不動産投資はできるのか?

公務員でも不動産投資はできるのか?

結論から申し上げますと「公務員でも不動産投資はできます」。

ただし、副業規定に反しない範囲で行うことがポイント。

公務員はなぜ副業禁止なのかのワケと、副業としてみなされてしまう境界線を解説します。

公務員の副業は原則禁止されている|禁止の理由

公務員には「国家公務員法」や「地方公務員法」という法律があり、副業が原則禁止になっています。

副業に関する規定の内容を要約すると

  1. 営利目的の企業や団体の役員になってはいけない
  2. 営利目的の企業を営んではいけない
  3. 報酬を得て役員になったり報酬を得る事業や事務を行う場合は、総理大臣と所轄庁の長の許可が必要

この規定に反すると減給・停職・訓告・免職といったペナルティを受けることに。

公務員の副業が禁止されている理由

副業禁止規定がある理由は

  • 公務員のイメージを崩さない、信用を失墜させないようにさせるため
  • 副業をすることで仕事に支障が出る
  • 本業の秘密が副業によって外部に漏えいしないようにする

ということ。上記のことに反しない範囲なら副業ができます。

例えば投資や地域の貢献に関する活動だったらOKということです。

不動産投資は副業に該当しない!副業になってしまう境界線とは

不動産投資は副業に該当しませんが、ただ「一定の範囲内」であることが必要です。

一定の範囲とは

  1. 「5棟10室以下」で行う
  2. 自主管理ではなく管理会社に業務委託する
  3. 家賃収入は年間で500万円未満に抑える
  4. 以前から保有している不動産(相続などで引き継いだ)
  5. 転勤等によって居住しない不動産を賃貸する
  6. 売却できない不動産 

の6点にあってはまること。このラインを超えると「賃貸業を営んでいる」とみなされてしまい、副業規定に反してしまうのです。

2. 公務員は不動産投資で有利|その理由とは?

公務員は不動産投資で有利|その理由とは?

副業規定で一定基準以上は申請が必要などの規制はありますが、公務員は不動産投資をするのに向いている職業なのです。

その理由を解説しましょう。

金融機関からの融資が受けやすい

公務員は一般企業と比較するとローンに通りやすいです。

金融機関が融資をする時には、本人の職業・収入・借入額などを審査してお金を貸す場合にいくらまでなら貸せるという金額(与信といいます)を出します。

公務員は前述の通り、倒産の可能性もなく安定した職業とみなされているので、より低金利でローンを組める可能性が高くなります。

いくら審査に通りやすいからとはいえ、多額の借金があったり、クレジットカードの延滞や未納情報があると審査に不利になるので注意しましょう。

本業に支障をきたすことなく投資が出来る

公務員の仕事をしながら賃貸入居者の管理や建物管理業を行うのは規定に引っかかる上、至難のわざ。

不動産投資では募集や契約、建物の修繕などを含めた管理を全て不動産会社に任せることができるので、本業の支障になることなく行うことができます。

仕事をしながらでももう一本の収入減がある。まさに「不労所得」といえるでしょう。

地域の情報を手に入れやすい

職務によりますが、地域の情報が手に入りやすいのも公務員の特徴。

警察官であれば普段の見回りで地域に詳しくなりますし、市区町村役所であれば地域の情報が豊富に入ってきます。

不動産投資で重要なことの1つが「エリア選定と分析」。

その地域に賃貸需要があれば、そのエリアでの不動産投資で負けなしになるでしょう。

様々な人脈を利用出来る

地域の情報を手に入れやすいことに加えて、その地域の人とのコミュニケーションをとる機会が他の職業に比べて多い傾向にあります。

地主や不動産関係者などとの関係性を築くことで不動産投資をより有利に進めることができるでしょう。

3. 公務員が不動産投資で失敗してしまうケース

公務員が不動産投資で失敗してしまうケース

いくら公務員が不動産投資に有利な職業とはいえ、高を括っていると不動産投資で収益を得るどころか損をしてしまうこともあり得ます。

失敗してしまうケースから「失敗しないためのポイント」を読み取りましょう。

収益性の低い物件、年収に見合わない高額物件を購入してしまう

一番ありがちなのが「提案された内容を鵜呑みにして物件を購入してしまう」というケース。

先述の通り公務員は与信が高いため、融資可能額も高くなる傾向にあります。

そのため、年収や本人の希望、物件の収益性などを考えずに、収益性の低い物件や年収にそぐわない高額物件をすすめてくる不動産会社もいるのです。

信頼できる不動産会社を見極め、しっかり収益が見込める物件かどうか自身で判断しましょう。

不動産投資で一定規模を超えてバレてしまう

不動産投資が一定規模以上を超えてしまった場合に、勤め先に不動産投資をやっていることがバレてしまう原因はいくつかあります。

例えばSNSなどの投稿から見つかってしまう、住民税が会社に通知され多彩に住民税の額から給与以外の所得を得ていることがバレてしまう…といったことが原因。

SNSで不動産投資をしていることを投稿したり、知り合いに言いふらすことは避けた方がよいでしょう。

住民税の徴収方法を「普通徴収」にするのも手です。

関連記事不動産投資をしていることが会社にバレる理由とは?バレない為の方法を解説!

2018.12.15
公務員が不動産投資で一定規模以上の利益を得るようになった場合は許可申請を出す必要がありますが、
詳しい方法は「3. 公務員が不動産投資で一定基準を超えた場合の対処法 」でご紹介します。

不動産経営者としての意識やスキルが欠如している

公務員は普段、「営利目的」で業務をしているわけではない上、物件の管理は全て任せることができるため、「不動産投資はビジネス」という考えが欠けている方もいます。

将来の備えのために不動産投資をするなら利益を出さないと不動産投資をする意味がありません。

全てを丸投げするのではなく、自身でも不動産投資について勉強をしたり、目標や投資計画を立て「経営者」としての意識を持ちましょう。

4. 公務員が不動産投資をする上での注意ポイント

公務員が不動産投資をする上での注意ポイント

公務員が不動産投資を行う上で失敗しないために以下のポイントを押さえておきましょう。

不動産投資会社の話を鵜呑みにしない

前述しましたが、不動産投資会社の営業マンの中にはあなたの収益ではなく、自社の利益しか見ていないような人もいます。

話を全て鵜呑みにするのではなく、自身の判断基準や知識をもって、本当に投資すべき物件かを判断しましょう。

与信枠ギリギリの物件を購入しない

公務員は借り入れ可能額が一般の会社員より高くなる場合もあるため、高額な物件をすすめられることが多いです。

公務員は副業規定もあるのでいきなり1棟物件を購入するのではなく、

区分マンションから始めて、複数物件を購入し、ゆとりある返済計画を立てられるような物件を選択しましょう。

リスク対策を厳重にする

不動産投資はあくまで「投資」なので空室・災害・資産価値下落・金利上昇などのリスクが存在します。

「全て任せきりにすれば大丈夫」と楽観視しすぎずに、自分でもリスク対策を厳重に練ることが重要。

本を読んだり、セミナーに参加したり、他人の失敗談から失敗しないための方法を見出したりと、不動産投資の知識をつけておくことで大体のリスク対策はできるものです。

関連記事不動産投資のリスクとリスクヘッジ10選|不動産投資を成功へ導く圧倒的な秘訣!

2019.06.17

利益が出たからといってすぐに退職を決意しない

不動産投資で利益が出せたからといってすぐに公務員を辞めようとするのはおすすめしません。

不動産投資では住民税・所得税などの税金やローン返済など様々なランニングコストなどの出費があります。

ローンは家賃収入から返済できるといえど、突発な修繕などを見越して余分に不動産投資資金を積み立てておきたいものです。

また投資規模を今後拡大していくことにも信用力の高い「公務員」という職業を活かせるのです。

家賃収入だけでゆとりある生活ができるまでの収入を得られるようになったときにセミリタイアを考えましょう。

5. 公務員が不動産投資で一定基準を超えた場合の対処法

公務員が不動産投資で一定基準を超えた場合の対処法

不動産投資をしていて、一定の基準を超えた利益が出てしまった時にすぐに公務員を辞めなければならないかというとそうではありません。

「許可申請」をして許可が下りれば不動産投資で一定基準を超えても、公務員を続けることができるのです。申請の方法をご紹介しましょう。

勤務先に許可申請を提出する

不動産投資の申請の手順は

所属している課の課長・部長といった上司に報告⇒本業の勤め先に人事院が発行している「自営兼業承認申請書(不動産等賃貸関係)」に必要事項を記入して提出といった形になります。

  • 許可証には物件の詳細情報を記入する必要があるので購入前では許可は取れない
  • 提出してすぐに許可が出るわけではない
  • 申請したからといって必ずしも許可が下りるわけではない

という点には注意が必要です。

許可が下りやすいパターン

親が賃貸経営をしていた物件を相続で取得して引き継いだ、というパターンは許可が下りやすいでしょう。

許可が下りにくいパターン

家賃収入目的で不動産投資をしている場合は、規模が大きすぎて、本業に支障が出ると判断されると申請許可は下りにくくなるでしょう。

6. 公務員でも不動産投資で家賃収入を得たら確定申告が必要

不動産投資で家賃収入を得たら、金額に応じてかかる税額を毎年、確定申告をする必要があるのです。

では、どのような流れで行うのかを簡単にご紹介します。

  1. 必要な書類を集める
  2. 不動産の収支内訳書を作成
  3. 確定申告書の第一表・第二表を作成
  4. 税務署に提出
  5. 税金を納める
  6. 税金の還付を受ける

というような流れになります。

確定申告書作成の際に必要な書類一覧

確定申告書の作成の際に必要になる書類とその取得先がどこなのか以下にまとめました。

必要書類 取得先
源泉徴収票 勤務先
不動産売買契約書 不動産会社
売渡精算書 不動産会社
譲渡対価証明書 不動産会社
管理費・修繕積立金が分かるもの(通帳など) 本人
家賃送金明細書 不動産会社
賃貸借契約書 不動産会社
投資用のローン明細 ローン会社
不動産取得税の納付書 各都道府県の自治体

上記の表に記載した9つのものが必要になるので必ず準備をしましょう。

青色申告で5棟10室以下だと経費として計上できないもの

青色申告で必要経費を計上することで節税効果を受けることができます。

しかし、5棟10室以下だと経費として計上できないものがあるため、注意が必要。

  • 青色事業専従者給与
  • 未回収の家賃を経費計上
  • 火災や地震で発生した損失

上記3つは経費として計上できません。

関連記事家賃収入を得たら確定申告をしよう!|初心者大家にも分かりやすい手順・必要書類の全まとめ

2018.04.17

7. 実際に不動産投資をしている公務員のブログを紹介

既に不動産投資で収益を上げている「現役公務員大家さん」のブログは、公務員で不動産投資を考えている人の参考になるでしょう。

2つピックアップしましたので参考にしてみてください。

公務員の不動産投資 アパート経営

https://ameblo.jp/zyunn000/

20代で新築アパート投資を始め、副業規定内で不動産投資をしている公務員「じゅん」さんのブログです。

2013年からブログはスタートしているので、少なくとも投資歴は6年以上というベテラン大家さん。

記事は簡潔にまとめられているのでサクサク読むことができます。

公務員大家のブログ

http://koumuinooya.com/

31歳で不動産投資を始めた方のブログです。

年間家賃収入は、3,500万円にものぼり、2016年には公務員のセミリタイア生活もしている大家さんです。

実際の副業許可証や、公務員が不動産投資をする魅力について書かれているので是非参考にしてください。

8. 不動産投資は公務員でもできる数少ない副業の1つ

公務員でも副業規定内なら不動産投資ができるどころか、有利になる職業であることが分かりましたね。

ただ、いくらローンが組む際に有利であるからといって自分の年収に見合わない高額物件をいきなり購入することはおすすめしません。

最初は最低リスクでできる区分マンションから始め、徐々に投資規模を拡大していきましょう。

一定規模を超えたら許可申請をするのを忘れずにしてください。

 

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