駅近マンションのメリットやデメリットを紹介！｜駅近物件を購入するポイントとは？

最近では「駅近物件」という言葉もすっかり定着し、賃貸マンションを選ぶ際、駅から近いか遠いかで選ぶ人も多くなっています。

一般的に駅周辺は再開発が進められ、商業施設が充実していたりと、利便性の高さが魅力的となり、高い集客力があります。

特に賃貸暮らしをするのは単身者が多いということもあり、そうした人たちのニーズにも応えてくれるのが駅近物件です。

ところが駅近マンションは、本当に生活に便利で暮らしやすいのかという不安の声も。

最近では駅に直結したマンションも増え、とても人気を集めています。しかし駅近であれば何でも不動産投資として成功するわけではないようです。

今回は不動産投資の物件選びという視点で、注意しておきたいポイントやデメリットをご紹介します。

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1. 駅近とはどれくらいの距離？

いわゆる「駅近」というのは、実際に駅からどれ位の距離までを言うのかは定かではありません。

駅から歩ける範囲を駅近と呼んでいるようですが、使う人のイメージで曖昧に表現されているのが現状です。

たとえば駅と直結して傘も要らないようなとてもアクセスの良いマンションから、駅から徒歩5分のマンションまで、全て「駅近物件」として取り扱われています。

ですから、しっかり地図でチェックしておかなければいけませんね。

2. 駅近マンションに住むメリットやデメリットとは？｜居住者目線で

駅近マンションのメリットとは？

駅近マンションの魅力は、何と言っても利便性の良さ。

駅に近いということは、通勤通学に便利であることに加え、スーパーや商店などにも困らないことが比較的多いため、日常生活を送る上でメリットが大きいでしょう。

そのため郊外の戸建てに暮らす人と比べると、圧倒的に生活に要する時間のロスも少ないという点で、時間に余裕のある生活が送れるのではないでしょうか。

駅近マンションのデメリットとは？

駅近マンションでは、騒音の問題がデメリットとして挙げられます。

駅に近いということは、それに伴い自動車・バス・電車など交通量も多いので、朝から晩まで騒音で悩まされる可能性も。

また商店がたくさんある場所では、人通りの多さから、夜でも賑やかとなり、ゆっくりと静かに休めないかもしれません。

 

さらに駅近マンションでは治安の悪さも忘れてはなりません。

駅にはいろんな人が集まってきます。見たことがない人がウロウロしているので、不審者であるかどうかの区別ができません。

特に商業施設が入っているマンションでは注意が必要。見慣れない顔の人がいても、誰も不思議に思いませんから、うっかり犯罪者を見逃してしまう恐れもあります。

そうなると防犯セキュリティーが強化されている物件でないと安心できません。

しっかり居住用のエントランスと、商業施設の出入り口を区別したり、守衛を配置したりなど万全の体制が整っていないと安心できません。

3. 不動産投資をするには立地が重要になる！

不動産投資を成功させるには立地が重要

不動産投資を行う上で最も重要なポイントは立地選び。

どれだけ素晴らしい建物を建てたとしても、立地が悪ければすぐに価格が下がってしまいます。

良い立地の物件は、何年たっても価格が下がりにくい傾向にあります。たとえば新築物件は立地が悪くてもかなり高い価格で販売されていますが、資産価値としてはあまり高くはないので、年数が経つにつれて、どんどん安くなることも。

一方で立地が良い物件は建物が古くても資産価値が高く、リフォームやリノベーションをして少し手を加えるだけでも集客力が大きくアップすることがあります。

また景気の状況によっては、新築時よりも高い家賃を設定できることも。建物は後からどんな風にでも変えられますが、立地は変えられないのでとても重要なポイントです。

良い立地とはどんなもの？

それでは良い立地選びとは何を基準にすればいいのでしょうか。ここでは一般的に良い土地だと考えられている条件をご紹介します。

やはり利便性の高さは大きなポイントになっているようです。

こうした条件以外にも、近くに葬儀場・墓地・ラブホテル・パチンコ店といった施設があると人が避けるので、良い立地とは言えないでしょう。

立地だけではなくターゲットに沿った条件で考える必要がある

先ほど良い立地の条件を挙げましたが、入居者層のターゲットに合わせた条件で不動産物件を選ぶことも重要です。

たとえば独身・学生をターゲットにする場合、駅から近いなど利便性を重視した物件選びをしましょう。また家族向けには、学校や公園といった周辺環境の整った立地にある物件がいいでしょう。

4. 駅から近いだけでは上手くいかない

都心の主要駅に近い立地を選ぶ

駅近物件がいいと言っても、どこの駅でもいいというわけではありません。

やはり都心の主要駅に近い物件というのは資産価値が高く需要も多いので、賃貸経営の収益が安定するでしょう。もし主要駅でないとすれば、主要駅に近い都心の駅が望ましいです。

入居する人は通勤の利便性で選ぶ

賃貸マンションを探している人は、通勤のことを考えて物件選びをされている方がほとんど。

できるだけ駅から近く、職場まで時間がかからない物件を借りたいわけです。そうなると、物件が多少古くても立地の良い駅近物件が選ばれるでしょう。

つまり多忙な社会人は、建物設備より立地重視で選んでいるのです。

駅から近い場合でも周辺の環境が悪いと投資には向かない

たとえ駅から近いとしても、周辺環境というのは軽視できないポイント。たとえば近くにスーパーやコンビニがないと、日常生活に不便です。また夜の街灯が暗い通りであれば、特に女性は安心して歩いて帰れないでしょう。

また近くに保育園や小学校、さらに公園など緑豊かな環境がなければ、子育て世帯は満足しないでしょう。このように入居者ターゲットを踏まえた周辺環境のチェックも重要ですね。

5. 駅近の物件を購入する時の注意ポイント

①駅から近い物件は利回りが低い場合が多い

駅近の物件は空室率が低く、常に収益が安定し高い利回りが期待できると思っている人が多いです。

しかし実際は、利回りが低くなることの方が多いようです。その理由に物件価格の高さにあります。

駅近物件は中古でも販売価格が高いものが多いので、不動産ローンを組む時に借入額が大きくなります。自己資金を多めに入れておかないと、毎月の返済が苦しくなってしまいます。

そうなると家賃設定はあまり下げられません。うまく入居者が決まり高稼働してくれればいいのですが、実際のところは利回り自体はそれほど高くならないところが多いようです。

②駅近だから安心ではない、住み心地や利便性で選ぶ

駅近物件というのは集客力があるように見えますが、それだけでは安心できません。

たとえ駅に近くても、周辺にスーパーやコンビニといった商業施設がなければ、入居者からは選ばれません。

駅に近いことに加えその他周辺環境も考慮し、総合的に便利な立地の物件でなければ、魅力的な物件とは言えないのです。

③購入物件の周囲に何があるのかよく確認する

物件の周辺には何があるのかをチェックすることは重要です。

そのうえで入居者のターゲットが見えてくると、物件選びも変わってきます。

たとえば駅周辺に大学があるとします。毎年1,000人近くの学生が入学するとわかっていれば、駅近の物件でなくても高稼働が期待できるかもしれません。

駅近物件だけが集客力があるとは限りません。物件の周辺環境のチェックをして、どんなターゲット層にどんなニーズがあるかを確認しておくことが重要ですね。

6. 駅近で投資用マンションを購入する時は住み心地や、利便性を考えた場所を選ぼう！

駅近マンションというのは通勤通学に便利なので、不動産投資としては競争力のある物件ということで魅力満載ではあります。

しかしそれだけでは不十分で、暮らす人の視点に立ち住み心地がよい物件でなければ、良い物件とは言えないんですね。

投資用としての物件選びは、周辺地域の調査をしっかり行って、住む人のライフスタイルを描いてみることが重要です。

また不動産投資で重要なのは利回りです。先ほどもご紹介した通り、駅近物件はあまり利回りが期待できません。

だからと言って、駅から遠い物件が良いという意味ではなく、駅から近い物件の中から自分の手の届く範囲で、少しでも高利回りが期待できそうな物件を見つけることが、不動産投資で成功する方法です。

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