• ????????????????????

不動産投資でプロパーローンを組む意味は?仕組みから解読するメリット

  • ????????????????????

不動産投資は、他の投資と異なり家や土地を購入するため、初期投資が多額になりやすい傾向があります。

自己資金が潤沢であれば問題はないのですが、自己資金が少なかった場合には、不動産投資を諦めるしかないのでしょうか?

答えは「NO」です。

今回は、不動産投資において、自己資金を増やすことができるプロパーローンの組み方とそのメリット・デメリットについてお話します。

収益物件を購入するためにローンを組む

収益物件を購入する際に、全て自己資金で賄わなければならないと思っていませんか?

手元に1,000万円自己資金があり、物件価格1000万円、利回り10%の収益物件を購入した場合、年間100万円の収益が見込めます。

投資はリスク軽減のために余裕資金で行うのが良いのですが、時にはレバレッジと言って銀行などからの借入金によって投資を行い、借り入れによる利子よりも高い利益を得る方法を用いることがあります。

例)
物件価格3000万円、利回り10%の収益物件を購入する場合、年間300万円の収益が見込めます。
この際、2000万円の借入れを行うことで、年間収益が3倍になります。これがレバレッジを利かす投資法です。
また、手元資金が1,000万円しかない場合に、
  • ・利回りが8%の1,000万円の物件
  • ・利回りが10%の3,000万円の物件
あなたならどちらを選びますか?

通常であれば、手元資金の限界で泣く泣く利回りの悪いほうを選ぶことになりますが、ローンを組むことで利回りの良い物件を購入することが可能になります。

ローンを組む意味は、レバレッジの効果を最大限に活かすことで収益を増やし、機会損失をなくすことができることです。「チャンスは最大限に活かしたいけど、お金を借りるとなるといろいろと難しそう…」と感じている人が多いと思います。

そこで登場するのが、銀行が独自に行っているプロパーローンになります。

プロパー融資(プロパーローン)とは?

プロパー融資(プロパーローン)と聞いてもあまりピンとこない方が多いのではないでしょうか?

そもそも、プロパーローンという言葉は存在せず、プロパー(proper)に「独自」という意味があることから、銀行が独自に単独で行う貸し出しのことをいいます。

住宅ローンなどの場合には、銀行が貸し出したお金を借主から回収できないリスクを回避するために保証会社を通して契約を行うのですが、プロパーローンの場合には、そのリスクを銀行が全て引き受けて貸し出しを行うというような内容になります。

具体的な違いについては、以下の通りになります。

住宅ローンとプロパーローンの大きな違いは保証会社の有無

お金を貸し出す場合には、返済者が滞納や破産をしてしまうなど、貸したお金が回収できないリスクが発生します。

特に、住宅ローンなどの場合には、借入金額が高額になるため、いくらその物件を担保に入れたとしても、リスクが大きくなります。

住宅ローンが保証会社を通して契約を行う理由は、リスクを軽減し、貸付金を回収できないという状況を防ぐ意味があります。

プロパーローンの場合は、住宅ローンとは異なり、金融機関と直接契約を結ぶため保証会社への加入を必要としません。

また、住宅ローンは自身が居住する住居の建築を目的として貸し出しが行われるものに対して、プロパーローンの場合には、使用用途が限定されていないため、収益物件を購入する際にも借り入れを行うことができます。

アパートローンとプロパーローンの大きな違いはパッケージ

 

アパートローンは、不動産投資を行おうとしている個人向けに準備されたパッケージになります。

基本的には、不動産投資からの家賃収入を返済原資としていますが、確実に入ってくる給与所得からの返済も想定しているため、貸し出しの金額や審査は年収を基準に行われます。

空室による返済不可などの可能性を考慮し、購入する物件の収益性をメインで見られますが、物件が未収益時にも返済能力があるかどうかを金融機関は見ます。

そのため、審査内容も住宅ローンとほぼ同様になりますが、自分が居住する物件に限らず、収益物件であるアパートやマンションの購入を行うことができます。

プロパーローンはアパートローンや住宅ローンのように不動産購入に限られていない点が大きく異なっています。

プロパーローンは、銀行が独自に行う貸し出しのため、貸し出し用途が限られていないことに意味があります。

事業用資金として貸し出されることが多いことから、住宅ローンのような個人向けではなく、事業者向けのローンになります。
事業用資金となると、返済が滞らないかどうか融資対象をしっかりと審査しなくてはならないため、審査期間が比較的長くなります。

アパートローンが個人を対象としたパッケージローンとするならば、プロパーローンはオーダーメイドで個々に合わせたローンと表現できます

事業融資の色が強いプロパーローン

プロパーローンは、事業用資金の貸し出しが主になることから、個人に対してではなく、企業に対して作られたローンと言えます。

そのため、住宅ローンやアパートローンのように使用用途が住宅に限られておらず、企業の設備投資や事業拡大のために用いることができます。

使用用途が限られていないということは住宅購入にも利用できるということを意味します。

借主が企業であれば、帳簿などを確認することによって実績を確認でき、よほどのことが起きない限り、回収が困難になることがありません。

しかし、個人の場合は、ケガや病気もしくは勤め先が倒産したりクビになったりなど収入がなくなる可能性が高いことから、プロパーローンの貸し出しが限定的で制限されたものになる可能性があります。

プロパーローンのメリット

プロパーローンを利用するにあたり、メリットがなければ、借りる意味がありません。
メリットは以下の通りです。

1.保証会社を介す必要がないため、保証料分安く済む

プロパーローンは保証会社を通さずに契約を行うという点が、住宅ローンとは大きく異なっていました。
保証会社を通す場合には、ローン借入時に保証料を支払う必要がありますが、プロパーローンの場合には、銀行との直接契約のため、保証金が必要なくなります。

35年間のローンで借り入れを行う場合の保証金は、100万円を借りるごとに20,620円の保証料が必要になるため、3,000万円の住宅ローンの借り入れを行った場合には、約60万円の保証料が発生することになります。

借りる金額によって異なりますが、約60万円節約できたということに大きな意味があるでしょう。

2.借り入れの上限金額は決まっていないため、物件以外の諸経費分も借り入れ可能

住宅ローンで借り入れができる金額は、最大でも物件価格の100%までとなります。

そのため、住宅購入時の諸経費については住宅ローンで借り入れを行うことができず、自己資金で賄う必要が生じます。

しかし、プロパーローンには上限の設定がなされていないため、物件価格を超えても借り入れを行うことができるため、諸経費を賄うことができます。

自己負担をなるべく抑えることができることに意味があるので、プロパーローンの利点はとても大きいものになります。

3.保証会社における審査が必要ないため、銀行のみに信用されれば良い

住宅ローンの場合には、リスク軽減の観点から保証会社を介した契約になります。そのため、審査を行うのが、銀行と保証会社による2重チェックになります。

2重チェックと言っても、銀行は保証会社による保証があるため、チェックを行う意味はそこまでありません。

保証会社は借主が何らかの理由により返済が滞ってしまった場合に、銀行に対して保証しなければならないため、審査が厳しいものになります。

プロパーローンの場合は、銀行との直接融資になるため、審査が通常よりも緩くなります。

プロパーローンのデメリット

プロパーローンのデメリットは以下の通りです。

・通常の住宅ローンと比較すると金利が高い

保証料は、保険会社を通さない分安くなりましたが、その分、銀行のリスクが高くなってしまうため、金利優遇が少なくなり、通常の変動金利に加え、1%程度加えた金利で借り入れを行うことになります。これではせっかく保証料を抑えることができたのに意味がありません。

使用目的が住居の場合で、住宅ローンの審査が通らないときは、まずは比較的審査基準が緩く、金利もプロパーローンより低い「フラット35」などを検討してみても良いでしょう。

・銀行の独自審査になるため、場合によっては審査が厳しく間口が狭い

銀行が直接融資を行う場合も、銀行側には貸し出すリスクがあるため、独自に厳しい審査を設けている場合があります。

三井住友銀行、りそな銀行、ろうきんなどの一部大手銀行でしか、プロパーローンを行っていないというデメリットがあります。

・連帯保証人が絶対に必要である

銀行側が、貸し出すリスクを少しでも軽減するために、連帯保証人を立てて、回収漏れが生じないようにします。連帯保証人を立てることができない場合には、貸し出しを行ってもらえなくなります。

プロパーローンは最後の砦

住宅ローンは自己使用の物件のみで物件価格の100%までしか適用されず、諸経費は自己負担になってしまいます。プロパーローンであれば、使用目的が限定されておらず、収益物件の購入にも使用できる上に、上限が設定されていないため、諸経費も上乗せして借り入れを行えるというメリットがあります。

保証会社を介していないということによって、保証金も発生せず、審査も銀行のみになるため、比較的審査基準が緩やかになり通りやすいということもわかりました。

しかし、保証金を節約することができたにも関わらず、金利が高くなってしまったり、連帯保証人が必ず必要になるなど、デメリットの存在も明らかになりました。

不動産投資において自己資金以上の投資を行う場合には、お金を借りて投資を行うということの意味をしっかりと理解し、計画を立てて、リスクを最小限に抑えながら行うようにしましょう。

この記事が気に入ったら
いいね!しよう

ミライモの記事を毎日チェック!

お得な不動産情報を優先的にご案内 CLUB ASIS
0から始まるセミナー
ASIS株式会社
E−bookダウンロード

無料でE-BOOKをダウンロード

初めての不動産投資入門

  
E-BOOKをダウンロードする