【2024年】アパートローンの引き締めの現状と引き締めの中で借り入れをする方法を解説

高くて安定した収益性や節税対策につながるという魅力に惹かれて、不動産投資を行う人は年々増加しています。

しかしその一方で、賃貸物件の増加に対して人口は減少し続け、需要と供給のバランスが崩れ、供給過多の状態です。

 

これにより収益悪化による返済の滞りが生じてしまうなどの悪循環が生じるように。

そういった経緯を受けて、日銀と金融庁は現状を改善する必要性があると判断し、アパートローンに対する引き締めを行うことになりました。

今回は、アパートローンの引き締めが起こっている中で借り入れをする方法を解説しましょう。

融資が厳しいとしても借り入れの道が閉ざされたわけではありません。

実は、物件を精査するなど、審査にパスする手段はあるのです。

1. 2018年のアパートローン引き締めの現状

不動産投資を行うためには、現状のアパートローン引き締めの状態を確認しておかなければいけません。

そこで、金融機関が融資に積極的だったと言われていた時代から引き締めに至るようになった経過を確認してみましょう。

2018年から始まったアパートローン引き締めとは

地方銀行によるアパートローンの積極的な貸付

地方銀行の収益は、プロパーローンなどの企業向け融資における同業他社との金利の差別化のための金利の優遇や、日銀によるマイナス金利政策の導入によってマイナスの一歩をたどります。

そのため、地方銀行は人口減少などの影響を受けて地方経済が後退する中、生き残りをかけて安定した収益を確保できる他の融資方法を探し出す必要がありました。

そこで、地方銀行が生き残りをかけて積極的に貸し出しを行ったのが、アパートローンでした。

アパートローンは、通常の住宅ローンと比較すると金利が高いことから、安定した収益を確保するにはちょうど良かったのです。

不動産投資をする人が増えて、供給過剰に

更に高くて安定した収益性や節税対策につながるという魅力に惹かれて、不動産投資を行う人が増えました。

しかし、賃貸物件の増加に対して人口は減少し続け、需要と供給のバランスが崩れ供給過多になってしまい、収益悪化による返済の滞りが生じてしまうなどの悪循環が生じるようになりました。

このような経緯を受けて、日銀と金融庁は現状を改善する必要性があると判断し、2017年よりアパートローンに対する引き締めを行うことに。

2017年1月～3月期の新規融資額は2014年10～12月期ぶりに新規融資が前年度を下回る結果になっています。

2018年の不動産投資ローンでの貸付状況の振り返り

2018年5月に「かぼちゃの馬車」というシェアハウスを運営していた「スマートデイズ」が倒産したことにより、物件のオーナーが多大な被害を受けるという問題が発生。

融資をしていた「スルガ銀行」が書類の改ざんなどを承知で審査を通過させていたのです。

不動産・金融といった業界ぐるみの不正が行われました。

業界イメージの悪化により、多くの金融機関が不動産投資ローンの貸し出しを引き締めるようになったのです。

アパートローンでの頭金の増加

融資を引き出すためには自己資金比率を高めることを意識してください。

可能であれば物件価格の3割程度の頭金は準備したいものです。

自己資金比率が高ければ高いほど審査が通りやすくなることは間違いありません。

自己資金が多いということは、返済が楽になるだけではなく、金融機関に対して「自分は自己資金を貯えるだけの計画性がある人物だ」と認識させることもできるのです。

フルローン・オーバーローンが厳格に

不動産会社や各種金融機関がマイナス金利政策の導入に伴い、サラリーマンなどを対象に、

「預金として資産を持っておくのではなく、不動産投資による資産運用を！」と推進し続けました。

その結果がフルローンやオーバーローンを融資するケースの多発です。

その結果、賃貸物件の乱立や空き部屋率の上昇のため、融資の返済を行うために家賃収入だけでは足りなくなって、給与所得から返済を行う必要性があり、最悪の場合には自己破産に追い込まれてしまう人もいました。

そのような流れを受けて、日銀や金融庁はアパートローンに対する引き締めを行うことになったのです。

アパートローンに積極的な金融機関の激減

日本経済新聞社が全国の地方銀行に対して行った調査では、積極的に融資を伸ばしたいと考える銀行はなかったと言われています。

現状として、全国的に不動産投資ローンを引き出すのは厳しい状況にあると言えそうです。

アパートローン残高の増大で金融庁・日銀が警鐘

不動産融資の残高が過去最高となったことを懸念し、金融庁と日銀が危機感を示しました。

金融機関による安易な融資決定や不動産業者などによる書類偽造なども影響しているのでしょう。

2. 「引き締め」が起こっている中でアパートローンを借りる方法

現在、アパートローンの引き締めが強まっています。

つまり、不動産投資を行おうとしても、投資物件であるアパートなどの賃貸物件を購入するための融資が以前より受けにくいのです。

しかし、金融機関が融資を行わなくなったわけではありません。

一定の基準さえ満たせば、まだまだ金融機関から融資を受けることは可能。

ここでは、引き締めが起こっている中でアパートローンを借りる方法を解説していきます。

借入金に対して自己資本率を高くする

以前は返済比率を50%以下に抑えておけば審査に通りやすかったのですが、現在では40%以下に抑えなければ厳しいでしょう。

返済比率とは収入に対する返済額の割合であり「（ローンの返済額÷家賃収入）×100」で計算します。

簡単に言うと自己資金の投入を増やして、ローンの返済額を少なくするのです。返済しやすい状況を作ることで審査に通る可能性が高まります。

収益性が高い物件を選ぶ

アパートローンでは、契約者の属性のみでなく投資物件の収益性も審査されます。

したがって、収益性の高い物件を選択することもポイントです。

立地など、賃貸需要の優れた物件であれば空室リスクを抑えることができるので審査に通りやすくなります。

また、長期運用のために物件の管理状況なども注意してください。

マンションであれば管理組合が適正に運営されているかどうかをチェックしなければならないでしょう。

不動産投資に関する綿密な事業計画を立てる

不動産投資を行うことは賃貸事業を経営することなので、経営者としての資質も問われます。

実施する不動産投資が念密な事業計画に基づくものかどうかをチェックされるのです。

キャッシュフローがポイントと言えるでしょう。

審査には契約者の源泉徴収票や確定申告書、また物件に関する書類も提出しなければいけません。

提出書類に不備があるようでは経営者として信頼を得ることは難しいと言えます。

金融機関の融資や審査について、あらかじめ下調べをして準備しておくことも事業計画のひとつです。

できるだけ属性の改善を図る

属性とは融資の返済に影響を及ぼす事柄です。たとえば、収入が多ければ返済が滞ることはないでしょう。

また、勤務先が安定していれば長期間返済が可能だと見込めます。

したがって、金融機関としては少しでも属性の高い人に融資したいのです。

 

属性を改善すると言っても、すぐに収入を高めることは難しいため、たとえば転職を考えているとすれば、融資が決定するまで待つほうが無難だと言えます。

なぜなら、勤務年数も審査対象になるからです。

つまり、属性を損なうことを回避することが属性を改善することだとも言えます。

借入金の返済をする

金融機関は借入先の口数が多い契約者を嫌います。

なぜなら、借入先の数だけ返済リスクが存在するからです。

また、今後も借り続けるかもしれません。今は返済可能でも、今後も順調に返済できるとは限らないでしょう。

借入先の口数を減らすためにも返済できる借入金は清算しておくというのも審査を通るためには必要です。

クレジットカードの利用状況も重要

個人信用情報の審査により、クレジットカードやカードローンの残債があればチェックされます。

当然、属性が下がることは言うまでもないでしょう。

個人信用情報では、クレジットなどの借り入れについて、現在の利用状況だけではなく、過去の滞納状況についても把握されてしまうのです。

転職して専業大家になることを考えている場合は保留にする

不動産投資を行うのであれば、専業大家として脱サラしたいと考えている人が少なくないでしょう。

しかし、金融機関が融資を決定するポイントには、サラリーマンとしての安定した収入を見込んでいることを忘れてはいけません。

したがって、融資が決定する前に専業大家を目指していることを金融機関に伝えると、審査にはマイナスになる可能性が高いのです。

当面は保留にしておくことをおすすめします。

3. アパートローン締め付けの中でも融資を受けられる物件の選び方

アパートローンの締め付けが厳しくなるなか、対策として融資される可能性の高い物件を選ぶという方法があります。

つまり、アパートローンの審査対象になる物件について有利な選択をすることで、融資の可能性を高めるのです。

収益性・評価額が高い物件

収益性や評価額の目安としては、「賃貸需要」を意識することです。

賃貸需要の高い物件であれば空室リスクに強く安定して収入が得られます。

したがって、金融機関から見ると収益性や評価額が高い物件とみなされるのです。

賃貸需要が高い物件とは、都心周辺に位置するほか、駅から徒歩10分圏内のアクセスの良さなど、交通の便や周辺施設に恵まれた物件だと言えるでしょう。

つまり、物件の立地が融資決定を左右するのです。

リスクが低い物件

金融機関がリスクの高い物件に融資することはありません。

金融機関は融資した資金を必ず回収しなければならないからです。

リスクが多ければ多いほど資金の回収は難しくなります。

したがって、物件を選択する時にはリスクの低い物件を選択してください。

空室リスク

空室リスクは、不動産投資におけるリスクの中で最も厳しいリスクだと言えるでしょう。

なぜなら、空室に陥ると家賃収入を得ることができなくなるからです。

たとえば、投資している物件が一戸であれば、たちまち返済が滞る可能性があります。

空室リスクが高い物件に融資する金融機関は少ないでしょう。

したがって、賃貸需要などを判断し空室リスクの低い物件を選択しなければいけません。

老朽化リスク

老朽化リスクにも注意して下さい。

老朽化の早い物件だと想定よりもメンテナンス費用が必要になります。

したがって、返済費用を圧迫することも考えられるでしょう。

金融機関からしても老朽化が進むと資産価値が低下すると判断します。

万が一返済が滞った時に資産価値の低い物件では担保価値も下がるため、資金の回収が難しくなるので審査が通りにくいのです。

物件を選択する時には、適正なメンテナンスなどの管理が実施されている物件を選択することで老朽化リスクを避けることがポイントになります。

災害リスク

災害リスクとは、地震などの自然災害や火災などにより物件が受ける損失のことです。

実のところ、災害リスクを受けるかどうかを判断することは難しいでしょう。

そこで、金融機関では、万が一災害リスクを受けた場合に備えがあるかどうかを確認することになります。

したがって、地震保険や火災保険に加入するなどのリスク管理ができているかどうかを判断基準にします。

具体的には、地震保険や火災保険への加入が融資の条件になるのです。

ハザードマップに指定されていないエリア

ハザードマップでは、津波・洪水・土砂災害などの被害を受けやすい地域を確認することができます。

したがって、ハザードマップに指定されている地域だと災害を受けやすい危険な地域だと判断できるのです。

また、ハザードマップに指定されている地域だと入居率が悪くなるかもしれません。

災害リスクだけではなく空室リスクを負うことにもなるのです。

したがって、金融機関も危険な地域に存在する物件に融資することはないと判断すべきでしょう。

4. 今後のアパートローンの融資の見通し

現状では、アパートローンの融資が引き締められていると言われています。この状況は今後も続くのでしょうか？

アパートローンの引き締めは軽減される

金融機関としては、アパートローンの融資を実行したいというのが本音でしょう。

銀行員にとって不動産投資ローンは目標達成の近道と言えるからです。

したがって、長いサイクルで考えると徐々に引き締めは軽減されると考えられます。

アパートローンの融資条件は厳しくなる

融資条件は厳しくなるでしょう。

たとえば、自己資本比率の高い投資家などが優遇されます。

融資される投資家と融資されない投資家の二極化が顕著になるのです。

金融機関は、実績のある返済の可能性の高い投資家を得意先とする傾向が強まると想定されます。

5. マーケットが悪いときこそチャンス！引き締めでもアパートローンは借り入れできる

アパートローンの融資が引き締められても借り入れる方法はあるのです。

マーケットが悪ければ物件価格が下がるため、投資家にとってはチャンスだとも言えます。

現状では、不動産投資の基礎に戻った安全な投資スタイルを心がけるとことがポイントになるでしょう。

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