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【2019年度】不動産投資の融資について解説!|年収別に借入しやすい金融機関の種類を紹介!

不動産投資と他の投資との大きな違いをご存知ですか?

たとえば、株式投資であれば自己資金を元手として投資するのが一般的でしょう。

しかし、不動産投資で元手にできるのは、自己資金だけではありません。金融機関からの融資を利用することができるのです。

つまり、融資によって、「少ない自己資金で安定した収益を上げ続けることが可能になる投資法」が不動産投資ということ。

 

したがって、不動産投資に金融機関からの融資は欠かすことができません。

融資を制するものが不動産投資を制するといっても過言ではないでしょう。

 

そこで、今回は

など不動産投資の融資について徹底解説します。

実は、年収により融資を受ける金融機関も異なるのです。

Index

1. 不動産投資の融資とは?

不動産投資の融資とは?

不動産投資では他の投資との違いとして、金融機関からの融資を利用することで収益を大きく増やすことができるのが特色です。

たとえば、自己資金が300万円しか無くても、4,000万円の融資を受けることで、総額4,300万円の資金を投下することができます。

そこから物件を賃貸して毎月10万円の家賃を得ると考えると、3年もたたずに自己資金分を回収できますね。(購入時や運営にかかる諸経費を除く)

このように少ない自己資金で大きな収益を上げることをレバレッジ効果といい、レバレッジを効かせた投資を行なうことが不動産投資のポイントだといえるでしょう。

したがって、不動産投資ではあらかじめ金融機関からの融資について押えておくことは欠かせません。

住宅ローンとはどう違うのか?

住宅ローンとは、契約者自らが居住するための物件の購入などに利用するローンです。

したがって、原則としてアパートや区分マンションの購入には利用できません。居住用と投資用は利用するローンも異なるという考え方です。

アパートや賃貸用の区分マンションを購入するときには、「アパートローン」などの不動産投資ローンを利用することになります。

不動産投資ローンは、住宅ローンよりも融資金利が高く設定されているのが一般的です。

2. 不動産投資で融資を受けるメリットやデメリットとは?

不動産投資で融資を受けるメリットやデメリットとは?

不動産投資では、融資を受けることで収益を増やすことができます。

しかし、メリットばかりではありません。そこで、融資を受けるメリットとデメリットを整理してみましょう。

不動産投資で融資を受けるメリット

自己資金が少なくても投資ができる

不動産投資で融資を受ける一番のメリットは、レバレッジを効かせられることに尽きるでしょう。

自己資金が少なくても金融機関からの融資により、投資する資金を増やすことができるので、より大きな収益を期待できます。

 

家賃収入でローンの返済ができる

融資を受けるとローンを返済しなければいけません。

しかし、不動産投資の収益である家賃をローンの返済に回すことができます。

極端にいえば家賃でローンの返済ができるので、返済期間が満了すれば、それほどの負担なく賃貸物件という資産が手に入るのです。

 

比較的早く投資を開始することができる

投資をするためには資金が必要です。

株式投資などでは、投資に自己資金を利用するのが一般的でしょう。

投資をスタートするためには、最低限の資金が必要になるので、資金を貯めなければいけません。

しかし、不動産投資であれば、先に融資を受けて投下し後でローンを返済していくという方法を講じることができるので、比較的早く投資を開始することができるのです。

不動産投資で融資を受けるデメリット

空室等によりローンの返済ができなくなる可能性がある

不動産投資で融資を受けるときには、返済計画を立てなければいけません。

しかし、その返済計画のなかには様々なリスクが隠れています。

一般的に、ローンは家賃収入で返済することを予定しているでしょう。

ところが、空室が発生すると、想定していた家賃を受け取ることができなくなります。

たとえば、1戸の区分マンション投資だと、空室になると収益がゼロになってしまうのです。返済不能のリスクに陥る可能性が高いでしょう。

3. 不動産投資で融資を受ける前に抑えておきたいポイント

不動産投資で融資を受ける前に抑えておきたいポイント

不動産投資では、収益を増やすために金融機関からの融資が必須の条件になります。

したがって、あらかじめ融資についてのポイントを押えておくことが、投資を成功させるためには欠かせません。

融資先と物件ではどちらを先に見つけるのか?

金融機関から融資を受けるときには、どの物件を融資の対象にするのかを明確にする必要があります。

不動産投資ローンの場合、金融機関は収益を上げられる可能性のある物件かどうかの判断をしなければならないからです。

融資を受けるときには、物件情報を持参するのが一般的です。

したがって、融資を受けたい物件が決まっていないのであれば、先に購入を希望する物件に近い物件のデータで自分が融資を受けられる可能性を確認することが効果的でしょう。

事前に融資を受けるために必要な知識を身につける

金融機関から融資を受けるのであれば、あらかじめ融資について必要な知識を身につけなければならないのは当然のことでしょう。

たとえば、自分の属性で、いくらくらいの融資額が確保できるのかを知らなければ物件の選択もできません。

目標達成のための投資戦略のなかに融資戦略も組み込まなければならないのです。

そのためには、最低限の金融知識は必要になります。

融資を受ける金融機関の情報を事前に把握しておく

金融機関には様々な種類があり、特長も異なります。

メガバンク・地方銀行・信用金庫・ノンバンクなどでは、融資についての考え方も異なるのです。

したがって、メガバンクで融資を断られたから、地方銀行でも断られるとは限りません。

また、金融機関によって金利も異なります。

金利の違いは長期に渡る不動産投資ローンでは影響が少なくありません。

まず、それぞれの金融機関の情報を把握しておくことが有利な融資を受けるためには大切です。

融資を受けるために最低限必要なことは?

金融機関から融資を受けるためには、審査をパスしなければいけません。

そのための最低条件をクリアしている必要があります。

金融機関は、融資希望者の属性や投資対象物件をチェックして融資の判断をするのです。

したがって、属性や物件が明らかになる書類を提出しなければいけません。

審査の必要書類は後の項目「①融資審査に必要な書類を揃えておく」で解説します。

ローンを借入する順番にも注意が必要

今後物件を買い足して、複数の物件で不動産投資をしていく予定がある方は、融資を受ける金融機関の順番にも注意を払わなければなりません。

一番組みやすいのは「住宅ローン」なので、住宅購入は最後に回し、アパートローンを組む。

融資枠を最大にするために、借入する金融機関に優先度をつける。

というように順番に気を使いましょう。

借入する金融機関の金利の高さで返済総額が大きく変わる

不動産投資では、融資を受ける場合の返済金利の高低により、将来的に返済総額は大きく異なることになります。

なぜなら、不動産投資ローンは、返済期間が長期に渡るのが一般的だからです。

たとえば、5,000万円の融資を受けたとすると金利が年1%異なっただけで、差額が年50万円にもなります。

このような差額が長期に渡るので、返済総額では大きな違いになるのです。

不動産投資は融資の返済期間も重要になる

不動産投資では返済金利の低さがポイントになります。

しかし、大切なのは金利だけではなく、融資の返済期間も重要になるのです。

不動産投資の返済期間は長い方が良い

不動産投資の返済期間を長くすると、月々の返済額を少なくすることができます。

したがって、家賃収入から経費や返済額を差し引いた手持ち資金を増やすことができるので、返済期間は長い方がおすすめです。

なぜなら、手持ち資金が多ければ、空室などの突然のリスクに備えることもできれば、新たな投資をスタートすることもできるからです。

返済期間を長くするのに向いている物件の種類

返済期間を長くするためには、物件選びがポイントになります。

金融機関では、返済期間の判断に物件の耐用年数(国税庁で設定)を基準にしているので、耐用年数が長く残っている物件であれば返済期間も長く設定することが可能になるでしょう。

木造アパートの耐用年数は22年ですが、RC(鉄筋コンクリート)であれば47年と長く設定されています。

返済期間を長くしたいのであればRCの物件を選択してください。

返済期間でキャッシュフローが大きく変わる

キャッシュフローとは、家賃収入から経費やローン返済額を差し引いた手持ち資金のことです。

ローン返済額は、借入額が同じであれば返済期間が長くなればなるほど少なくなります。

したがって、返済期間が長くなれば、キャッシュフローとしては有利になるのです。

4. 不動産投資で融資を受ける金融機関の種類について

不動産投資で融資を受ける金融機関の種類について

金融機関は、どこも同じではありません。

融資実施の可能性も異なれば、金利も異なるのです。

不動産投資で有利な融資を受けるコツは、あなたの属性や物件に応じた金融機関を選択することだといえます。

年収別不動産投資で融資を受けられる銀行の種類

不動産投資で融資を受ける際には、あなたの年収から融資を受けやすい金融機関をピックアップしておくほうが、スムーズな融資につながるでしょう。

そこで、年収に応じた金融機関を紹介します。

年収500万以下でも融資が受けやすい金融機関

年収が500万以下であれば、融資を受けることのできる金融機関は限られていきます。

まず、政府系の金融機関である日本政策金融公庫あたりで借入を検討してみてはいかがでしょうか?

また、信用金庫や地方銀行も融資の可能性があり、ノンバンクも狙い目です。

年収500万以上~700万以下で融資を受けやすい金融機関

年収が500万以上~700万以下の場合、対象エリアの広さではSBJ銀行がおすすめ。

また、地方銀行の静岡銀行も積極的に不動産投資に対する融資を行っています。

支店も多く広い融資エリアを持ち不動産投資ローンの実績が多いのが特徴です。

年収700万以上~1,000万以下で融資を受けやすい金融機関

年収が700万以上になると、利用できる金融機関の数は大幅に増えるでしょう。

融資の可能性だけではなく、物件の選択の幅も拡がる年収です。

選択する物件や交渉次第で融資が決定される可能性は高いといえます。

年収1,000万以上で融資を受けやすい金融機関

年収が1,000万以上あれば、みずほ銀行・りそな銀行といったメガバンクを利用したいものです。

また、三井住友信託銀行のような信託系の銀行も対象になります。

メガバンクは金利が低く、また、「メガバンクで融資を受けられた」という実績が新たな融資を受ける際のステータスとして利用できるでしょう。

自分に合った融資先から融資を受けた方が良い

有利な融資を受けるためには、自分にあった金融機関を探すのが効果的です。

年収が高くなければ、日本政策金融公庫や信用金庫あたりで融資を受けて実績を積んでください。

返済実績があれば、より高いグレードの金融機関の門も広くなるのです。

5. 不動産投資の融資に積極的な金融機関一覧表

不動産投資の融資に積極的な金融機関一覧表

積極的に不動産投資の融資を進めている金融機関と、各行の一般的な融資金額・返済期間・金利方式について紹介しましょう。

銀行名 融資金額 返済期間 金利方式
千葉銀行 1億円以内 35年以内 変動または固定
横浜銀行 1億円以内 35年以内 変動または固定
静岡銀行 1億円以内 35年以内 変動または固定・変動ミックス
スルガ銀行 10億円以内 30年以内 変動

その他アパートローンを実施している各銀行の金利については以下の記事を参考にしてください。

関連記事【2019年版】アパートローン金利銀行別比較|不動産投資で生き残る術!

2019.05.15

融資に積極的な理由

金融機関が融資に積極的な理由は、政府の低金利政策により金融機関が融資先を転換しているからでしょう。

低金利により企業貸付の利息が期待できなくなりました。また、国債を運用するにも利回りが低下しているため収益を上げることができません。

そこで、個人向け不動産投資への融資に方向転換している傾向にあります。

投資ブームに支えられ、不動産融資であれば需要も確保でき、物件に担保を設定することでリスク対策も可能になるからでしょう。

6. 融資の審査を通りやすくする4つの条件

融資の審査を通りやすくする4つの条件

金融機関に応じて融資決定の審査内容は異なるでしょう。

しかし、審査を通りやすくするポイントは、それほど変わりません。

次の4つの条件を押えていれば、審査をパスする可能性は高まるはずです。

①自己資金が沢山あること

金融機関も自己資金が沢山あれば、安心して融資することができるでしょう。

金融機関は、審査基準として収入や預貯金などの属性を重視します。

なぜなら、融資を希望している人に沢山の預貯金があれば、もしものときにリスクを回避することも可能だからです。

②勤務先の属性が良いこと

たとえば、上場企業に勤務していれば、将来にわたって安定した収入が望めるでしょう。

金融機関は、より確実に返済してくれる人に融資したいのです。

したがって、勤務先の経営状態が安定していることが審査に大きく影響するといえます。

③年収が高い程審査に通りやすいこと

年収が高ければ高いほど、高額の融資を受けることが可能です。

不動産投資ローンでは、一般的に融資額の目安は年収の5倍程度だといわれます。

たとえば、年収が1,000万円であれば、5,000万円程度までの融資であれば通る可能性が高いということです。

④収益性のある物件を選んでいること

不動産投資には、賃貸業という事業性があるので、物件自体の収益性のチェックも欠かせません。

長期に渡る返済の間、収益を確保できる物件かどうかも審査の対象になります。

また、万が一のときに売却できる担保としての価値も判断基準になるのです。

7. 金融機関で融資を受けるまでの流れ

金融機関で融資を受けるまでの流れ

実際に金融機関で融資を受ける前に一連の流れをつかんでおいてください。

あらかじめ、流れを知っておくことでスムーズに融資を受けることができるでしょう。

①融資審査に必要な書類を揃えておく

あらかじめ、融資審査に必要な書類を揃えておきましょう。

たとえば、「相談に行くだけだから書類などは後でいいだろう」と考える人が少なくありません。

しかし、最初から書類を揃えておくほうが融資担当者の心証もよく、本気度のアピールにもなるのです。

必要な書類
  1. 源泉徴収票(給与所得者の場合)
  2. 確定申告書・納税証明書(確定申告している場合)
  3. 実印(印鑑証明書要)
  4. 住民票
  5. 運転免許証またはパスポート
  6. 健康保険証
  7. 物件が確認できる資料など

②金融機関にローンの申し込みをする

金融機関では、提出された書類や資料から属性や物件がチェックされ、ローン審査が可能であれば申込書を提出します。

申込書の提出時には、不足している書類など、必要な資料の提出を求められるのが一般的です。

③ローン審査を受ける

ローン審査の申し込みで、必要な書類がすべて提出できれば、融資担当者により稟議書が作成され、金融機関の本部に回されて本審査の開始です。

融資決定が下りるまでには、一般的に数週間から1カ月程度が必要でしょう。

④融資の決定通知書連絡がくる

融資について本部での審査が完了すると融資担当者から連絡がきます。

融資が決定したのであれば、同時に融資額・融資期間・金利などが通知されるのです。

⑤融資の手続きをする

ローン審査をパスすれば、融資の手続きに移ります。

具体的には、金銭消費貸借契約や抵当権設定契約などの締結や団体信用生命保険への加入です。

⑥融資を実行する

金融機関との融資手続きが完了すれば、ローンを実行する決済日を定めて、その日に物件を購入することになります。

8. 現在の不動産投資融資状況について知る

現在の不動産投資融資状況について知る

不動産投資市場に参入するためには、まず現在の不動産投資状況を認識しておかなければいけません。

特に、不動産投資に欠かせない融資状況を確認しておくことは大切でしょう。

不動産投資には、金融機関が融資に前向きかどうかが大きく影響するからです。

融資状況は引き締めに

現在の融資状況は引き締められています。

今まで積極的に融資をしていた金融機関が慎重になっているのです。

不動産投資ブームに乗じて、金融機関における不動産投資ローンの融資が過熱した結果、不正融資問題が発生するという事件が起こりました。

不動産投資に対する融資については、金融庁もにらみを効かせている状況だといえます。

金融機関も以前のように審査を緩くするのは難しいでしょう。

今後、ますます厳しくなるかもしれません。融資を希望するのであれば早急にスタートすることをおすすめします。

9. 融資を受ける場合は自分の年収に合った金融機関を選ぼう

不動産投資ローンの融資をする金融機関は沢山あります。しかし、金融機関には様々な特色があるのです。

金融機関を選ぶ際には、たとえば年収に応じた金融機関を選ぶなどのポイントを押えておきましょう。

審査にパスする可能性が、グッと高まるからです。

 

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