マンション経営の失敗事例2選とリスクを回避する6つのポイント

「投資」というものは必ず失敗リスクがあるものです。人気の区分マンション投資。「手軽」「自己資金が少なくても始められる」と言いますが、もちろんそこには失敗やリスクが潜んでいます。

ここではマンション経営の失敗例と失敗から学ぶ経営のポイントをお伝えしていきます。

1. マンション経営失敗例とポイント6つ

ここでは2つの失敗例とともに原因検証・ポイント6つをご紹介します。

失敗ケース1

Xさんはある日電話でかかってきた営業マンから不動産投資の話を聞きました。
「自己資金はあまりなくても始められますよ。」「節税になりますよ。」

うまい言葉にのせられて、Xさんはその電話で営業マンと意気投合したので、言われるがままフルローンで不動産投資を始めることにしました。

しかし、いざ購入したはいいものの、場所は郊外にある駅から徒歩30分のワンルームマンション。周りに特に買い物に便利なわけでもなく、目立つ建物もありません。利回りが高かったからとそこを選びましたが結局空室の赤字続き。

失敗ケース1の原因検証とポイント

①営業マンの言葉を鵜呑みにしない

営業マンは日々数字との戦いです。業績を伸ばすのに必死で、あなたの事情ではなく「物件を売らなければ」という気持ちで挑んでくる人が多いかもしれません。もちろん、買い手側の気持ちを汲んでくれる営業マンもいます。しかし数字しか見ていない営業マンも中にはいるので、話を聞いた際は必ず経験者や信頼できる第三者に話を聞いてみるのも手かもしれません。

電話などで営業を受けた際は必ず第三者からの判断を仰いで話を鵜呑みにするのはやめましょう。

②節税目的の投資は×

節税ができるからといって不動産投資をするのはやめましょう。

確かに不動産投資に節税効果はあります。本当に赤字の時を含め、確定申告をする時に家賃収入をそのまま計上するのではなく、建物の減価償却費や借入時の金利を経費として計上することで所得税が低くなるなどで税金対策になる・・・ということもあります。

しかし節税効果を受けられるのは最初の数年だけですし、管理費や修繕積立金、税金など負担経費の割合のほうが大きくなってきます。

赤字経営を続けることはそもそも投資をする意味がなくなってしまう上に金融機関からの信用もなくなってしまいます。

節税について詳しくはこちら

不動産投資は節税効果を狙うのではなくあくまで収益を得るためにすることを忘れないようにしましょう。

③フルローン

フルローンは確かに自己資金にほとんど手を付けずに始められますが、元金が大きくなり、利息も増えてしまうというリスクがあります。同じような投資であっても、頭金を入れた場合に対して最終的な投資額が少なくなります。また、月々の収益がマイナスになる可能性もゼロではありません。

できる限り自己資金の割合も増やしましょう。

④表面利回りだけで選ばない

表面利回りはランニングコストを含まない、しかも満室時を想定した利回りのことです。

地方の中央都市では、賃料相場からするとマンション価格が安く、利回りが高い物件が多いです。、地方都市でマンション投資をする場合は、家賃相場や立地条件などから、マンションの需要があるかどうかきちんと調べる必要があります。

表面利回りが高いという理由のみで物件を決めるのは危険。
物件を選ぶ際はきちんと自分で足を運んで、収支を計算してから購入するようにしましょう。

 

失敗ケース2(一棟マンション)

Yさんは都内で一棟マンション投資を始めました。ユニットバスでセキュリティーも特にありませんが築年数も古くはなく、駅からのアクセスも悪くない。

完璧だと思い込み、管理会社にすべてを託して何もせず暮らしていました。

しかし時が経つとともに空室がどんどん増えていく有様。

そこで初めて管理会社に理由を聞くと言葉を濁され、入居者募集のサイトを見ても写真もなく、適当な説明文が書いてあるのみでした。

失敗ケース2の原因検証とポイント

⑤管理会社選び

入居者の募集を始めとして、空室リスクを防ぐには入居者に長く住んでもらうことも必要です。建物のメンテナンスをはじめ、トラブル対応や家賃回収など、入居者にとっても投資を始めるあなたにとっても優しい管理が大切です。

様々な管理会社をネットで比較したり、実際に話を聞いたうえで
どの会社が一番信頼できそうか・客付けから退去時の対応まできちんとやってくれそうかを見極めると良いでしょう。

あなたのためにも入居者のためにも管理会社の選定は大事な仕事です。

⑥設備のスペック

2階以上・風呂トイレ別・独立洗面台・ウォッシュレットなど、入居者が物件を探すときに挙げられる条件は数多くあります。これらの設備を備えていない物件は、入居希望者が賃貸情報サイト等で物件を探す場合、検索されにくくなるため不利になります。ただ、設備をよくするとその分値段が上がることもあります。

女性だったら2階以上、オートロックなど入居者のことを想定して、立地にもあった物件を探しましょう。

その土地の需要に合わせた設備の選択をすることが重要です。

2. 失敗から学ぶマンション経営

失敗の原因と失敗しないためのポイント、お分かりいただけたでしょうか。

失敗を防ぎながら不動産投資をすることは重要ですが、すべて任せるのではなく、自分で物件選びをしたり、いろいろな人と話して適切な管理会社を選んだりとコミュニケーションをとっていくこと、情報収集も非常に大切です。手を抜かずに不動産投資をすることが一番の失敗リスク回避法かもしれませんね。

マンション経営のコツなどについてはこちらをご覧ください。

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2017.06.07

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