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不動産売却におすすめできるのはどんな業者?|信頼できる不動産会社を選ぶ方法とコツ

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「不動産を高く売りたいけどどこの業者に頼めばいいかわからない…」

このような悩みをお持ちではありませんか?

不動産売却には、自分で行うパターンと業者に頼むパターンの2種類があります。

自分でやるのも一つの手段ですが、業者に頼むほうが効率的です。しかし、高く売ってもらいたいのに業者選びに失敗すると、大損してしまうなんてこともよくある話です。

そこで重要なのが、どの業者に依頼するかということ。

これにより不動産が早く、そして高く売れるかどうかが全て決まります。

まさに不動産売却には最も重要な要素と言えるでしょう。

しかし、なかなか良い業者の見極めは難しいですよね。

そこで、この記事では、不動産売却を有利に進めるためにも抑えておきたいポイントと大手業者、中小業者のそれぞれの特徴について解説します。

不動産売却をどこに頼もうか迷っている人は是非参考にしてくださいね。

1. 不動産会社にも種類がある|売却には媒介業務が得意な業者を選ぶ

不動産会社の仕事は多岐にわたります。そのため同じ宅地建物取引業の免許を取得しているからといって、どこの会社もサービスが同じとは限りません。

不動産会社によって業務内容が大きく異なるため、得意とする業務も異なります。

不動産会社の主な業務は以下のように分類できます。

  • 分譲業者 マンションデベロッパーや開発業者 建築から売却まで
  • 買い取り再販業者 中古物件の買い取り再販、競合物件の再販 買い取りと販売がメイン
  • 媒介業者 売買物件の媒介、投資用物件の媒介、事業用物件の媒介 物件の媒介がメイン
  • 専門系・その他 不動産投資ファンド、テナントビル運営 運営や管理、投資など

このように不動産会社の業務にはそれぞれに専門分野が存在します。不動産の売却を検討するならば、媒介業務を取り扱っている不動産会社を選びましょう。

なぜなら、同じ不動産の中でも売買に最も多く携わるのが、媒介業者のため情報量が他の業務をメインとしている業者よりも多いためです。

しかし、媒介業者の中でも担当者によってさらに得意分野の細分化が行われます。自分の売却したい物件を専門に扱っている担当者を選びましょう。

分けられるのは以下の通りです。

  • 土地
  • 一戸建て
  • 中古マンション
  • アパート

それぞれの売買には特徴があるため、契約をまとめるのにある程度の経験が必要になります。

そのためまずは不動産会社が媒介業務を中心に行うことを確認し、担当業者の取り扱い実績を事前に聞いておきましょう。

2. 大手か中小か?|メリットとデメリットから選ぶコツ

大手仲介業者の特徴

不動産会社は多く存在していますが、その中でも売却を考えた際に大手と中小はどちらの方がいいの?と疑問に思うのではないでしょうか。

売却に関しては、大手・中小双方にメリット・デメリットが存在します。

大手の特徴はやはり店舗数や人員の多さです。手持ちの顧客リストが非常に豊富なため、買い手が探しやすい面があります。

また、保険や各種サービスも充実しているため、その点からも売却は有利と言えます。

メリット・デメリット

大手不動産会社のメリット・デメリットは以下の通りです。

メリット
  • 大手独自のネットワークが形成されていること
  • 店舗網が全国にあるため、顧客を全国から探せること
  • 物件情報やそれらを乗せるサービスも充実しているため、物件情報を拡散しやすい
  • 買主が一番初めに検討する
デメリット
  • 大型展開をしているため、地域ごとの特性を理解する面では地元業者に劣る
  • 期間優先で売り出し価格を低く薦めることも
  • 物件によっては広く情報を流すことに向いていないものもある
  • 「この地域で欲しい」という人が少ない

大手は、その情報量や人員では中小企業を圧倒していますが、地域ごとの特性を理解しているかという面においては、長年地域密着で不動産業を行っている会社の方が有利です。

中小仲介業者の特徴

中小企業には、大手ほどの人員や物件情報はありません。

しかしながら、大手にはない物件や地元顧客が欲しがる情報を持っていることがあります。

また、担当者が地元の特性を理解していることが多いためきめ細かい対応をしてくれる店舗が多いです。

メリット・デメリット

中小規模の不動産会社のメリットは

  • 対象地域の特色をよく理解している
  • 「その地域」で探している濃い買主が集まる
  • 地域の過去の取引データを知り尽くしている
  • 査定額の精度が高く、予想売却期間も正確

デメリットは以下の通りです。

  • 地域に密着しているため広範囲の情報は手に入りにくい
  • 全国規模には販売、店舗網共に展開していない
  • かけられる広告費が大手よりも少ない

地元に密着した不動産会社の最大のメリットは、やはりその土地の特性を知り尽くしているからこそできる査定の正確さやきめ細かいサービスでしょう。

物件の特徴に適した業者を選ぶ

大手はその提供できる情報量の多さや販売網がありますが、地元企業には地域ごとに合わせた特徴や正確な査定額の提供などがあります。

それぞれ提供できるサービスが異なるため、まずは物件の特徴に合わせた業者を選ぶことが大切です。

手持ち物件が人気の場合は需要があることから、値段も高く取り引きされるため、大手不動産がおすすめと言えます。

人気物件は買い手も多いため、大手不動産の全国にわたる情報網を活用し、多くの買主を集めることで競争率が高くなるため、物件価格が値段が下がりにくいことが特徴です。

 

広い土地の場合も大手不動産の方が向いています。

地元だけでは広い土地を探している買主を見つけることは比較的難しいですが、大手不動産であれば、その全国的なネットワークを使い探すことが可能なのでおすすめです。

中小の業者が得意とする不動産は、狭い土地や築年数が古い物件などです。

このような少々特殊な土地・物件は大手の情報システムでは埋もれてしまいます。

しかし中小の業者は、彼らの強みである地域の独自の情報網を駆使し、地域限定で探している買主を見つけてくれます。

規模より担当者の対応が大切

売却依頼をした場合、不動産会社はレインズ(不動産流通機構)と呼ばれる情報システムに物件情報を登録します。

この不動産情報は大手でも中小でも物件情報を広く公開・確認することが可能です。

また民間の物件情報サイトに公開すれば、一般の人も情報を閲覧することができます。

そのため、大手・中小の違いはインターネット上の規模ではあまり気にしなくてもいいでしょう。それ以上に担当者の対応が大切です。

物件が希望額に到達するかどうかは、強い権限を持っている担当者次第という面があります。

そのため、担当者には自分の物件に関して質問をしてみるといいでしょう。

3. 物件を任せて安心か?|免許番号や行政処分を確認する

免許番号の確認方法

不動産会社の情報を確認する手段として、公的な情報を利用してチェックするという方法もあります。

まず確認しておいた方がいいのが、免許番号です。免許番号とは、宅地建物取引業の免許番号のことで、不動産会社の広告やHPなどに必ず記載されています。

免許番号は、「東京都知事(1)第○○○○○号」などと書かれており、重要となって来るのはこの真ん中の()の中にある数字です。

これは免許の更新回数を表しており、免許は5年ごとに更新が義務づけられていることから、この数字が大きいほど営業・経験が長いことが期待できます。

更新番号が多い=売ってくれる業者とは限らない

しかし、この免許の更新番号が長ければいいというものではありません。

営業年数が長くても昔ながらの経営方針で、最新技術などを活用していないケースもあります。

更新回数が少なくても優秀な会社や担当者はいます。あくまで参考情報の一つとしておくといいでしょう。

行政処分歴の確認方法

不動産会社のチェック項目としては免許番号の他に行政処分歴を確認するという方法もあります。

国土交通省のネガティブ情報等検索サイトで不動産会社の行政処分情報を検索することができます。

これにより、依頼しようとしている不動産会社が過去に宅地建物取引業法に違反して行政処分を受けていないかを事前に確認しておきましょう。

4. 査定依頼の前に|自分でできる事前調査2つ

査定依頼をする前にどのように査定額が決められているかを把握することにより、もし不当な査定額が出されたとしても、自分で不動産会社を変えることが可能です。

売却査定前に自身で確認しておきたい項目は以下の2つです。

①近隣物件の相場の調査

まず一つ目は、近隣物件の取り引き事例を調べて相場を調べることです。

近隣物件の相場は査定額を決定するときの重要なポイントの一つです。

不動産会社はどのような条件の物件がいくらで取り引きされているかを必ずチェックします。

売買価格の参考にもなるため必ず事前に確認しておきましょう。

店舗に掲示された広告一覧や国土交通省の土地総合情報システムを使い、売りたい家があるエリアの最新相場を把握しておくことをおすすめします。

②公示価格・路線価の調査

「公示価格」・「路線価」は、国が定める土地や価格の標準価格を指します。

主に公示価格は土地に付けられる値段、路線価は道路に付けられる値段です。

これらの価格は、実際の売却価格を決める際の参考になります。

しかしこちらはあくまでも参考のため、実際の取り引きとは差が出ることもあります。

取り引き事例が少ないエリアでは重要な指標の一つです。

5. 無料?有料?一括?|査定から仲介業者を選ぶコツ

査定は必ず複数に頼む

家や土地を売る際には、必ず複数の会社へ物件の査定を依頼しましょう。

そうすると各社査定額に必ず開きが生まれます。この査定額の開きは、仲介会社がその土地を売却するのが得意か不得意かという事情があります。

査定額を複数持つことで、色々な会社の担当者と話すことができます。担当者と話の中で知り得ることはかなり多くあり、貴重な情報源となります。

また複数社に査定を申し込む場合には、一括査定が非常に便利です。

このサービスは、大手の不動産会社に1度に査定を申し込むことが可能です。

しかし、資産価値のを把握したいだけで、まだ売るとは決めていない方にはあまりおすすめできません。

一括査定をするということは、不動産会社側からは売る気があるお客様と見られるため、査定をした会社から連続して営業が来ることがあります。

また、実際の査定額よりも高めに設定し、契約をまず取るという会社も中には存在します。

類似物件の実績をチェックする

不動産会社に査定を依頼する前には、必ず自分で調べられる部分は調べておきましょう。それが高い査定額での売却にもつながります。

特に売る予定の近隣物件の相場などは調べておきましょう。

近隣の取引相場は重要な要素の一つです。この価格を把握しておけば査定額の妥当性が大まかに判断可能です。

訪問査定では営業マンの対応を見る

一括査定以外の方法として、電話や対面で営業マンと直接相談して査定をしてもらうという方法があります。

その際にその営業マンが、近隣物件の販売状況をきちんと把握しているかどうかを確認してみましょう。

近隣物件の販売状況は、査定額を決める際に考慮するべき要素の一つです。

競合の把握は不動産会社にとっては当然と言えます。その競合の販売状況の確認をせずに査定価格を算出するような会社は信用できないと言ってよいでしょう。

営業マンには、どのような物件が近くで売りに出されているのか確認することをおすすめします。

査定の根拠や売却プランを説明できるか

査定額が提示された際には、必ずその根拠となる説明を不動産会社に求めましょう。

もしも、十分な説明がなされない会社ならば、依頼は避けるのが無難と言えます。それは、査定額と実際の売却額が必ずしも一致するとは限らないためです。

不動産会社の場合は、売却された土地や建物を購入するのは多くの場合は一般の人です。

不動産会社はあくまでも仲介であるため、値下げ交渉に応じないといけないケースがあります。

査定額を高く設定して契約を確保し、買主には値段を大幅に下げて販売するという会社も存在します。

査定額が提示されたらまずは、その査定額の根拠と販売までの具体的なストーリーに近隣物件の価格相場を営業マンに確認しましょう。

その際に納得のできない説明をする会社ならば、契約を避けるのが無難です。

6. 媒介契約はどうする?|不安なら「一般媒介契約」を

媒介契約には3種類ある

信頼のできそうな不動産会社を見つけて契約直前という状態になったら次は、いよいよ媒介契約です。

しかしなんでもいいわけでは無く、契約には主に以下の3種類存在します。

  1. 一般媒介契約
  2. 専任媒介契約
  3. 専属専任媒介契約

この3種類の契約方法の最も大きな違いは、専属と専任媒介契約については複数の不動産会社と契約ができないことです。

もしも複数の不動産会社と契約する場合は一般媒介契約をするといいでしょう。

一般媒介契約なら複数社に依頼できる

専属媒介契約や専属専任契約の場合は、3か月以内と契約期間が決まっており、また依頼者への報告義務に加えレインズへの物件登録なども充実しています。

しかし、前述の通りに複数の会社へ申し込むことはできません。

一般媒介契約ならば、複数の不動産会社に申し込むことが可能ですが、依頼者への報告義務などが無いため、営業活動に消極的になるリスクも存在します。

自分がいつまでにいくらで売りたいかを考えながら、不動産会社と仲介契約の種類と選択するといいでしょう。

7. 不動産を売却するときは信頼できる不動産業者を選ぼう

今回は、不動産売却の時にどのような不動産会社を選ぶべきか、ということについて解説してきました。

不動産会社も大手から地元企業まで様々です。それぞれに得意不得意の物件があるため、大手のみなどと選定の範囲を狭めることなく、依頼する業者を見極めていくことをおすすめします。

大切なことは、何社か信頼できる不動産業者と契約を交わすことです。

必ず複数の不動産業者に見積もりを出してもらいそこから判断しましょう。

また、見積もりは高く出してあとから値引くという業者も存在するため、自分で調べられる範囲で参考価格を予め算出しておきましょう。

まずは、見積もりを取るところから始めてみましょう。見積もりをもらった中で、本当に自分が納得できる業者だけに連絡をとり、パートナーを選ぶことをおすすめします。

失敗しないためにも複数の業者の中から納得できる業者を選びましょう。

 

弊社でも、物件の査定を無料で行っていますのでお気軽にお問い合わせください。

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