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不動産投資が儲からないと言われている理由4つと儲かるためにするべきことを解説

  • 不動産投資なんて儲からない
  • 不動産投資ってリスクが高い

などと、ネガティブな言葉が多く聞かれます。

一方で不動産投資を行って巨大な富を築いている人も多いのは事実。

不動産投資で儲けられる人と儲からない人の違いは何でしょうか?

 

当記事では不動産投資をして儲からない人と儲かる人の違いや、不動産投資はなぜ儲からないと言われてしまう理由を解き明かしていきます。

不動産投資に興味はあるものの、リスクが怖くて一歩踏み出せない方は参考にしてください。

1. 不動産投資は儲からないと言われてしまうワケ

不動産投資は儲からないと言われてしまうワケ

不動産投資が儲からないと言われてしまう理由を解き明かしていきましょう。

短期間で収益を出すことができない

まず、不動産投資が儲からないと言われる理由の1つとして、「短期間に高額の利益を得ることはできない」ということです。

株のように1夜にして暴落することもなければ、何十%もの利回りを得られることも稀。

区分マンション1室だけでの投資では月々の家賃収入からローン返済等の経費を引くと、うまく運用しても手残りはわずかです。

毎月生活できるほど(数十万~数百万)儲けたい場合は、投資物件を買い増しをして、何件・何棟も物件を所有しなければなりません。

不動産投資には数々のリスクがあるから

不動産投資はあくまで「投資」なので数々のリスクがあります。

主なリスクを表でまとめてみました。

リスクの種類 概要
空室リスク 入居者がつかず空室になり、家賃収入が得られなくなるリスク
家賃滞納リスク 入居者がいるにも関わらず家賃を滞納され、家賃収入が得られなくなるリスク
金利上昇リスク 借り入れしているローンの金利が上がってしまい、返済が厳しくなってしまうリスク
災害リスク 地震・台風・洪水などで物件が被害を被るリスク
資産価値下落リスク 建物の老朽化により資産価値が下がってしまうリスク
諸費用や税金リスク 不動産投資でかかってくる費用や税金により、赤字になってしまうリスク
管理会社の倒産リスク 物件の管理を任せている管理会社が倒産するリスク

上記のように数々のリスクがあるため、「不動産投資自体がリスクだ」とする人が多いのです。

関連記事不動産投資のリスクとは|8つのリスクと回避するために必要な対策を解説!

2018.11.20

悪質な不動産会社(仲介・管理・サブリース会社など)が存在する

不動産投資物件を購入する不動産仲介会社の中には、あなたの利益など全く考慮せず、利益が出ない物件を売りつけてくるような悪質な不動産会社が存在します。

購入がうまくいったとしてもサブリース会社(自分の投資物件を一括借り上げしてもらい、サブリース会社に賃貸経営を代行してもらう)・管理会社が悪質な場合も。

そのため不動産投資の知識が全くない人、サブリースの実態をよく知らない初心者などはつまづきやすく、「不動産投資なんて儲からない」と言われてしまう一因となっているのです。

金融機関からの多額の借入

不動産は高額なものなので、ほとんどの人が金融機関から融資を受けて不動産投資を始めます。

「多額の借金を抱える=儲けるどころではない」

という概念が「不動産投資は儲からない」という考えにつながるのでしょう。

自分の返済能力以上に多額のローンを借り入れたり、利益が出ないような物件を購入してしまうとローン返済が苦しくなってしまう事態にもなりかねません。

2. 不動産投資で儲からない3つのパターン

不動産投資で儲からない3つのパターン

不動産投資は正しく運用すれば堅実に収益を上げる投資法。

一方で「不動産投資は儲からない」という人には共通点があるのでご紹介します。

①収益が出ない不動産を購入している

利益が出ない物件で不動産投資をしている人が、「不動産投資は儲からない」というのは当然でしょう。

営業マンが営業電話をかけてくるような投資物件を購入し、儲けることは難しいと言えます。

  • 入居者がなかなか入らない
  • 予想外の修繕費やリフォーム代がかさんだ

などが要因で儲けるどころか損をしてしまう人も。

美味しい話は向こうから自然にやってくることはありません。

②利回り=収益と勘違いしている人・表面利回りのみを見ている

利回りが高いことを収益が高いと勘違いしている人も儲からない不動産投資をしがちです。

不動産の販売図面に表記されているものや、検索サイトに登録されている情報は、「表面利回り」という想定される家賃の合計を不動産価格で割った金額。

表面利回り=(想定家賃の年額÷不動産の販売価格)×100

所得税・固定資産税・業者に払う仲介手数料・建物の管理費用など、不動産投資にかかる費用は入っていないので、手元に入る金額はもっと低い金額となります。

そのため、表面利回りだけでその不動産を判断せず、表面利回りはあくまでその不動産の魅力を感じる入り口であると考えるようにしましょう。

 

次に、実質利回りというものがあります。

これは現在稼働中の部屋に設定された実際の賃料と契約されている期間から年間の合計利益から、不動産のメンテナンスにかかる諸費用を引いて実際手元に残る金額を算出します。

その算出した金額を、販売する不動産価格で割り表示したものが実質利回りとなります。

実質利回り=(年間収入-諸経費)÷(物件価格+購入時の諸経費)×100

表面利回りと実質利回りどちらを重視するかといえば、断然「実質利回り」です。

関連記事不動産投資では利回り何%あれば儲かるの?|ホントのこと教えます

2020.03.25

③投資物件のローン残債が売却額を上回ってしまう

不動産投資をする際に、自己資金もないのに無理をしてローンを組むと、不動産を売却してもなおローンを返済しきれないという事態になりかねません。

家賃収入をしっかり得られていたとしても、売却時にローンが残ってしまうようではそもそも売却できません。

(ローンを組む際に抵当権を設定するため)

不動産投資の主な収入源は「家賃収入」ですが、売却した際にどれだけ売却益が出せるかで不動産投資でどれだけ儲けられたが決まります。

不動産投資で儲けられないのは不動産投資について理解していないから

  • 収益が出ない不動産を購入している
  • 利回り=収益と勘違いしている人・表面利回りのみを見ている
  • 投資物件のローン残債が売却額を上回ってしまう

今まで述べてきた不動産投資で儲からないパターンには、「不動産投資について理解していない、もしくは理解が少ない」という共通点があります。

  • 提案された物件の善し悪しが分からない
  • 不動産投資でかかる費用が分からない

これでは優良な収益物件を購入することも、収支計画を立てることもできないため、儲けることは難しいでしょう。

3. 不動産投資は大きく儲からないが資産形成ができる

不動産投資は大きく儲からないが資産形成ができる

不動産投資で大儲けすることは中々難しいですが、うまく運用すれば継続して収益をあげ続けることができる資産形成法です。

毎月家賃収入を得ることができる

不動産投資では入居者がいる限りは毎月家賃収入を得ることができます。

賃貸は多くの場合2年毎に契約を結ぶため、その間に家賃が下がることはありません。

賃貸需要があり、入居者が途絶えないような場所や建物であれば、毎月安定した収入を得続けることができるのです。

株式投資・FXのように急に上がることもなければ、急に下がることもないため、長期的にコツコツと積み重ねていくことができます。

家賃収入から借入金を返済できる

「ローンを組む」というと、給料を削って毎月返済していくイメージがありますが、不動産投資では入居者から得た家賃収入を借入金の返済に充てることができます。

順調に家賃収入を得続けることができれば、家賃収入だけでローンを完済できるのです。

つまり、自分の給料などを持ち出さずに、資産形成をすることができるということに。

ローン返済後は不動産があなたの資産となり、ローンの返済なしで家賃収入を得続けることができます。

4. 不動産投資で儲けを出すために知って実践すべきポイント

不動産投資で儲けを出すために知って実践すべきポイント

不動産投資で確実に儲けを出すために知って、実践すべきポイントがいくつかあります。

しっかりポイントを押さえて不動産投資を成功させましょう。

入居者目線で不動産投資を行う

不動産投資は入居者がいなければ儲けることはできません。

よって、入居者のことを考えた不動産投資を行いましょう。

  • 購入する物件のあるエリアにはどのような入居者が多いのか(単身者・ファミリー)
  • ニーズに合った周辺施設は多いのか

長期的に入居者がつきやすい物件かどうかを、吟味して決めることが重要です。

余裕があれば金融機関に繰り上げ返済する

家賃収入を順調に得たり、本業でボーナスが入ったりと、資金に余裕がある時は繰り上げ返済を行うのも手です。

不動産投資で儲からない原因となってくるものの1つが「金利」。

繰り上げ返済を行うことで、返済期間を短くしたり、毎月の返済額を少なくしたりできるのです。

ただし、資金を全て繰り上げ返済につぎ込むのではなく、突発的な修繕費用や税金分の資金は残しておくようにしましょう。

投資物件の運営を安心して任せられる管理会社を見つける

不動産投資において、管理を任せる管理会社選びは重要です。

ずさんな管理によって入居者が出て行ってしまうということもあり得ます。

  • 管理物件の入居率は高いか
  • トラブル時に迅速に対応してくれるか
  • 要望や質問に関して丁寧に回答してくれるか

などを確認した上で、慎重に選びましょう。

不動産投資は早く始める方がお得

不動産投資は20代~30代の若いうちから始められると、投資規模の拡大を考える上で、よりお得です。

まずは区分で不動産投資を始め、金融機関のローンを活用して投資規模を拡大していけば、不動産投資のみで生計を立てられる「専業大家」も夢ではないでしょう。

また、返済期間も長期で設定しやすいため、投資計画もゆとりを持つことができます。

 

「若いけどお金もないし投資が不安」という方は、不動産投資のセミナーなどに参加し、疑問や不安などをぶつけてみてはいかがでしょうか。

不動産投資での失敗パターンを把握する

不動産投資のリスクについては先述しましたが、リスクに対して何も講じなければ、不動産投資で儲けるどころか失敗してしまいます。

失敗には必ず原因と対策があるため、リスクや失敗から目を背けるのではなく、さまざまな人の失敗事例を見ておき、自分の投資に活かすことが重要。

不動産投資での失敗談や失敗事例は書籍やインターネット上(ブログなど)で見ることができます。

 

不動産投資では儲かる儲からないを考えるより、失敗やリスクを避けて安全に運用していく方法を考えましょう。

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2019.05.10

5. 不動産投資はやり方次第で儲けることができる

よく不動産投資では儲からないとうわさされていますが、ほとんどが不勉強や業者選びに失敗し、儲からない物件を購入してしまったことから起こることです。

不動産投資は確かに一攫千金のような投資法ではありませんが、毎月長期間にわたって安定して家賃収入を得ることが可能な投資法。

不動産投資で儲けるためには、不動産投資に関する知識をつけ、利益の出る物件選びをすることが重要です。

 

不動産投資に関する知識をつけたい方はMIRAIMOの不動産投資勉強会がおすすめです。

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