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不動産投資が儲からないワケ|勘違いが引き起こす失敗の仕組み

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不動産投資家同士で情報交換をすると、どれだけ売却益を出したか、安定して収益を出しているかということが専らの話題となります。

ローンを使って不動産投資をする場合、やはり売却益を出してこそ成功と思っている人は多いのではないでしょうか?

 

しかし、不動産投資ではリスクも伴い、儲からない失敗事例も少なからず生まれています。

今回はこうした不動産投資の失敗事例をもとに、

「これからはじめる不動産投資のリスクをいかに減らし、資産形成を成功させるか」ということに注目をしてみましょう。

きちんとリスク対策さえすれば不動産投資は儲かるものなのです。

1. 不動産投資で儲からない人の共通点はズバリ3

では不動産投資で儲からないのにはどのような理由があるのでしょうか?

①表面利回りばかり見ている

不動産の販売図面に表記されているものや、検索サイトに登録されている情報は、表面利回りという想定される家賃の合計を不動産価格で割った金額です。

表面利回り=(想定家賃の年額÷不動産の販売価格)×100

所得税・固定資産税・業者に払う仲介手数料・建物の管理費用など、不動産投資にかかる費用は入っていないので、手元に入る金額はもっと低い金額となります。

そのため、表面利回りだけでその不動産を判断せず、表面利回りはあくまでその不動産の魅力を感じる入り口であると考えるようにしましょう。

次に、実質利回りというものがあります。

これは現在稼働中の部屋に設定された実際の賃料と契約されている期間から年間の合計利益から、不動産のメンテナンスにかかる諸費用を引いて実際手元に残る金額を算出します。

その算出した金額を、販売する不動産価格で割り表示したものが実質利回りとなります。

実質利回り=(年間収入-諸経費)÷(物件価格+購入時の諸経費)×100

表面利回りと実質利回りどちらを優先するかといえば、断然「実質利回り」です。

②リスクを把握して対策を立てていなかった

不動産投資の失敗を抑えるためには、リスクを把握することが大切です。

多くの人が直面する、「儲からないリスク」は3つあります。

1 空室リスクについて

不動産投資を行う上で一番恐ろしいのが空室リスク。

そのため、不動産投資をこれから始める人は必ず初期費用と6ヶ月分の賃料を貯金してから始めることをお勧めしています。

空室が出たからと言って諦めて何もしないのは儲からない人がやること。

  • 賃貸需要の高い時期(1~3月)を逃さない
  • 入居者の間口を広げる
  • 管理や募集をお願いする不動産会社は実績があり、集客力が高い会社を選ぶ
  • 敷金・礼金を下げる
  • フリーレント期間を設ける
  • 清掃・DIY・リフォーム・リノベーションで物件をきれいにする

などできることは沢山あるのです。

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2018.08.08

2 設備投資について

設備投資とは、ワンルームマンションであれば台所・お手洗い・浴室など「水回り」に関する箇所のこと。

一棟の収益不動産であれば、屋根と外壁に当たります。

高層ビルであればエレベーターなど、100万円以上の高額投資が必要な場合も。

空室リスクや設備投資が同時に重なるということも踏まえ、取れないリスクがある場合は、どれだけ前向きに検討していても不動産購入を一度見合わせるという勇気も必要になります。

3 入居者に関するトラブル

賃借人が退去しない、もしくは賃借人が貸した部屋で事件や自殺を行ってしまうなど不動産オーナーの力だけではコントロールができないのが賃借人に関するトラブルです。

事件等が発生した部屋は、心理的瑕疵にあたり次の借り手が見つかりにくい状況になります。

不動産の価格が下落してしまう原因の一つになります。

万が一そういったトラブルが起きた場合でも

孤独死に対応している保険に入る・事故物件専用の仲介会社を利用するなどの手もあります。

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2017.08.14

③不動産の営業マンの言葉ばかりを鵜呑みにした

これはつまり契約をするのは、あくまで「不動産オーナーであるあなた自身」だということを忘れてはいけないということです。

バブルの時期に比べると、不動産業者も比較的紳士的で誠意がある接客をしてくれることが増えましたが、 不動産投資において不動産営業というのはあくまでよき相談役という役割でしかありません。

儲からない事例のひとつは、不動産業者の言いなりになることです。

不動産業者とは、パートナーとして付き合うことが大切。

不動産営業の給与は不動産を売買した際の仲介手数料で決定されます。つまり、短期で売買させることの方が彼らにとって仕事の成功になるのです。

しかし、短期で売買を繰り返すことは不動産オーナーにとっては税制優遇などを受けにくくなり、デメリットにつながります。

不動産業者の営業マンが親身なだけでなく、自分の将来に対してどれだけメリットをみせてくれるかも重要となります。

いい営業マンに巡り合うためにも、まずは信頼できる不動産会社を選ぶことが大切です。

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2017.06.12

2. 不動産投資で儲かっている人とは

不動産投資で儲かっている人は、実は意外と勤勉家です。

不動産投資に関する本やサイト・ブログなどで勉強したり、セミナーに参加する。

また、不動産市場は季節や時代ライフスタイルが反映されるものなので、常に新しいアンテナを立てている。

このように積極的に情報収集をすることが好きな人が向いています。

 

儲からない人というのは、自分で何も対策しないにも関わらず、他人のせいにしたり詐欺に引っかかったと感じやすい人です。

この場合、不動産投資には手を出さないほうが賢明でしょう。

最後にどんな将来でも、不動産投資で必ず切り抜ける覚悟を持っている人です。こうした人が不動産投資で成功します。

3. 不動産投資でより早く儲かるためにする4つのこと

不動産投資が儲からないワケ|勘違いが引き起こす失敗の仕組み

不動産投資で分かりやすく儲けるために、次のことを実践してみましょう。

①プロフェッショナルの意見を聞くこと

独自で経済学や会計学の知識を勉強するより、不動産鑑定士や公認会計士などプロフェッショナルから適切なアドバイスや、これからの流れを教えてもらうことでより正確な判断をすることができます。

②成功している人から話を聞くこと

例えば、親族や会社の先輩後輩など不動産運用を実際している人に話を聞いてみましょう。

そうすると、儲からないエピソードや苦労話やコストパフォーマンスを上げる方法など具体的なノウハウを教えてもらうことができます。

心理的な負担や、どういう風にリスクを想定し乗り越えていくか。その方法は人それぞれです。

合わない方法で行うリスクを伴う期間が長ければ長いほど、儲からないループにハマってしまうのが不動産投資です。

自分に合う方法や、自分に合う情報をもらえる人とつながることが安定した不動産オーナーになる近道になります。

感覚で構いません。合うか合わないか、適切に判断していくことが大切です。

そのために、実際成功している人から色々と話を聞かせてもらうことが大切です。

③大家の交流会やブログを見る

地主や大家は定期的に交流会を行っています。

例えば、信頼できる不動産業者についてや、新しい建築方法やコストパフォーマンスが高いアパート業者など情報交換を行っています。主婦大家からサラリーマン大家までさまざまな人がいます。

また、ブログで実体験を綴っている大家もいます。

情報発信の方法は様々ですので、自分に合う交流会やブログを通じ、自分なりの不動産投資方法を築いていきましょう。

実際に肌で感じ、自分で考えてみること。

こうしたシュミレーションを具体的に行える環境に身を置くことで不動産投資の感性を研ぎ澄ますことができるでしょう。

④セミナーに参加する

東京都内近郊が最多、地方の主要都市では数多くのセミナーが開催されています。

無料のセミナー、有料のセミナーがそれぞれあり、ジャンルも様々です

  • 区分(ワンルーム)
  • 一棟マンション
  • 初心者向け
  • 不動産投資の税金対策
  • 男性限定、女性限定

あげれば数え切れません。セミナーの探し方などは下記を参照してください。

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4. 成功の近道は「儲からない不動産投資」の事例を知ること

不動産投資を成功させるにはまず「たくさんの儲からない失敗事例」を知ることから始めましょう。

そうすると、失敗事例の多くがパターン化され、どのような段階で行うことで失敗なのかを事前にシュミレーションすることができます。

成功事例の多くは、ブログや本で得ることができるでしょう。

対して、失敗事例を知るためには、成功している人に話を聞いたり、セミナーに参加をし「良い事例・悪い事例はありましたか?」と率直に聞いてみることでしょう。

儲けたいという意識より、儲からないリスクを抑える。これが不動産投資の成功に繋がっていきます。

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