マンション一棟のオーナーが実践しているリスクヘッジとは?火災保険の解体新書

先日、私の住んでいるマンションの目の前で車がガス爆発しました。
ずっと平和に暮らしていた私にとっては、自分の身近で、まさかそんな事故が起こるとは露にも思っていませんでした。

幸い死者は出ず、マンションにもほとんど被害は出ませんでしたが、何が起こるか分からないこの世の中。

最近ニュースで流れていたものでも、大雨で川の氾濫・土砂崩れ・雹・地震など後を絶ちません。

融資を受けて不動産投資をしている大家さんはそんな事故や災害が起こると家賃収入を得られなくなり、ローンの返済ができないどころか借金まみれになってしまうことも。

ここではそんな不安からあなたを救う火災保険について、マンション一棟を経営する上でオススメする保険やその相場などを中心にお話ししていこうと思います

1. マンション一棟の災害リスクの解説

あなたがマンション一棟のオーナーになったとき。

物件が丸ごと自分のものになるので管理の自由度は増しますが、所有物件が災害ダメージを受けて、人の住める状態でなくなってしまうと、賃貸オーナーの所有物件には多額の修理費が発生する、または建て直しをしなければいけないことがあります。

あなたがマンション一棟を所有している場合に被害を受けうる災害は、自然災害・人的災害すべて合わせると

  • 地震
  • 火災・風災・雪災・ひょう災
  • 落雷
  • 台風やゲリラ豪雨による浸水・土砂崩れ
  • 建物外部でのトラブル(物体の落下や衝突・暴力行為による破損)
  • 建物内部でのトラブル(ガス漏れによる爆発・漏水・誤って破損してしまった)

等が起こる可能性があります。

いくら適切な管理を施していても避けられない災害・・・そのほとんどに対応している保険、それが「火災保険」です。

2. マンション火災保険の特徴とおすすめの会社

はっきり言うと、マンションオーナーは火災保険に入るべきです。
なぜなら火災保険は数多くの災害に対応しているから。※ローンを借りる際には必須になることも。

では、一棟マンションオーナーになったあなたが入る火災保険にはどのような特徴があるのでしょうか?

2-1. 大家向けマンションの火災保険の特徴

区分マンションの場合、火災保険は専有部分は自分・共有部分はオーナー負担となりますが、
一棟マンション投資の場合、全てがオーナー負担となります。

補償内容としては全ての火災保険が、

  • 火災
  • 落雷
  • 破裂や爆発

は必須の内容として含めています。

必須以外の災害については、必要性の少ない補償を外すことで保険料を安くすることができます。

(例:海や川辺・山から遠く、土砂崩れや川の氾濫・洪水などの心配がない土地の場合・・・水災を対象外とする)

火災保険でカバーできる災害は以下の通り。

災害の種類 補償内容
火災 火災事故で建物が損害を受けたとき、修理費や全壊した場合、再建築する場合の費用を補償される。
落雷 雷による損害(電気機器類が雷で壊れた・雷が落ちて火災が起きた)に適用される補償。落雷時の被害が補償される。
破裂・爆発 ガス漏れやそれに伴う破裂・爆発による被害が補償される。
風災・ひょう災・雪災 台風や暴風雨による被害、ひょうや豪雪による被害が補償される。
水災 洪水・高潮・土砂崩れにより建物が被害にあった場合に補償される。
(地震による水災は対象外)
外部からの衝突・落下・飛来 建物の外部から物体が衝突したり、落下物により建物が破壊されたりした場合に補償される。
漏水による水漏れ 給排水設備の事故による漏水や水濡れの被害を補償される。
(給排水設備の修理は対象外)
暴力行為・破壊活動 集団行動による暴力行為や破壊活動の損害が補償される。
盗難 盗難や盗難と、それに伴う損害が補償される。
突発的な事故 誤って壁などを破壊してしまった場合、機能上の支障が発生する場合に補償される。

しかし、見ての通り、火災保険は地震には対応していないので地震保険もプラスしてつける方が多いです。

地震保険については項目3へ。

2-2. マンション一棟オーナーにおすすめ火災保険会社3選

火災保険には大きく分けて
住宅火災保険・住宅火災保険より補償範囲が広がった住宅総合保険・積立型の長期総合保険(満期に10%程度が返還される)

の3種類があります。

会社によって補償範囲を選べたり、特約がついたりと様々な特徴があります。ここではマンション一棟オーナーにおすすめの火災保険の会社を3社ピックアップいたしました。

三井住友海上 GKすまいの保険(家庭用火災保険)

オーナー向け特約として
火災・水災・入居者の死亡事故による家賃収入の保険もかけることができます。

http://www.ms-ins.com/personal/

朝日火災 ホームアシスト(家庭総合保険)

ワイド・ベーシック・エコノミー・フリーの中からあなたに合ったプランを提案してくれます。
防犯対策・建て替え費用特約などが有。

http://www.asahikasai.co.jp/family/tabid/95/Default.aspx#rakurakuweb

日新火災 「住自在」すまいの保険

火災・落雷・破裂・爆発は基本補償。後の補償はオプションとして自由自在に選ぶことができます。

https://www.nisshinfire.co.jp/jiyujizai/

2-3. マンション一棟火災保険の相場

10年の火災保険料の相場はワンルームで全ての補償を付けて
8万円前後・戸建てだと木造が25万円前後・鉄骨は12万円前後と半額以下になります。

一棟は戸数にはよりますが、大体一括で100万円前後と考えましょう。

長期でかける・水災の補償を外すなどの工夫で、数十万も下げることができます。

3. ありとあらゆるリスクをカバーしたいなら入るべき保険

3-1. 地震保険

地震保険は単体では入れません。大体火災保険のオプションとしてついています。

地震・噴火・またはこれらによる津波を原因とする火災・損壊・埋没・流失について保証される保険です。火災保険の加入者に対して、地震保険にも加入している割合は56.5%となっています。

地震保険の保険額は火災保険の30~50%程度となります。

全損・半損・一部損に分かれ、その時に支払われる保険金額も変わってきます。

地震保険に入ることも大切ですが、入る前にまずは「新耐震基準」の物件を選ぶことは最低限の条件としましょう。

3-2. 施設賠償責任保険

施設賠償責任保険は施設賠と略され、

建物の欠陥や施設の不備によって他人(入居者を含む)にけがを負わせてしまったときや、他人の物を壊してしまった場合の賠償金を補償してくれる保険です。

(例:所有物件の外壁やガラスが落下して通行人がけがをした・給排水設備の水漏れで家財が壊れてしまった)

地震保険と同じく、施設賠償責任保険に入ることも大切ですが、日ごろから建物の管理を怠らず(良い管理会社を選ぶ)事故を防ぎましょう。

3-3. 入居者に入ってもらう保険

ちなみに部屋を賃貸するときに、入居者に入ってもらう火災保険もあり、こちらの保険は入居者の家財の補償のほかに「個人賠償責任」・「借家人賠償責任」の2つを補償するのが基本です

オーナーとしても、入居者には借家人賠償責任がセットになった火災保険に加入してもらうとより安心です。

管理を不動産会社に依頼している場合は保険の詳細を管理会社の人に尋ねてみましょう。

個人賠償責任

入居者やその家族が誤って他人にけがをさせる・他人の物を壊すなどで損害賠償金や弁護士費用が発生した時に損害を補償する保険です。

借家人賠償責任

入居者が専有部分で火を出した場合に、重大な過失がなくても、オーナーに対しては損害賠償責任を負うことになります。その補償ができるものです。

4. リスクヘッジで安心できるオーナーライフを

まさか自分がまきこまれないだろうと安心している人は多いと思います。

でも、何かあったときに後悔するのでは遅いのです。保険に入るだけではなく、余裕を持った資金計画や適切な管理をすることで精神的にゆとりが生まれます。

何か起こる前に対策しておくことであなたも入居者の身も財布も守ることができます。その一種である火災保険。私共では強くオススメします。

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