オーナー管理に必要な知識を総まとめ｜入居者を第一に考えた管理を心がけよう

不動産のオーナーになったら、入居者には快適な環境で生活してもらうために、物件を管理する必要があります。

オーナー自身で管理するケースもありますが、手間と時間がかかるため、管理会社に管理を委託することが一般的です。

 

物件購入後の不動産投資はいかに継続した家賃収入を得るかが重要です。

そのため入居者と直接関わる管理会社選びが、不動産投資の明暗を分けると言っても過言ではありません。

また、入居者側も自身が生活していく環境でトラブルがあったとき、どこの誰に連絡して改善してもらえばいいのか？知っておく必要があります。

 

この記事ではオーナー管理の基礎知識から、管理を管理会社に委託する際の会社の選定方法、

管理する際に気を付けるべき「入居者が気にするポイント」まで解説しています。

すでに不動産投資を始めている方も、まだの方も、不動産投資を成功へ導く管理について、一度確認してみてください。

1. オーナー管理とは

不動産における「管理」とは建物管理・入居者管理の2つに分けられます。

オーナーとなる物件所有者はいくつかの方法の中から、「管理」をしなければなりません。

管理の種類と内容を知る

不動産の管理方法を大きく分けると以下の3種類があります。

1. 自主管理
2. 一部委託管理
3. 全部委託管理

自主管理

自主管理は物件に関わる管理の全てをオーナーで行うことを言います。

真の意味での「オーナー管理」と言うわけです。

管理会社を利用しないので、管理手数料を節約できるメリットがあります。

しかし、管理の全てを自ら行うので、入居者からのクレームなど、対応しなければならないことが多岐にわたるため、オーナーの負担はかなり大きくなります。

一部委託管理

管理の一部を管理会社に任せる方法です。

任せる内容はオーナー自身が管理しない部分です。

例えば、「入居者管理」だけ管理会社に委託。「建物管理」はオーナー自身が行うといった管理方法。

全部委託管理

管理のすべてを管理会社におまかせする方法です。

不動産以外に本業があり、管理に時間を割けない方や、入居者が快適に過ごすためにプロに任せたい方が選択する管理方法です。

この3種類の中で一番多くの手数料を管理会社に支払うことになります。

管理会社に委託できる内容

不動産の管理内容は多岐にわたります。

また、管理会社によっては空室リスク軽減の一環として、家賃保証（サブリース）制度を提供してくれる場合も。

サブリース（家賃保証）は万能ではない！

先程少しふれた「サブリース」について解説していきます。

オーナーにとって、部屋が空室になるということは、定期的な家賃収入を得ることができないので、死活問題です。

空室リスクを解消する手段として、空室状態であっても手数料を引いた金額の家賃が、一定期間保証される。

管理会社が所有物件を一括借上して、オーナーの代わりに運用してくれる契約があります。

 

これが「サブリース」です。魅力的に感じますよね？

ですが、気をつけなければいけないポイントがあります。

サブリースで気をつけたい3つのポイント

管理手数料が割高（10%〜20%）

一般的に管理会社へ支払う手数料は（管理のみの場合）3〜5%。

それに比べると割高です。

サブリースを利用しなくても、入居者を確保できる物件の場合は、高い手数料を支払うことは収益を下げることにつながります。

家賃決定権は管理会社にある

本来であれば、家賃の決定権はオーナーにありますが、サブリース契約を締結すると、家賃決定権もオーナーから管理会社へと移行します。

オーナーの意向に沿わない形で、家賃が下げられ、当初予想していた利回りが得られなくなる場合が。

30年保証と契約に記載があっても、契約内容は2年更新。

契約当初の条件のまま、30年間家賃保証してくれるわけではありません。

何十年という長期契約も魅力に感じますが、管理会社は2年ごとに契約内容を見直すケースが多いです。

一括借り上げをしているということは、管理会社が空室リスクを背負うということになります。

なので、空室にしないため、家賃を下げたり入居者選定が甘くなったりする場合が。

また管理会社が物件からの収入が見込めないと判断した場合、突然、契約の打ち切りを宣告されてしまうこともあります。

2. オーナー管理のトラブル事例が読める！おすすめブログ

実際にオーナー管理ではどのようなトラブルが発生するのでしょうか？

家賃滞納や夜逃げ・設備不良・管理会社とのやり取りなど、トラブルは多岐にわたります。

ここでは、自主管理編でトラブル事例を掲載しているブログを紹介しましょう。

実際に体験されたトラブルをどのようにして解決したのか、とても参考になります。

自主管理大家の日々

自主管理大家の日々

自主管理をしている大家さんが日々のトラブルや家賃滞納者に支払いを求める方法まで、自主管理で実際に体験した出来事をブログ形式で掲載しています。

トップページの猫が可愛くて癒やされますが、内容は本格的！

家賃滞納者→踏み倒し→夜逃げといった大家さんが泣き寝入りしたくなるトラブルもきちんと対応されています。

自主管理をしている方はもちろんのこと、不動産投資に関わるすべての方が参考になるブログです。

【実践大家コラム】なんちゃって系自主管理(トラブルランキング)

実践大家コラム

こちらは、楽待の大家さんコラムです。

サラリーマン大家さんが、どのように自主管理しているのかをブログ形式で紹介しています。

サラリーマンの大家さんは自主管理をしたくても時間の余裕がなく諦めてしまうケースが多いのではないでしょうか？

そんな中、サラリーマンでありながら、自主管理をしているかもじゅうさんのブログはとても参考になります。

トラブルに発展させないためには

自主管理の場合

自主管理の場合は、トラブルが起きた際どのように対応すれば良いのか、知っておくということが重要です。

もちろん入居者選定も重要になりますが、物件の経年劣化によるトラブルは、オーナー自身が定期的にチェックを行い、未然に防ぐことで回避することも可能です。

また入居者からの電話は出来る限りすぐに対応するなど、二次クレームを防ぐことも、トラブルにならないために気をつけておきたいポイントです。

管理会社を利用する場合

管理会社を利用している場合は、管理会社が契約通りに物件の管理を行っているか、オーナー自身がチェックしておくことがトラブルを防ぐポイントです。

遠方に物件があり、見に行くことが物理的に困難な場合もありますが、出来る限り自分の目で管理状況を確かめましょう。

せめて3ヶ月に一度は確認しておきたいところです。

共有部分（エントランス・廊下・エレベーター・ゴミ捨て場など）は手入れが行き届いているにも関わらず、空室になる頻度が高い場合は入居者対応に問題がある可能性が。

管理会社に任せていれば安心ということはありません。大切な物件ですので、きちんと管理されているのかを確認することは忘れずに行いましょう。

3. 管理委託も考えよう！不動産管理会社ランキング

どのような管理会社があるのか、確認しておくことも大切です。管理会社ごとに強みが違いますので、管理会社の特性を理解しながら選びましょう。

引用：PR TIMES　全国賃貸住宅新聞 2022管理戸数ランキング995社

毎年、管理戸数を比較してランキングを制作しています。

管理戸数が多いということは、それだけ多くの物件に関わっているということです。

数多くの物件に対応できる知識とスキルがあるはず。

これも管理会社を選ぶ選定基準の1つになるのではないでしょうか。

1位　大東建託グループ（108万6,927戸）

2位　積水ハウスグループ（61万9,494戸）

3位　レオパレス21（57万4,798戸）

4位　大和リビング（56万4,437戸）

5位　スターツグループ（54万806戸）

 

また、他にも

総合ランキング・業績ランキング・受託管理ランキング・資格ランキングの4つのカテゴリーでランキングを発表しているサイトをご紹介します。

ランキングによって上位に掲載されている管理会社が違いますので、各管理会社の強みを比較しやすいランキングでしょう。

引用：マンション管理選び　http://mansionkanri-erabi.com/ranking/

4. 不動産管理会社を見極めるポイント

管理会社を利用しようと思っても、世の中には数多くの管理会社があります。

どの管理会社が良いのか、選定するのは中々大変です。

そこでオーナーにとってベストな管理会社を見つけるポイントをお伝えします。

自身の物件の特徴を理解することがはじめの一歩

物件の特徴はどこでしょう？おすすめポイントを考えてみるとわかりやすいです！

たとえば、「駅チカの1R」だとしましょう。

その場合、会社勤めをしている単身者の入居が予想されます。

 

となると、日中しか連絡の取れない管理会社より24時間入居者対応してくれる管理会社のほうが入居者に優しいです。

または休日も営業していると入居者は連絡を入れやすくなります。

このように、物件の特徴・求める入居者のニーズを満たす管理内容であるかということも見極めるポイントです。

管理会社に何を求めるのか考える

管理会社に求める条件に優先順位をつけましょう。

• 管理手数料の安さ
• 入居者に対する対応
• 客付け力
• 管理会社に対して何を求めているのか

その優先順位をつけた上で管理会社を選定していくことが大切です。

ですが、自分の都合ばかりにならないように気をつけましょう。

最低でも3社以上の見積もりをもらう

実際に管理会社がどのように客付けしているのか、そのための提案力があるのか、ということも見積もりを出してもらう際に確認しましょう。

具体的な提案ができる管理会社は、実際に入居者付けをするときに安心して任せることができるでしょう。

最低でも3社は比較することで管理に充てられる費用と、効果の最大値を導き出すことができます。

管理会社の強みを比較する

管理会社には売りにしているポイントが必ずあります。

管理している物件の入居率と退去率・入居者募集の方法・特化している地域、社歴などの実績。

これらを比較して、自身の物件に合う管理会社を選びましょう。

入居率の高さより退去率の低さ

入居率もチェックしたいですが、退去率の低さが重要です。

入居者を募集する状況は物件が「空室」になることを意味しています。

「空室」になるということは、家賃収入が得られず、不動産投資最も大きなリスク。

新規の入居者を探すよりも、同じ入居者が長く住んでくれる方が、安定した不動産経営ができます。

管理会社選びの際はぜひ、退去率の低さにも目を向けてみてください。

5. 管理費用の節約は失敗につながるかも…

オーナー管理していれば家賃はすべてオーナーの収入になります。

そう考えると、管理会社に支払う手数料は少しでも安く済ませたいと考えるでしょう。

 

ですが、家賃が得られるのは入居者あってこそです。

知識のないサラリーマンは、入居者が安心して住める状態を継続して提供することは難しいでしょう。

6. 入居者が気にする5つのポイントを知ろう

入居者はあなたの物件に住んで、家賃を支払ってくれます。

大切な入居者がオーナー管理に関することで疑問に思う項目をまとめました。

知っておくことで入居者の立場にたった不動産経営ができるはずです。

① オーナーチェンジがもたらす影響

オーナーチェンジとはすでに入居者がいる物件のオーナーだけが変わることを言います。

基本的には入居者に対する報告はオーナーチェンジ後で良いとされています。

新旧オーナーの連名で報告書を届けます。

オーナーチェンジによって管理会社が変わったり、家賃振込先が変更になる場合もあるため、入居者に対しては早めに通達したほうが良いでしょう。

入居者からしたら知らないうちに勝手に変わることなので、不満や疑問が生まれないように注意しましょう。

② オーナーと管理者の違い

物件を所有しているのが「オーナー」・物件を管理しているのが「管理者（管理会社）」です。

オーナーが管理会社を利用せずに、物件管理している場合もあります。（自主管理）

入居者は、緊急時どちらに連絡すればよいのか、分からないケースも。

ですので、管理会社に連絡を入れてほしい場合は、契約時にきちんと伝えてもらいましょう。

③ オーナーと管理人の違い

管理人は、管理会社から派遣される管理職員の場合が多いです。

自主管理の場合はオーナーが管理人業務も行っている場合が。

 

管理会社を利用している場合は、オーナーとは違います。

マンション住人が不在になりがちな、時間帯に駐在する役割から、災害などの緊急時にも迅速な対応が求められます。

入居者からするとマンションのことは管理人に聞こうというスタンスになりがちです。

④ オーナー管理物件と管理物件の違い

オーナー管理物件とは、オーナーが管理に関するすべてを行います。（自主管理）

入居までは不動産業者とのやり取りがありますが、入居後はオーナーとのやり取りになります。（家賃支払い、退去、設備不良など）

管理物件は、オーナーから委託された管理会社が管理業務を代行している物件のことを指します。

入居者に誤解されないためにも、入居前にきちんと説明してもらうようにしましょう。

⑤ 共同管理における賃貸と物件オーナーの関係性（分譲マンションを賃貸する場合）

分譲マンションは基本的に購入者が物件に入居します。

分譲マンションを購入した入居者は区分所有者となります。

こうした分譲マンションは管理組合があり、マンション管理を入居者が持ち回りで行っているケースがあります。

 

分譲マンションの購入者がその部屋を賃貸に出した場合でも、マンション管理規約で、物件のオーナー（区分所有者）が管理すると明記されていれば、分譲マンション所有者（もしくはその代理人）がその管理を行わなければなりません。

空室の場合でも、他の区分所有者は管理を行っているわけですから何もしなくていいわけではありません。

ですので、分譲マンションの賃貸をお考えのオーナーは、自身のマンションがどのような規定で管理されているのか確認する必要があります。

そして、入居者に対しても、マンション規約を伝えておきましょう。

7. オーナー管理でも管理委託でも入居者が第一！

不動産を所有したオーナーは物件を管理していかなくてはいけません。

管理すべき内容は決まっていますが、その方法は様々です。物件を管理していく上で大切なことがあります。

それは、入居者が快適に生活できるかということです。

自主管理する場合でも、管理会社を利用する場合でも、入居者が快適に暮らせればそれが正解です。

不動産投資において入居者はとても大切な存在。

オーナーのメリットばかりを考えるのではなく、入居者の立場に立った管理を行うことが大切です。

 

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MIRAIMOを運営している「株式会社スマミン」には管理部も併設されており、コンサルタントがご質問にお答えします。