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不動産の融資特約って何?|不動産売買契約の解除について詳しく解説!

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不動産売買契約を結ぶときに「もしも住宅ローンが組めなければどうしよう?」と不安になる人が少なくないでしょう。住宅ローンが成立しなければ、契約した不動産の代金を支払うことができませんね。

しかし、住宅ローンを申し込むときには、金融機関に売買契約書を提出しなければなりません。

したがって、審査よりも先に売買契約を結ぶことになります。契約後に住宅ローンが不成立になれば、契約違反になるのでしょうか?

ご安心ください。契約時に万が一に備えた「融資特約」を結べば契約違反にはなりません。

売買契約を結んでも、住宅ローンが成立しなければ売買契約を白紙に戻すことができるのでペナルティーを受けることもありません。

1. 不動産融資の特約について

不動産の特約には、さまざまな性質のものがあります。特に契約の成立に関する融資特約はとても重要なのです。

1-1. 融資特約(ローン特約)とはどんなもの?

不動産の売買契約が成立したにもかかわらず住宅ローンが不成立になった場合に、契約自体がなかったことになるという特約を融資特約、またはローン特約といいます。

金融機関からの借入による不動産購入には欠かすことのできない特約です。

不動産を購入するときには、住宅ローンを組んで資金を調達するのが一般的ですね。

しかし、契約後に住宅ローンが不成立に終わってしまうと大変です。違約金を請求されるかもしれません。

融資特約とは、不動産契約における不測の事態に備えた特約といえます。

1-2. 契約後に融資不成立になるワケ

契約後に融資が不成立になる理由は、融資を申し込むときに売買契約書を提出しなければならないからです。

先に売買契約を結んでおかないと契約書を提出することができません。審査は契約書の提出後になるので不成立になる可能性があるのです。

通常、売買契約を結ぶ前に事前審査を受けるのですが、事前審査はあくまで「仮」です。

事前審査は金融機関の支店ごとに決済されることが多く、支店での審査が通ったとしても、本店での最終審査が通らないことがあります。

1-3. 融資特約がある場合手付金はそのまま戻ってくる?

融資特約があれば、契約時に支払った手付金がそのまま戻ってくるのです。

売買契約を締結すると手付金を売主に支払います。手付金とは、買主が購入をキャンセルした場合に売主への迷惑料として支払うお金です。

しかし、融資特約を結んでおくと、万が一住宅ローンが不成立に終わったとしても、売主から買主に手付金が戻されます。手付金の額は、売買代金の1割程度の高額になることが多いので助かりますね。

1-4. 融資特約には二種類ある

融資特約には、ローンが不成立になれば自動的に売買契約が不成立になる「解除条件型」と、ローンが不成立になったときに買主が売買契約を解除することを申し出なければならない「解除権留保型」の2つがあります。

住宅ローンが不成立になっても融資特約を結んでいるから安心だとは限りません。

「解除権留保型」の場合、一定期間内に解除を申し出ないと効果がなくなります。契約時に、どちらのタイプの契約かを確認しておきましょう。

2. 不動産売買契約による契約の解除について

そもそも不動産売買契約を解除することはできるのでしょうか?契約とは約束です。約束は守らなければなりませんね。

2-1. 不動産売買契約の解除はできるのか?

不動産売買契約を解除することは可能です。

しかし、約束を破るのですから、当然ペナルティーがあります。売主も買主もメリットがあるから契約を結んでいるはずです。したがって、成立した契約を解除することは、解除された側に迷惑をかけることになります。

そこで、契約を解除するときは、相手側に迷惑料として手付金の放棄や違約金の支払いが必要になるのです。

2-2. 解約手付って何?

解約手付とは、売買契約を結んだときに、万が一買主の気が変わって契約を解除するときに売主に不利益が生じないために、あらかじめ買主から売主に支払っておくお金です。

つまり、買主は、手付金をあきらめるのであれば契約を解除することができます。

売主側から解除することもできます。

売主も売却する気がなくなれば、買主に受け取った手付金を返し、さらに手付金と同額のお金をわたせば契約を解除することが可能です。

これを買主の「手付放棄」に対して売主の「倍返し」といいます。

2-3. 融資特約でトラブル回避のために抑えておきたいポイント

売主にすると売買契約が成立すれば安心するでしょう。まさか、買主の住宅ローンが不成立になるとは思ってもいないケースが少なくありません。

不測の事態にはトラブルが付きものです。

契約の時点で、あらかじめ融資特約について詳しく説明しておくのがトラブルを避けるポイントです。金融機関の名称・融資を予定している金額・不成立の場合の措置などを明確に説明しておくことでトラブルを回避することができるでしょう。

2-4. 違約解除はどんな時におきる?

手付金での解除は、売主・買主ともに契約の相手方が履行に着手してしまうと使えません。

たとえば、売主が登記を移転したり、買主が代金を支払ったりすると、その相手方は手付金による解除ができなくなります。

手付金による解除ができなければ、違約解除になります。違約金や損害賠償の対象になるのです。違約解除についても、あらかじめ契約で定められているケースが少なくありません。

一般的には代金の1割から2割程度です。

3. 融資特約は契約解除ができる制度である

融資特約は、合法的な解除システムです。特約により、住宅ローンが不成立になれば契約を解除することができます。そもそも契約していないことになるので、手付金は戻され、違約金や損害賠償の支払いも必要ありません。

たとえば、融資特約は設定することで、融資は成立したが融資額が予定よりも少なかった場合でも適用されます。

なぜなら、予定している融資額と異なれば返済計画が滞るかもしれないからです。

4. 融資特約でも不動産売買契約が解除されない場合が!

融資特約を結んでいれば安心だとは限りません。融資特約付きの契約でも不動産売買契約が解除されない場合があるので注意してください。

4-1. 書類の不備が意図的な場合は融資特約が適用されない

住宅ローンを不成立にするために意図的に書類を不備にしたような場合は融資特約が認められません。たとえば、売買契約を結んだ不動産を購入する意思がなくなったので、融資特約を利用して契約を解除することは許されないのです。

融資特約は、あくまで住宅ローン成立のために努力したにもかかわらず、不成立になったときの救済措置です。

4-2. 金融機関を指定していないため住宅ローン審査に通過できない場合も適用されない

融資特約を結ぶ場合には、金融機関の指定が必要です。

たとえば、金融機関を指定しないで都市銀行等とすると住宅ローンが不成立になった場合にトラブルになるケースが少なくありません。

売主にすれば、住宅ローンが成立する金融機関が見つかるまで探して欲しいと思いますね。トラブルを避けるためには注意が必要でしょう。

5. 融資特約による条項は書面で細かく決めておこう!

融資特約は、金融機関を利用して不動産を購入するときには必ず結んでおかなければなりません。

また、融資特約を結ぶときのポイントは、どこまでが契約を解除でき、どこからが契約を解除することができないかを確認しておくことです。

融資特約の条件は書面において隅々まで決めておかないとトラブルになりやすいのです。

融資特約を結ぶときには、具体例をまじえながら売主・買主の両方が納得して契約するようにしてください。

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