アパート経営による家賃保証とは?注意しておきたいリスクやポイントを紹介!

アパート経営を行う大家にとって、最も心配になるのが空室リスクですよね。

アパートの入居者が決まらないと家賃収入がゼロになり、もし空室が長引くと家賃を下げたり部屋の設備を充実させたりと、打開策を講じることも必要に。

それでも入居者が入らないこともあり、空室問題は大家にとっては悩みの種に。

ところが近年は「家賃保証」という契約に多くの大家が注目。「家賃保証」とはその名の通り、大家に家賃を保証してくれるというもので、空室リスクに悩んできた大家にとっては朗報。

瞬く間に広まっていきましたが、実際はメリットの裏に隠れたデメリットやリスクが大きいんです。

今回は家賃保証の仕組みのご紹介から、家賃保証の裏に隠されたデメリットを大暴露します!

1. アパートの家賃保証って何?

アパートの家賃保証とは、家賃保証会社がアパートを一括借り上げ(サブリース)することで、大家に対して毎月家賃から保証料を差し引いた一定額を支払うという保証契約のこと。

大家はアパートの空室状況に関わらず、毎月安定した家賃収入の確保が可能に。アパートの家賃保証会社は、それを専門に行う会社もありますが、ハウスメーカーも行っています。

 

サブリースについて詳しくはこちらをご覧ください。

関連記事サブリースとは何か|仕組みからメリットデメリットまで徹底解説します

2018.10.01

2. 家賃保証の仕組みについて|危険はないのか?

大家からすると、アパートの家賃保証をしてくれるなんて夢のような話ですよね。

たとえ毎月保証料がかかったとしても、キャッシュフローが安定して入ってくるとローンが返済できるので安心。

しかし家賃保証は本当に良いことだらけでリスクはないの?とちょっと不安になりませんか。実はデメリットやリスクは当然あります。

まず入居者が最初に支払う敷金・礼金・更新料などは、大家でなくアパートの家賃保証会社の収入になります。入居者が賃貸借契約を結ぶのは家賃保証会社になり、大家と入居者間の契約ではありません。そのためこうした入居時の初期費用は大家の手に入りません。

また家賃・敷金・礼金の金額は、家賃保証会社が勝手に決めることが可能。もし相場より安い家賃に引き下げられてしまった場合、大家の収入は減ってしまいます。

それでも大家は文句が言えないので、黙って了承するしかありません。

このように、アパート家賃保証契約を結んでしまうと、大家は自分のアパートであっても収入面での自由が利かなくなるのがデメリットです。

3. 家賃保証で注意しておきたいリスクやポイントについて

①工事費用に家賃保証の損金分を入れられている場合がある

ハウスメーカーが行う家賃保証は、更地にアパートを建設することから始まる場合が多く、大家に対して新築工事から家賃保証までトータルサポートとして提案されています。

大家にとっては何だか魅力的に見えるこのシステムですが、この裏には恐ろしい「からくり」が隠れていることも。

実は新築工事費用にアパート家賃保証の損金分をあらかじめ上乗せされている可能性があるんです。少し工事費用が高いなと思ったら要注意です。

②設定した家賃が完全に30年間保証されるとは限らない

最近のアパート家賃保証契約では、「家賃保証30年」などかなり長期の契約が目立ちます。

長期契約は大家側にメリットが大きいように見えるかもしれません。しかしこの保証、30年間ずっと続くというわけではないんですよ。

実際には数年ごとに賃料改定が行われるので、大家の収入が減っていく可能性があります。

家賃保証の契約上では、家賃保証会社は大家からアパートを借りている借主という立場。すると借主は「建物が老朽化している」とか、「周辺の相場が下がっている」などを理由に、賃料減額を請求することができます。

もし大家がこれを拒絶すると、家賃保証契約は終了です。

③契約した直後であっても100%保証されない

家賃保証契約によっては、契約書で免責期間を定められていることがあります。

免責期間中は保証がないので、その間オーナーは無収入になります。たとえば新築アパート物件では、入居者を集めるのにある程度時間がかかるため、免責期間を「契約締結後の2か月」などと決められていることがあります。

こうなると契約した直後でも大家の収入はありません。

④建物が完成した後も、頻繁に高い修繕費や改装費を請求される

アパートが新築された後にも関わらず、建物の修繕費や室内の改装費を請求してくる家賃保証会社も。

中には高額請求してくる会社もあるのですが、もし大家がこれを拒絶したら、家賃保証会社は契約を終了するでしょう。

家賃保証契約では、アパートの原状回復・大規模修繕といった工事費用を大家負担としているケースがよくあります。

こうした工事費用を、家賃保証会社が指定した業者に依頼することが家賃保証契約で決められていることもあり、この時に相場より割高な工事費用を請求されるというわけです。

何も知らない素人大家に対して、上手に口車にのせてくる会社もあるため、契約前に契約書をしっかり確認しなければなりません。

⑤保証されるのは家賃保証のみ

家賃保証契約の対象は家賃だけで、アパートにかかる経費は全て大家負担

たとえばアパートの修繕費はもちろんですが、お部屋の改装費・共用部分の清掃費などさまざまな経費がかさむと、結構な出費になるので、大家はその辺の経費も念頭に置かなければなりません。

⑥会社が倒産してしまうと保証どころではなくなる

もし家賃保証会社が倒産してしまうと、家賃保証会社が入居者と締結した契約は、そのまま大家が引き継ぐことになり、大家は自分でアパート管理をしていくことに。

これには別に問題がなさそうに見えるかもしれませんが、大問題が発生します。

家賃保証会社は入居者の入居時に敷金を預かっていますが、倒産すると大家の元に戻らない可能性が

負債を抱えて倒産した会社から回収するのは難しいでしょう。家賃保証会社の全てが安定した経営状態であるとは限りません。

中には収益性の低いアパートを多く抱えているところもあり、そうした会社は厳しい経営状態に。保証会社選びには慎重さが必要なようですね。

⑦免責期間が妥当かどうか

家賃保証には免責期間が設定されている場合がありますが、その免責期間の妥当性についてよく考えなければなりません。

免責期間は、アパート新築後の数か月間や、入居者の退去後に免責期間を設定するケースがあります。

あまり免責期間が長く設定されると、大家側には不利な契約となるので、契約前にはしっかりチェックしなければなりません。

⑧急遽契約を解除される場合もある

家賃保証契約は30年など長期契約であっても、途中で家賃保証会社側から一方的に契約解除されることがあります。

たとえばアパートの収益性が予想に反して悪かった場合、家賃保証会社に損失が続くと、契約が打ち切りになることも。

何だか契約違反に見えるかもしれませんが、実はこうした契約途中の解約が、契約書にしっかり盛り込まれていることがほとんどです。

4. 家賃保証のメリット3つ

①一定額の収入が保証されている

そうは言っても、家賃保証会社と家賃保証契約を結ぶと、毎月の収入が安定するのでメリットは大きいですね。

アパート経営を行っていると、空室問題がつきもので、安定したキャッシュフローが入ってこないという悩みはつきもの。しかし家賃保証契約ではこうした悩みがなくなるので、経営が安定します。

②入居者が保証料を支払うため、大家が金銭を負担するケースが少ない

ここまでは大家に対するアパート一括借り上げの家賃保証についてお話しましたが、もう一つ入居者が結ぶ家賃保証契約というのがあるので、ご紹介します。

これは入居者が家賃を延滞したり払えなくなった時に、家賃保証会社が代わりに払うというもの。

この契約では入居者がある一定額の保証額を保証会社に支払うため、大家の金銭負担はありません。

③家賃保証会社が賃料の回収業務を代わりにしてくれる

アパート入居者が締結する家賃保証契約では、家賃保証会社が家賃の回収業務も行ってくれます。

入居者の家賃の延滞だけでなく、夜逃げといったリスクに対しても家賃保証会社が保証してくれるため、大家は安心です。

5. 家賃保証会社を利用する場合は、注意点を良く確認の上、利用しよう!

アパートの家賃保証契約では、毎月安定した家賃保証の裏で、アパートの収益性がかなり低くなってしまいます。

あまり収益が悪いと、アパート経営を行う意味もなくなってしまいます。家賃保証契約のほとんどが、家賃保証会社にメリットがあるようになっていることがほとんど。

もし家賃保証契約を行うのであれば、優良な家賃保証会社を選んで、契約前に契約内容を細かくチェックしなければなりません。

そうでなければ不動産投資に大失敗して、後でトラブルとなり大変なことになってしまいますよ。家賃保証契約には十分注意して下さい。

 

今、お持ちの物件や、会社との契約のことでお困りのことがあれば、弊社にお気軽にご相談ください。

下記メールフォームから受け付けております。

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