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中古マンション投資の減価償却とは?仕組みや計算方法を分かりやすく解説!

減価償却について漠然とした理解でマンション投資を行っている方はいないでしょうか?

  • 「節税になるって聞いたけど、よくわからない。」
  • 「なんだか難しそうだから、確定申告のときに税理士や税務署に聞こう。」
  • 「不動産投資は、物件が良くて毎月収入が入れば安心!」

減価償却費はただの経費、そう思っている方が多いと思います。

しかし減価償却費は、実際にはお金が出ていくことなく経費として計上できる少し特殊な費用なのです。

不動産投資として中古マンションを買った場合、当然家賃としての収入が発生します。

そして、収入が増えるとセットでついてくるのが税金です。

 

減価償却費は、不動産投資の経費の中では、大きなウェイトを占めており、ここがわかっているのといないのとでは、最終的に支払う税金が大きく変わってくるのです。

ここでは、難しいけど知っていると得をする!中古マンション投資での減価償却について、計算方法や抑えておきたいポイントをわかりやすく解説します。

Index

1. そもそも減価償却って何?

時の経過や使用することによってモノは老朽化、損傷します。

減価償却とは、取得するのに要した金額をそのモノの劣化に応じて費用として配分することをいいます。

これにより初めて、一定期間(通常は一年間)の損益を正確に把握することができます。

事業から本当に利益が出ているのか、どの程度利益が出ているかを理解しなければ、取引銀行に事業の状況を説明することができず、また確定申告により納める税金を計算することもできないのです。

例えば、購入価格2,000万円、年間家賃収入120万円の中古マンションを、一括で費用にしたら、それだけで1,880万円もの赤字を出してしまいます。

おまけに、次の年もほぼ同じ収入が見込めるのに、費用として計上できるものが維持費以外になくなってしまいます。

これではいくらなんでも、おかしいですよね。

つまり簡単にいうと「投資用不動産などの大きいものは、買ったとき一回の経費にしないで、数年に分けて経費計上しよう!」ということです。

マンション投資で減価償却の対象となるもの

固定資産を買った場合、すべてが減価償却の対象になるのかというと、そうではありません。

マンションの場合、建物部分は減価償却の対象になりますが、土地は対象になりません。

減価償却は時間経過や使用によって、価値が低下するものに適用されます。

土地は、時間経過や使用で価値が低下することはないと考えられているからです。

減価償却は必ずしないといけないのか?

減価償却は、必ずしないといけないものなのでしょうか。

それは、取得したのが個人か法人かによって変わってきます。

減価償却 個人と法人のちがい
 個 人 強制償却・・・計上できる限り毎年必ず計上する。
 法 人 任意償却・・・計上してもしなくてもどちらでもいい。

個人事業主は減価償却費を全部計上するよう義務付けられていますが、法人の場合は、会社の方針に任されています。

そのため、赤字を出しそうな期には、少なく計上して黒字を確保するなど、減価償却費で利益の操作ができてしまうのです。

法人でもできる限り適切に減価償却すべき

ただ、今後も投資用不動産がほしい、銀行から融資を受けたい、と考えている場合、この方法はおすすめできません。

融資を受ける場合、銀行に、決算書と法人税申告書を提出することになります。

表面上は黒字を保っていますが、銀行に書類を提出すると、減価償却費で利益を操作しているということは、すぐにばれてしまいます。

税務上は問題ないのですが、銀行に悪い印象を与えかねず、その後の付き合いに支障がでる可能性もあります。

任意とはいえ、減価償却費は適切に計上する方が、今後の経営を考えるとプラスになります。

2. 減価償却には節税のメリットやデメリットはあるのか?

家賃収入に消費税はかかる?|不動産における課税・非課税の判別ポイント表付き

次に減価償却の節税について見ていきます。

減価償却による節税のメリット

家賃収入があると、収入に応じた税金がかかってきます。

減価償却でどのように節税ができるのかシュミレーションしてみましょう。

建物価格1,000万円を5年で償却する場合を想定します。

概  要
建物価格  1,000万円
家賃収入(今期)    120万円
減価償却費(今期)    200万円
利益   ▲80万円

今期、家賃収入として、現金120万円入ってきたはずが、減価償却を使うと、会計上利益が0円、どころかマイナスになりました。

ということは、今期の納税額は実質0円ということになります。

もしこの物件の所有者が給与所得者(サラリーマンなど)の場合、もっと大きく節税できます。

サラリーマンの給与所得が400万円の場合を想定します。

概   要
サラリーマンの給与所得 400万円
投資用不動産の利益 ▲80万円
総所得 320万円

このように、サラリーマン給与400万円と家賃収入120万円の計520万円の収入があったはずなのに、320万円の所得しかなかったという状態にできるのです。

これを、損益通算(所得の黒字と赤字を相殺すること)といいます。

減価償却はどのタイミングで節税になるのか?

では、どのタイミングで節税になるのでしょうか。上のサラリーマンの例で見てみます。

所得税は、給与をもらったと同時に払うべきものなので、給与から天引きされ、400万円分の所得税は、いったん納めている状態です。

そこで、確定申告が必要になります。家賃収入と給与所得を合わせ、経費を引いた最終所得が320万円であったことを申告するわけです。

そうすると早くて3月下旬、遅くても4月上旬には、国税還付金振込通知書というものが送られてきて、指定した銀行口座に返金が行われます。

これを所得税還付といいます。

また、住民税の場合、前年度の所得に応じて、次の年の税金が決まるため、こちらも損益通算をする前より安くなります。

減価償却の節税のデメリット

ただ、減価償却は、できる期間が決まっており、未来永劫使える節税術ではありません。

償却期間が終了すると、経費にできるものが少なくなり、一気に税金が跳ね上がります。

その頃には、新しく不動産を買って減価償却を増やすことや、修繕や改築などで、物件の資産価値を向上させるなど次の戦略を考えておきましょう。

3. 減価償却費を計算するのに必要な書類の種類

買付証明書とは何か?|法的効力の有無から作り方まで詳しく説明します

減価償却を計算するときに、必要な書類は以下のとおりです。

  • 売買契約書
  • 固定資産税の課税証明書または固定資産税評価証明書
  • その他、不動産取得にかかった費用の領収証(仲介手数料や固定資産税精算書などの領収書)

4. 中古マンションの減価償却を計算する流れ

それでは、中古マンションの減価償却を計算する流れを見ていきます。

①減価償却できるものを分類する

先程もお伝えしたように、中古マンションの場合減価償却できるものは建物部分のみです。

詳しくは後述しますが、その他購入したときにかかった取得費用の一部も、減価償却の対象とすることができます。

②耐用年数を計算する

次に、耐用年数を計算します。減価償却できる期間は、法定耐用年数の残存期間です。

建物の構造上により法定耐用年数の違い

法定耐用年数は、建物の構造によって、法律で決められています。

構 造 耐用年数
鉄骨鉄筋コンクリート造(SRC)・鉄筋コンクリート造(RC) 47年
れんが造・石造・ブロック造 38年
木骨モルタル造 22年
木造・合成樹脂造 20年

マンションの場合、SRCやRCの構造が多いので、耐用年数47年と覚えておきましょう。

建物の築年数が法定年数を超えていない場合の計算方法

築10年のマンションを購入した場合、耐用年数は37年(47年-10年)と計算して良いのでしょうか?

取得したときに、もう一度使用可能年数(残存耐用年数)を算出するのが望ましいとされていますが、通常は困難であるため、以下の算式で、見積耐用年数を出すことができます。

 (法定耐用年数-経過年数)+(経過年数×20%)=残存耐用年数
【例】築10年の中古マンションを購入した場合の耐用年数は?
(47年-10年)+(10年×20%)=39年

建物の築年数が法定年数を超えている場合の計算方法

築年数が、法定年数を超えている場合には、以下の算式を使って残存耐用年数を出します。

法定耐用年数×20%=残存耐用年数
【例】法定年数を超えている鉄筋コンクリート造のマンションを購入した場合の耐用年数は?
47年×20%=9年(小数点以下切り捨て)

③減価償却費を計算する

では、実際に減価償却費を計算します。

定額法と定率法について

減価償却の方法には、定額法と定率法の2種類があります。

定額法は、毎年同じ金額を減価償却します。1,000万円のものを5年で償却する場合はこの図のようになります。

定率法は、期首に残っている残高に一定の率をかけた額を償却する方法です。同じく1,000万円のものを5年(償却率0.4で計算)で償却する場合、定率法だと図のようになります。

定率法の場合、減価償却できる費用が、はじめは大きく、だんだん縮小していきます。

中古マンションのような建物の場合、平成28年4月1日以降に取得したものは、「定額法」で行うよう法律で定められています。

減価償却費の計算方法

減価償却の計算方法について、見ていきます。

投資用不動産の場合、「定額法」しか使えないので、定額法で説明します。計算式はこのようになります。

建物価格×定額法償却率
※ 定額法償却率については、国税庁 減価償却率表をご確認ください。

減価償却費の計算例

例えば、1,000万円で取得したものを5年で償却する場合、国税庁 減価償却率表によると、償却率が0.2であることがわかります。

この場合、

【計算式】1,000万円×0.2=200万円

毎年、200万円ずつ、減価償却することがわかります。(最終年度は会計書類に残すため、1円だけ償却せず置いておきます)

5. 減価償却をするために知っておきたいポイント

アパート経営に必要な初期費用が3分で丸わかり|新築・中古別

減価償却をする上で、知っておきたいポイントについて説明します。

中古マンションの建物の価格が不明な場合の計算方法について

中古マンションでは、建物と土地の価格が分かれていないことが、よくあります。

その場合、二つの方法で建物価格を計算することができます。下の表のマンションを例に考えてみます。

 マンション例
購入価格 2,500万円
消費税 80万円
物件の固定資産評価額 2,000万円
建物の評価額 800万円
土地の評価額 1,200万円

消費税から建物の価格を計算する方法

売主が不動産業者の場合、マンション価格に消費税がかかります。

消費税は土地にはかからず、建物だけにかかるものなので、消費税額から建物の価格を計算することができます。

消費税額÷8%(消費税率)
80万円÷8%=1,000万円となり、建物価格が1,000万円であることがわかります。

固定資産税評価額から建物の価格を計算する方法

売主が個人の場合、建物にも消費税がかからず、上の計算が使えません。

その場合は、固定資産税評価額から建物の価格を計算します。

購入価格×(建物の評価額÷固定資産評価額)
2,500万円×(800万円÷2,000万円)=1,000万円となり、建物価格は、同じ1,000万円となります。

中古マンションの躯体や設備の減価償却について

厳密にいえば、マンションの建物部分は、建物本体(躯体)と附属設備(電気設備や給排水設備など)に分かれます。

これらが明確に分けられる場合、設備はそれぞれ、耐用年数が違うため、減価償却もそれに沿って行わなければなりません。

マンションにおける附属設備の耐用年数を見てみましょう。

附属設備 耐用年数
給排水設備 15年
ガス設備
電気・照明設備
蓄電池電源設備

(非常用電源バッテリーなど)

6年

新築マンションの場合、契約書にこれらの価格の内訳が載っています。

しかし、中古マンションの場合、こうした内訳が明確でないことが多いです。

そのため、附属設備も建物に入れたまま、減価償却をおこなうことが一般的です。

中古マンション購入価格の諸費用や税金について

中古マンション購入にかかった諸費用や税金は、減価償却できるものとできないものがあります。

できるものは建物価格に上乗せして『取得費用』となり、毎年、償却していきます。

取得費用となるもの 一括で経費にできるもの
仲介手数料(消費税込) ローン事務手数料
固定資産税精算金 ローン保証料(1年分)
※取得費用となるのは建物部分のみ 団信保険料(1年分)
火災保険料(1年分)
登録免許税
登記手数料
印紙税

※厳密には減価償却する費用をすべて合わせて「取得価格」といいますが、この記事では、わかりやすいように「建物価格」で統一しています。

自分が居住していたマンションを賃貸した場合の耐用年数の計算方法について

自分で住んでいたマンションを賃貸に出す場合、住んでいた期間に劣化し価値が下がった分を、はじめに調整しなければいけません。

それは、以下の式で計算することができます。

住んでいる間に下がった価値=建物価格×0.9×0.015×居住年数

購入当時、築10年RC造のマンション、建物価格1,000万円に6年住んだあと、賃貸に出す場合を例にあげて、減価償却費を計算してみます。

【住んでいる間に下がった価値】
1,000万円×0.9×0.015×6年=81万円

【耐用年数】
(47年-16年)+(16年×20%)=34年(小数点切り捨て)

となり、住んでいる間に下がった価値は81万円、耐用年数は34年となります。

マンションを売却する時の譲渡所得の計算について

では次に、出口戦略にもかかわってくる譲渡所得の計算について説明します。

譲渡所得税額と減価償却費の関係性

譲渡所得税と減価償却費には、深い関係があります。

譲渡所得税は、帳簿上のマンションの価値を使って計算するのですが、この『帳簿上の価値』が、建物価格からこれまでの減価償却費すべて(減価償却累計額)を引いたもので求められるのです。

帳簿上の価値=建物価格-減価償却累計額
【例】新築マンション(RC造)建物価格1,000万円の場合、10年後の帳簿上の価値は?(償却率0.22)
1,000万円×0.022×10年=220万円
1,000万円-220万円=780万円

譲渡所得の計算方法について

譲渡所得(不動産を売って得た利益)は、実際に売却した金額から、帳簿上のマンションの価値を引いて計算します。

譲渡所得=実際の売却額-帳簿上の価値
【例】上の物件を900万円で売却した場合の譲渡所得は?
900万円-780万円=120万円

減価償却費の計算を間違えて計算した場合について

もし、減価償却費の計算を間違えたまま、確定申告をしてしまった場合、どうすればいいのでしょうか。

その場合、間違った申告から5年後の3月15日までであれば、修正申告(追納する場合)や更生請求(還付を受ける場合)をすることができます。

修正申告によって、税金を追納する場合は、納めるのが遅れた分だけ、延滞税がかかりますので、気付いたらすぐに最寄りの税務署に提出しましょう。

資本的支出と修繕費の違いについて

資本的支出と修繕費は、どちらも固定資産を修理、改良する費用ですが、会計処理には大きな違いがあります。

資本的支出とは、固定資産の価値を上げるための支出⇒減価償却できる

修繕費とは、元の状態に近づけるための支出⇒一括で費用計上する

例えば、入居者が退去したあとのクロス張替えは修繕費となりますが、キッチンやユニットバスの取り換えは、資本的支出となります。

資本的支出の場合、固定資産の価値を上げた(資産が増えた)ことから、建物価格に組み込まれ、毎年減価償却していくことになります。

この二つを間違えて解釈してしまうと、申告時思った以上に多くの税金を払うことにもなりかねませんので、十分注意しましょう。

判断が難しい場合は、税理士や税務署に確認しましょう。

6. 中古物件の減価償却費は売買契約書の金額の記載内容により違う

不動産の物件獲得に必須な契約の8ポイント|不動産売買契約の流れ

これまで見てきたように、中古マンションの場合は、建物の割合を高くするだけで減価償却費が増え、節税効果があります。

物件を購入する前に、建物の金額を売主さんと相談して、それを契約書に記載してもらうという方法もありますので、検討するのも良いでしょう。

土地と建物の金額が分けて記載されている場合

土地と建物が、分かれて記載されている場合は、その建物金額のとおり、減価償却をします。

土地と建物の金額が分けて記載されていない場合

土地と建物の金額が分かれておらず、総額で書かれている場合は、固定資産税評価額から算出した建物価格で減価償却するのが一般的です。

7. 減価償却費は大きい方がお得なのか?

減価償却は節税に使えることがわかりました。では、減価償却費は大きい方がお得なのかというとそうではありません。

 

物件価格2,500万円で購入した物件を10年後、2,250万円(1割下落)で売る場合を考えてみましょう。

建物価格を1,000万円と1,500万円にした場合について計算してみます。

①建物価格1,000万円の場合 ②建物価格1,500万円の場合
建物価格 1,000万円 1,500万円
減価償却費(10年分) 220万円 330万円
売却価格 900万円 1,350万円
譲渡所得 120万円 180万円

【減価償却費の計算(償却率0.022)】

①1,000万円×0.022×10年=220万円

②1,500万円×0.022×10年間=330万円

【譲渡所得の計算】

①900万円-(1,000万円-220万円)=120万円

②1,350万円-(1,500万円-330万円)180万円

この表を見るとわかるように、減価償却費を多く計上すると、毎年の所得税や住民税は、安くなります。

しかし、売却するときの譲渡所得では、減価償却を多くしている方が、高くなってしまうのです。

 

次に、譲渡取得税の税率を確認しておきましょう。

譲渡所得は、所有期間によって定められており、譲渡した年の1月1日に、5年を超えているかどうかで、長期譲渡か短期譲渡かが決まります。

短期 長期
期 間 5年以下 5年超え
税 率 39.63%
(所得税30.63% 住民税 9%)
20.315%
(所得税15.315% 住民税 5%)

減価償却費と譲渡所得のバランスについては、出口戦略(短期で売る方針なのか、長期で持っておく方針なのか)によって、考える必要があります。

8. 減価償却を理由にした詐欺も増えてきている

減価償却費は複雑でわかりにくいため、それを巧みに利用しようとする悪徳業者も存在します。

例えば、法定耐用年数が残り少ない古い建物を紹介して「減価償却費を大きく取れるので、節税になりますよ!」などとすすめる不動産業者には注意が必要です。

これまで見てきたとおり、耐用年数が短く、減価償却費を多く取れる物件の場合、減価償却期間が終わったあとの収入は、まるまる利益となり、税金が高くなってしまいます。

築年数が経っていても良いものもあるので一概にはいえませんが、減価償却費について詳しく説明もせず、節税になる!とばかりいう業者には注意が必要です。

9. Excelで減価償却費を計算する方法

減価償却費の計算方法は、これまで見てきましたが、いざ、自分で計算するとなると、難しく大変に感じる方もいると思います。

Excelのシートを使うと、数字を入れるだけで、簡単に毎年の減価償却費を出すことができますのでご紹介します。

定額法によるExcelの計算方法

実際に、Excelを使って、計算してみましょう。

建物価格と償却率さえわかれば、E列とF列に数式を入れるだけで、「償却額」と「期末帳簿金額」を簡単に出すことができますので活用しましょう。

E6には、=MIN($B$1*$E$2, F5-1)、F6には、=F5-E6

という式を入れています。

10. 減価償却費は大きければ良いわけではない!しっかり出口戦略を立てて中古マンション投資をしよう!

このように減価償却費とは、お金が出ていくことなく費用として計上できる魔法のような経費です。

ただし、大きければ良いといった単純なことではなく、売却する場合の譲渡所得についても考慮しながら、うまく使う必要があります。

不動産投資は、物件の選び方や収入を得る方法ばかり、勉強しがちですが、買ったあとの費用や税金についても理解しておくと、より緻密な出口戦略(最後に売って利益を確定させること)を立てることができます。

安定した不動産経営のため、減価償却費についても、ぜひ知っておきましょう。

また、MIRAIMO運営元:ASIS株式会社では購入後の確定申告周りのサポートもできるのでぜひ一度無料セミナー・個別相談をご利用ください。

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