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中古マンション投資をする時の築年数の目安は?|投資前にチェックしておきたいポイントを解説

マンション投資をする!と決めたはいいものの、新築だと高いし、古すぎると入居者が付くか心配….

一体築年数何年のマンションを買ったらいいのでしょうか?

そこで今回の記事では、MIRAIMOでのおすすめの投資法の一つとして「中古マンション投資」を挙げさせていただき、ベストの築年数や価格、利回りなどの疑問にお答えしていきます。

 

投資をする前に知っておきたいことをポイントごとに説明していきますので是非ご覧ください。
 

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1. 中古マンションに投資するなら築年数は15年が目安

今後のことを考えて不動産投資を検討している人は近年増えてきています。

しかし、どのような不動産を選んだらいいのかわからない人もいるかもしれません。

数ある不動産の中でも「築年数15年の中古マンション投資」に注目しておくと可能性が広がってきます。

なぜ、「築年数15年」が良いのでしょうか?その理由を探っていきましょう。

築15年を目安にすべき理由①|住宅の品質確保の促進等に関する法律があるため

1999年に施行された「住宅の品質確保の促進等に関する法律」があります。

この法律は新築の物件に対して10年間は瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)が発生することになりました。

瑕疵担保責任とは売主が売却した物件に対して、欠陥や不具合があった場合に責任が発生することを指します。

 

たとえ売主が欠陥や不具合に気づいていなくても発生します。

この法律が施行されたため、住宅の品質確保が促進されました。

不動産投資をする上でも品質の良い住宅を持つことが最終的に良い利回りになります。

住宅の品質確保の促進等に関する法律とは?

住宅の長期保証を目的として施行されたのが「住宅の品質確保の促進等に関する法律」です。

投資用の住宅だけではなくマイホームでも適用されます。

せっかく購入した住宅が売主すら知らない欠陥や不具合があったら大変です。

1998年までは売主が知らない欠陥や不具合があっても、責任は課せられませんでした。

しかし、1999年以降は不具合や欠陥を売主が把握していなくても責任は売主に課せられることになりました。

ただし、責任が発生するのは新築から10年と定められています。

築15年を目安にすべき理由②|価格の急落が起こりにくいため

不動産は一般的に新築から年数が経つごとに価格が落ちます。

傾向としては新築から3、4年がもっとも急落し、以降は緩やかに価格が落ちます。

ただし、20年以降は価格下落が止まります。

それでは築20年の中古マンションを探したほうがいいのではと思うかもしれません。

しかし、築15年の中古マンションを購入し5年間所有することで地域独自のニーズを知ることができます。

また、築年数が進みすぎている中古マンションは種類が少なく、経営をする上でも難しいという事情もあります。

築15年を目安にすべき理由③|成約率が高いため

新築のマンションの方が成約率が高いというイメージがあるかもしれません。

しかし、実際は築11年から15年のマンションがもっとも成約率が高いのです。

東日本レインズが調査した結果によると下記の結果になりました。

築5年以内の場合 成約単価74.4万円、成約率22.9%
築6年から10年の場合 成約単価61.2万円、成約率21.2%
築11年から15年の場合 成約単価56.6万円、成約率26.5%

 

参考:築年数から見た首都圏の不動産流通市場2016年 http://www.reins.or.jp/pdf/trend/rt/rt_201702.pdf

新築もしくはそれに近い物件のほうが成約率が高いと思われるかもしれません。

結果をみると築11年から15年がもっとも高い成約率のがわかります。

築年数がそれほど立っていない場合、単価が大きくなりがちです。

築6年以降は単価も下がりますが大規模の修繕が行われる可能性があり、積立金の値上げを考慮して成約率が伸びません。

しかし、築11年から15年は新築の時よりも30%ほど価格が下がります。

思い切ってリフォームをすることも可能です。

新築のような内装にすることもできますし、値段もお得なので成約率が高いのです。

結果として、周辺の不動産よりも状態が良く、家賃も低くすることができるので人気がでます。

2. 中古マンションの築年数の限界は?

中古マンション投資を行う上で知っておきたいのは築年数の限界です。

築年数15年のマンションがどのくらいもつのかは把握しておく必要があります。

建物自体、減価償却、管理状況の観点から見ていきましょう。

①RCの限界は何年か

RCとは「Reinforced Concrete」の略語であり、鉄筋コンクリート構造という意味です。

マンションの多くはRC造です。

RCの寿命は平均で68年と言われています。

築年数15年のマンションでも50年近くは問題ないことがわかります。

②減価償却と耐用年数

RC造の建物の減価償却の期間と耐用年数はともに47年と財務省・金融機関から定められています。

ちなみに減価償却とは購入した代金をその年に全額経費計上するのではなく、複数年に分けて経費計上をすることを言います。

減価償却費は実際に出ていくお金はないのに、毎年経費として計上することができるので、税金を抑えることができます。

これがよく「不動産投資は節税になる」と言われるゆえんです。

関連記事中古マンション投資の減価償却とは?仕組みや計算方法を分かりやすく解説!

2018.12.18

③管理状況にも限界はある?

築年数の限界を把握しましたが管理状況によっては限界年数が下がるかもしれません。

たとえばマンションを管理する人がいない、もしくは修繕や建て替えをしていない場合です。

このことを管理不全といいます。

管理不全は築年数30年を契機に訪れる可能性があります。

その理由は建て替えの時期を迎えるためです。

仮に建て替えをしなかった場合、ドンドンとマンションは古くなります。

外壁がボロボロになり、設備が壊れたとしても修繕できない状況になります。

これを限界マンションと呼ばれています。

実は限界マンションが今後増えてしまうのではないかと危惧されているので、管理会社ときちんと連携しておくなど注意する必要があるでしょう。

3. 中古マンション投資を始める前に|利回りをチェックしておこう

中古マンション投資をするのであれば利回りは重要です。

どのくらいの利益になるのか計算することで見通しを立てることが可能です。

利回りの基準や実際の利回りなどを見ていきましょう。

はじめに|不動産投資の資金は何年で回収すべき?

不動産投資をする上で資金の回収は重要な要素です。

全ての人に対して当てはまるわけではありませんが30年から35年がで投資資金が回収できるとされています。

利回りにするとおよそ3%から3.5%ほどです。

少し利回りが低く感じるかもしれません。

しかし、安定した経営をする上で空き室の問題を考慮すると現実的な問題としてこの数値になります。

都内ファミリーマンション投資の利回りは?

都内のファミリーマンションでは利回り4.5%から8%が多いです。

価格帯も1000万円からのものもあることから意外と投資しやすいことがわかります。

高いファミリーマンションですと1億円を超えるものもありますが、1000万円であれば一般的なサラリーマンでも投資は可能でしょう。

都内ワンルームマンション投資の利回りは?

都内のワンルームマンションの利回りは5%から8%が多いです。

価格も安く利回りも高い中古マンションだと400万円で利回り9.6%という物件も。

ファミリーマンションよりも価格が安いため、投資しやすいというメリットがあります。

また、都内でのワンルームマンションの需要が高いのも魅力の一つです。

4. 中古マンションを選ぶ3つのポイント

中古マンション投資をする上で賢い選び方をするポイントが3つあります。

法律の観点から、立地や利回りなどをポイントにして解説していきましょう。

①建築基準法で定められた耐震基準をチェックする

日本は地震が多い国なので、購入する中古マンションの耐震基準をチェックすることは重要です。

チェックの仕方は築年を見るといいでしょう。

特に1981年よりも前の建物には注意が必要。

耐震基準が低く、震度6程度の揺れでも倒壊する恐れがあるためです。

現在制定されている新耐震基準は震度6強から7までの地震に耐えられるようになっています。

建築基準法とは

建築基準法とは住宅の設備や構造などの基準を定めている法律です。

国民の安全を守るうえで制定されました。

1919年に制定された市街地建築物法というのがありましたが1950年に建築基準法として変わりました。

②立地・場所をチェックする

中古マンション投資をする上で立地や場所も見るようにしましょう。

駅から近い場所や生活に便利な場所は成約率が高いためです。

下記の物件例を比較してみましょう。

新宿御苑駅前から徒歩3分のワンルームマンション:利回り6.22%

池袋駅から徒歩10分のワンルームマンション:利回り6.22%

利回りは同じですが池袋駅のほうが色々な場所へのアクセスがしやすいです。

徒歩10分かかり人気がないように思えますが、立地や場所の重要性がわかります。

住んでもらう人の層やニーズを把握して戦略的に立地や場所を選ぶようにしましょう。

③修繕・メンテナンス歴をチェックする

マンション自体の耐久性は高いです。

しかし、修繕やメンテナンスをしっかりやっていないとダメになります。

どのような修繕をしたのか?メンテナンス歴をチェックしておかないと思わぬ落とし穴にハマってしまうかもしれません。

5. 中古マンション投資で収益を上げるには築年数を考慮した物件選びが重要!

中古マンション投資がおすすめであることが分かったかと思います。

築年数15年前後の中古マンションを選び、上手に資産運用をしてみましょう。

しかし、不動産は多くの知識や経験が必要な分野です。

一人だけですべてを行うのには不安があるのではないでしょうか?

MIRIMOでは不動産のプロがさまざまな知識や経験を教えるセミナーや個別相談があります。

プロのコンサルタントがあなたに合った資産運用を提案します。

料金は無料ですので気軽に相談してください。

あなたに満足いただけるように誠心誠意尽くさせていただきます。

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