中古マンション投資では築年数が経つと不利？築年数別で利益を出すポイントを解説！

マンション投資をする！と決めたはいいものの、一口に「中古マンション投資」と言っても、新築から築50年は経っているような築古マンションまでさまざま。

新築だと高いし、築古だと入居者が付くか心配….

一体築年数何年のマンションを購入したら利益が出るのでしょうか？

 

今回の記事では、MIRAIMOでのおすすめの投資法の一つとして「中古マンション投資」を挙げさせていただき、築年数別に中古マンション投資で利益を出すポイントを解説。

また、投資用マンションは築何年で限界が来るのかなどもご紹介します。

今ならMIRAIMOを友達追加いただいた方にもれなく、
オリジナルのe-book「中古マンション購入チェックリスト」をプレゼント！

MIRAIMO公式アカウント友だち登録

1. 中古マンション投資は築年数で利益が左右されるのか？

中古マンションを「築年数」という観点で見た場合、大体「新築は高いけど人気」「築古は安いけど人気が出なさそう」という予測はつくと思いますが、果たして中古マンションの築年数の違いで、利益に差が出るものでしょうか？

先に答えを申し上げますと、築年数が何年であれ、エリアや運用方法次第で利益が出るか出ないかは変わってきます。

 

ただ同じ条件でも築年数によって、利益を出すためのポイントが違うことも事実。

次の項から、築年数別にマンション投資で利益を出すポイントや注意点を解説していきます。

2. 築年数別にマンション投資で利益を出すポイントや注意点を解説

• 新築マンション
• ～築10年までの築浅マンション
• 築10年以降～築30年のマンション
• 築30年以上の築古マンション

の築年数別に、マンション投資で利益を出すためのポイントや注意点をご紹介します。

新築マンション投資

新築マンション投資は、中古マンションと比べると価格が高いというデメリットがあります。

しかし、中古マンション投資と違い、すぐに修繕費用がかかることはほぼなく、大規模修繕も当分は必要ありません。

また、新築は入居者人気も高いため、空室リスクが低く、安定した不動産投資をのぞむことができます。

 

売却面を考えると、新築マンションは購入したとたんに価値は落ちるため、売却益を目的としたマンション投資には向きません。

将来性も含め資産価値の高いエリアであるかを検討しておくと、大幅な価格の下落を防ぐことができます。

エリアに再開発の予定などがあれば、不動産の価値は上昇していくからです。

築10年までの築浅中古マンション投資

不動産は一般的に1回でも人が入居すると「中古」として扱われ、不動産価格も下がります。

傾向としては新築から3、4年がもっとも急落し、以降は緩やかに価格が落ちていく傾向に。

 

また新築～築浅のマンションは、資産価値が高いと判断されやすいため、金融機関から良い条件で融資を受けられる可能性が高いでしょう。

不動産投資ローンは、年収だけでなく、不動産自体の価値も審査対象に入るためです。

 

築10年未満の築浅中古マンションは、

• 新築マンションよりも安い
• 設備の修繕もまだ必要なく
• 大規模修繕までも期間がある

などのメリットが多く、入居者・購買層共に人気も高くなります。

ただし、築浅という理由だけで飛びつくのは危険。

前所有者が売却した理由や、周辺に競合物件の建設予定がないかなども調べておく必要があるでしょう。

築10年～築30年までの中古マンション投資

先ほど築浅マンションは不動産価格の下落が起きることはお話ししましたが、20年以降は価格下落が止まります。

築10～20年の中古マンションで投資をする場合は、家賃の下落も見込んで購入する必要が。

築20年～30年の中古マンションは、新築や築浅マンションに比べ、価格も安く家賃の下げ幅も少ないため、投資計画が立てやすいです。

 

築年数が10年を超えたマンションは、エアコンや給湯器といった室内設備の交換時期だったり、

築15年を超えると建物の大規模修繕を迎える時期も近いため、「突発的な修繕費がかかるかもしれない」ということも頭に入れておかなければなりません。

築30年以上の築古中古マンション投資

築30年を超えた築古中古マンションは、価格もかなり抑えることができます。

ただし、購入後すぐに不具合が発生したり、リフォームが必要なほど内部が老朽化していたりと、追加費用がかさんでしまう場合もあるため、トータルコストを考えて投資をすべきです。

一方で内部が新築同様にリフォームされている場合もあり、修繕費が少なくて済むこともあります。

 

また、築古マンションは耐震性にも不安が。

1981年6月に建築基準法が改正された以前の建物は旧耐震である可能性が高いのです。

入居者はもちろん、自分の利益を守るためには、「新耐震基準」のマンションをおすすめします。

 

築年数が進みすぎている中古マンションは種類が少なく、売却もしにくいため、経営をする上でも難しいという事情が。

「価格が安いから」「利回りが高いから」という理由だけで初心者が飛びつくのはあまりおすすめできません。

3. 中古マンションの築年数の限界は？

中古マンション投資を行う上で知っておきたいのは築年数の限界です。

マンションがどのくらいもつのかは把握しておく必要があります。

建物自体・減価償却・管理状況の観点から見ていきましょう。

減価償却と耐用年数

RC造の建物の減価償却の期間と耐用年数（資産が使用に耐えられるとされる年数）はともに47年と定められています。

 

ちなみに減価償却とは購入した代金をその年に全額経費計上するのではなく、複数年に分けて経費計上をすること。

減価償却費は実際に出ていくお金はないのに、毎年経費として計上することができるので、税金を抑えることができます。

これがよく「不動産投資は節税になる」と言われるゆえんです。

RC造マンションの寿命は何年か

もちろん、耐用年数を超えてマンションを使用することはできます。

ただし、モノには寿命がありますね。

 

平均して68年で取り壊されているマンションが多いと国土交通省の調査で分かっており、RC造（鉄筋コンクリート造）マンションの寿命は平均で68年となっています。

ただし、リフォームや大規模修繕などのメンテナンス状況によって寿命は長くも短くもなるため、あくまで参考値です。

 

寿命を迎えたマンションの建て替えには、オーナーの5分の4以上の賛成を得た上で行わなければならず、建て替え費用はかなり高額になるため、築50年を超えるような築古マンションの購入は慎重に検討した方が良いかもしれません。

管理にも限界はある？

築年数の限界を把握しましたが管理状況によっては限界年数が下がるかもしれません。

たとえばマンションを管理する人がいない、もしくは修繕や建て替えをしていない場合です。

このことを「管理不全」といいます。

 

管理不全は築年数30年を契機に訪れる可能性があります。

その理由は建て替えの時期を迎えるためです。

仮に建て替えをしなかった場合、マンションは老朽化する一方でしょう。

外壁がボロボロになり、設備が壊れたとしても修繕できない状況になり、「限界マンション」と呼ばれます。

実は限界マンションが今後増えてしまうのではないかと危惧されているので、管理会社ときちんと連携しておくなど注意する必要があるでしょう。

4. 築年数だけではない！中古マンション投資で利益を出すための物件選びのコツ

中古マンション投資をする上で、築年数だけを重視するのではなく、賢い選び方をするポイントが3つあります。

法律の観点から、立地や利回りなどをポイントにして解説していきましょう。

①建築基準法で定められた耐震基準をチェックする

日本は地震が多い国なので、購入する中古マンションの耐震基準をチェックすることは重要です。

チェックの仕方は築年を見るといいでしょう。

特に1981年よりも前の建物には注意が必要。耐震基準が低く、震度6程度の揺れでも倒壊する恐れがあるためです。

現在制定されている新耐震基準は震度6強から7までの地震に耐えられるようになっています。

建築基準法とは

建築基準法とは住宅の設備や構造などの基準を定めている法律です。

国民の安全を守るうえで制定されました。

1919年に制定された市街地建築物法というのがありましたが1950年に建築基準法として変わりました。

②立地・場所をチェックする

中古マンション投資をする上で立地や場所も見るようにしましょう。

駅から近い場所や生活に便利な場所は入居率が高いためです。

 

下記の物件例を比較してみましょう。

利回りは同じですが、池袋駅のほうが色々な場所へのアクセスがしやすいです。

徒歩10分かかり人気がないように思えますが、立地や場所の重要性がわかります。

住んでもらう人の層やニーズを把握して戦略的に立地や場所を選ぶようにしましょう。

③修繕・メンテナンス歴をチェックする

中古マンションを購入する際は、修繕積立金の未納歴や、修繕履歴を確認しておくことも重要になってきます。

マンション自体の耐久性は高いです。

しかし、修繕やメンテナンスをしっかりやっていないと、入居者もなかなかつかなくなるでしょう。

どのような修繕をしたのか？メンテナンス歴をチェックしておかないと、

いきなり修繕費が必要になり、収支が苦しくなってしまうなど、思わぬ落とし穴にハマってしまうかもしれません。

5. 中古マンション投資で収益を上げるには築年数も考慮した物件選びが重要！

中古マンション投資は、築年数ごとに特性があり、購入する際のポイントもバラバラであることが分かりました。

ただ築年数だけを重視するのではなく、エリアの賃貸需要なども見越して、「本当に利益が出る物件か」を精査することが重要。

 

しかし、実際に購入するとなると、どんな物件を選んでよいのか困りますし、一人だけで融資を受ける・購入・管理などすべてを行うのには不安があるのではないでしょうか？

MIRAIMOでは、不動産投資についてお困りの方へ向け、不動産のプロのコンサルタントがあなたの疑問や不安にお答えします。

相談はSkypeやLINEなどでも可能。お気軽にご利用ください。