不動産投資を築浅でするメリットを紹介！新築や築古との違いも比較

不動産投資では1に物件2に物件というほど、「物件選び」が肝になってきます。

立地が最も重要ですが、いくら立地が良くても建物自体がボロボロで古ければ、需要は減って空室が発生することも…。

だからといってピカピカの新築マンションやアパートを購入するのは、ちょっと高くて手が出ない…という人もいることでしょう。

 

そこでおすすめなのが「築浅マンション」や「築浅アパート」。

新築より安く購入でき、建物もキレイなら不動産投資を有利にすることができるのではないでしょうか？

当記事では築浅の物件で不動産投資をするメリットや、新築や築古物件との比較や注意点も紹介していきます。

1. 不動産投資を築浅物件でやるメリット

築浅にはハッキリ築何年までという定義はありませんが、おおよそ築3～5年、多くとも築10年までの物件が築浅と言われているようです。

パッと思い浮かぶ築浅物件のメリットは安くて比較的キレイといった点があげられますが、

実際不動産投資目線で見た場合の4つのメリットをご紹介しましょう。

新築と比べると価格が安い

築浅物件は「中古物件」となるので、新築とあまり変わらずキレイにもかかわらず、新築と比べると安く購入ができることが、大きなメリットでしょう。

新築マンションの不動産価格には、広告費やディベロッパーの利益などが上乗せされていますが、中古物件ではなくなるため、一度でも人の手に渡った時点で不動産価格は一気に下落するのです。

不動産投資の利回りは、購入価格で大きく変わってくるため、非常に重要な要素といえます。

金融機関の融資も受けやすい

不動産投資向けのローンを金融機関で組む際は、自身の属性（年収や勤続年数など）の他に、物件の収益性も審査対象に入ります。

築浅は耐用年数※もまだまだ長いので、立地さえよければ、資産価値が高いと判断されやすく、好条件で融資を受けることも可能に。

※耐用年数…建物が使用に耐えうる年数のこと。構造によって耐用年数は異なり、木造で22年～RC造で47年。耐用年数はローンの審査対象に入る。

築浅は需要が高い

築浅物件は賃貸市場の需要が高いので、不動産投資で有利になるでしょう。

賃貸を検索する際に築年数を20年以内の比較的新しい物件で絞り込む人や、10年以内の築浅に限って調べる人も多いものです。

物件の外観内観がキレイで更に新築より家賃が安ければ、入居者の人気は高まるでしょう。

修繕費用がかさむリスクを抑えられる

一般的な中古マンションだと、リフォームが必要になったり、設備の不具合が発生してすぐに修繕が必要になるといった自体も起こりがちですが、

築10年以内の築浅物件は、リフォームはまだまだ必要ないことが多いうえ、内部設備の不具合が発生するリスクも低めです。

また、給湯器やエアコンの寿命は10年（メーカーが定めている年数）と言われているので、

築5年以内の築浅物件なら当分内部設備の交換もいらないでしょう。

 

不動産投資では、かかった費用がキャッシュフローに大きな影響を及ぼすため、修繕費があまりかからない築浅物件は

売却もしやすい

不動産投資の最終的な利益は、売却時に決まります。

築浅物件は他の投資家にも人気があるので早期の売却を目指すことが可能。

入居者人気がある物件=投資家からも人気があるので、

もし売りたいと思ったときに、早めに売れる（流動性が高い）傾向にあります。

 

あくまで家賃収入を長期間得ることを目的として、築浅不動産投資をするのがオススメ。

良い物件というのは、ある程度築年数が経っていても売却できるのです。

2. 築浅不動産投資を新築や中古と比較

不動産投資には新築～築浅、築10年～30年未満の普通の中古物件、かなり築年数が経過している築古物件など、築年数別にしただけでも幅広く、

それぞれに特徴があります。

今回は不動産投資目線で築浅と新築/築浅と中古物件にはどんな違いがあるのかをご紹介しましょう。

新築と築浅の違い

築浅は新築価格の7割程度で購入できる

上述しましたが、新築物件には広告費やディベロッパーの利益が上乗せされているため、中古物件と比べて割高で、築浅は新築価格のおよそ7～8割ほどの価格で購入することができます。

新築は初期に修繕費がかかる心配がない

一方で新築物件にもメリットはあります。

万が一瑕疵（欠陥や故障）が見つかった場合、新築マンションで10年間もの保証がある点も強みです。

 

築浅は一回人の手に渡って使用されたものなので、リフォームや修繕費がかかる可能性は新築より高くなります。

また、中古マンションにおける瑕疵の保証期間は2年間か、契約内容によっては免責になる場合も。

築10年以降～築3o年ぐらいまでの中古と築浅の違い

普通の中古と比べると築浅は高い

同じような立地条件や間取りで、築10年以内の築浅と築10年以降～30年ほどの一般的な中古物件を比べると、やはり築浅物件の方が価格は高いです。

ただし、築15年を過ぎると、大規模修繕やリフォームが必要になったり、内部の設備の交換が必要になったりと、修繕費がかかる可能性があります。

表面的な不動産価格だけでなく、かかる修繕費も見越して物件を選べると良いでしょう。

家賃の下落幅が大きいのは築浅物件

https://live.amcharts.com/xYmJh/

データ参照：三井住友トラスト基礎研究所　経年劣化が住宅賃料に与える影響とその理由

築浅のときは高い家賃で貸し出せていた物件も、築年数が一定経過すると、家賃相場は下落します。

築2年～10年の築浅の時期に家賃の下落幅はかなり高いにも関わらず、20年を過ぎるとほぼ家賃相場は下がらなくなるのです。

築古と築浅の違い

築古物件も築浅物件と同じで、明確な定義はありませんが、築30年以上の物件を指すことが多いようです。

築浅と築古は、特徴が大きく異なっており、

• 築古は価格がかなり安いが、築浅は中古マンション市場の中では高い
• 築古マンションは表面利回りがかなり高いものが多く、築浅は利回りは中古マンションの中では低め
• 築浅は融資を比較的受けやすく、築古は融資審査が通りにくい
• 築浅は家賃の下げ幅が大きいが、築古は下げ幅はほとんどない
• 築古物件は売却しづらく、築浅物件は売却しやすい

など、メリットデメリットが割と反対になっていることが分かります。

3. 築浅の投資用不動産を探すときの注意点

さまざまな築浅での不動産投資のメリットを解説しましたが、実際に築浅投資用不動産を探すときには注意点がいくつかあるので押さえておいてください。

人気で見つけづらく、利回りが低いことも頭に入れておこう

築浅は入居者から人気ということは先述しましたが、入居者から人気の物件は投資家からも人気です。

条件の良い築浅物件は中々見つかりません。

また、築浅物件は購入価格が中古物件の中では高めなので、利回りが低めです。

コツコツと家賃収入を得たい人には向いていますが、リスクよりリターンを重視する人には築浅物件での不動産投資は向いていません。

新築で売れなかったアパートやワンルームが「築浅」として売られていることもある

築浅物件だからという理由だけで、購入を決めるのは早計と言えます。

新築の段階で売れ残ってしまったアパートやワンルームマンションが、新築市場から外れて「築浅中古」として売り出されているパターンもあるからです。

前の所有者が、利益が出ないからとすぐに売却した物件もある

築浅物件で既に前所有者がいる場合は、不動産業者に売却の理由を尋ねたり、利益を出すのが難しいポイントがあるのかどうかもチェックしておきましょう。

中身は綺麗だけど狭すぎる物件、駅からのアクセスが悪い物件、周辺に似たような競合物件が立ち並んでいるなど、

見かけの条件が良くても、よくよく調べてから購入しないと空室リスクが高くなる原因になりかねません。

賃貸需要があるかリサーチした上で購入しよう

築浅物件を見る際は、その土地の賃貸需要をチェックすることが重要です。

賃貸需要については、不動産会社の担当者に聞いたり、同じエリアの似たようなマンションをネットで調べるのも良いでしょう。

あまりにも低価格帯の物件が多く出てくる場合は注意が必要です。

4. 不動産投資で長期的に利益を得るなら築浅が最適！

不動産投資において、築浅物件はメリットがたくさんありますが、築浅という理由だけで購入すると、全く賃貸需要がないために入居者づけに苦労してしまうこともあり得ます。

ただ、築浅の物件は需要が高いため、条件が良ければ長期的に安定した家賃収入を得ることができます。

 

不動産投資初心者は、物件選びで疑問や不安に思うことがたくさんあるでしょう。

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