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中古マンションの不動産投資での失敗例から学ぶ成功のコツを総まとめ

これから不動産投資をはじめるあなたに、一番オススメなのが「都市圏中古ワンルームマンション」です。
値段もお手頃で立地の選定をしっかりすることで満室経営が可能に。より堅実な不動産投資ができます。

今回は、不動産投資をするうえで知っておきたい、中古マンションの失敗例とともに成功のコツをお伝えしていきたいと思います。

知っていれば選ばなかったのに・・・な例や、知っていれば選んでいたのに・・・な例まで。

あなたのお役に立てると思います。

1. 中古マンション投資の特徴

中古マンションは総じて利回りが高いのが一番の特徴です。
築年数が経過すると物件自体の価格は下落します。
しかし、家賃相場は物件価格ほど下落しないため、表面利回り(表面利回り=年間収入÷購入価格)は高くなるのです。

2. 中古マンションのメリットデメリット

2-1. メリット

①何よりも1番のメリットは
価格が安く、新築マンションの約70%になります。

②新築マンションは売主(主にマンション販売会社)が決めた価格になりますが、中古マンションは売主と買主双方の同意で物件価格が決まります。

③都内中古区分マンションは1000万円前後で買え、利回りも6~8%あるものもあり、利回りが高くなります。

2-2. デメリット

①室内の間取りや設備が古いことがあります。例えば今は風呂トイレ別が主流ですが1990年代の物件はユニットバスが多かったりと今の流行設備とはリフォームが入っていない限り外れている場合もあります。

②築年数が経っているほど耐用年数が少なくなります。その分、
「減価償却費」を計上できる期間も減りなります。
その期間が終わると節税効果もなくなるので注意が必要です。

3. 中古マンション投資の失敗例から見る経営のコツ

3-1. 格安で高利回りに騙されない

都内を出て、地方になると格安で高利回りの中古物件がたくさん出てきます。表面利回りは非常によく、魅力的に見えますが、地方だと空室率が都内より高く、立地により半年以上入居者が入らない場合もあります。

その場合、ランニングコスト(管理費や修繕費など)が出ていくばかりなので実質利回りはかなり低くなります。

それで結局大損をしてしまうという例です。

格安物件には築年数が経っている・立地が悪いなどそれなりの事情があります。
最寄り駅の需要はどのぐらいか・物件の周辺の施設(大型ショッピング施設や大学等)があるかもきちんと考慮に入れましょう。地方の場合、その土地によっぽど詳しくない場合は購入を控えるのが一番です。

特に初心者の人には都内中古ワンルームが物件価格は若干上がりますが、空室リスクも低めでローリスクローリターンな投資ができてオススメです。

3-2. 「投資対象」として選ぶこと

Aさんは将来家族で住もうと思ってファミリータイプマンションを購入して投資しました。

後から気づいたことですが、購入価格がワンルームの2,3倍ぐらいになるファミリータイプマンションですが、家賃は倍にはなりません。結果利回りはワンルームより低くなるのです。

部屋の大きさもワンルームより大きいのでリフォーム代も増します。

そしていざ自分たちで住もう!となった時には、家族構成やライフスタイルは今とは変わっていて、その物件に住むことはありませんでした。

投資効率がいいのは圧倒的にワンルームマンションです。

あくまで投資物件は投資用としての利益の出る物件選びをしましょう。その土地のニーズを考えて計画を立てないと予想外の出費に悩まされることになります。

3-3. 建築基準法改正後に建てられた物件を選ぶ

Bさんは昭和54年築と昭和57年築の中古ワンルームマンション、どちらに投資するか悩んでいました。

見た目も設備も立地もあまり差がなかったため、結局昭和54年築の価格が安く、利回りが高い物件を買うことにしました。
しかし、立地がいいにも関わらずそのマンションは空室続き。
なのに諦めた昭和57年築のワンルームマンションはずっと入居者がいるようです・・・

新耐震基準は簡単に言うと「大地震が起きても人命に関わる甚大な被害が出ないこと」です。1981年(昭和56年)6月に導入されました。
その基準として

  1. 震度6強~7の大規模地震で倒壊・崩壊しないこと
  2. 震度5強程度の中規模地震ではほとんど損壊しないこと

です。
ところが旧耐震基準では1に関しては基準がなく、「震度5で倒壊しないこと」という基準になっています。

この新耐震基準・・・つまり1981年以降に建てられた物件を選ぶ人が多いため、それ以前に建てられた不動産は空室リスクが上がります。

中古マンションを選ぶときは1981年6月

(1982年~の建物の方が確実かもしれません)以降の新耐震基準で建てられたものを選ぶのがポイントです。

3-4. 今の入居者がいつから住んでいるか確認する

Cさんはオーナーチェンジ物件だったことに惹かれ、中古ワンルームマンションの1室で不動産投資を始めてしばらくは順調なオーナーライフを送っていました。

しかし物件を購入して数カ月が経ったころ、入居者が退去してしまいました。

Cさんは次の入居者募集を開始しましたが、全く入居希望者が来ません。

そこで初めて周辺賃料の相場を調べてみましたが、Cさんの区分マンションの家賃は相場賃料よりかなり高かったことがわかりました。そう、前回の入居者は5年以上同じ家賃でその物件に住んでいたのです。

泣く泣く家賃を下げてやっと入居者が決まりましたが、もちろん収入も激減してしまいました。

中古マンションを購入するときはオーナーチェンジ物件などが多く、入居者が長年に渡って住んでいる人も少なくはありません。

長年住んでいるということは現在の相場賃料よりも高い家賃で住んでいることになります。
一回長期の入居者が退去すると、現在の相場家賃まで下げなければいけません。

入居者がどのぐらい住んでいるかや、現在の家賃相場と部屋の賃料がどのぐらい離れているのかは事前に確認しておきましょう。

3-5. 物件の管理状況を確認する

Dさんは立地も良く、値段も手ごろな中古マンションを投資用に購入しました。

しかし空室が目立ち、入居者が決まってもすぐに退去してしまう始末。

そこでDさんは初めて自身の物件を見に行きました・・・が、共用部分は蜘蛛の巣が張っていたり、ひび割れが目立ったりと、管理状況が悪かったのです。

マンションは基本管理会社が管理をしていますが、共用部が汚れていたり、外見の劣化が目立ったりしていると入居者付けもできないうえ、後ほど大きなトラブルが起きることもあります。

建物の管理状況を確認したり、購入するまえに自身で実際に足を運ぶのを怠らないようにしましょう。
建物の管理状況を確認するには「重要事項に関わる管理報告書」を管理会社から取り寄せます。

  • 専有部分の用途制限
  • 過去の修繕履歴
  • 管理費の滞納状況

など事細かにチェックできるので可能ならば取り寄せましょう。(管理会社によって手数料がかかります。)

4. 中古マンションの不動産投資のコツを掴もう

中古マンション投資で失敗を防ぐコツは

  • 格安、高利回りでも立地・設備をきちんと確認する
  • 投資マンションは投資用として「利益を出す」観点で選ぶ
  • 建築基準法改正後(1981年以降)の建物を選ぶ
  • 今の入居者がいつから住んでいるかや、建物の管理状況など物件の情報は購入前に入念に調べる

簡単にまとめると以上です。

いくらローリスクとはいえ、物件選びで失敗して赤字経営をしていては不動産投資をする意味がありません。

入念に事前準備をして安定したマンション経営をしたいものですね。

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