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中古マンション投資を成功に導く7個の秘訣を解説!|新築マンション投資との比較も

中古マンション投資は新築マンションより安く購入できて、高い利回りが期待出来るとよく言われています。

確かに資産運用するには有利なのもあり、これから不動産投資を始める方にはオススメ。

 

ですが、中古マンション投資ならではのデメリットやリスクももちろん出てくるでしょう。

投資というのは購入して終わりではなく、むしろ購入するところから始まります。

購入してからしっかりと運用を行い、安定した家賃収入を得ることが目的なので失敗しないためにも、気を付けなければならない点をしっかりと学んでいきましょう!

今回は中古マンション投資を成功へと導く8個の秘訣を徹底的に解説していきます。

①複数の会社やサイトを利用して物件を探す

複数の会社やサイトを利用して物件を探す

新築マンションであれば、購入を検討している物件にターゲットを絞って話を聞くだけで良いのですが、中古マンションの投資をする場合は、膨大な中古物件の中から最も良い物件を選ぶことが重要。

複数の不動産会社や仲介会社を利用して多くの物件を比較することが大切です。

 

数ある中古マンションの中から優良な物件を選ぶためには、多くの情報が必要です。

複数の不動産サイトや不動産会社を利用して、有益な情報を集めるように心がけましょう。

数多くの物件から候補を絞っていく際にも、複数の情報源を活用すれば比較検討も可能です。

②投資用中古マンションを選ぶポイントを理解する

今後の不動産投資で狙うべき中古マンションの特徴

中古マンション投資では、購入する物件が成否を分けます。

そのため購入時には手を抜かずに、立地や物件の状態をしっかりと確認しなければなりません。

また、不動産投資を行うのであれば中古マンション投資の種類を知ると共に、「利回り」についても理解を深めておく必要があります。

投資用の中古マンションを選ぶ際のポイントについてご紹介しましょう。

中古マンション投資において立地は最重要事項

不動産投資用に中古マンションを選ぶ際、立地はとても重要です。

例えば、

  • 駅から近い
  • 都心部へのアクセスが良好
  • コンビニやスーパーが近い
  • 役所や病院など公共施設が近い
  • 治安が良い

上記のような条件を有する利便性が高く暮らしやすい地域では、賃貸需要が安定しており、継続的に入居者が見込めます。

地方では100万円台で購入できる低価格な物件もありますが、低価格だからと立地を無視した物件選びをしてはいけません。

 

近くにコンビニやスーパーがあるなど利便性に優れ、駅や都心部へのアクセスが良好な物件を購入しましょう。

日当たりや公園があるなどの周辺環境の重要度はファミリーと単身者で異なりますが、利便性やアクセスは多くの世帯で重要視するポイントになります。

また、利便性に優れた物件は、資産価値が目減りしくいのも特徴です。

人口減少が続くエリアは選ばない

人口の少ない地方や、今後人口減少が続くと予想されているエリアの物件は避けましょう。

賃貸需要で大きく左右される不動産投資においては、そもそも人口が少なく借り手がつかない物件は空室リスクが大きく、収益を得られない可能性があり危険です。

 

特に、地方では人口減少率が著しく上昇している地域もあるため注意しましょう。

ただ、大都市圏以外のエリアが総じて人口減少エリアとは限りません。

大きな工場や大学が新設されるエリアや再開発エリアなど、人口流入が見込める地域もあるため、しっかりとリサーチするのが重要です。

物件の状態や築年数を見る

中古マンションの購入を検討する際には、物件の状態や築年数をしっかりと確認しておきましょう。

部屋に設置してある機器などが古い場合、購入後に故障や交換などで大きな負担が生じる場合があります。

また、築年数の古すぎる物件は地震で倒壊してしまうリスクが高いです。

新耐震基準の物件を選ぶ

1981年(昭和56年)以降の物件には、震度6~7程度の地震でも倒壊しない構造基準「新耐震基準」が設けられています。

大地震で大事な資産を失わないよう、新耐震基準をクリアしている物件を選びましょう。

関連記事中古マンション投資では築年数が経つと不利?築年数別で利益を出すポイントを解説!

2020.09.16

投資物件の利回りも重要な指針

家賃収入で収益を得る不動産投資では、利回りの計算は欠かせません。

利回りの計算方法には、以下の2つがあります。

表面利回り

年間の家賃収入と物件価格から算出したのが表面利回りです。

表面利回り=年間家賃収入÷物件価格×100

例えば、表面利回りが5%であれば、物件価格を回収するまで20年間かかる計算になります。

ただ、表面利回りは満室が前提である上に経費は一切含まれていないため、実際の収益は計算できません。

実質利回り

上記の表面利回りに、管理費や修繕積立金などの諸経費を計算に入れて算出するのが実質利回りです。

実質利回り=(年間家賃収入-諸経費)÷(物件価格)×100

諸経費が差し引かれる分、当然表面利回りより数値は下がりますが、より現実的な収益の予想が可能です。

関連記事中古マンション投資で必要な利回りの目安とは|高利回りのマンションの選び方を紹介

2019.01.11

内覧で専有部分をしっかり確認する

購入した中古マンションの住戸部分は専有部分なので、部屋の扉やクロスの変更などインテリアに関する部分は変更可能です。

リフォームしてから賃貸に出す場合には重要な部分になるため、しっかりと確認しておきましょう。

一方で、玄関の扉やバルコニー、窓ガラスなどは共有部分という位置づけであり、勝手に変更はできません。

不動産投資初心者はワンルームマンションがおすすめ

立地にもよりますが賃貸需要はファミリーよりも単身者のほうが多いので、最初はワンルームを選択したほうが空室リスクを避けられるでしょう。

さらに、購入額も軽減できるので初心者向けの物件です。

 

少子化や晩婚化の影響でファミリー世帯は今後減少していくことが見込まれる一方で、単身者の数は増え続けていくと予想されます。

したがって、中古マンション投資の初心者はワンルームマンションを選んだ方が無難と言えるのです。

出口戦略まで考えて物件を選ぶ

中古マンション投資では、出口まで見据えて物件を選ぶことが必要。

●年後に売却するという計画を立てるのも良いですし、

多少の費用は掛かりますが、中古物件をリフォームすることによって入居者を確保し、家賃収入を絶やさず得ることも可能です。

新築と変わらない物件に変身させることでグレードが飛躍的にアップし、相場以上で不動産会社が買い取ったりもしますので、出口戦略も考えつつ物件を選ぶことも一つの手です。

③中古マンションでローンを組む場合は条件を確認しよう

中古マンション投資で失敗しやすい理由とは?|実例を紹介

不動産をローンで購入する場合、不動産投資ローン(アパートローン)と住宅ローンの選択がありますが、不動産投資ローンはマンション投資やアパート投資をする場合に受ける融資になります。

住宅ローンとは条件が少し違ってくるので、ローンを組む場合にはしっかりと把握してから契約しましょう。

 

マンション投資では有利な条件の融資を受けることが成功の秘訣です。

ローンは長期にわたって返済していくので、金利などの条件についても注意してください。

 

借入額が多く月々のローン負担が大きい場合、空室や家賃滞納が続くと大きな打撃を受けます。

また、ローン額が大きいほど金利負担も多くなるため、変動金利で借入れている場合には特に注意が必要。

金利が大きく上昇した際には、空室や滞納が発生していなくてもローン支払いが困難になり、不動産投資が立ち行かなくなる可能性が大きくなるのです。

関連記事中古マンション投資でもローンは使える?押さえておきたい不動産投資ローンのポイント3つ

2018.12.16

④マンションの購入価格は値下げ交渉をしてみる

マンションの購入価格は値下げ交渉をしてみる

中古マンションの値付けは、ある程度の値下げが出来る幅で設定してることも多いので仲介会社の方に、他の物件と比べたそのマンション良し悪しを伝えて価格交渉を依頼してみましょう。

売主は物件の弱みをわかっているので、指摘すれば、価格交渉には応じてくれる可能性が高いです。

ただし、過剰な値下げ交渉は印象が悪くなるため、あくまで謙虚な姿勢で値下げ交渉をすることがポイントです。

⑤購入物件に瑕疵がないかよく確認する

購入物件に瑕疵がないかよく確認する

物件を決める際には、瑕疵具合(傷や欠陥のこと)を確認する必要があります。

部屋の不具合を調べるのはもちろん、建物の共有部分のチェックや設備の状態、周辺環境に至るまで、賃料や入居率に影響する部分なのでしっかりと確認しましょう。

 

  • 水回りのトラブルがないか
  • ガスコンロなどは正常に使えるか
  • 雨漏りやドアの開閉に問題はないか
  • カビやシミなどはないか
  • シロアリ問題はないか

など瑕疵をチェックする必要があります。

しっかりと瑕疵をチェックしておかなければ、購入後に瑕疵担保責任期限が過ぎてしまって、自腹で修繕しなければならなくなる場合があります。

⑥メリットだけでなくリスクも把握し、対策を練る|新築マンション投資と比較

失敗しないために!中古マンション投資で発生しやすいリスクへの対策方法

中古マンション投資にはメリットがある一方、リスクやデメリットも存在します。

リスクがあるからと恐れているだけでなく、しっかりと対策をすることで、中古マンション投資のリスクは減らすことができるのです。

当項では、新築マンション投資と比較しながら、中古マンション投資特有のメリットとリスク対策についてご紹介します。

中古マンション投資のメリットとは

低価格で購入できる

中古マンションの価格は新築マンションと比較して約7~8割とされており、中古マンション投資で最大のメリットが新築マンションより低価格で物件を購入できること。

新築マンションの価格には不動産会社の利益や広告宣伝費が上乗せされているのが通常ですが、

中古マンションは売主の意向で価格が決まるため、質が低いというわけでもなく割安に購入出来る場合もあるのです。

資産価値が安定しやすい

中古マンション投資のメリットのひとつに、資産価値が安定しやすい点が挙げられます。

新築マンション投資は、購入直後に価格は暴落しますが、中でも築年数15~20年くらいの物件の価格下落率は緩やかになるため、売却時の差損を少なくできるのです。

また、リフォームやリノベーションで物件の価値をさらに高める方法もあり、売却益を得られる可能性もあります。

安定収入を得やすい

中古マンションは価格下落率が緩やかになると共に、賃料も大きく変動せずに安定します。

株式投資や外国為替取引のように景気動向や地政学リスクに左右されにくいため、中古マンション投資は安定的かつ継続的に収入を得やすい投資手法なのです。

資産価値を把握しやすい

多くの場合、中古マンション投資を始めるにあたり金融機関から融資を受けますが、

金融機関ではローン利用者の属性を評価すると共に物件の資産価値も評価しており、実際にその物件で収益が得られるのかを判断しています。

 

つまり、審査を通過できたということは、物件の価値が適正であるのを金融機関が証明してくれたと考えてよいわけです。

株式投資などでは適正価格を判断するのは専門家でも困難で、多くの方が損失を被ります。

中古マンション投資ならば資産価値を把握しやすく、高値で買わされるような事態も少ないのです。

関連記事中古マンション投資ならではのメリット4つ|成功させるための物件の選び方を解説

2020.06.26

中古マンション投資のデメリット・リスクと対策を紹介

金融機関からの融資が受けにくい

一般的に中古マンションは、新築マンションと比べて金融機関からの融資が受けにくいです。

築年数などによっても異なりますが中古マンションの中には質の悪い物件も存在するため、金融機関は厳しく審査するほか、仮に審査を通っても融資割合が低い場合もあります。

ただ、中古マンションでも十分に資産価値があり高い評価を受けられる物件もあるため、しっかりとリサーチして探しましょう。

ランニングコストが高額になりやすい

中古マンション投資では新築マンションと比べ、修繕費用などランニングコストが高額になりやすいです。

機械設備などは修理で対応できないケースもあり、交換となればコストがかさみます。

なるべく無駄な修繕費などが必要にならないよう、購入時のチェックは欠かせないでしょう。

利用可能年数が少ない

マンションの寿命は60年あまりと言われており、築年数が大分経過している場合、そもそも中古マンション投資として利用できる年数が少ないです。

老後の年金代わりとして不動産投資を行う場合や相続財産として購入するのであれば、新築マンション、もしくは築浅の物件を選ぶのが良いでしょう。

自然災害によるリスク

近年、日本各地で起こっている自然災害がいつ自分の身に降りかかるやもしれません。

特に、大地震の影響を直接受けて建物が大きなダメージを受けた場合には、マンションの資産価値は下がるでしょう。

対策としては、1981年の建築基準法改正後の基準を満たしている物件を選ぶこと。

また、地震保険に加入しておけばさらに安心できます。

瑕疵担保責任保険が付いていない

新築マンションの場合、住宅品質確保法によって10年間の瑕疵担保責任が義務付けられていますが、中古マンションには同法の適用がありません。

中古マンションでも数ヶ月の瑕疵担保責任保険が付帯している場合もありますが、

万が一購入した物件に欠陥が見つかった場合には自分で補修工事を行う必要があると覚えておきましょう。

中古マンションを購入する際には後々大きな補修工事で出費がかからないよう、しっかりと物件の状態を確認しなければならないのです。

関連記事中古マンション投資のリスクとは|購入時・投資中に起こりやすいリスクと対策を紹介

2020.07.21

⑦管理を丸投げにせず、建物の管理状態や管理会社をよく確認する

中古マンション投資をする上で押さえておくべき注意点

中古マンション投資では、多くの場合管理会社に管理を委託します。

しかし、管理会社にすべてを丸投げしてはいけません。

実際に自分の目でマンションの状態を確認することによって、気づく問題もあるはずです。

自分自身も出来るだけ運営に介入し、管理を行っている意識を持ちましょう。

 

  • エレベーターが定期的にメンテナンスされているかどうか
  • 消防設備が定期的に点検されているかどうか
  • 貯水槽や浄化槽の点検はされているかどうか

など建物自体の管理もしっかりとチェックしなければ、入居者に不便や不快感を与えることになりマンションのイメージが悪くなってしまいます。

中古マンション投資で成功するためにポイントを押さえておこう

中古マンション投資の運営を成功させるために大切なことは、デメリットをしっかりと理解した上で投資を始めることです。

多くの情報を入手し優秀な不動産業者と繋がり、優良物件を探す。綿密な下準備は重要ポイント。

 

また不動産投資初心者の方は、安心・安定した不動産運用をするためにさまざまな知識を得ることから始めなければなりません。

MIRAIMOでは個別相談会で不動産投資に関する疑問や不安にお答えしています。

SkypeやLINEでのご相談も可能。無料ですのでお気軽にお申込みくださいね。

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