最近は、不動産オーナーに興味を持つ人が少なくないようです。
年金問題など将来の暮らしに不安があるということも原因になっているのかもしれません。
老後の収入として、毎月安定した家賃収入を得られるというのは、大きなメリットになるからでしょう。
しかし、一般のサラリーマンが不動産投資をすることができるのでしょうか？
投資には様々なリスクが生じると言われます。
また、不動産投資であれば賃貸物件の購入費用など多額の資本を投下しなければならないでしょう。
実のところ、わからないことだらけでは？
そこで、今回は不動産オーナーになるためには何から始めなければならないのかを紹介します。
不動産投資の基礎的な仕組みや流れから説明しますので、これから不動産オーナーを目指すという人は、ぜひ参考にしてください。
Index
1. 不動産のオーナーになるためにまず始めるべきことは「不動産投資を知る」こと！
不動産を購入すれば、誰でも不動産オーナーにはなれます。
しかし、「不動産オーナー」＝「不動産投資家」であるとは言えません。
稼げる不動産オーナーになるためには、あらかじめ不動産で利益を上げる方法を明確にしておかなければいけないのです。
不動産オーナーとはどんなもの？｜不動産投資の仕組みを知ろう
不動産投資を始めるためには、まず不動産投資で稼げる仕組みを知らないと話にならないでしょう。
なぜなら、不動産投資では、スタートする前に目標を設定して投資計画を立てなければいけないからです。
不動産投資で利益をあげるには、「インカムゲイン」と言われるアパートのような賃貸物件を購入して家賃収入を得る方法と
「キャピタルゲイン」と言われる不動産を安い時期に買って高い時期に売ることで売却益を得る方法があります。
したがって、「インカムゲイン（家賃収入）」または「キャピタルゲイン（売却益）」を得るために不動産を購入して利益を得る人を不動産オーナーと言うのです。
不動産投資の流れを知る
不動産投資を行うためには、あらかじめ不動産投資の流れを知っていなければスムーズに運用できません。
そこで、不動産投資の基本的な流れを紹介しましょう。
| 不動産投資の流れ |
|
不動産投資を始めるタイミングを知る
不動産投資を始めるには時期を選ばなければいけません。
成功するためにはタイミングを計る必要があるのです。
たとえば、不動産価格の上昇時であれば、不動産市場が活性化し有利な物件が市場に出回ります。
市場が活性化すれば金融機関も積極的に融資するのです。
物件の価格が上昇すること自体は、投下する資本の額が増えるので、デメリットにもなります。
しかし、あらかじめ不動産投資について情報を集め、不動産会社とのコンタクトを密接にすることで有利な物件を手にすることも可能でしょう。
初心者におすすめの不動産投資の種類
不動産投資では、マンションの戸別の区分所有権を取得して賃貸したり、一棟丸ごと取得して賃貸したりするのが一般的でしょう。
そこで、投資物件を取得するときのポイントは、新築にするか中古にするかということです。
初心者であれば中古物件からスタートするのが効果的でしょう。
なぜなら、中古物件であれば価格が安いので、入手しやすく利回りも高くなるからです。
賃貸需要さえクリアすれば、中古は初心者に有利な投資物件だと言えます。
まずは何よりも知識を身につける必要がある
不動産オーナーになって投資をするということは、賃貸事業の経営者になることです。
経営者であれば最低限の経営知識が必要になることは言うまでもないでしょう。
賃貸物件を購入するだけで投資家になれるほど、不動産投資は甘い業界ではありません。
不動産投資の本を読む
不動産投資で成功するためには、不動産投資の全体像をつかんでおく必要があるでしょう。
全体像を体系的に学習するのであれば、やはり不動産投資の基本書を読むことをオススメします。
ネットの知識では部分的に補えることはできても、全体像を体系的に押さえることは難しいでしょう。
投資で稼ぐためには地道な努力も必要です。
不動産投資のセミナーに参加する
不動産投資会社では、不動産投資の基礎について様々なセミナーを実施しています。
無料セミナーの数も多いので活用しない手はありません。
セミナーでは知識を身につけられるだけではなく、不動産投資会社と関係を持てるというメリットもあるのです。
不動産投資では、優良な不動産投資会社の仲介を受けることが成功の秘訣だと言われます。
様々なセミナーを受けながら、同時に会社の良し悪しも判断できるでしょう。
不動産投資の成功者によるブログを読む
先輩の不動産オーナーのブログを読むことも勉強になります。
成功者の生の声を聞けるということは、
不動産投資で行うべきことや行ってはいけないことを事前に押さえてから、不動産投資を実践することができるので効率的だと言えるのです。
ブログでは、成功談だけではなく失敗談も確認するのがポイントになります。
失敗談を想定できるリスクとして、あらかじめ対策を準備することが不動産投資をスムーズに進めるためには効果的なのです。
不動産オーナーの交流会に参加して信頼できる人脈作りをする
不動産投資では、効果的な人脈作りが大切です。
不動産オーナーの交流会に参加することで、様々な先輩投資家と出会うことができるでしょう。
不動産投資では、様々な場所に積極的に足を運ぶことがポイント。
人脈の数が多ければ多いほど成功に近づきます。
2. 不動産オーナーに向いている人、向かない人
どんな職業にも共通して言えることですが、不動産オーナーには向き不向きがあります。
あらかじめ、不動産投資に向いているかどうかをチェックしておきましょう。
不動産投資に向いている人の特徴
不動産投資に向いている人の特徴としては、計画的に物事を進められる人でなければいけません。
賃貸事業とは長期にわたる計画的な運用が必要だからです。
好奇心の強さも必要でしょう。
不動産オーナーとして積極的に投資について学ぶ姿勢がなければ不動産投資で成功することは難しいと言えます。
社交的であることもポイント。
人脈作りのためには様々な不動産関連業者や投資家と積極的に交流が持てるかどうかがカギになるからです。
不動産投資に向かない人の特徴
不動産オーナーになれば、楽に稼げると考えている人がいるかもしれませんが、不動産投資はそれほど甘いものではありません。
すぐに結果を求める人も不動産投資には向かないでしょう。
不動産投資とは多額の初期費用が必要なため、収支をプラスにするのに時間がかかるからです。
また計画性のない人に不動産投資はオススメできません。
無計画で経営者になることを想像すれば、様々なリスクを抱えることが目に見えています。
3. 不動産投資を始めるための必要資金の目安
不動産オーナーになるための必要資金は投資物件に応じて異なります。
安い物件であれば数百万円で購入できますが、高い物件であれば数億円以上必要になるでしょう。
たとえば、アパートを購入するとすれば、物件価格として5,000万円程度が目安です。
さらに、仲介手数料や諸費用が物件価格の8％程度必要になります。
購入費用として金融機関からの融資を利用するのであれば、最低でも物件価格の10％程度は頭金が必要になるでしょう。
4. 不動産投資にはどんなメリットやデメリットがあるのか？
不動産投資を始めるには、あらかじめメリットやデメリットを押さえておかなければいけません。
そして、想定されるメリットを目標にして、想定されるデメリットに対して対策を講じるというスタイルで運用するのです。
| 不動産投資のメリット |
|
| 不動産投資のデメリット |
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5. 不動産オーナーになる上で注意したいポイント
不動産オーナーになるためには、注意しておかなければいけないポイントがあります。
あらかじめ認識しておくことで運営がスムーズに進むでしょう。
営業マンの言いなりで物件を購入するのは危険
営業マンの言いなりで物件を購入するのでは、一定のリスクが生じるかもしれません。
なぜなら、営業マンにとっては、会社の利益や自身の成績のほうが大切だと考える人もいるからです。
提案されるがまま物件を購入するのではなく、本当に利益を生み出せる物件かどうかよく精査しましょう。
もしもの時を想定した投資計画を考える
投資計画を立てる時には、最低の条件を想定して考えるのが無難です。
たとえば、金利を5％程度で計算しておけば、金利が上昇しても対応できるでしょう。
今のような低金利がいつまでも続くはずはないと想定しておくのです。
自分の納得のいく投資以外は手を出さない
不動産投資の基本は、自分自身が納得した投資をするということです。
不動産投資では大きなお金が動くので怪しげな人が近づいてくることもあります。おいしい話もあるでしょう。
しかし、納得できる投資でなければ手を出さないのが原則です。
相続が発生することを考えた投資にする
不動産投資のメリットとして資産形成があります。
しかし、資産が残れば相続の問題が発生するでしょう。
不動産は相続時に分割することが難しいので、家族間でトラブルが起きないように、あらかじめ遺言書を残しておくなどの対策が必要です。
ローンの借りすぎには注意が必要
ローンの借りすぎには注意してください。
空室や滞納の発生により一時的に収入が途絶えても、月々の返済額に余裕があれば対応できます。
しかし、満室経営を想定して返済額を計算したのでは、空室リスクや滞納リスクに堪えることができないでしょう。
オーナーチェンジ物件には注意が必要
オーナーチェンジ物件とは、入居者のいる賃貸物件を購入することです。
既に入居中でオーナーが変わるだけなのでオーナーチェンジ物件と呼ばれています。
オーナーチェンジ物件のメリット
オーナーチェンジ物件のメリットは、既に入居者がいるため入居募集などの手間をかける必要がなく、すぐに家賃収入を得ることができるところです。
また、金融機関から融資を受ける際にも、すぐに家賃収入が見込めるため審査に通る可能性が高くなるでしょう。
オーナーチェンジ物件のデメリット
オーナーチェンジ物件のデメリットは、入居者が既に契約を取り交わしているため、契約に新たな条件を付けることが難しいことです。
また、入居中のため室内のチェックをすることが難しく、瑕疵を見落とす可能性もあります。
オーナーチェンジで物件の注意ポイント
オーナーチェンジ物件の注意ポイントは、入居者がサクラでないことを確認しなければいけません。
たとえ満室であっても、サクラがいれば物件購入が決まった時点で退去するでしょう。
確認のためには、入居期間や保証人などについても調べておく必要があります。
6. 投資物件を選ぶ上で押さえておきたいポイント
不動産オーナーになるためのポイントは、投資物件の選択にあると言っても過言ではありません。
なぜなら、投資物件の良し悪しが、不動産投資の成功を左右するからです。
したがって、購入前の物件チェックが不動産投資の生命線になると言えます。
需要がある（ニーズがある）物件選び
投資物件を選択する時には、賃貸需要の有無の確認からスタートすることがポイント。
いくら利回りの高い物件でも、賃貸需要が少ない地域であれば空室リスクを負うことになるからです。
空室リスクを負えば、いかに高い利回りであっても「絵に描いた餅」に過ぎません。
購入物件の立地選び
賃貸需要のポイントになるのが立地です。
アクセスが良い駅近のエリアにある物件であれば、過度な老朽化などの問題がない限り需要は見込めます。
逆に、駅から遠くアクセスの悪いエリアにある物件であれば需要は限られるでしょう。
資金の調達ができるか
不動産投資では金融機関からの融資を利用するのが一般的です。
なかには、フルローンを利用するケースも見受けられます。
しかし、借入額が多いと空室リスクや滞納リスクに対応できるでしょうか？
やはり、調達できる自己資金の額が多いほどスムーズな運営が可能になるのです。
利回りの相場を知る
不動産投資では、利回りの相場を知っていなければいけません。
たとえば、東京都心の一等地であれば、10年を境に築浅の物件だと4％程度、築古の物件だと6～7％が相場です。東京23区であれば、8～9％と言ったところでしょう。
物件価格が上昇すれば利回りは低くなるのが一般的です。
不動産の管理を管理会社に依頼する場合の選び方のポイント
管理会社の選び方のポイントは「賃貸付け」と言う客付けの強さを確認することです。
「入居率」が高いということは空室の少なさを意味し、客付けが強いことになります。
入居率は、ホームページで調べることができるので必ずチェックしてください。
7. 不動産物件購入後にオーナーが行う業務の流れ
不動産物件購入後にオーナーが行う業務の流れを紹介しましょう。
不動産オーナーが賃貸事業の経営者として実践しなければならない仕事です。
毎月の家賃の入金確認、督促
不動産投資の収益と言える家賃の入金確認は欠かせません。
家賃の支払い方法としては、最近では銀行振込が一般的でしょう。
毎月、家賃の支払日の翌日には通帳記入により家賃の振込状況を確認してください。
家賃が振り込まれていない場合には、早急に督促しなければいけません。
なぜなら、未払家賃が重なれば重なるほど支払いが難しくなるからです。
1年に1回の確定申告
不動産投資は、賃貸事業を行うことです。
事業主であれば1年に1回の確定申告が必要になります。
申告する不動産所得税は「年間家賃収入－経費」で計算した「不動産所得」に税率をかけて税額を求めるのです。
定められたルールに応じて計算するので、自分で申告することもできるのですが、
難しいようであれば不動産会社が提携している税理士を紹介してもらうという手もあります。
入居者とのコミュニケーションをとる
都市部のアパートなどでは、管理会社に管理を委託している不動産オーナーが多いため、入居者とコミュニケーションをとるオーナーは少ないかもしれません。
あくまで、管理会社に委託していない、あるいは委託業務が限られている場合に限られるでしょう。
入居者を募集する
入居者の募集については、不動産投資で最も大切な業務と言えます。
賃貸経営では、入居者による家賃収入が収益のすべてだからです。
しかし、入居者の募集をオーナー個人で行うのは難しいでしょう。
管理会社に「賃貸付け」として委託しておくのが一般的です。
物件修繕
賃貸物件は時の経過とともに老朽化が進みます。
継続して家賃収入を得るためには修繕などのメンテナンスが必要です。
あらかじめ定期的なメンテナンス時期を押さえておくのもオーナーとしての重要な業務になるでしょう。
また、定期的なメンテナンスだけではありません。
不定期なメンテナンスとして、入居者の入れ替え時に壁紙の張り替えなども必要になります。
退去時の対応
入居者の退去時には、オーナー自らが立会により室内の状況を確認しておきましょう。
破損や汚損の程度によっては敷金で精算するケースもあるからです。
原則として返還する敷金については、トラブルになることも多いので注意が必要になります。
管理会社依頼時が管理会社とのやりとり
不動産オーナーが行う業務については、管理会社に委託するのが一般的でしょう。
確定申告以外の全ての業務が管理会社に委託できるからです。
また、賃貸管理のプロに任せるほうが安心して運用できます。
したがって不動産オーナーがしなければならないのは、信頼できる管理会社を選択することと、必要に応じた管理会社とのやり取りをすることだと言えるでしょう。
8. 不動産オーナーによく見られる悩みと対策
不動産オーナーには、共通する悩みがあるようです。
しかし、悩みを放っておいてはいけません。
対策を講じることで解決できる悩みも少なくないでしょう。そこで、それぞれの悩みについての対策を紹介します。
空室による悩み
空室が発生すると家賃収入が見込めません。
空室は不動産投資では最も危険なリスクだと言われます。
空室に対する対策としては、賃貸需要に重きを置いて物件を選択することです。
駅に近くてアクセスが良い、周辺施設が充実していて便利であるなど、立地に恵まれた場所であれば空室リスクを軽減することができるでしょう。
家賃滞納による悩み
家賃の滞納が発生した時も空室と同じように家賃収入が望めなくなります。
空室であれば新しく入居者を探せば良いのですが、滞納の場合には新しい入居者を探すわけにもいきません。
なぜなら、滞納したからといって入居者をすぐに追い出すわけにはいかないからです。
滞納については、オーナー個人で対応することは難しいでしょう。管理会社に入居者募集から家賃管理までをトータルで委託することをオススメします。
家賃下落による悩み
賃貸物件の資産価値は老朽化に伴い下落します。
物件自体の資産価値が下がれば家賃も下げざるを得ません。
しかし、定期的なメンテナンスにより物件の状態を保つことで下落率を小さくすることも可能です。
また、駅に近くて利便が良いなどの立地に優れた物件であれば、賃貸需要が高いので下落率も小さくなります。
災害による悩み
自然災害を避けることは難しいと言えます。
したがって、災害リスクに対しては地震保険や火災保険などの保険に加入することが欠かせません。
また、物件を選択する時には、耐震基準についても注意してください。
築浅の物件の方が築古の物件よりも災害に強いのは言うまでもありません。
修繕による悩み
中古物件は価格が安いため利回りが高くなります。
しかし、利回りの高さだけで古い物件を選択すると修繕リスクを負うことになるでしょう。
古い物件には修繕が必要になるからです。不動産投資は長期間にわたるため、修繕費用がかさむと収支が厳しくなります。
やはり、修繕リスクを避けるためには、築浅の物件を選択するという対策が必要でしょう。
9. 不動産オーナーが陥りがちな失敗の共通点
不動産投資では、オーナーが陥りやすい失敗も共通しているようです。
どのような失敗が多いのかをあらかじめ確認し、反面教師として対策を講じておくことが運用をスムーズに進めるポイントになります。
知識がないまま投資を始める
不動産投資では、物件の購入は不動産会社に任せ、物件の管理は管理会社に任せることができるので、専門的な知識は必要ないと考えている人が少なくありません。
しかし、最低限の知識がないと依頼する業者が信頼できるかどうかの判断もできないのです。
不動産投資の仕組みを把握してない
不動産投資の仕組みを把握していない状態で投資をスタートすることは、相当リスキーな運用になるでしょう。
成功するとは考えられません。
不動産オーナーとは、賃貸事業の経営者です。
経営者が経営内容の仕組みを分からないようでは話にならないのです。
不動産投資に必要な人脈を得ていない
不動産投資で成功した人には、広い人脈を有効に活用した人が少なくありません。
不動産業者や管理業者といった人脈も必要ですが、同じ投資家の人脈がポイントになります。
投資経験者のアドバイスが実践で活きるのです。
不動産投資セミナーや懇親会には、積極的に参加することをオススメします。
同じ立場で活動している人と出会うことができるからです。人脈を広げるコツだと言えるでしょう。
無計画のまま投資を始める
無計画で不動産投資をスタートすることは避けてください。
不動産投資の運用は長期に渡ります。
極端に言うと最終的に物件を売却する時までを含めて計画を立てるのです。
特に収支には注目しなければいけません。
たとえば、家賃収入として1,000万円の利益を得たとしても、売却的に1,200万円の売却損があれば、投資としては200万円のマイナスになってしまいます。
10. 不動産オーナーを目指すなら、まずは知識を身につけよう！
不動産のオーナーになるためには、まず不動産投資の基礎知識を身につける必要があるでしょう。
本を読むなどの体系的な学習が苦手だという人がいるかもしれません。
しかし、気軽に受けることのできる無料セミナーなども開催されています。
知識を身に付けるきっかけとして活用しましょう。
セミナーなど、人と知り合う場所に足を運ぶことで、人脈形成にも役立つというメリットもあるのです。
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