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不動産オーナー失敗リスク5選|回避策伝授します!

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不動産投資オーナーというと資格がないと難しいのかなというイメージあると思います。しかし難しいスキルや資格がいる訳ではないです。

・不動産オーナーとは
・不動産の種類
・失敗リスク|回避対策
・経費一覧
をまとめました。不動産オーナーになりたいと考えている方はこの記事を参考にして頂ければ幸いです。

1.不動産オーナーとは

そもそも、不動産オーナーになったらどのようなメリットがあるのでしょうか?以下にまとめました。

  • 不労所得が得られる
  • 実物資産になる
  • 相続税対策になる
  • 生命保険/年金代わりになる
  • 少ない自己資金から始められる(融資を利用した場合)

上記のようなメリットがあります。不労所得なので働かずして家賃収入を得られるのが最大のメリットと言えます。

実際に、どのような流れで不動産オーナーになるのか以下で説明していきます。

上記のような流れで不動産を購入して、家賃収入を得られます。

1-1 不動産オーナーの年収は?

不動産オーナーの年収は一概にいくらとは言えません。なぜなら、物件やエリアによって収入は異なるからです。それ以外にも、修繕費や金融機関から融資を受ける受けないで変わってきます。そのため、不動産オーナーになったら年収がいくら貰えますとは一概に言えません。
ちなみに参考までにですが、米大統領トランプ氏は不動産王としても有名です。「トランプ・ワールド・タワー」の家賃は650万円と言われています。この話を聞くと不動産オーナーはとても夢がありますよね。
では、実際に不動産オーナーはどのように稼いでいるのか?収支構造を以下で説明していきます。

 不動産オーナーの収支構造

アパート・マンションオーナーはどのような収支構造なのか見ていきましょう。

まず、収入は主に家賃収入です。購入した物件を賃貸して家賃収入を得ます。
先程の記載しましたが、「物件のエリア」「物件の状態」により家賃価格は異なります。購入時に家賃相場など書いてありますが、あくまでも相場なので同じ額をいつも得られる訳ではありません。しかも、空室になった場合は収入はゼロになります。

支出は主に「物件購入」「管理費」「修繕費」です。その他にも「固定資産税」「各種税金」など発生します。
また、金融機関から融資を受けた場合は「利息」がかかります。

1-2 不動産オーナーはどんな人がやっているのか?

不動産オーナーはどのような人がやっていると思いますか?
LIFULL HOME’Sの調査結果ではこのような結果が出ています。
「30~50代が中心」「半分近くはサラリーマン大家」というようになっています。このように仕事と並行して不動産オーナーをされている方が5割弱います。年代だと40代が1番多く、その次に30代と比較的若い世代の方が積極的に行っています。
不動産投資は難しいという印象の方多いと思います。しかし、その敷居はどんどん低くなってきています。そのため「サラリーマン大家さん」も増えてきているのでしょう。

つまり、普通に会社勤めしながら不動産オーナーをしている方は多いです。不動産投資は年金や生命保険の代わりになります。老後のために若いうちに始める方が増えてきているのかもしれません。

2.不動産の種類一覧

不動産と言っても様々な種類があります。以下に表でまとめました。

住居系 非住居系 その他
・アパート
・一棟マンション
・区分マンション
・戸建賃貸
・一棟商業ビル
・ホテル
・店舗
・事務所
・オフィスビル など
・倉庫
・駐車場
・トランクルーム
・コインランドリー
・コンテナ

不動産には大きくわけて「住居系」「非住居系」「その他」に分けられます。

一棟と区分でどちらもマンションと書いてありますが、違いとしては
・一棟は読んで字のごとくマンション/アパートなどの物件を全室土地付きで購入する投資法です。
→※土地が付いていない場合もあります
・区分はマンション一室のみを購入する投資法です。
というようにマンションだけでも2つの投資方法があります。

良い物件をどのように選ぶかのポイントについてはこちらの記事を参照してください。

関連記事不動産投資物件選びに失敗しないための大事なポイント4選!

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3.不動産投資ローンを使ってみよう

不動産を実際に購入するってなった場合、高額商品なのでローンを組む方が多いと思います。ローンというと「借金」というイメージが強いと思います。しかし、ローンを組む事でのメリットもあるので、以下で説明していきます。

  • カードローンに比べて、長期間低金利で高額の融資が受けられます。
  • 不動産投資ローンを組む事で、少額でも不動産投資を始められます。そして、高利回りを得る事が出来ます。これを「レバレッジ効果」と言います。

というようなメリットがあります。少ない自己資金でもローンを組めば、不動産投資を始められます。

不動産投資ローンについて詳しくはこちらの記事を参照してください。

関連記事不動産投資ローン活用の秘訣|レバレッジ効果を最大限に!銀行別融資の条件とは

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4.不動産オーナー失敗リスク5選|回避策伝授

不動産オーナーになるにはもちろんリスクもあります。しかしリスクをしっかりと理解していれば回避できる場合もあります。以下で失敗リスク5選とその回避策について説明していきます。

4-1 空室リスクの回避策

不動産が空室になった場合、当然ですが家賃収入は得られません。この様にならないためには「空室が出にくい物件選び」ということが、リスク回避するのにはとても重要です。その条件としては、

  • 立地の良い物件
  • 人口増加が見込まれるエリア

など、賃貸需要の高い物件に投資することでリスク軽減または回避できます。

4-2 家賃滞納リスクの回避策

家賃の滞納されると、家賃収入が得られません。金銭的な面だけでなく、入居者に催促もしなければいけないので精神的負担もあります。そのため、不動産オーナーにとっては、とても悩ましいリスクです。その回避策としては、「信頼できる管理会社に委託してしまう」のが良いでしょう。そうすることでオーナー様は時間や手間がかかりません。

4-3 家賃下落リスクの回避策

不動産オーナーとしてやっていく上で家賃を下げざる得ない状況になる場合があるかもしれません。この回避策としては、空室リスクの場合と同じですが「立地の良い物件」を選ぶことがとても大切です。そうすることで、家賃下落を大幅に抑えることができます。
ワンルームマンションであれば、内装を変えるなどで他の物件と差別化を図るのも良いかもしれません。

4-4 天災リスクの回避策

「阪神淡路大震災」「東日本大震災」を受けて「災害に強い物件」への需要は高くなっています。震度6強以上の地震でも倒れない「新耐震基準」の物件が良いでしょう。そうすることで天災リスクは軽減できます。
不動産オーナーは長期的に考えて行うので、災害対策を軽視することはできません。入居者の安全確保のためにもしっかりと確認しましょう。

4-5 修繕リスクの回避策

初期費用だけを考えれば中古物件の方が安く抑えられます。しかし、不動産オーナーは長期で行うものであり修繕費用は必ず見据えなけらばなりません。

初期費用に関しては中古物件の方が安いですが、突然の修繕費の発生で収益が赤字変わるリスクがあります。だからこそ、中古で安いから買う。ではなく、しっかりと物件を見て選ぶことが大切です。

5.経費として計上できるもの11個

必要経費として計上できる10個を以下で説明していきます。

  1. 管理費
  2. 修繕積立金
  3. 賃貸管理代行手数料
  4. 損害保険料
  5. 減価償却費
  6. 修繕費
  7. 税金(不動産所得税/固定資産税/印紙税/事業税)
  8. ローン返済額の利息部分
  9. ローン保証料
  10. 税理士への手数料
  11. その他(交通費/新聞図書費/通信費)

上記11個は経費として計上できるものなので節税対策として有効です。しかし、経費として計上できないものもあります。それを誤って計上してしまうと、後の追加で税金支払うことになる可能性があるので注意しましょう。確定申告の際に、しっかりと確認しましょう。

確定申告について詳しくはこちらを参照ください。

関連記事家賃収入を得た初心者大家向け確定申告の手引き|手順・必要書類の全まとめ

2018.04.17

6.不動産オーナーの心構えはリスクを知って回避すること

不動産オーナーになるためにイロハをまとめた記事を書きましたがいかがでしたでしょうか。
投資なので良い面だけでなくもちろんリスクも伴います。しっかりと理解する事でリスク回避または軽減できます。しっかり読んで頂いて始めて頂ければ嬉しいです。

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