オーナーチェンジ物件とは?メリット・デメリットや6つの注意点を解説!

不動産投資を検討している人の不安のひとつに「実際に入居者がいるのだろうか?」という悩みが少なくないようです。

利回りの計算にしても、あくまで入居したとした状態での計算に過ぎません。入居者がいなければ運用も何も話になりません。

実は、売り出されている賃貸物件のなかには、入居者のいる物件がそのまま売りに出されているケースがあります。

これなら購入してすぐに家賃収入が見込めそうですし、新たに入居者を募集する必要もないかもしれません

今回は、「オーナーチェンジ物件」といわれる、入居者のいる賃貸物件の売買について解説していきます。

既に入居者がいるということは、メリットがあるように思えます。

しかし、世の中そんなに甘いものでもないのでは?何らかのデメリットがあるかもしれません。探っていきましょう!

Index

1. そもそもオーナーチェンジって何?

オーナーチェンジとは、入居中の部屋がある状態のまま、不動産投資向けの賃貸マンションやアパートを売買するケースをいいます。

一戸建てや区分マンションなどの賃貸物件であれば、入居者がいる状態で不動産投資を始めることができるのです。

2. オーナーチェンジ物件のメリットやデメリット

入居者ごと賃貸物件を売買することに、どのようなメリットやデメリットがあるのでしょうか?

オーナーチェンジ物件のメリットとは?

入居者がいるということは、購入後すぐに家賃収入を見込めます。

また、机上の利回りではなく現実の利回りになるので、入居者が退去しない限り収支計画を立てやすいのもメリットといえます。

新たに、入居者を探す手間も軽減できるでしょう。

また、入居中の物件は、比較的価格が低くなるのが一般的です。

なぜなら、法律により入居者の権利が守られているため、オーナーが自由に物件をメンテナンスすることなどに制限があり、利用する自由度が低くなるからです。

オーナーチェンジ物件のデメリットとは?

現状として、賃貸物件の状態なので、金利の低い住宅ローンを利用することができません。なぜならば、住宅として使用するわけではないからです。

一般的に、賃貸物件であればアパートローンなど金利が高い商品を利用することになります。

また、入居者のプライバシーを考慮しなければならないため、入居中の部屋や入居者の状況を確認することは難しいです。

善良な入居者であれば問題ないのですが、トラブルメーカーの場合は運用計画に支障の生じる事態を招きかねません。

3. オーナーチェンジ物件を購入する前に確認しておきたい6つの注意点

賃貸物件を入居者ごと購入することは大きなメリットがあるのですが、あらかじめデメリットに注意しておかないと、順調に運用を進めることができません。

そこで、6つの注意点をご紹介します。

①入居者の入居期間を確認する

入居期間が長い場合には、利回りについて注意してください。建物の老朽化と家賃がリンクしていないために家賃が周辺相場よりも高くなっているケースがあります。

したがって、入居者が入れ替わるときには現在の家賃を見込むことはできません。

反対に、入居期間が短い場合はさらに注意が必要です。

なかには、偽装で入居しているケースがあります。

売却するために売れるまで知り合いなどを入居させて、利回りが確保できるように見せかける手口です。

②購入した後の賃貸管理会社の契約について

賃貸物件を管理するためには賃貸管理会社に依頼するのが一般的です。

購入後も管理会社が業務を引き継ぐのであれば問題ないのですが、管理契約が終了していれば、新たに管理会社を探さなければならないという手間が生じます。

③敷金と礼金について確認しておく

引き継ぐのは家賃という入金だけではありません。敷金という出金も引き継ぐのです。

礼金はオーナーが取得するので問題ないのですが、敷金は一般的に退去時に返金しなければいけません。

引継ぎと返済方法の確認は欠かさず行う必要があります。

④保証人の有効期間を必ず確認する

たとえば、入居者が家賃を滞納すれば、保証人が代わりに支払うことになります。

しかし、保証契約には有効期間が設けられることが多く、いつの間にか期間が経過している場合があるのです。

確認しておかないと家賃の未納が続くことにもなりかねません。

⑤重要事項調査説明書の管理記録を隅々まで確認する

投資物件にはメンテナンスなどの費用が必要です。賃貸物件を運用するときにはメンテナンス計画を立てることもポイントになります。

しかし、オーナーチェンジの場合は室内を確認することが難しいのです。

そこで、重要事項調査説明書の管理記録などを確認することで、修理の有無や現在の状況をある程度把握することができます。

⑥現在のオーナーが何故売却するのか確認する

なぜ、入居中の物件を売りに出しているのかを知ることが重要なポイントといえます。

収入を得られる物件を売りに出すのには理由があるはずです。

たとえば、何らかの事情でお金が必要になったのであれば売り急ぎです。値引きのチャンスになるでしょう。

4. オーナーチェンジで引き継ぎされるものとは?

引き継ぎされるもの
  1. 売買後の家賃
  2. 賃貸借契約書
  3. 物件の修繕義務
  4. 敷金および返還の仕方
  5. 管理会社への委託料

5. 良いオーナーチェンジ物件を探すには?

管理会社の良し悪しが物件の良し悪しに結びつきます。

したがって、信頼できる管理会社が管理するオーナーチェンジ物件を選びましょう。本来専門知識が少ない人では、良い物件を選択することは難しいです。

しかし、目の付けどころを変えるだけで、思いのほか簡単に探すことができるのです。

オーナーチェンジ物件の室内の状況を確認する方法はないのか?

原則として、室内の状況を確認するのは難しいとされます。しかし、運用する側としては、なんとか知りたいものです。方法はないのでしょうか?

入居者に直接お願いする以外、室内を見る事はできない

室内を確認することはできません。しかし、お願いベースで入居者が立入を了解すれば話は別です。

「今後のメンテナンス計画を立てるために、本来は立ち入る権利はないのですが、お願いできませんか?」など、正直にお願いしてください。

物件データを確認する事で室内の状況を把握する事ができる

たとえば、メンテナンス関係の資料があれば問題なく現状の修理情報を得ることができます。

特に最近の賃貸マンションであれば、メンテナンス状況などをデータとして残しているケースが少なくありません。

現地調査する場合に共用スペースの確認をしておこう

階段やエレベーターなどの共用スペースを確認すれば、おおよその管理状況を把握することができます。特にメンテナンス費用のなかでも大きな出費になるのは共用部分のメンテナンスです。共用部分の管理が悪い物件は避けたほうが無難でしょう。

6. 自分が住む為にオーナーチェンジ物件を購入するおすすめの理由とは?

入居者がいる賃貸物件を購入し、将来的に自分自身が自宅として住むという考え方があります。いったい、どのようなメリットがあるのでしょうか?

立地の良い賃貸マンションや戸建賃貸を購入して、退去者が出たら自分が住む

自宅を購入するときには、交通の便など立地の良い場所に越したことはありません。

しかし、立地の良い場所で分譲マンションなどを探すのは難しいのが現状でしょう。

そこで、賃貸物件を購入して、入居者が退去した後で自宅として利用するのです。

居住用よりオーナーチェンジ物件の方が価格が安い

入居中の賃貸物件は、居住用の物件よりも価格が安くなるのが一般的です。

住みたいと思うような物件は、価格が高くなりがちです。

しかし、オーナーチェンジ物件であれば、入居者の権利を守るためオーナーの利用に制限があるため価格が安いのです。

近々退去する事が分かっていれば自分で住むことができる

たとえば、入居者が近々退去することが分かっていれば、それほど待つこともなく自分で住むことができます。

万が一退去が遅れても、家賃を得ることができるので、それほど問題にはならないでしょう。

7. 自分で住む為にオーナーチェンジ物件を購入する際の5つの注意点

オーナーチェンジ物件に自分自身が住むという方法には、さまざまなメリットがあるようです。

一方で、あらかじめ抑えておかなければならない注意点もあります。

①オーナーチェンジ物件は人気が高くてなかなか見つからない

購入した時点で入居者がいるということは、家賃収入がある程度見込めるということです。おまけに、価格が安いとなれば人気物件になるでしょう。

それほどの良い物件であれば、投資のプロが放っておくわけがありません。実は、優良物件の数が少ないのです。

②入居者が退去するまで自分が住む事ができない

入居者が近々退去するという情報を得ていたとしても、必ず退去するとは限りません。事情が変われば、退去しないということも考えられるのです。

ある程度のリスクは覚悟しておく必要があるでしょう。

③購入する前に、売却理由を聞いておく必要がある

売却理由にもいろいろあります。

たとえば、急にお金が必要になったので売りだしたのであれば問題ないのですが、なかにはタチの悪い入居者がいるために売り出すような場合があるのです。

入居者に問題があるケースは、購入者にとっては最悪の理由といえます。

④保証人や敷金の確認をしておく必要がある

購入時には、保証人や敷金の確認は欠かすことができません。

保証人が更新されていなければ、家賃が保証されないケースがあります。

敷金については、退去時に返さなければならないとされています。返済方法など、どのような契約内容かを確認しておきましょう。

⑤居住用住宅ローンは利用できるのか?

賃貸物件については、住宅ローンが利用できないのが一般的です。

アパートローンのように金利が高いローンを利用することになります。

金融機関によっては、住宅ローンに切り替えることが可能なケースもあるので確認しておきましょう。

8. オーナーチェンジ物件を購入する場合は、契約書をよく確認の上、購入しよう!

オーナーチェンジ物件の購入は、前オーナーが所有していた「入居者に対する権利と義務」をそのまま引き継ぐことになります。

引き継いだ権利と義務が具体的に記載されているのが賃貸借契約書です。

ここでは、特に法律により定められた内容以外の部分がポイントになります。

たとえば、特約という契約の当事者で自由に取り決めできる部分の内容を把握しておかないと、「そんな取り決めをしていたのか!」と後で慌てることになるかもしれません。

したがって、契約書などの内容は購入前に必ず確認しましょう。

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