オーナーチェンジ物件購入で失敗しないための8つの確認ポイントを解説！

不動産投資を検討している場合、入居者の確保ができるかどうかの不安を持つ人が少なくないでしょう。

いかに利回りが高くても入居する人がいなければ意味がありません。

なんとか解消したい不安の1つです。

ところで賃貸物件のなかには、既に入居者のいる物件が売却されることがあります。

「オーナーチェンジ物件」と呼ばれ、購入後に入居者を募集する必要がないのです。入居者がいるので家賃収入も見込めます。

今回は、入居者のいる賃貸物件の購入について、失敗しないポイントを解説します。

また、オーナーチェンジ物件のメリットやデメリットも紹介しましょう。

初心者向けの物件だといえるのですが注意しなければならないケースもあるのです。

1. そもそもオーナーチェンジって何？

オーナーチェンジとは、入居者がいる状態で賃貸マンションやアパートを売買することです。

戸建てや区分マンションなどの賃貸物件であれば、入居者がいるので運用スタート時に家賃収入を見込んだ不動産投資ができます。

2. オーナーチェンジ物件を購入する際に確認しておきたい8つのポイント

オーナーチェンジ物件の購入する際には、あらかじめチェックしておかなければならないポイントが8つあります。

①入居者の入居期間の確認

入居期間が長いと利回りについて注意が必要。

なぜならば建物の老朽化に応じた家賃設定ではなくなっているかもしれないからです。

周辺相場よりも家賃が高くなっている場合もあるため、入居者が入れ替わる時に家賃を下げなければならないでしょう。

②入居者の契約内容の確認

入居者は、既に賃貸契約を結んでいるので、契約内容以外の条件を強要することは難しいのです。

あらかじめ、契約内容をチェックしてから購入してください。

③購入物件の管理状態を確認

オーナーチェンジでは一見したところ優良物件に見えるのですが、実際には何らかのトラブルを抱えている場合があります。

初心者が判断するのは難しいので、信頼できる不動産業者や管理会社を選ぶことが有効な対策です。

④前オーナーが何故物件を手放すのか確認

入居中の物件を売りに出している理由を確認してください。

なぜ、収入を得られる物件を売りに出すのかを知ることが購入のポイントです。

たとえば、「早急な現金化が必要」などの売り急ぎの状態であれば値引きも可能でしょう。

⑤管理会社が信頼性があるか確認する

オーナーチェンジの際に管理会社を替えることもできますが、新たなリスクが発生する可能性があります。

通常の物件と同じように信頼できる管理会社に委託されている物件を探すほうが有効でしょう。

⑥管理会社の契約期間を確認する

賃貸物件の管理は賃貸管理会社に依頼するのが一般的です。

既存の会社が購入後も業務を引き継げば手間はないのですが、契約が終わっていれば新たな管理会社を探して委託しなければなりません。

⑦敷金や礼金について確認する

引き継ぐのは家賃という入金だけではなく、敷金という出金もあります。

礼金はオーナーが取得するのですが、敷金は入居者が退去する時に返金するのが一般的です。

引継ぎや返済方法については必ず確認してください。

⑧保証人の有効期限を確認する

入居者が家賃を滞納すれば代わりに支払うのが保証人です。

しかし、保証契約には有効期間が設けられることが多いので、期間が経過しているかもしれません。

必ず確認しておきましょう。

3. オーナーチェンジ物件にはどんなメリットやデメリットがあるのか？

オーナーチェンジ物件には、メリットもあればデメリットもあります。

メリット

初心者でも比較的に簡単に不動産投資を始めることができる

初心者には難しい入居者募集の手間がありません。

ノウハウの少ない初心者でも賃貸経営を無難にスタートすることができます。

すぐに家賃収入が得られる

入居者がいるということは、家賃収入が確保されているということです。

退去しない限りは当初の計画に応じた利回りで運用できるでしょう。

金融機関から融資がおりやすい

最初から見込まれた家賃収入を得ることができるので、金融機関の信用度が高いでしょう。

融資の審査が通りやすくなります。

過去の情報から運用の計画が立てやすい

過去の運用状況を把握できるので、家賃収入の額や入居者の入れ替わりのタイミングをつかむことができます。

過去の情報を参考にして、今後の運用に活かすのです。

デメリット

空室の部屋がある場合がある

一棟購入する場合、オーナーチェンジが必ずしも満室であるとは限りません。

また、物件購入後に入居者が退去することも考えられるので油断は禁物です。

室内の内見が出来ず瑕疵を見逃す

入居者がいると室内を詳細に確認することができないので注意が必要です。

建物や設備の瑕疵（欠陥）を見落としてしまうかもしれません。

入居者の契約内容を変更することが出来ない

オーナーチェンジしたからといって、入居者が既に結んでいる契約を変更することはできません。

契約内容に縛られるのです。

入居者がサクラの可能性がある

売買契約が成立したとたんに退去する「サクラ」の入居者がいるかもしれません。

購入時に見込んでいた家賃収入を得ることができないのです。

4. オーナーチェンジをすることで引き継ぎされるもの

オーナーチェンジ物件を購入した際に引き継がれるものは、以下の通りです。

オーナーチェンジにより引き継がれるもの

売買後の家賃 賃貸借契約書 物件の修繕義務 敷金および返還の仕方 管理会社への委託料

5. オーナーチェンジ後の入居者への連絡はいつするのか？

賃貸物件の所有者が変わると、事後に賃借人へ連絡するのが一般的です。

売主と買主が連名で「家主が変更になった旨」「新たな家賃振込先や連絡先」などを通知します。

6. オーナーチェンジ物件の室内の確認方法は無いのか？

難しいといわれるオーナーチェンジ物件の室内の確認方法を紹介しましょう。

入居者に直接お願いする以外、室内を見る事はできない

強制的に室内を確認することは難しいです。

「今後のメンテナンスのために…」など、お願いベースで入居者に立ち入りを認めてもらうしかありません。

物件データを確認する事で室内の状況を把握する事ができる

最近の賃貸マンションはメンテナンス状況などをデータで残している場合があるので、メンテナンス関係の資料により現状の修理情報を得ることも可能でしょう。

現地調査する場合に共用スペースの確認をしておこう

階段やエレベーターなど共用スペースを見れば、おおよその管理状況を確認できます。

共用部分の管理が悪ければ避けたほうが無難です。

7. オーナーチェンジ物件を自分で住む為に購入するメリットやデメリットとは？

オーナーチェンジ物件を購入し、将来的に自分で住むという考え方もあるので、その際のメリットやデメリットを記載します。

メリット

立地の良い賃貸マンションや戸建賃貸を購入して、退去者が出たら自分が住む

自宅を購入する場合、交通の便の良い場所を選びたいものです。

ところが、立地の良い場所で分譲マンションなどを購入するのは難しいでしょう。

そこで賃貸物件を購入し、入居者の退去後に自宅として利用する方法があります。

居住用の物件を購入するよりオーナーチェンジ物件の方が価格が安い

一般的に入居中の賃貸物件のほうが居住用の物件よりも安く手に入ります。

需要のある物件は価格が高くなるのですが、オーナーチェンジ物件であれば入居者のためにオーナーの利用に制限が設けられるので価格が安くなるのです。

近々退去する事が分かっていれば自分で住むことができる

たとえば、入居者が近々退去する予定であれば自分で住むのにそれほど時間は掛かりません。

たとえ退去が遅れたとしても、その間家賃を得ることができます。

デメリット

オーナーチェンジ物件は人気が高くてなかなか見つからない

オーナーチェンジ物件は、家賃収入が見込めるので人気があります。

さらに価格が安いとなれば、投資家が放っておきません。

オーナーチェンジ物件は競争が激しく優良物件はすぐになくなってしまうので、なかなか見つからないのです。

入居者が退去するまで自分が住む事ができない

入居者が退去を予定していたとしても、あくまで予定に過ぎないのです。

状況が変われば退去しないかもしれません。

リスクを想定しておく必要があります。

購入する前に、前オーナーの売却理由を聞いておく必要がある

早急な現金化が必要なために売るのであれば問題ありません。

しかし、トラブルの多い入居者がいるために売るようなケースもあります。

入居者トラブルのある物件は購入を避けるのが賢明です。

居住用住宅ローンは利用できないことが多い

一般的に賃貸物件は住宅ローンが利用できません。

アパートローンなど、金利の高いローンを利用することになるでしょう。

8. オーナーチェンジ物件は売却しやすいのか？

オーナーチェンジ物件で売却という出口戦略を考えるためには、あらかじめ売却のしやすさも検討しておいてください。

売却相手が限られているのでなかなか売却しにくい

オーナーチェンジ物件を売却できる相手は「投資家」や「地主」などに限られるので売却しやすいとはいえません。

しかし、投資家などは投資物件のポータルサイトをチェックするケースが多いので、情報を掲載することで目にとまる可能性は高いでしょう。

個人で住もうと考えている人への売却はトラブルになりやすい

個人で住もうと考えている人への売却はトラブルの可能性が少なくありません。

入居者を退去させることは簡単ではなく、室内の不具合を確認することも難しいため問題が発生しやすいのです。

利回りが良いというだけでは売れない

利回りが良いのはメリットなのですがあくまで計算上の数字です。

賃貸需要の少ない物件では意味がないでしょう。

利回りが高いだけでは売れません。

オーナーチェンジ物件の売却相場は安くなってしまう

将来的に得られる家賃収入が見込めないと売値は安くなります。

オーナーチェンジ物件は家賃低下リスクに備えて売却することが多いので売却相場が安くなるのです。

9. オーナーチェンジ物件を購入する時は、契約内容を良く確認しよう

オーナーチェンジ物件の購入では、入居者の契約内容をチェックしてください。オーナーが代わったので契約も変更するというわけにはいかないのです。

あらかじめ、条件などを確認しておきましょう。

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