耐震基準適合証明書って何?|耐震基準適合証明書を発行するメリット5つを解説!

住宅を契約して購入する際には、ほとんどの場合に住宅ローンを使うと思いますが、家計を楽にするためには住宅ローン減税が使えるかどうかは重要なポイントです。

しかし、実際に確定申告に行くと基準を満たしておらず、住宅ローン減税を受けることができないケースも。

住宅ローン減税を受ける為には「築年数要件」がありますが、購入したい住宅がこの要件を満たしていないには住宅ローン減税を受けることができません。

ただし、築年数が古く要件を満たしていない住宅でも、「既存住宅売買瑕疵保険への加入」、「耐震基準適合証明書を取得する」ことで住宅ローン減税を受けることができます。

既存住宅売買瑕疵保険への加入は簡単に出来そうですが、耐震基準適合証明書を取得するにはどうすれば良いのでしょうか。

耐震基準適合証明書は、建築事務所や指定確認検査機関、登録住宅性能評価機関又は住宅瑕疵担保責任保険法人へ申請することで取得できます。

耐震基準適合証明書を取得することで、他にも中古住宅購入時に登録免許税、不動産取得税の減税や地震保険が10%割引されるメリットも。

今回は、耐震基準適合証明書とは何か、発行するメリットについてお話しをします。

1. 耐震基準適合証明書って何?

耐震基準適合証明書は、建物が新耐震基準をクリアしているかどうかを指定性能評価機関や建築士が証明する書類。

指定性能評価機関や建築士は、耐震基準適合証明書を発行するために耐震診断を行います。

耐震診断では上部構造評点という数値を計算で算出し、上部構造評点1.0以上の状態が新耐震基準に適合する住宅ということになります。

耐震基準適合証明書を取得していると、契約して住宅を購入する場合に、税制面や保険料の割引など様々な優遇を受けることが可能です。

では、耐震基準適合証明書がある物件にはどういったメリットがあるのでしょうか。

2. 耐震基準適合証明書を発行するメリット5つ

住宅を購入する際に、耐震基準適合証明書を発行する一番のメリットは、やはり所得税の住宅借入金等特別控除、いわゆる住宅ローン減税です。

しかし、耐震基準適合証明書を発行するメリットはそれだけではありません。

中古住宅を購入する際には、登録免許税や不動産取得税の減税や地震保険の割引を受けられるなど、他にも多くのメリットがあります。

①所得税の住宅借入金等特別控除により10年間で最大200万円が所得税額から控除される

住宅ローンを組んで住宅を購入する際に、ローンの一部に相当する金額が所得税や住民税から控除される所得税の住宅借入金等特別控除住宅ローン減税)制度を利用することができます。

所得税の住宅借入金等特別控除では、10年間で最大200万円が所得税額から控除することが可能です。

中古住宅の場合、所得税の住宅借入金等特別控除を使えるのは、非耐火構造で築20年未満(耐火構造の場合は築25年未満)の建物のみ。

しかし、平成17年度の税制改正により、築年数がこの条件より古い場合でも耐震適合証明書を取得することで、所得税の住宅借入金等特別控除を利用することができるようになりました。

②中古住宅を購入する際に登録免許税を減税して貰える

住宅など不動産を購入する際には登録免許税を払う必要があります。

登録免許税とは、登記簿謄本に自分が所有者であることを記載するために払う税金です。

中古住宅を購入する際にも当然登録免許税が必要になりますが、 所有権移転登記前に市区町村より発行される住宅家屋証明書があれば登録免許税の減税を受けることができます。

その住宅家屋証明書を申請する際に、非耐火構造で築20年未満(耐火構造の場合は築25年未満)の建物の要件に当てはまらない築年数の古い物件については、耐震基準適合証明書の提出が必要になります。

③中古住宅を購入する際に不動産取得税が減税される

不動産取得税は、売買や贈与又は新築、増築を行った際に、各都道府県に納める地方税です。
中古住宅を購入すると半年~1年後に不動産取得税の納税をしなければなりません。
不動産取得税は下記の要件を満たすと減税することができます。
  • 購入者が居住用、またはセカンドハウス用としての取得した場合(賃貸用マンション等は適用外)
  • 登記簿上の床面積50㎡以上240㎡以下
  • 平成57年1月1日以降の建築、又は既存住宅売買瑕疵保険への加入しているか、耐震基準適合証明書を取得している場合、又は、新耐震基準に適合していないが改修予定のある中古住宅
減税額の計算方法
土地 不動産取得税 = (固定資産税評価額 × 1/2 × 3%) - 控除額(下記AかBの多い金額)

A = 45,000円

B =(土地1㎡当たりの固定資産税評価額 × 1/2) × (課税床面積 × 2(200㎡限度)) × 3%

建物 不動産取得税 = (固定資産税評価額 - 控除額) × 3%

※控除額は建築年度や都道府県によって異なります。

④地震の保険料が10%割引される

地震保険には、免震や耐震性能に応じて割引してくれる制度があります。
割引の内容については

  • 「建築年割引」
  • 「耐震等級割引」
  • 「免震建築物割引」
  • 「耐震診断割引」

等があります。

築年数割引では、昭和56年(1981年)6月1日以降に新築された建物であれば10%の割引、耐震診断割では、耐震診断を行い新耐震基準を満たしていれば10%の割引をしてくれます。

⑤贈与税による非課税措置を受ける事ができる

平成27年1月1日~平成33年12月31日までに、父母や祖父母などから住宅取得等資金を贈与してもらった場合に、一定の要件を満たせば非課税措置を受ける事ができます。

非課税措置を受けるための要件には、登記簿上の床面積50㎡以上240㎡以下、非耐火構造で築20年未満(耐火構造の場合は築25年未満)の建物、又は築年数を越える物件については、新耐震基準に適合することを書類により証明されたものなどがあります。

新耐震基準に 適合することを証明する書類とは、耐震基準適合証明書、建設住宅性能評価書の写し、既存住宅売買瑕疵担保責任保険契約書です。

3. 耐震基準適合証明書を発行する流れ

税制面や保険料の割引など発行することでメリットの多い耐震基準適合証明書。

購入する住宅によっては、すでに耐震基準適合証明書付の物件もあれば、自分で取得しないといけないケースもあります。

自分で耐震基準適合証明書を発行するための申請は、物件の購入前、売買契約の締結前、締結後のどのタイミングで行えばいいのでしょうか。

次は、住宅購入から耐震基準適合証明を発行するまでの流れについてお話しします。

住宅の引き渡しまでに耐震基準適合証明書の仮申請が必要になる

購入したい住宅が築年数が古いなど住宅ローン減税を受ける要件を満たしていない場合、耐震基準適合証明書を提出することで要件を満たすことができるケースがあります。

その場合、住宅の売買契約締結後、住宅の引渡しまでに耐震基準適合証明書の仮申請が必要。

遅くとも引き渡し後に耐震診断を受ける必要があります。

耐震基準を満たしていれば問題なく耐震基準適合証明書は発行されますが、耐震基準を満たしていない場合は耐震改修工事を行って耐震基準を満たす必要があります。

住宅の引渡し後、6か月以内に耐震基準適合証明書を発行して入居する必要がある

いざ耐震基準適合証明書が発行されても、住宅ローン減税を受けるにはもう一つ条件があります。

それは、住宅の引渡後、6か月以内に入居する必要があるということ。

逆に言うと、耐震基準適合証明書の発行までのスケジュールは、住宅の引渡後の6か月以内に行わないといけないということになります。

また、税務署は、入居の移動日の確認を住民票の移動により行うケースが多いので、所有権移転登記は旧住所で行うようにしましょう。

4. 耐震基準適合証明書の取得について

では、実際には耐震基準適合証明書の発行には、どれくらい時間がかかるのでしょうか。

住宅を契約して引渡を受けて、耐震基準適合証明書の仮申請を行います。

申請後は、まず耐震診断を行い、診断結果が耐震基準を満たしているかいないかで耐震基準適合証明書の発行までの期間は変わります。

また、発行に当たって、住宅の図面や検査済証有無は関係するのでしょうか。

 

発行にはどれくらいかかるのか?

耐震基準適合証明書の仮申請を行い、耐震診断を行うまでに準備が1週間、耐震診断を行ってから診断結果の報告まで約1週間~10日程かかります。

耐震基準を満たしている場合はすぐに発行が可能ですが、耐震基準を満たしていない場合は、耐震改修工事の期間が加わることになります。

改修工事は補強の程度や規模によって期間は大きく変わります。

耐震診断にかかる時間は?

耐震診断は、図面や設計図書があれば2~3時間程度。図面や設計図書が無い場合は、追加で1時間程度かかります。

改修工事が必要となる可能性について

新耐震基準が適用された昭和56年6月1日以前に建築確認を取得した住宅については、旧耐震基準で建築されているため耐震改修工事が必要な可能性は非常に高いです。

しかし、実際には新耐震基準の住宅でも安心はできません。

旧耐震基準の場合で90%超、新耐震基準で建築された住宅でも80%が基準を満たしていないと言われています。

図面だけで耐震基準適合証明書は発行して貰えるのか?

指定性能評価機関や建築士に耐震基準適合証明書の発行を依頼した場合、図面を見ただけでは発行してくれません。

やはり、耐震診断を行う必要があります。

図面が無いと耐震基準適合証明書は発行できないのか?

では、図面が無い場合はどうでしょう。 図面が無い場合でも 耐震基準適合証明書の発行は可能です。

しかし、図面が無いと確認できない部分は評価することができないので、全体的な評点に影響を及ぼすことがあります。

検査済証がないと耐震基準適合証明書は発行できないのか?

検査済証は、建築基準法に定められた住宅を建築する際に必要な「建築確認」「中間検査」「完了検査」を完了した建物に対して発行されます。

検査済証がない場合は完了検査が行われておらず、違法建築で建てられている可能性も。

しかし、検査済証が無くても、耐震診断を行って耐震基準を満たしていれば耐震基準適合証明書の発行は可能です。

5. 住宅ローンの減税は確定申告でおこなう

契約して購入した住宅について、住宅ローン減税の要件を満たすために、手間暇かけて耐震基準適合証明書を取得してもそれだけでは住宅ローン減税を受けることはできません。

住宅ローン減税を受けるためには、耐震基準適合証明書など必要書類を揃えた上で確定申告を行う必要があります。

確定申告は毎年2月16日~3月15日の1か月が申告時期となっていますので、忘れずに申告を行ってください。

6. 中古マンションで住宅ローン控除はできるのか?

住宅購入の選択肢として、一戸建てだけではなく、マンションもあります。

新築マンションの場合は、新耐震基準で建築されているので耐震基準を満たしているケースも多いですが、中古のマンションの場合は旧耐震基準で建築されているので、耐震基準を満たしていないケースも。

中古マンションを契約して購入する場合も住宅ローン控除はできるのでしょうか。

中古マンションで住宅ローン控除を受けるには?

中古マンションは耐火住宅に分類されますので、住宅ローン減税を満たす条件としては築年数25年未満の建物に限られます。

しかし、築年数が古く要件を満たさない場合でも「既存住宅売買瑕疵保険への加入」、「耐震基準適合証明書を取得する」で住宅ローン減税を受けることが可能になります。

7. 耐震基準適合証明書は住宅ローン控除の申請に必要!

住宅ローン控除を受けるためには、様々な要件を満たす必要があります。

要件の中でも築年数は重要であり、木造戸建てなどの非耐火住宅であれば築20年未満、マンションなどの耐火住宅の場合は築25年未満に限られています。

しかし、築年数が古い場合でも、既存住宅売買瑕疵保険へ加入したり、耐震基準適合証明書を取得することで住宅ローン控除を受けることが可能になります。

耐震基準適合証明書は、築年数の要件を満たしていない場合には住宅ローン控除の申請に必要となります。

住宅を契約して引渡しを受けたら、すぐに耐震基準証明書の発行手続きを行い、確定申告までに添付して出せる準備をしておきましょう。

 

住宅ローン控除の申請方法や受け取り方については以下の記事を参考にしてください。

関連記事住宅ローン控除についてはブログ・体験談から学ぼう|申請方法と受け取り方

2017.11.14

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