銀行で住宅ローンを組む時に抑えておきたいポイントを徹底解説|金利ランキング付き

一般的に家を建てたり購入したりするときには、住宅ローンを利用しますね。

しかし、「住宅ローンのポイントは?」と聞かれると、しっかり内容を理解できている人は少ないのではないでしょうか?

住宅ローンは長期にわたって返済しなければなりません。

ちょっとした借入金利の違いでも支払い総額にすると思いのほか大金になります。住宅ローンのポイントに注意することでお得に借り入れることができるのです。

 

住宅ローンの手続は、一生に一度あるかどうかの作業です。

実行前に十分に内容を理解して、少しでも有利に利用することが得策でしょう。難しいことではありません。知っているか知らないかの違いです。

今回は住宅ローンを組むときに押さえておきたいポイントから、おすすめの銀行を金利ランキング表としてまとめました。最後までお付き合いいただければ光栄です。

Index

1. そもそも住宅ローンって何?

住宅ローンとは、マイホームを手に入れるために利用できる金融機関が用意する融資システムです。

一般的に、自分が住むための住宅を購入するときに物件の代金を現金で支払うことは難しいですね。

そこで、手持ち資金を頭金にして、頭金と代金との差額を住宅ローンとして銀行などから借り入れます。また、代金全額を住宅ローンにすることも可能です。

1-1. 住宅ローンはどんな人が組む事ができるのか?

住宅ローンを利用できるのは、安定した収入のある人です。

住宅ローンは返済期間が長期にわたることが多いので、収入が長期間安定していることが見込める人でなければ利用できません。

年収や勤続年数が融資のポイントです。したがって、収入が不安定な人や専業主婦などは借り入れが難しくなります。

1-2. 住宅ローンは何処で組む事ができるのか?

住宅ローンを提供しているのは、銀行・JA・住宅ローン専門会社などさまざまです。

自治体が住民に提供する自治体融資やサラリーマンなどが利用できる財形住宅融資などもあります。

住宅ローンを利用するときには、どこの商品が自分に適しているのかを調べることから始めましょう。

1-3. 住宅ローンを借りる場合は諸費用が発生する!

住宅ローンを利用するときに注意しなければならないことは、さまざまな諸費用が必要になるということです。

頭金だけ用意していたのでは、計画どおりに行かないかもしれません。借入額に合算することもできますが毎月の返済負担が増えますね。

諸費用とは、保証料・事務手数料・印紙税・抵当権設定費用などです。

金融機関により金額は異なりますが、思いのほか高額になるケースがあるので事前に確認しましょう。

2. 住宅ローンで人気の銀行金利比較一覧表

住宅ローンを組むのに人気な銀行と金利タイプを一覧表にしました。

金融機関名 金利タイプ 金利
1位 じぶん銀行 住宅ローン全期間引下げプラン「変動 0.475%
2位 住信SBIネット銀行 ネット専用全疾病保障付住宅ローン(通期引下げプラン)「変動 0.475%
3位 ARUHI ARUHIスーパーフラット8S(金利Aプラン)全期間「固定」(15年~35年) 0.720%
4位 イオン銀行 住宅ローン金利プラン手数料定率型「変動 0.570%
5位 じぶん銀行 住宅ローン当初期間引下げプラン「固定」10年 0.610%
6位 楽天銀行 フラット35S(金利Aプラン)全期間「固定」(21年以上~35年以下) 0.900%
7位 ソニー銀行 変動セレクト住宅ローン「変動 0.457%

~0.507%

8位 イオン銀行 住宅ローン 当初固定金利プラン手数料定率型 当初10年「固定 0.690%
9位 住信SBIネット銀行 フラット35S(金利Aプラン)全期間「固定」(21年~35年) 0.900%
10位 楽天銀行 楽天銀行住宅ローン(金利選択型)「変動 0.527%

~1.177%

3. 物件によって違う!銀行で住宅ローンを組む際の審査の流れ

3-1. 住宅ローンの審査は事前審査と本審査の2つの審査がある

住宅ローンの審査には、金融機関による「事前審査」と信用保証会社などによる「本審査」の2つがあります。

一般的に、本審査には売買契約書の提出が必要になります。

契約前に融資の可能性があるかどうかを判断するために事前審査が必要になるのです。

3-2. 新築マンションや建売住宅、中古住宅を購入する際の住宅ローンの流れ

新築マンションや建売住宅、中古住宅を購入する場合の流れ
  1. 購入物件を決める
  2. 住宅ローンの事前審査を申し込む
  3. 本審査を申し込む
  4. ローン契約を結ぶ
  5. 融資を実行する

3-3. 注文住宅で家を建てる際の住宅ローンの流れ

注文住宅で家を建てる場合の流れ
  1. 購入する土地を決める
  2. 土地と建物の住宅ローンを申し込む
  3. 土地についてローン契約を結ぶ
  4. 土地について融資を実行する
  5. 工務店などと建築請負契約を結ぶ
  6. 建物についてローン契約を結ぶ
  7. 建物について融資を実行する

3-4. 住宅ローンの審査の期間

住宅ローンの審査期間は、事前審査で1日から1週間程度、本審査で1週間から2週間くらい必要です。

事前審査は、一般的に基本データをコンピュータに入力することで審査するので審査期間が短くなります。

本審査は、返済が滞れば住宅ローンの申請者に代わって返済しなければならない信用保証会社が審査します。審査が慎重になるのは当然のことですね。

3-5. 住宅ローン審査の必要書類

本人確認ができる書類等
  1. 実印(印鑑証明書要)
  2. 住民票
  3. 運転免許証またはパスポート
  4. 健康保険証
所得を証明できる書類等
  1. 源泉徴収票(給与所得者の場合)
  2. 確定申告書・納税証明書(確定申告している場合)
不動産についての書類等
  1. 売買契約書
  2. 重要事項説明書
  3. 工事請負契約書
  4. 不動産登記簿
  5. その他不動産の状況のわかるもの

4. 住宅ローンの金利には3種類ある|どうやって決定しているの?

①全期間固定金利型とは?

返済する全期間について返済額がかわりません。借入金利が同じなので返済契約は立てやすく安心です。

契約時の金利が続くので、低金利だと有利に返済できるが、高金利だと返済が不利になります。

②固定金利期間選択型とは?

期間を定めて固定金利にし、その後金利タイプを選びなおすタイプです。

全期間固定金利型よりも借入金利が低くなるのですが、期間終了後に金利変動のリスクが伴います。

③変動金利型とは?

借入金利が半年ごとに見直されるタイプです。

3つの金利タイプのなかでは、もっとも金利が低くなります。常に金利が変化するため、長期的な返済計画を立てることが難しいといえます。

金利はどうやって決定しているの?

適用金利は、それぞれの金融機関が市場の動向や販売方針に応じて独自に定めます。

固定金利の場合、指標として国債の利回りを参考にします。

変動金利の場合、日本銀行の政策が影響するので日本銀行の動向で予測することが可能です。

3つの金利に向いている人・向いてない人

全期間固定金利型は、毎月の返済額を確定させたい人に向いています。社会情勢などによる金利の変動を気にすることがありません。

固定金利期間選択型は、将来的に収入増が見込める人に向いています。見直しまでの期間について金利変動を避けることができます。

変動金利型は、早い時期から繰上げ返済を予定しているような返済計画に余裕がある人に向いています。

5. 住宅ローンの主な審査項目6つ

①借り入れする金額

住宅ローンでもっとも注意しなければならないポイントは、いくら借り入れるかということです。

銀行が融資することができる金額は、年収におけるローン返済額の割合である「負担率」が25~30%程度になるようです。フラット35であれば30~35%になります。

②個人の信用情報

融資を判断するには、信用情報を欠かすことができません。

金融機関が信用できる人に融資したいと考えるのは当然のことですね。クレジットや公共料金の支払い遅延のために住宅ローンの審査が通らないこともあります。

③職業と年収と年齢

職業では、公務員やサラリーマンのように長期にわたって安定した収入がある人のほうが、自営業者よりは有利になります。

年収は、負担率に応じるので、融資額によっては200万円でも可能でしょう。なお、年齢が高いと、返済期間が長ければ融資は難しくなります。

④担保評価が十分な物件かどうか

金融機関が融資をするときは、購入する不動産に抵当権をつけて万が一のための担保(保証)にします。

したがって、担保の評価額が融資額を下回れば融資することは難しいかもしれません。

⑤頭金の額

頭金は、金融機関の印象アップに役立ちます。

たとえば、マイホームの購入に向けて、あらかじめ計画的に頭金を貯めることのできる人であれば、返済も計画的にできると判断されるのです。購入価格の1~2割程度の頭金で十分でしょう。

⑥健康状態

健康状態が審査の対象になるのは、ローン申請者が死亡したときなどに備えて加入する団体信用生命保険があるからです。ガン・高血圧・糖尿病などは加入できないケースがあります。

6. 住宅ローンを組む時に抑えておきたい3つのポイント

①返せる金額を借りる事

宅ローンを利用するときにもっとも大切なことは、返せる金額を借りるということです。短期間の借入であれば無理も可能かもしれません。

しかし長期間にわたる住宅ローンでは余裕が必要でしょう。借りすぎは厳禁です。

②できる限り短い期間で返済すること

借入期間を短くすれば返済総額は少なくなります。

収入リスクなど将来の不安に備えて、余裕があれば繰上げ返済により借入期間を短くするもの返済のコツです。

③金利や諸費用などのコストが低い所を選ぶこと

同じ金額を借りても、金利により支払い総額が大きく異なります。

たとえば、3,000万円を35年のローンで借り入れた場合、金利が0.5%異なると総額で300万円を超える違いが生じます。また、諸費用も金融機関により違いがあるので確認しましょう。

7. 住宅ローンの「フラット35」について

7-1. フラット35とは?

住宅金融支援機構が金融機関と提携し、全期固定金利型で最長35年にわたり融資する住宅ローンです。

特徴として、保証料が不要で勤続年数が審査の対象にならないなど年収が低くても比較的利用しやすいローンといえます。

7-2. フラット35sとはどんなもの?

耐震性や省エネルギー性などが優れた住宅を取得するときに、金利をフラット35から一定期間低く設定するのがフラット35sです。

7-3. フラット35の金利について

フラット35の金利は、金融機関・融資率・返済期間により異なります。

融資率は、物件価格の100%まで可能ですが90%を超えると金利が高くなり、返済期間についても20年を超えると金利が高くなるのです。

7-4. フラット35はどこで借り入れできるのか?

住宅ローンの対象エリアが決まっているのが一般的ですが、地方銀行でも支店などにより他県での取扱いが可能になります。

また、住宅ローンを専門にしている金融機関では、提携している不動産業者などの申込みのみを受け付ける場合もあります。

7-5. 民間の金融機関の長期固定金利型とフラット35を比較してみると

民間の金融機関は金利に団体信用生命保険の保険料が含まれているのですが、フラット35は加入が任意です。

また、民間であれば信用保証会社への保証料が必要になりますが、フラット35では保証料の代わりに手数料が必要になります。

8. 住宅ローン審査で落ちてしまうケースと注意ポイント

8-1. 共働き夫婦や外国人夫婦が借り入れをする時の注意点

夫婦が共同で住宅ローンを申請するほうが、収入が増え有利なような気がしますが、片方の信用情報に不安があれば共倒れに。

情報がクリアな方のみで申請するほうがパスしやすいでしょう。外国人の場合には、条件として日本国籍や永住権がポイントになります。

8-2. 自営業者が気を付けておきたい注意点

自営業者の場合には、3年以上の確定申告書が必要です。

また、信用度を高めるためにも頭金を2割以上用意することをおすすめします。当然、脱税などの不正があれば審査をパスすることはできません。

8-3. 別荘やセカンドハウスは審査に落ちやすいのか?

セカンドハウスは、審査が通りにくいケースがあります。

なぜなら、セカンドハウスを投資用に転用するケースが少なくないからです。そもそも、投資物件の場合は住宅ローンではなく、投資ローンを利用することになります。

8-4. 住宅ローンの借り換えの審査は通りやすいのか?

借り換えのポイントは、最初にローンを組んだときと勤務先や年収などが変わっていなければ審査は通るでしょう。

ただし、物件の担保価値がローン残額より下がっていると審査を通らないことがあります。住宅ローンの支払遅延実績も審査に落ちる可能性が高いです。

8-5. 住宅ローン審査が甘い銀行は存在するのか?

住宅ローンの審査が甘いかどうかを判断するのは現実的ではありません。金融機関により審査内容が異なるからです。

むしろ自分にあった金融機関を探すほうが賢明でしょう。たとえば、早期返済を予定していれば無料で繰上げ返済ができるところを選ぶのです。

9. 住宅ローンの団体信用生命保険について

9-1. 団体信用生命保険って何?

住宅ローンの契約者が返済途中で死亡したり高度障害になったりしたときに、生命保険として住宅ローンの残債を金融機関に支払ってくれる住宅ローン専用の保険を団体信用生命保険といいます。

つまり、遺族にはローンの返済義務がなくなるのです。

9-2. 団信と特約付き団信の違いとは?

特約付き団信とは、3大疾病(ガン・脳卒中・急性心筋梗塞)や高血圧・糖尿病・慢性腎不全・肝硬変・慢性膵炎により仕事に支障を生じたときに、特約で一定期間返済が補填されたりローン残高が完済されたりする団体信用生命保険です。

9-3. 団信の内容にはどんなものがあるのか?

団体信用生命保険には、住宅ローンの金利に0.1~0.4%くらい上乗せするタイプや保険料を支払うタイプ、また銀行が保険料を負担するタイプがあります。

9-4. 団信の特約の選び方について

住宅ローンの団信には、3大疾病や8大疾病に備えた特約をつけるのが安心です。

しかし、団信に特約を付けると保険料が必要になるので、総支払額を計算することで疾病リスクに見合うかどうかを検討する必要があるでしょう。

9-5. 申し込みする際の注意点について

返済途中に特約を付けたり、途中で特約を外したりはできないので新規契約時に判断しなければなりません。

また、特約つき団信は、契約年齢の上限が設定されていることもあります。

9-6. 住宅を購入した後の保険の見直しは忘れずしよう!

団信に加入していると万が一の場合でも住宅費用については保障されます。

したがって、団信加入までに加入していた保険を見直すことができるでしょう。死亡保障についての住宅費用分の保険料を下げることができるのです。

10. 銀行で住宅ローンを組む際はまずは審査内容を把握して、無理のない金額を借り入れしよう!

銀行で住宅ローンを利用するときは、審査内容を把握することから始めてください。

また、住宅ローンに限らず、借入のポイントは無理のない返済計画を立てることです。特に住宅ローンの場合は、返済期間が長期になるので無理な借入は厳禁といえますね。

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