収益還元法からわかる物件の実質の価値｜適正価値から最適な判断を

不動産を取引するときに売買する物件の価値を把握していますか？

「不動産業者に任せているから大丈夫だろう」という人が少なくないでしょう。

しかし、本当に妥当な取引がされているのでしょうか？ときには疑問に思うこともあるはずです。

買うときには「ちょっと高いのではないか」と思い、

売るときには「ちょっと安いのではないか」と思うケースがありませんか？

納得できない理由はひとつです。物件の価値が把握できていないからでしょう。

実は、一般の人でも価値を把握することは可能なのです。

具体的には「収益還元法」の知識があれば把握できます。少なくとも不動産投資をする以上おおよその価値を求めてから取引すべきでしょう。

1. 不動産の価値を表すのは2種類

不動産の価値としては、物件の利用の仕方により2種類にわかれます。

収益物件を対象にする価格と、自分の所有物件を対象にする価格です。

①収益価格

まず「収益価格」とは、収益物件として使用するケースを前提にした計算に基づきます。現在の価格と将来発生すると思われる利益をトータルして算出するのです。家賃収入をもとに計算するため収益物件に適しています。

家賃収入という収益をもとに計算するので「収益還元法」といわれ、さらに直接還元法とDCF法の2つにわかれます。
不動産投資には収益還元法が適しているため、項目2「収益価格を算出するためには｜収益還元法を理解する」で詳しく説明しましょう。

②積算価格

収益価格に対して、自分が使用する物件に適した計算で算出するのが「積算価格」です。

計算の仕方は土地と建物を別に評価して、それぞれを合計するという計算になります。土地については、公示価格・路線価・固定資産税評価額を使用するのです。

建物については現在ある建物をもう一度建築するには、いくらくらいの費用が必要になるのかを算出します。そして、現在の建物の築年数分の減価償却費を差し引いて算出するのです。積算価格を求める計算の仕方を「原価法」といいます。

2. 収益価格を算出するためには｜収益還元法を理解する

今回は、不動産投資をする場合に利用しやすい収益還元法についてご紹介します。

おおよその計算の仕方を理解することで、売買時に不動産業者任せではなく一定の根拠に基づいた取引が可能になるでしょう。

収益還元法とは

収益還元法とは、これから先、家賃収入として手にすることができると思われる利益をもとに計算されるので「利回り」がとても大切です。投資による利回りのことを「還元利回り」といいます。この還元利回りが収益還元法のポイントです。

利回りについて具体的に説明すると、100万円投資したとして1年間で5万円の利益が発生したとすれば利回りとしては5％になります。つまり、投資した額に対して1年間でどれだけ利益が還元されるかという考え方です。
収益還元法を理解すれば、金融機関が物件に対してどの程度の評価をするのかが事前にわかるので効率的に取引を進めることができます。
なお、収益還元法には2種類の計算の仕方があるのでチェックしておきましょう。

3. 2種類の収益還元法

収益還元法には「直接還元法」と「DCF法」の2つの計算方法があります。それぞれの計算方法の特徴についてご紹介しましょう。どちらが使いやすいかというところもポイントです。

①直接還元法

直接還元法とは、価格を知りたい物件の近隣における取引事例などから還元利回りを確認して収益価格を計算します。この後説明するDCF法に比べると簡単な計算の仕方です。不動産投資をするのであれば、ぜひマスターしておいてください。
ただし、あくまで取引事例による利回りを参考にするので、利回りをより正確にするためには、収益価格を求める物件の立地や築年数に応じて利回りを修正しなければなりません。
なお、計算式については項目4「収益還元法の計算例」で具体的に説明します。

還元利回りを知るためには

直接還元法では還元利回りがポイントです。還元利回りは、近隣にある同じような物件の利回りの相場から求めることになります。具体的には、インターネットで検索してください。

賃貸経営に関する情報を提供している大手サイトを利用すれば、不動産投資用の物件ごとに利回りが記載されています。インターネットで検索できるので、それほど手間がかかりません。

②DCF法｜Discounted Cash Flow

DCF法とは、不動産の現在価値が時間により変化するという前提で計算します。

たとえば、同じ100万円でも今の100万円と5年後の100万円では価値が違うでしょう。5年後にいくらかでも価値が増えていなければ投資にはなりません。

今の100万円であれば5年間も運用すれば金額を増やすことができるでしょう。しかし、5年先の100万円を運用するわけにはいきません。先になるほど運用する時間が少なくなるため期待できないことになります。

そこで、1年後、2年後と先に受取る収益を期間に応じて割り引いて計算するのです。なお、計算式については項目4-2.「DCF法の計算例」で具体的に説明します。

2種類の計算式の違い｜使用される場面と用途

一般の投資家であれば、直接還元法を理解しておけば十分でしょう。インターネットなどで利回りさえチェックできれば計算自体は、それほど難しくありません。計算の仕方をマスターすることで今後の投資取引に活かすことが可能です。

DCF法のほうが直接還元法よりも収益性を適正に計算することができます。

そのため金融機関が融資するときのローン審査に使用することが多いようです。そこで、DCF法は金融機関など専門性の強い分野で使用されます。

4. 収益還元法の計算例

それぞれの計算方法について、実際に数字を入れて計算したほうがわかりやすいでしょう。おおよその計算の仕方を具体的な計算例でご紹介します。目安として参考にしてください。

4-1. 直接還元法の計算例

収益還元法のうちの直接還元法で計算するためには、まず1年間の純利益を計算しなければなりません。

1年間の純利益

1年間の純利益＝1年間の家賃の合計－経費（管理費・修繕費・税金など）

上記で求めた「1年間の純利益」を次の式にあてはめて不動産の価格を求めます。

不動産の価格

不動産の価格＝1年間の純利益÷還元利回り

では、実際に数字を入れて計算してみましょう。たとえば次のような計算例で不動産の価格を求めます。

計算例

家賃…毎月8万円 経費…16万円 還元利回り…5％

まず、1年間の家賃を合計した金額から経費を差し引いて純利益を求めます。

1年間の純利益

（8万円×12カ月）－16万円＝80万円

次に、1年間の純利益を還元利回りで割って不動産の価格を求めます。

不動産の価格

80万円÷5％＝1,600万円

計算例の不動産価格は1,600万円になるのです。

4-2. DCF法の計算例

たとえば、家賃8万円の物件が5年先に1,500万円で売れたとすると、不動産の価格は次のように5年分の家賃収入と5年先の売却価格を合計した金額になります。

不動産の価格

8万円×12カ月×5年＋1,500万円＝1,980万円

しかし、収益還元法のうちのDCF法の場合には、将来の利益を割引しなければなりません。たとえば、割引率が3％だとすると次のようになります。

年数	割引後の家賃の額
1年目	8万円×12カ月＝96万円
2年目	96万円÷103％＝94万円
3年目	94万円÷103％＝92万円
4年目	92万円÷103％＝90万円
5年目	90万円÷103％＝88万円

1年目から5年目までの割引後の家賃の額を合計します。

割引後の5年分の家賃

96万円＋94万円＋92万円＋90万円＋88万円＝460万円

家賃だけではなく、5年先の売却価格も同じように毎年3％で割引します。

年数	割引後の売却価格の額
5年分	1,500万円÷103％÷103％÷103％÷103％÷103％＝1,294万円

割引後の5年分の家賃と割引後の5年先の売却価格を合計します。

不動産の価格

460万円＋1,294万円＝1,754万円

家賃と売却価格の割引後の価格を合計した1,754万円がDCF法による不動産の価格です。

5. 収益還元法をマスターして積極的な不動産投資をしよう

不動産を売買するときに、収益還元法によりおおよその不動産価格を知ることで納得のできる取引ができます。将来的な利益の目安にもつながるでしょう。

また、不動産業者にしても「知っている」お客さんに対しては、いい加減な対応をするわけにはいきません。

お好みの物件があれば不動産業者に相談する前に、まずインターネットで賃貸経営の情報サイトを検索してください。近隣の物件の利回りをチェックして、おおよその価格を算出してから相談するのです。

ポイントは、価格がつかめているかどうかです。一般的な投資家であれば、直接還元法の知識で十分対応できるでしょう。おおよその価格を把握することができれば不動産業者任せではなく主導権を持って不動産投資ができるはずです。

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