家賃収入に消費税はかかる？｜不動産における課税・非課税の判別ポイント表付き

消費税というとあなたの生活上で最も身近な税金ですね。

物を買ったり外食したりサービスを受けたりするとほとんどに消費税が課税されます。

不動産での消費税は土地にはかからず建物にかかることをご存知でしょうか。他にも事業用と住宅用で課税非課税が分かれていたりと少し複雑なんです。

 

果たして家賃収入の中に消費税は含まれているのか？！

ここでは不動産投資における消費税について徹底解説していきます。

1. 不動産業界における消費税について

消費税。英語でConsumption tax。販売物からサービスなどの取引（＝消費）に対して課される国税（地方税）です。

そもそもマンションやアパートを賃貸するとき、物件に「税込み」とか「＋税」などと入っているのを見たことがある方はあまりいないと思います。

不動産投資をする上で消費税は何にかかって、何にかからないのかをお伝えします。

1-1. 消費税はどんな時にかかるか

消費税で以下の文があります。

なので簡単に言うと「商売として行われる資産の譲渡」の際に消費税がかかります。

 

もう少し詳細な消費税が発生する条件は

• 国内における取引であること
• 事業者が事業として行うものであること
• 対価を得て行われること
• 資産（権利やその他無形資産を含む）の譲渡・貸付・サービスの提供であること

となります。

1-2. 不動産取引上での課税区分

消費税には課税区分というものがあり、課税・免税・非課税・不課税の4つがあります。

まず国内で事業の対価を得て行う取引を「課税取引」。

そして課税の対象として馴染まないものや社会政策的配慮から課税されない取引が税法で定められています。
これを「非課税取引」と言います。

不動産取引上の課税区分は「課税取引」と「非課税取引」の2種類です。

他に　課税取引でも納税しなくてよい取引（輸出や国際輸送、免税店での取引など）が免税。
国外取引・従業員への給与や対価を得ない寄付などは不課税となります。

2. 家賃収入の中に消費税は含まれている？

では、あなたが投資家になって家賃収入を得る時、その中に消費税は入っているのでしょうか？

答えはNOです。入っていません。建物の賃貸料は住宅用の場合のみ非課税になります。

事務所・店舗用は賃貸でも課税対象になります。

なので基本的に事業用は課税、住宅用は非課税と考えてよいでしょう。

 

家賃の中に含まれる敷金・礼金・共益費・駐車代などはどうでしょうか。

2-1. 敷金・礼金・共益費・駐車場代

こちらに関しても、家賃と同じく住宅用は非課税・事業用は課税となります。

しかし、条件によっては課税対象になることもあるので詳しくは

国税庁HP（集合住宅の家賃、共益費、管理料等の課税・非課税の判定）をご覧になって、しっかり確認しましょう。

国税庁HP

敷金礼金

居住用の敷金礼金は非課税です。

事業用の建物の賃貸借契約の締結や更新に伴う保証金・権利金・敷金又は更新料などのうち、返還しないものは、資産の譲渡等の対価として課税の対象となります。

契約の終了により返還される保証金や敷金などは、資産の譲渡等の対価に該当しないので、課税の対象にはなりません。

共益費

住宅で居住者が共通に使用する部分の費用を、居住者当人に負担させるものは非課税。

つまり、共益費は非課税になります。

ただし、入居者の希望により付帯設備を設置する場合は課税となります。

駐車場代

• 1戸当たり1台以上の駐車場スペースが確保されていること。
• 自動車の所有に関わらず、全住戸に駐車場が割り当てられていること。
• 賃料と駐車場料金が別々になっていないこと。

以上全てが当てはまれば非課税ですが、一つでも欠けると課税対象になります。

3. 少し特殊な建物売買の消費税

では、あなたが投資用不動産を売却したい場合はどうでしょう？

こちらは課税対象になります。

まとめると以下の表のようになります。

	売主が「個人」	売主が「不動産会社」
土地	×（非課税）	×
中古戸建	×	〇（課税）
新築戸建	－	〇
投資用戸建	〇	〇
中古マンション	×	〇
新築マンション	－	〇
投資用マンション	〇	〇

 

4. 基本的に家賃収入には消費税がかからないけど…？

今までお伝えしてきたものをまとめると以下のようになります。

取引形態によって課税されたり非課税になったり･･･若干難しいかもしれませんが

個人で行うものでも事業により取引されるものは基本的に消費税の「課税対象」ということは覚えておきましょう。

 

結論としてこれだけは言えるのは

あなた個人が住宅用の投資物件を賃貸して家賃収入を得る場合、消費税はかかりません。

土地	購入・売却	土地代	×（非課税）
		仲介手数料	〇（課税）
建物	購入		個人⇒個人　× 事業者⇒個人　〇
	建築		〇
	売却	個人のマイホーム	×
		法人・個人事業者	〇
土地の賃貸料		借地	×
		一時貸し（1ヵ月未満）	〇
		駐車場など	〇
建物の賃貸料		賃貸住宅など住宅用	×
		オフィスなど非住宅用	〇
住宅ローン		利息	×
		保証料	×
		団体信用生命保険料	×
		事務手数料、融資手数料	〇
建築確認申請料			×
司法書士・土地家屋調査士の報酬料			〇
マンションの管理組合が徴収する管理費・修繕積立金			×
賃貸借契約の終了に伴って返還される敷金・保証金など			×

 

今回は、消費税に関してご説明させていただきましたが、

消費税以外にもかかるコストはいくつかございます。
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