[永久保存版]不動産投資契約の前に絶対に抑えておきたい8つのポイント

不動産投資をする際に、必ず売買契約を交わします。

不動産は高額なので契約で失敗したくないですよね。

失敗しない為に、不動産投資の契約で抑えておくべきことを以下にまとめました。これを読んで、内容をしっかり理解してから契約して頂ければ幸いです。

1. 契約までの流れ

不動産投資の契約をするには、まずどのような流れなのか把握しておかなければなりません。購入までの流れを以下で確認しましょう。

申し込みから決済までの期間はどれくらいなのでしょうか?

  1. キャッシュの場合:早くて1~2週間くらい
  2. 借入物件の場合:1~2ヶ月くらい
  3. 融資審査の場合:3~4営業日くらい

※あくまでも目安なので場合によって、期間は異なります。

2. まず始めに知っておくべき事4つのポイント

①宅地建物取引業者

宅地建物取引業者とは、不動産業者または不動産会社のことです。略して宅建業者とも言います。

宅地建物取引業を営むには国または都道府県の免許が必要です。

②宅地建物取引業法

宅地建物取引業法とは、不動産取引をする際に宅建業者が守らなければならない法律のことです。

重要事項の説明も、この法律で義務付けられています。

③宅地建物取引主任者

宅地建物取引主任者とは、資格試験に合格・登録して主任者証の交付を受けた人のことです。重要事項説明は、宅地建物取引主任者しかできません。

説明をする際、取引主任者証を提示することが義務付けられています。

④媒介・媒介契約書とは

媒介とは、仲介のことです。売主や買主になろうとする人から媒介の依頼を受けた宅建業者は、依頼内容が記載された書面を依頼者に交付することが義務付けられています。この書面を媒介契約書といいます。

3. 重要事項説明書とは

重要事項説明書とは、物件内容や取引条件など不動産取引において必要な情報が記載された書類です。略して、重説といいます。契約するにあたって重要な書類です。

重要事項説明書にはどのようなことが書かれているのか

  • 対象となる宅地または建物に直接関係する事項
  • 取引条件に関する事項
  • 供託所等に関する事項
  • マンション等の区分所有建物に関する事項

などの内容が書かれているのでちゃんと説明を受けてから契約するか決めましょう。

4. 売買契約の際に必要な5つの物

  1. 手付金(価格の20%以内が一般的です)
  2. 仲介手数料
  3. 実印
  4. 本人確認書類
  5. 印紙(価格によって異なります)

※「1」と「2」は必ず領収証を受け取るようにしましょう。

5.書類内容で注目すべき10個の項目

書類内容で特に抑えておくべきポイントを10項目まとめました。ここを抑えてから契約しましょう。

①記載がなかった説明事項

接道状況や近隣との取り決めなど、契約の時に始めて分かる事項が存在する事があります。また、不利な内容はあえて後だしにする仲介会社も少なからずいます。
仲介会社に確認するとともに、自分でも契約書の内容を確認しましょう。

②レントロールと賃貸契約書

契約締結の際に、レントロールを必ず契約書に記載してもらいましょう。レントロールとは、不動産の賃貸借条件を一覧表にしたものです。稀にレントロールに記載されている賃料の間違いが、決済して管理会社と引継ぐ段階で分かる場合があります。

その場合は、差額を利回りで割って売主に減額請求する必要があります。レントロールが間違っていた際に、このような請求を行うことを、契約の時に伝えておきましょう。レントロールと賃貸契約書の突き合わせ、レントロールが正しいのかしっかり確認しましょう。

③支出項目

すべての支出項目の確認を契約の前に必ずしましょう。なぜなら、場合によっては実質利回りが大きく下がる場合があるからです。

共用部の水道代・電気代・エレベーター費用・インターネット費用・ケーブルテレビ費用・外部駐車場など売主からすべての費用項目を聞いて金額を確認してください。収支計算をする上で大変重要になってくるので、契約直前ではなく前もって確認しましょう。

④引き継ぐべき付帯契約

物件を保有していると、管理会社・エレベーターメンテナンス会社・ガス会社・清掃会社など様々な業者と契約を行います。売主がこれらの会社と長期契約を結んでいる際、契約の継続または設備費用の一括支払いを求めてくる場合があります。

契約書に記載のないものを、引き継ぐ必要はないです。しかし、契約の途中解約時に違約金などある場合、後々売主とトラブルになる可能性があるので契約の段階で確認しておきましょう。また、敷地外に駐車場を借りている場合や携帯電話の基地局契約がある場合などについては、契約期間を確認しましょう。

契約の引継ぎは基本的に買主に不利となるので、引き継ぎたくなければ交渉しましょう。

⑤修繕履歴

過去に、どんな修繕をしているのか確認しましょう。外壁は見て大体分かりますが、屋上は登れない場合があります。屋上防水の処置は定期的に必要だが、多額の費用がかかります。何年以内に修繕したことがあるのか確認しましょう。

⑥売買面積

公薄面積とは、登記されているものなので実際よりも大きい可能性があります。測量をして、実測面積を出してもらった方がいいでしょう。しかし、測量には数十万円かかります。公簿でも買い手が多くて安い値付けの場合、測量を売主負担で行うのは嫌がる可能性があります。その際は物件の購入を優先しましょう。

⑦瑕疵担保責任

瑕疵担保責任とは、売買の対象物に隠れた瑕疵がある場合、売主が買主に対して責任を負うことです。ただし、業者から買う場合と個人から買う場合で異なります。

不動産業者から買う場合は、必ず2年間の瑕疵担保責任が付きます。2年以内に瑕疵が見つかった場合、売主業者はその責任を負わなければなりません。白アリ・土壌汚染・埋設物などが該当します。個人から買う場合は、瑕疵担保責任は売主と買主で自由に決めることが出来ます。一般的には3ヶ月~2年の間で決めることが多いです。

業者間の売買では、この項目の折り合いがつかずに売買自体がキャンセルになることもあります。瑕疵担保は重要な項目なので必ず確認しましょう。

⑧融資特約

融資特約とは、融資が受けられなかった場合に契約を白紙にすることが可能です。この項目が入っていることと、その期限が妥当かを確認しましょう。融資内諾が出ている場合は、決済までを融資特約期間にしておけば大丈夫です。融資特約以外で撤回する場合は、手付金の2倍を損害賠償として支払う契約が一般的です。これを手付倍返しと言います。

これは売主にも適用されます。例えば、今よりも高く購入する買主が現れた場合、利用する場合です。(手付金を倍返ししても契約破棄した方がいい場合)

⑨現状融資売買

現状有姿とは、契約から決済までの間に状態が変わっても、売主は責任を負わないことです。中古物件の場合、現状有姿売買することがあります。ただし、現状有姿売買も隠れた不具合があった場合は売主が責任を負います。なぜなら、瑕疵担保の範囲なので現状有姿かどうかは関係ないからです。

⑩境界杭

測量を行わない公募売買でも、境界が明確になっていない場合は売買をしない方が良いです。境界の杭が入っていないとすると、隣地の所有者との間に争いがある場合があります。

つまり、実質的に測量ができない可能性があります。このようなケースを避けるために、測量図がない場合でも杭があることを売買前に確認しましょう。また、写真を契約書の添付資料にしてもらいましょう。

隣地の所有者が境界確認の書類に印鑑を押さない場合も、印鑑代など多少の心づけを渡せば大丈夫な場合もあります。優秀な仲介会社に相談してみるといいでしょう。

書類の内容すべて確認して欲しいですが、上記の10項目は特に注意して確認してください。
契約書の読み上げは、宅建主任者が行います。宅建主任者がいない場合は業法違反なので契約はできません。契約書の内容を事前に確認し、契約の時は確認する形で聞きましょう。
契約の際に詳細の口頭補足がある場合もあるので要注意です。口頭補足と、トラブルが起きる場合があるので録音するのもいいかもしれません。

最後に、契約書がいつ返送されるのか確認しましょう。不動産投資は高額なので、内容を理解して納得した上で契約してください。

6. ローン特約を付けた契約を白紙に戻せるのか?

ローン特約をつけて売買契約をしたものを白紙に戻すことは可能なのでしょう。またローン特約とはなんなのでしょうか。以下にまとめました。

①融資契約が特約される理由

売買契約に、「買主が融資の承認を得られなかった場合に買主は、本売買契約を無条件で解除することができる。解除された場合に売主は、受領済みの金員を遅滞なく買主に返還しなければならない」というような特約があります。これを、ローン特約または融資特約と言います。

不動産は価格が高いので、金融機関から融資してもらい支払われることがほとんどです。ところが、売買契約が締結したのに、融資を申し込んだら金融機関から断られてしまう場合もあります。融資を受けられないと買主は代金を用意できません。売主との売買契約を解消できなければ、手付金を没収されたり売主から違約金を請求されたりします。

このような事態を回避するために融資特約が設けられています。

②解除条件型と解除権留保型の違いとは

ローン特約には2種類あります。以下で違いをみていきましょう。

  • 解除条件型:融資が得られなかった場合に売買契約が自動的に白紙解約となる。
  • 解除権留保型:買主が解除を申し出ない限り融資特約による契約解除ができない。

上記の2種類があります。しかし融資特約の記載内容からでは、解除条件型か解除権留保型か分からない場合があります。そうすると売主と買主の間で、認識相違が起こりトラブルになります。このような時は、融資特約の記載だけからではなく、売買契約締結の際のやりとりなどを総合的に考慮して判断すべきとされています。

一般的には、買主は資金不足のため、融資を受けて不動産を購入するので、解除条件型の特約として売買契約を締結したと判断されることが多いです。
融資特約の内容によって異なるため、しっかりと読んで確認してから契約しましょう。

7. 売買契約書雛型

契約の話を上記でしましたが、では契約書とは一体どのようなものなのでしょうか。以下に契約書の雛型サイトをまとめておきます。皆様にのニーズにあった契約書雛型があれば幸いです。

8. 不動産投資では契約内容を把握しておこう

いかがでしたでしょうか。契約する際に内容をしっかり把握しておかないと、後々大変な事になる場合があります。不動産は高額なので失敗してしまうと取り返しが付かなくなってしまいます。

これを読んで契約内容を把握した上で、個々のニーズにあった不動産契約をしていただければ幸いです。

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