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【永久保存版】不動産投資の契約前に絶対知っておきたい6つのポイント

不動産投資では、投資物件としての賃貸マンションやアパートを購入することになるので、

不動産という高額な商品の契約を締結しなければいけないのです。

 

ところで、契約前に押さえておくべきポイントがあるのをご存知ですか?

売買契約のポイントを押さえておかないと、スムーズに取引を行うことが難しくなり、不動産投資に支障が出るでしょう。

そこで、今回は不動産投資の売買契約の流れを6つのポイントに分けて詳しく解説しますので参考にしてください。

不動産投資の売買契約の流れを6ポイントに分けて詳しく解説!買い付け~物件引き渡し

不動産投資の売買契約が成立するまでには一定の流れがあります。

あらかじめ流れを押さえておくことで、ポイントをしぼった効果的な取引ができるのです。

そこで、売買契約の流れを6つのポイントに分けて詳しく解説しましょう。

  1. 気に入った物件を見つけたら買付申込書を提出する
  2. 金融機関へ融資の相談へ行く
  3. 重要事項説明を受ける
  4. 売買契約を締結する
  5. 金融機関で正式に融資申し込みをする
  6. 決済と物件の引き渡しを行う

 

ちなみに申し込みから決済までの期間は以下の通り。

  1. キャッシュの場合:早くて1~2週間くらい
  2. 借入物件の場合:1~2ヶ月くらい
  3. 融資審査の場合:3~4営業日くらい

※あくまでも目安なので場合によって、期間は異なります。

①気に入った物件を見つけたら買付申込書を出そう

気に入った物件を見つけたら買付申込書を出そう

不動産投資で優良といえる物件は、早い者勝ちだと言えるでしょう。

したがって、優良物件を目にすれば、直ちに行動に移すのが鉄則です。

そこで、使用する具体的なツールが「買付申込書」という書類になります。

買付申込書(不動産購入申込書)とは

買付申込書とは「物件が気に入ったので、〇〇円で購入します」と、購入の意思を売主や仲介業者に伝えるために提出する書類です。

買付申込書の他にも、購入申込書や買受証明書など様々な名称で呼ばれることがありますが、その意味合いは同じだと言えます。

買付申込書を出すと契約になってしまう?

買付申込書と売買契約書とは異なるため、買付申込書を提出しても契約したことにはなりません。

買付申込書とは、あくまで購入希望者が売主に物件を購入する意思があることを伝えるための書面であり、

売買契約書のように双方が合意したわけではありません。

買付申込書の提出後に交渉により内容が変わっていくのが一般的です。

買付申込書を出したあとでキャンセルはできる?

買付申込書には、売買契約書のような法的な効力がないので、買付申込書を提出したからといって必ず購入しなければならないとは定められていないのです。

したがって、購入をキャンセルしても違約金が発生するようなことはありません。

 

しかし、買付申込書が提出されれば、売主は購入の意思があると判断して対応します。

とりあえず物件を押さえるなど、安易な目的で提出することは慎まなければいけないでしょう。

関連記事買付証明書とは何か?|法的効力の有無から作り方まで詳しく説明します

2018.07.27

②金融機関へ融資の相談へ行こう

金融機関へ融資の相談へ行こう

不動産投資では、物件を購入する時に金融機関からの融資を利用するのが一般的です。

あらかじめ金融機関に融資の相談をしておきましょう。

購入が決まったにも関わらず、融資が実行されないようではどうしようもありません。

金融機関は自分で探す? 不動産業者に頼む?

融資を受ける金融機関は、自分で探すこともできれば、不動産業者に頼んで紹介してもらうこともできます。

しかし、自分で探すよりも不動産業者の紹介を受けた方が、融資の決定がスムーズに進む可能性が高いでしょう。

複数の金融機関へ打診しよう

融資を決定する判断基準は、金融機関により異なります。

たとえば、大手の銀行に断られたとしても、地域に密着した地方銀行であれば融資が決定することもあるのです。

したがって、複数の金融機関と交渉することが融資決定のコツだと言えます。

③重要事項説明を受けよう

重要事項説明を受けよう

不動産の取引では、宅地建物取引業法により売買などの契約締結前に重要事項を説明しなければならないと定めています。

つまり、購入を予定している物件や取引条件の内容を明らかにして、納得の上で契約を結ぶという意図です。

重要事項説明書とは

重要事項説明書とは、購入を予定している物件や取引条件の内容を記載した書面であり、

売買契約であれば不動産業者が購入希望者に対して交付しなければいけません。

宅地建物取引士と言う不動産の専門家の記名・押印や説明が必要な厳格な書面になります。

重要事項説明書のどこをチェックすべき?

不動産の売買では、土地や建物と言った高額な商品を取引することになります。

したがって、極端に言えば重要事項説明書については、全てがチェックポイントになると言えるでしょう。

専門用語が多いため理解するのが難しいのですが、放っておいてはいけません。

事前にコピーを受け取り、分かりにくいところはチェックしておきましょう。

そして、重要事項説明時に確認してください。

④売買契約を結ぼう

売買契約を結ぼう

重要事項説明を受けて物件や取引条件の確認が済み、購入の意思が固まれば売買契約を結ぶことになります。

売買契約が成立してしまえば、キャンセルすることができないのが原則です。

したがって、売買契約の締結は慎重に進めなければいけません。

売買契約に必要なものは?

売買契約を締結する時に買主が準備しなければいけないのは、

  • 売買契約書に貼付する収入印紙
  • 運転免許証や健康保険証など本人確認のできるもの
  • 印鑑

などになります。あらかじめ確認しておきましょう。

売買契約書とは

不動産会社が売買を仲介する際には、宅地建物取引業法により、契約時に不動産の専門家である宅地建物取引士が記名・押印した契約内容を記載した書面を契約の当事者に交付することが義務付けられています

売買契約書でチェックすべきポイントは?

売買契約書でチェックすべきポイントは、「公益社団法人全日本不動産協会」に記載されているチェックリストなどが参考になるでしょう。

売買契約書の一般的な項目とポイントが紹介されています。

チェックポイント
  1. 売買物件の表示
  2. 売買代金・手付金等の額・支払日
  3. 土地の実測及び土地代金の精算
  4. 所有権の移転と引き渡し
  5. 付帯設備等の引き継ぎ
  6. 負担の消除
  7. 公租公課等の精算
  8. 手付解除
  9. 引き渡し前の物件の滅失・毀損(危険負担)
  10. 契約違反による解除
  11. 反社会的勢力の排除
  12. ローン特約
  13. 瑕疵担保(かしたんぽ)責任

手付金の相場は?

手付金とは、購入金額の一部を売買契約の締結時に支払うというシステムです。

手付金の相場は、購入金額のおよそ5~15%。

一般的に、買主は手付金を放棄することで契約をキャンセルすることができます。

そして、売主も受け取った手付金と同額を支払うことで契約をキャンセルできるのです。

不動産業者への仲介手数料の相場は?

不動産業者に仲介を依頼して売買契約が成立すると、仲介手数料を支払わなければいけません。

仲介手数料の額は、宅地建物取引業法により売買代金に応じて上限額が定められています。

売買代金 仲介手数料の上限額
200万円以下 売買代金×5%(消費税を加算)
200万円超400万円以下 売買代金×4%+2万円(消費税を加算)
400万円超 売買代金×3%+6万円(消費税を加算)

⑤金融機関で正式に融資を申し込もう

金融機関で正式に融資を申し込もう

購入したい物件が決まった時点で金融機関の仮審査を受けておくことが一般的でしょう。

売買契約が成立しても、金融機関の審査が通らなければ購入することができないからです。

そして、売買契約が成立してから正式に融資を申し込むことになります。

押さえておきたい「ローン特約」とは?

不動産の購入希望者が、金融機関からの融資により不動産を購入しようとする場合、

融資を受けることができなければ不動産を購入することもできないでしょう。

そこで、予定していた融資が承認されなければ、売買契約を解除することができるという特約である「ローン特約」を設定しておくのが一般的です。

⑥決済・物件引き渡しを行おう

決済・物件引き渡しを行おう

売買契約が締結されると、次はいよいよ決済です。

代金を支払えば、同時に物件の引渡しが行われます。

しかし、買主としては引き渡し前に内覧で確認しておかなければいけないポイントがあるのです。

引き渡しまでにチェックしておきたいこと

内覧では、契約書等に記載されている「仕上がり」になっているかどうかを確認しなければいけません。

さらに、「仕上がり具合」についても確認が必要です。

たとえば、扉や窓の開閉がスムーズかどうかを調べてください。

引き渡し時に準備しておくもの

買主が引き渡しに準備しておくもの
  1. 購入代金の残額
  2. 不動産会社への仲介手数料
  3. 固定資産税・都市計画税の精算金
  4. 公共料金等の精算金
  5. 管理費等の精算金
  6. 登記費用等
  7. その他

契約を結んだあとでもキャンセルはできる?契約解除の方法とは

契約を結んだあとでもキャンセルはできる?契約解除の方法とは

原則として、成立した契約をキャンセルすることはできません。

なぜなら、簡単にキャンセルできるとすると、わざわざ契約した意味がなくなるからです。

しかし、契約後でもキャンセルできるケースもあるので確認しておきましょう。

契約後でもキャンセルは可能|キャンセルするための要件とは

契約が成立していても一定の要件に該当すれば、契約をキャンセルすることが可能です。

次の要件に該当すれば契約を法的にキャンセルすることができます。

①手付放棄

手付は解約手付と推定されるので、買主は手付の放棄により、売主は手付の倍額を提供することにより契約を解除することができます。

なお解約手付による解除であれば、損害賠償請求はできません。

②クーリングオフ

不動産会社が売主になる契約で、不動産会社の事務所等以外で契約などをした場合には、

不動産会社が買主に対して、クーリングオフができる旨を伝えることになります。

そして告知から8日の間は、クーリングオフによる契約の解除ができるのです。

③ローン特約

ローン特約とは売買契約に設定するもので、金融機関から予定していた融資が承認されなければ、売買契約を解除することができるという特約になります。

物件を購入することができず、契約違反になるリスクを避けるための特約です。

④瑕疵担保責任

売主が瑕疵(欠陥)のある物件であるにも関わらず、事実を伝えずに売却した場合、買主は損害賠償の請求や契約の解除ができます。

たとえば、売主が買主に雨漏りやシロアリの被害を伝えていなかったようなケースに負うのが「瑕疵担保責任」です。

⑤契約違反があった場合

契約違反があれば責任を果たせないということで「債務不履行」に該当します。

契約の当事者の一方が債務不履行を行うと、その相手方は損失を負うことになるでしょう。

そこで、相手方が損害賠償の請求や契約の解除ができることにしているのです。

違約金の相場は?

違約金の定め方は、あらかじめ損害賠償額を予定しておくことが一般的でしょう。

なぜなら、実際に発生した損害額を明らかにすることが難しいからです。

したがって、実損額が予定した損害額を上回っても下回っても予定した損害額を支払うことになります。

 

違約金の相場については、売買価格の1割程度になるでしょう。

なお、不動産会社が売主の場合は、損害賠償額の予定の上限が売買価格の2割とされています。

不動産投資の契約前に流れをしっかり把握しておこう!

不動産投資の売買契約では、流れに沿って様々なポイントがあります。

したがって、あらかじめ売買契約の流れを把握しておかなければ、スムーズに契約することは難しいでしょう。

特に契約前の6つのポイントについては、しっかり押さえておいてください。

 

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