不動産投資においてのクーリングオフとは｜手続きの方法や書類の作成方法を簡単解説！

「言われるがまま物件を購入してしまった…不動産ってそもそもクーリングオフできるの？」

このように不動産投資で「クーリングオフ」は可能なのか気になる方は多いはず。

結論から言えば、クーリングオフは可能です。

しかし、これにはいくつかの条件があります。

 

この記事では、クーリングオフの手順や条件、そして「クーリングオフを使用しないために知っておきたい不動産投資の知識」をご紹介します。

不動産投資は知識を持って対応することが重要です。

転ばぬ先の杖としてぜひ知っておいてください。

1. 不動産投資においてのクーリングオフとは

条件さえ揃えば、不動産投資でもクーリングオフは可能です。

では、どんな条件が揃えばいいのか、また不動産会社側の説明義務の有無なども合わせて見ていきましょう。

不動産会社にクーリングオフの説明義務はあるのか？

結論から言いますと宅建業者はクーリングオフの説明義務はありません。

法律でも定められており、特に問題はないのです。

 

クーリングオフが出来る場合

クーリングオフが適用されるためには、下記の４つの条件すべてが満たされていることが必要です。

ところが、残念ながらクーリングオフの条件が揃っているのに対応してくれない業者も存在します。

この場合は内容証明郵便で対応しましょう。

（内容証明郵便については後述）

次にクーリングオフが出来ない場合も見ていきましょう。

クーリングオフが出来ない場合

クーリングオフが出来ない場合とはつまり、先述のクーリングオフが適用されるための4項目すべてを満たしていない場合です。

1. 宅建業者が売主でない
2. 事務所または関連建物で契約締結や購入を行った
3. クーリングオフの説明を受けてから8日を超えた
4. 不動産の引き渡し・金額の支払いを行った

上記4点のうち1つでも該当してしまうと、クーリングオフは出来ませんので注意しましょう。

クーリングオフの期間が過ぎた場合の対処法

先にご紹介したように、クーリングオフの説明を受けてから8日を超えてしまうと適用外になってしまうのです。

しかし、場合によっては手付解除の対応ができる場合もあります。

不動産投資で物件の契約をする際に「手付金」を支払うのですが、この手付金を手放すことで契約解除が可能になることを「手付解除」と呼びます。

不動産物件の価格を支払うことに比べれば、手付金を手放すほうがマシでしょう。

 

しかし、手付解除をする場合、不動産の引き渡し準備をしていないことが条件。

この引き渡し準備に関してはさまざまな解釈が生まれます。

引き渡し準備がされてないと解釈される傾向には、不動産のカギを手渡した場合やローンの申し込みを行っている場合が挙げられます。

逆に売主が抵当権を抹消した時や賃借契約の解消をした場合は引き渡し準備がされていると解釈される傾向です。

 

さまざまな判例があり、絶対の判断材料にはなりませんがポイントとして覚えておくといいでしょう。

また、手付解除をするためには、「履行に着手していない」ことの他に「期日」が設けられている場合もあります。

手付解除をしたい場合は期日前に行うようにしてください。

2. クーリングオフはどうやって手続きするのか？

クーリングオフが出来ることはわかりましたが、手続きはどうすればいいのでしょうか？

おすすめの方法として「内容証明郵便」があります。こちらでその手続き方法を紹介します。

クーリングオフで内容証明郵便を利用する場合

内容証明郵便とは「誰が誰に、いつ、どんな内容の郵便を送ったのか」を郵便局が証明してくれる手紙です。

公平な第三者として郵便局が間を持ってくれるので、あらゆるトラブルで内容証明郵便は活用されています。

内容証明郵便は自身が書いてもいいですし、弁護士などの専門家に頼むことも可能。

内容証明郵便を利用するメリットは？

法的に強い証拠となりますので、クーリングオフをする際は内容証明郵便を使うことで、ほぼ確実に対応することが出来ます。

相手側へのけん制にもなりますし、内容証明郵便を活用するということは一定の法律知識があり、対応しなければならない心理状態を生み出します。

内容証明郵便を作成する時に注意したいポイント

内容証明郵便は内容と封筒に差出人と受取人の氏名や住所を書く必要があります。

ここで、内容と封筒に差異がないようにしましょう。

仮に内容と封筒に書かれてある名前を間違っていた場合は郵便局が受け取ってくれません。

 

また、1枚の用紙に書ける文字数にも制限があります。

縦書きは1枚当たり1行20文字以内で26行以内まで。

横書きは下記の3パターンです。

1. 1枚当たり1行20字以内で26行以内
2. 1枚当たり1行26字以内で20行以内
3. 1枚当たり1行13文字以内で40行以内

こちらも守るようにしましょう。

 

また、文字に対しても制限があります。

使えるのはひらがな・カタカナ・漢字・数字のみです。

英語を使う場合は固有名詞に限ります。

曖昧な表現は避けるようにするのがポイントです。

内容証明郵便が相手側に届かない場合

クーリングオフにおいて、内容証明郵便はとても有効な方法ですが相手側に届かないケースも考えられます。

主に考えられる2ケースを例にどのような結果になるのか見ていきましょう。

相手に受取を拒否された場合について

受け取りを拒否されたとしても、相手に届いたと判定されます。

つまり、クーリングオフを成立させることが可能です。

相手が不在で受け取りして貰えなかった場合

こちらは相手に届いていないと判定されます。

つまり、クーリングオフの成立は発生しません。

不在の場合は何度か郵便局員が配達しますが、最悪の場合は送った本人に返されることになります。

3. クーリングオフをしないためにつけるべき不動産投資の知識

これまでクーリングオフの基礎的な知識や対応の仕方を学びました。

しかし、一番身につけていただきたいのは「クーリングオフをしなくてもいいくらいの知識」です。

正しい知識を身につければ、物件の善し悪しがわかりますし、面倒なクーリングオフの対応もいりません。

どんな知識を身につけるべきかを項目ごとにお伝えします。

投資物件の利回りについて良く知る必要がある

不動産投資をする上で「利回り」は重要なポイントです。

不動産業者が提示している利回りは「表面利回り」です。

表面利回りとは家賃収入と不動産業者が想定する支出との割合で出された数字であり、正確な利回りとは言えません。

管理費・修繕費などの必要経費も加味して考える

不動産投資は税金や管理費・修繕費といった経費の、多岐にわたる支出が実際には発生します。

それらすべての支出を入れて、利回りの計算をすることを「実質利回り」と言います。

表面利回りではなく、実質利回りがどのくらいであるかをシミュレーションしましょう。

もしここで自身の目標や割に合わない投資だとしたら、物件検討はしないのが吉です。

家賃収入が下がることも頭に入れておく

「不動産投資は安定しているので資産運用におすすめです。」

このような言葉をよく聞くと思います。

その理由に家賃収入が下がりにくいことがあるのですが、必ずしも下がらない保証はありません。

たとえば、近隣の環境が悪くなったり、住民トラブルなどにより家賃を下げざるを得なくなったりする可能性も否定できません。

家賃収入が下がり、マイナス経営になってしまうと大変です。

ある程度は家賃収入が下がるものだと想定しておくことが、安定した不動産投資をするためのポイントです。

入居率の維持が必要であることを知る

不動産投資の利回りは空室が全くない状態で計算されることが多いです。

つまり、入居率を維持させることが、不動産投資をする上で重要になってきます。

 

たとえば築5年以内のマンションであれば、外装や内装もキレイなので家賃は設定額のままでもいいかもしれません。

しかし築20年以上になると設備や外見の老朽化により、どうしても人気は落ちます。

リフォームやハウスクリーニングをするなど、入居率を維持するための工夫を施しましょう。

家賃保証の危険性を知る

「家賃保証」と聞くと、ずっと家賃保証してくれると思ってしまうかもしれません。

しかし、家賃保証をしてくれる不動産会社がなくなったらどうなるでしょうか？

空室が発生したとしても、家賃保証を受けることができません。

「不動産会社が倒産したから、ローンが支払えない」

と金融機関に言っても、支払いは容赦なく行われます。

また、保証料も一般の管理委託費用（1カ月家賃収入の約5％）に比べると20％前後と高額になることも覚えておいてください。

絶対の安心のように聞こえますが、家賃保証にも一定のリスクがあることを意識しましょう。

 

 

4. クーリングオフ後の悪徳業者の対応に注意が必要

悪徳な業者から、無理やり不動産購入させられた、提示された情報と違うなどによりクーリングオフをした場合は注意です。

業者によっては、付きまといや嫌がらせなどの対応をする場合も…。

非常に怖い思いをし、日常生活を安全に過ごせなくなります。

この際は法律事務所などのプロに依頼するようにしましょう。

5. 投資用不動産でもクーリングオフはできる！落ち着いて対応しよう

不動産投資でもクーリングオフが可能だということがわかりました。

ただ、先述の通り条件がありますので、頭に入れておいて、適切な不動産投資をするようにしましょう。

不動産投資は最近注目され始めた影響で、悪徳業者が多いのも事実です。

必要ないのに投資物件を購入させられてしまい、涙をのんでいる人も存在します。

 

そんな悲劇を起こさせないためにMIRAIMOでは無料オンライン相談を設けています。

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正直、いきなりオフラインで不動産関連の相談会やセミナーに行ったら無理やり物件購入させられそうと思いますよね。

オンラインであれば、不安や疑問を気軽にいつでも質問することが出来ます。

 

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