自主管理にはどんなメリットやデメリットがある？｜管理会社への委託と比較してみよう！

マンションの管理でお悩みはありませんか？

運用計画が適正でないと、さまざまなトラブルが発生する可能性があります。

気がつけば、マンションの値打ちが下がってしまっていたということもありえるのです。

 

マンションの管理方法は、大きく分けて自主管理と委託管理があります。

自主管理とは文字どおりマンションの管理組合などが自分たちで管理することで、

委託管理とは管理会社に委託して管理してもらうことです。

 

今回は、マンションを自主管理することによるメリットやデメリットについてご紹介しましょう。

そのために、自主管理と委託管理の違いを比較して検証します。

ポイントは、マンションという大切な資産をいかに維持するかということに尽きるのです。

自主管理している方も、管理会社を利用している方もマンション管理を再度考えるきっかけになれば幸いです。

1. 不動産管理の自主管理とは？｜2タイプの管理法

不動産の自主管理には、分譲マンションの敷地や共用部分を区分所有者による管理組合で管理するタイプと所有している投資物件の賃貸管理をオーナー自身で管理するタイプの2種類があります。

いずれも、管理会社に委託しない管理方法です。

自主管理は主にどんな事をするのか？

自主管理では建物に関わるほぼずべてのことを自分たちで管理しなければなりません。

そこで、分譲マンション・投資用物件それぞれの管理項目をご説明します。

分譲マンション管理組合の自主管理項目

分譲マンションを自己管理する場合には、次のような項目を管理しなければなりません。

• 出納業務
• 会計業務
• 管理運営業務
• 清掃業務
• 事業計画の決定
• 総会議案の決定
• 予算の執行
• 理事会・総会への出席

と自主管理項目は多岐にわたります。

また、数年に一度、管理組合の理事が回ってくるなど、自主管理をするには時間と労力が必要となります。

投資用物件の自主管理項目

• リーシング（入居者募集）
• 入居者選定
• 入居者契約・契約更新
• 家賃の入金管理
• 家賃を滞納した場合の督促・回収
• 建物に関するトラブル対応
• 入居者のクレーム対応
• 退去時の立ち会い
• 工事業者との連絡・監督
• 清掃・メンテナンス業者の管理

こちらは、投資用に所有している物件を賃貸する場合の自主管理となります。

入居者募集からのクレーム対応・退去の立ち会い・リフォームまで大家としてすべて自分で行う形に。

2. 自主管理の現状｜年々減少している自主管理

 

マンションは様々な努力と工夫により現在まで人々の住まいとして重宝されています。

永住意識の高まりにより高齢化が進み、自主管理に負担を感じる人が増えてきていることが減少の要因になっているのでしょう。

昔はマイホーム（戸建て）ができるまでの仮住まい、マンション永住を考える入居者は多くありませんでした（2割程度）。

しかし、現在ではマンション永住を考える入居者は全体の5割以上と、非常に多くなっています。

自主管理はマンション住民で行います。マンション永住を考える入居者が増えれば、入居者の高齢化は避けられません。

昔のように自主管理することはかなり厳しくなるでしょう。

これ以外にも様々な原因はありますが、入居者の高齢化は自主管理減少の大きな原因だと考えられます。

専門的な知識が必要になるので個人でするには難しい

平成12年12月8日に法律第149号 マンションの管理の適正化の推進に関する法律（通称マンション管理適正法）が施行されました。

これにより「マンション管理士」という国家資格が誕生。

このように、マンション管理は、国家資格を有する人物が行う必要があるほど専門的な分野になっているのです。

3. 自主管理をするメリットデメリット

自主管理をすることによるメリットとデメリットをあげました。

なんと、状況によっては自主管理をするデメリットが多いのです。

自主管理の4つのメリット

管理費用が安くつく

管理組合で管理するので、管理会社に委託費用を支払う必要がありません。

管理組合の運営費用を抑えることができます。

マンションを管理・運営していこうという居住者の意識が高い

自主管理であれば、自分たちで運営しなければなりません。

居住者の管理・運営の意識も自然に高くなるでしょう。

居住者同士のコミュニケーションが取りやすい

自主管理では管理組合での意見交換が多くなるため、居住者同士のコミュニケーションが取りやすくなります。

色々な不動産の仲介業者に客付け依頼ができる

管理会社に委託していないので、仲介業者の選択を管理会社に縛られることもありません。

気に入った仲介業者に客付けを依頼することができます。

自主管理の7つのデメリット

居住者の高齢化が進み、管理の継続が難しい

居住者の高齢化のため、管理業務の引き継ぎが上手くいかないケースがあります。

管理組合の主要メンバーの適性が運用に大きく影響を与えるのです。

マンションに関する情報・知識を入手しなければならない

「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」の施行により、必要とされる情報や知識が以前よりも複雑になりました。

収集する負担が増えたと言えます。

マンション管理の安定性を保つことが難しい

長期に渡りマンションを管理するので、管理の主体になる居住者の交代によりチェックの仕方が変わることがあります。

同じような管理を続けることが難しいのです。

管理を継続して続けるには時間と労力がかかる

マンション管理とは、運用計画から清掃まで、さまざまな内容を居住者たちで行うので、その時間や労力が必要です。

自主管理の手間が負担になることが少なくありません。

建物や設備の管理が十分行き届かない

マンションを管理するためには、建物や設備の劣化による事故などを防ぐ対策を講じるなど専門的な知識が必要です。

数ある問題に適正に対応することは難しいでしょう。

修繕をきちんと行わないとマンションの資産価値が低下する

マンションの資産価値を維持するためには、定期的なメンテナンスが欠かせません。

自主管理の場合、定期点検などが行なわれていないことが少なくないのです。

時間が拘束される、いつでも連絡が取れる状態が必要になる

管理組合では、居住者からの問合せに対応しなければなりません。

連絡が取れる状態を維持しなければならないのです。

特に理事長は時間が拘束され心労が溜まることになります。

4. 不動産の管理委託とは

アパートや賃貸マンションなどの賃貸物件を所有者に代わって管理・運営するのが賃貸管理会社です。

不動産投資をする人のパートナー的な存在と言えます。

管理会社と仲介会社の違いとは？

管理会社とは、マンションなどの建物の管理や運営を代行する会社であり、

仲介会社とは、物件の売主と買主または貸主と借主を結び付ける会社です。

重要事項説明書から分かる管理会社の体制

契約前の重要事項説明をチェックしてください。管理会社の体制が読み取れます。

居住者目線の内容かどうかを確認することがポイント。

管理委託契約書の内容は必ず確認する

管理委託契約書は管理委託会社との契約内容が記載されている重要な書類です。

管理委託会社との契約は基本1年契約（例外もあります）。

更新が近づくと新たな管理委託契約書が区分所有者全員に送られてきます。

内容がきちんと要望通りになっているか確認しましょう。管理会社に任せたから安心！なんてことはありません。

あなたの住まいの資産価値を落とさないためにも、ここはきちんとチェックしましょう。

管理委託会社に委託できる管理内容

全部委託する場合

事務管理業務、建物・設備業務、管理員業務、清掃業務などのマンション管理の全ての業務を委託することです。

一部を委託する場合

マンション管理に必要な業務のなかで、一部の業務を委託することです。管理組合で委託が必要な業務を選択することになります。

5. 管理会社に管理委託するメリットやデメリット｜一部委託・全部委託

一部委託のメリットとして

• 管理組合で管理すべき項目があるので区分所有者同士の管理意識が高まる
• 管理費が抑えやすい

デメリットとして

• 管理組合の管理項目があるので、役員に負担がかかる
• 直接交渉することもあるので、融通が利きにくい場合がある

 

全部委託のメリットは

• 管理組合の役員になっても負担が少なくて済む
• 誰が役員になってもマンション管理は問題なく行われる

デメリットは

• マンションの管理意識が薄れる可能性がある
• 管理会社の都合の良いように管理内容を決められてしまう可能性がある

見ての通り一部委託、全部委託どちらにもメリット・デメリットがあります。

比較してどこまでの管理を委託するのか決めましょう。

6. 管理会社の選び方

これから管理会社を選ぶ方へ、「管理会社を選ぶコツ」をお伝えします。

過去の管理物件の実績や社員数が多い

実績のある管理会社のほうがノウハウも豊富で、トラブルに対応する能力が高いです。

管理会社の過去の管理実績を調べてください。取り扱い件数や入居率などを重視しましょう。

管理会社や担当者とすぐに連絡が取れる状況である

管理会社選択にはフットワークの良い担当者の有無がポイントになります。水漏れなどのトラブルは、いつ発生するかわかりません。

素早く対応してくれる会社を選んでください。

管理体制がシステム化されている

管理の内容ごとに専門の担当者を定めるようなシステム化された体制の管理会社がおすすめです。

業務に特化しているほうがスムーズな対応を受けることができます。

投資物件の近くにある複数の管理会社を回る

投資物件の近くにある複数の管理会社を回ってください。

複数の会社を比較検討することで有利な選択ができるでしょう。また、会社の状態を自分の目で確認することも大切です。

客付け方法について聞いてみる

管理会社の客付けのノウハウを確認してください。管理会社のアピールポイントなので詳細な説明があるでしょう。客付けの説明が希薄な会社は注意しなければなりません。

ネットの集客に強い会社を選ぶ

最近は、どの業界でも情報を上手く利用することが生き残りの手段とされています。ネットによる集客に強い会社であれば任せても安心できるでしょう。

7. 管理会社には４つのタイプがある

いざ、管理委託を考えたとき、どんな基準で選べばいいのでしょうか？

自主管理から管理委託を考えているなら、委託する管理会社を見極める必要があります。

管理を任せるならあなたの住まいの悩みを改善してくれなければ意味がありません。

デベロッパータイプ

分譲不動産会社（デベロッパー）の管理部門が独立して設立された管理会社。マンション設備や管理に関する情報に精通しています。

大規模物件も多く請け負っているのでメリットが多いです。

しかし、親会社の意向に左右されやすく、吸収合併も盛んです。

ゼネコンタイプ

マンション工事を多く手がける建設会社（ゼネコン）が設立した子会社・関連会社による管理会社。

親会社が施工したマンションを管理するケースが多いです。

大手が多く、建築・設備などの知識に強いところは「デベロッパータイプ」と共通しています。

注意点は工事絡みで問題が起きた場合、親会社の意見を優先しがちな部分です。

ビルメンテナンスタイプ

主にオフィスビルや商業施設を手がける管理会社です。設備管理や清掃などのメンテナンス分野に強みを持ちます。

中小規模の管理会社に多く見られるのが、オフィスのビルメンテナンスから発展したこのタイプ。

建物の設備や管理に関するノウハウがあり、経験豊富なスタッフがいるが、管理組合に対してのサポート知識が乏しい場合が多いです。

独立タイプ

親会社を持たない独立した管理会社です。

マンション管理を専門にしているため中小規模の会社が多く、新規開拓に積極的で委託料が安いというメリットがあります。

しかし、低価格や経験不足で管理の質が低くなる場合もあり、経営が不安定なことも少なくありません。

8. 管理会社と上手く付き合っていくには？

連絡はこまめに入れる

こまめに連絡を入れることがポイントです。

少しうるさいくらいで良いでしょう。なぜなら、物分りがよいと仕事の順序が後回しにされる傾向があるからです。

たまに管理会社に顔を出す

たまには管理会社に顔を出してプレッシャーを掛けることも上手く付き合うためには効果的です。

差し入れなどを準備しておけば、それほど敬遠されることもないでしょう。

押さえつけるのではなく管理会社に裁量を持たせる

命令には反発したくなるのが人の性です。

押さえつけると最低限の仕事しかしなくなる恐れがあります。

裁量を持たせ、その範囲で任せることで信頼関係も向上するのです。

対等な付き合いが出来るようにする

オーナーが偉いという考え方はいけません。

あくまで、契約に基づくパートナーだと考えてください。

オーナーと管理業者お互いが尊敬し認め合うことで信頼できるパートナーになれるのです。

9. 自主管理をするには知識が必要！管理会社をよく選んだ上で委託を考えてみよう！

適正に自主管理することは、なかなか難しいようです。

管理組合のリーダーに専門知識のある人を選んだとしても、いつまでも担当させるわけにはいかないでしょう。

管理に不備があればマンションの資産価値までが減少してしまいます。

管理会社についてお悩みがあれば、プロに相談するのが効率的です。

MIRAIMOを運営している株式会社スマミンでは管理部を併設しており、管理のご相談にも乗ることができます。

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