共益費や管理費の意味を簡単に解説｜知られていないその使い道と実情とは？

賃貸物件を探すときに条件欄を見ると、「敷金」「礼金」「家賃」

「管理費」又は「共益費」など色々な費用が書かれています。

物件によっては、管理費、共益費の額に差があったり、管理費や共益費自体がない所も。

 

管理費と共益費は意味が似ている言葉に思えますが、実際に違いはあるのでしょうか？

また、金額の高い低いによって、賃貸管理のサービスに差が出るものなのでしょうか？

今回は、共益費・管理費の意味について解説したいと思います。

1. 知っておきたい「共益費・管理費・敷金・礼金」の意味

「共益費」「管理費」「敷金」「礼金」と言えば、賃貸物件を借りる際に必ずと言っていいほど出てくるキーワード。

敷金、礼金は契約時に支払うものであるのに対して、共益費、管理費は家賃と一緒に払うお金です。

それぞれの言葉の意味を皆さんご存知でしょうか？

1-1. 共益費と管理費は同じではない

家賃と一緒に支払うお金として共益費、管理費がありますが、共益費と管理費を一緒に払うケースはなく、賃貸契約書にはいずれかひとつが記載されていると思います。

共益費と管理費の違いについては次の通りです。

名目	意味
共益費	アパートなど賃貸物件の場合に使われることが多く、居住者が使う共有スペース（廊下やエレベーターなど）の電気や水道代、定期清掃の費用など建物の維持管理に使われる費用
管理費	元々は分譲マンションの所有者が管理組合に支払うお金で、マンションの共用部分や設備などの管理に使われる費用。分譲マンションを賃貸している場合は、管理費を借家人が所有者の代わりに支払うと意味合いで徴収されることが多い。

1-2. 実はどちらも家賃の一部

厳密にいうと意味の違う「共益費」と「管理費」ですが、賃貸物件を借りた場合には、家賃の一部として家賃と一緒に賃貸人に支払うことになります。

基本的に賃貸では共益費としての意味合いが強く、管理費を使う場合は分譲マンションの賃貸の場合に使われるケースがほとんどです。

稀に、この辺りの違いを理解していない不動産会社があり、アパートでも管理費として回収しているケースもありますが、「建物の共用部分に使われる費用」ということでは同じだと思って差し支えありません。

1-3. 敷金（保証金）は戻ってくる

敷金の本来の意味合いは保証金=預り金なので、賃貸契約が終了した場合には全額返還しないといけません。

しかし、これまでは賃貸人の方が立場が強いケースが多く、原状回復費用と相殺されて返還されることがあり、トラブルが絶えませんでした。

これを受けて国土交通省が平成23年に「原状回復のトラブルとガイドライン」を改訂し、敷金は預り金として返すようにという指針を打ち出しました。

更に、平成29年5月には民法改正の法案が通り、敷金の定義について明文化され、平成32年4月から施行されます。

これにより、敷金は預り金として返金されるべきであるということが法律でも定義されることに。

1-4. 礼金（仲介手数料）は感謝の意味

礼金はお礼金と言われており、元々は不動産業者が無かった時代に親御さんが子供を下宿させる場合など、保護者が感謝の意味を込めて仲介手数料の代わりに貸主に支払いをしていました。

入居者が大家さんに支払う風習として現在も残っているもので、基本的に大家さんは返さなくても良いお金になります。

実際には、礼金のほとんどは客付けしてもらった不動産業者への仲介手数料となることが多いのですが、新築の場合であれば家賃の1~2か月程度は受け取れるケースも。

最近では、敷金・礼金ゼロの物件も増えており、賃貸経営する貸主には厳しい状況です。

2. 共益費や管理費それぞれの考え方

実は意味合いが違う共益費と管理費。

借主が払う管理費と大家が払う管理費の違いや管理費や共益費があることで安くなる費用が実はあるなど、知らないと損をしてしまうことも。

次は共益費、管理費ついてもう少し深く掘り下げてみましょう。

2-1. 借主が支払う管理費と大家が支払う管理費の違いについて

借主は管理費を払うとなると「家賃と別に何故費用がいるの？」と感じるかもしれませんが、借主が支払う管理費と大家が支払う管理費には違いがあります。

分譲マンションの場合、所有者である大家は管理組合に対して、管理費と修繕積立金を支払っています。

管理費は、マンションの共用部分などの日々の清掃やメンテナンス費用で使われ、修繕積立金は建物全体の外壁塗装など大規模な修繕を行う時に使われます。

本当の意味での管理費は、大家が管理組合に払っている管理費。

借主が支払う管理費は、大家が周辺相場などからある程度このくらいなら徴収しても良いかなという金額で、家賃の一部として徴収しているものになります。

2-2. 管理費や共益費があることで安くなる費用がある

家賃の一部として徴収される管理費や共益費。

実は、借主にとって管理費や共益費があることで安くなる費用があります。

それは、不動産会社に支払う仲介手数料。

仲介手数料は基本的に1か月の賃料に対して支払われます。

借主だけでなく、大家も管理費を高くすれば、不動産会社に支払う仲介手数料が減ります。経費削減のため高めに設定する大家も。

2-3. 管理費や共益費の相場は家賃の5～10%の目安になる

管理費や共益費はどのくらいが相場なのでしょうか。

一般的には家賃の5~10%が目安となっています。

管理費や共益費が高い場合は、実際に建物の管理やメンテナンス費用が高いこともありますが、不動産ポータルサイトに掲載する際に検索で家賃を安く見せたいケースも。

逆に安い場合は、管理に力をいれていないケースも考えられ、問題が起こった場合の対応が悪いといったこともあるかもしれません。

あまりにも高い場合や無い場合などは不動産会社に確認することをおすすめします。

2-4. 賃貸の出費を比較する場合は目安賃料を算出して比較しよう

これまで不動産ポータルサイトなどで部屋探しをする場合、希望の賃料を設定し、検索を行うと共益費や管理費を含まない賃料で表示されてしました。

最近では対策が進んで、家賃に共益費、管理費を含んだ価格を賃料として表示されるようになっていますが、対策が進んでないサイトだと家賃のみで表示されるサイトも。

家賃が安いと思って契約に行ったら、管理費、共益費が高く、全然違う賃料の物件だったとなると非常に残念な思いをすることに。

現在、公益財団法人日本賃貸住宅管理協会では「目安賃料」の表示を推進しています。

「目安賃料」とは、4年間賃借した場合(定期借家の場合は、契約期間）の賃料、共益費・管理費、敷引金、礼金、更新料を合算し1か月当たりに割り戻した金額になります。

実際に掛かる平均的な賃料の金額を把握することが狙いです。

サイトで表示していない場合は、ご自身で目安賃料を算出して比較するようにしましょう。

3. 共益費や管理費の実情

共益費や管理費のない賃貸物件の場合は、きちんと建物の管理がされているのか心配です。

共益費や管理費は実際には何に使用されているのでしょうか。

何に使われているのかわからないなら、払う意味がないと考える人もいるでしょう。

基本的には、建物の共用部分の清掃などの維持管理費や管理人の人件費などに使われています。

共益費や管理費が使われている内容がわかれば気持ちよく支払うことが出来ますね。

3-1. 共益費や管理費は主に何に使用されているのか？

賃貸アパートの場合と分譲マンション賃貸の場合の共益費、管理費の使用例を見てみましょう。

	主な共益費、管理費の使用例
賃貸アパート	共用部分の清掃、電気代、水道代、インターネット料金 賃貸管理会社への管理手数料 火災保険、固定資産税
分譲マンション賃貸	共用部分の清掃、電気代、水道代、 エレベーター保守費用 管理人の人件費 建物管理会社への管理手数料

基本的には、共益費、管理費は建物の維持管理費用や賃貸、建物管理会社への管理手数料に使われています。

3-2. 共益費や管理費のない賃貸物件はきちんと管理されていないのか？

共益費や管理費がない賃貸物件が管理されていないかと言えばそうではありません。

共益費や管理費を取るかどうかは、賃貸物件の大家さんの考え方によるところが大きく、大家さんによっては共益費や管理費を家賃と分けて徴収すると管理が面倒なので敢えて家賃のみとしていることも。

基本的には徴収していない場合も、大家さんが家賃の中から別途管理費相当分を賃貸物件の維持管理費に使用しています。

本当にチェックすべきは、共益費や管理費の徴収よりも実際の管理状況がどうかですね。

3-3. 管理費や共益費を家賃に含めない理由について

管理費や共益費を家賃に含めない一番の理由は、賃貸物件の検索サイトで家賃で検索した場合、管理費や共益費を家賃に含めない方が安い家賃で表示されるから。

例えば、家賃50,000円以下で検索した場合も、家賃48,000円・共益費3,000円だと合計51,000円ですが、家賃が48,000円なので表示されます。

最近では、共益費・管理費込でチェックすることも出来ますが、見た目は安いなと感じます。

もう一つの理由は、借主の負担する仲介手数料や更新料は家賃を元に計算しますので、家賃と共益費、管理費を分けてあげるとその分費用負担が減るためです。

4. 共益費や管理費の支払いとは毎月支払うべきものか

基本的には、共益費や管理費が契約書に定められているのであれば毎月支払わないといけません。

共益費や管理費の支払いは。家賃の支払いと同じ意味合いとなりますので、支払わなければ家賃の滞納と見なされてしまいます。

共益費や管理費が高いと感じたら、契約の前に値下げ交渉をしましょう。

5. 家賃に水道代が含まれる意味について

共益費や管理費以外に、家賃に水道代が含まれている契約もあります。

賃貸物件でも光熱費・電気代・ガス代・水道代は個人で契約するケースが多いですが、電気代、ガス代が家賃に入っていることは稀です。

水道代が家賃に含まれるのは、アパートやマンションに個別の水道メーターが付いていないでケース。

個別の水道メーターが付いていないと家主がまとめて一括で払う必要があり、毎回使った分だけ請求するのが面倒なので家賃に含むわけです。

単身の場合は1か月2,000円~3,000円程度に設定されていることが多く、それ以上だと少し高いですね。

6. 共同住宅に住む場合は共益費の意味について知っておこう！

賃貸住宅などの共同住宅に住む場合、ほとんどの契約で家賃とは別に共益費や管理費が設定されています。

契約で定められている以上、共益費や管理費は家賃と同じ意味合いなので必ず支払わないといけません。

しかし、実際に共益費や管理費が何に使われているのか気になるところ。

共益費や管理費は、一般的には建物の共用部分の維持管理費や管理会社への管理料、火災保険、固定資産税などに使われています。

共同住宅に住む場合は、共益費や管理費についてきちんと理解しておけば、気持ちよく共益費や管理費を支払うことが出来ますね。
 

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