不動産投資で管理会社を利用するメリットや選び方を解説｜成否にかかわる管理会社選び

収入もそれほど増えない昨今、不動産投資を行うことで安定した収入を得たいと考える人は多くいます。

しかし不動産投資をしても、どのように管理をしたら良いのかわからず躊躇する人も多いのではないでしょうか？

 

不動産投資家の中には、管理を自分でする人もいますが、不動産管理会社に業務を委託するのが一般的です。

業務を委託する場合には通常長期間にわたって行うものなので、優秀な管理会社を見つけたいですよね。

当記事では、不動産投資で管理会社を利用するメリットや不動産管理会社の選び方などについて解説します。

1. 不動産投資の物件管理方法は3種類

不動産投資では物件を購入したら終わりではなく、物件を管理して、入居者から家賃収入を得なければなりません。

物件の管理業務は、広範囲にわたります。

 

 

また儲かりそうな優良物件を購入できても、その後の管理が行き届かないと建物が劣化したり家賃滞納や空室により損失が発生してしまいます。

不動産投資における管理は、成否にかかわる非常に大きなものと言えるでしょう。

 

したがって、初めて不動産投資を行う人は、何をやったらよいのかどこから手を付けてよいのか、戸惑うに違いありません。

不動産管理には

• 不動産管理会社に管理委託をする
• サブリースを利用する
• 自主管理をする

の3種類があるのでご紹介しましょう。

①管理会社に管理委託する

不動産投資における管理会社とは簡単に言えば、オーナーの委託によりアパートやマンションの維持管理を行い入居者の家賃集金等の業務を行う会社のことです。

サラリーマン大家のように別に本業を持っている人は、複数の物件管理を自分だけでやるのは難しいため、管理会社に管理を委託する人が圧倒的多数。

 

複数物件を所有している場合や物件から遠く離れて住んでいる場合・別に本業を持っている場合には必須の管理方法と言えるでしょう。

管理方法には

1. すべての業務を委託する全面委託
2. 清掃や保守点検など一部の業務を委託する部分委託

の2種類があります。

不動産投資の管理費相場

管理会社に支払う管理料は委託の内容や管理範囲によって異なります。

一般的な管理会社の管理費相場は、月額家賃の3～5％程度。

設備の修繕費やクリーニング代が発生した際は、別途自分で支払う必要があります。

 

また管理会社により、サービスの内容が異なるので比較検討する必要があります。

例えば、家賃の集金や督促・苦情等の対応はするが、共有部分の清掃や点検・更新の際の手数料などについては別料金になっている場合があるので注意しなければなりません。

②サブリースを利用する

サブリースとは、管理会社がオーナーから物件を一括して借り上げ、さらに管理会社はその物件を入居者に転貸すること。

不動産投資をしても、果たして入居者がいるのか？退去者が出た場合に空室がすぐ埋まるのか？予定通り家賃収入を得られるのか？などの不安を解消してくれます。

サブリースだと例え入居者が現れなくても、オーナーは管理会社から保証賃料を受けとることができるのが大きなメリット。

 

ただし、一般の管理委託契約より料金相場が高め（月額家賃の約20％が相場）、簡単に家賃改定が行われてしまうこともある、家賃の免責期間があるなどのデメリットも。

契約内容をよく確認しなければ損をしてしまうこともあるため、注意しましょう。

③自主管理

自主管理は不動産経営について、すべての管理をオーナーが行うもの。

管理料を支払う必要がないので、家賃全額を自分のものとすることができます。

区分マンションなど、小規模な物件の管理に向いた方法と言えるでしょう。

2. 不動産投資で管理委託がおすすめ！管理委託のメリット

不動産投資において物件管理は管理会社に任せることをオススメします。

委託管理をするメリットには、どのようなものがあるのでしょうか？

物件管理の手間が省けるため、忙しくても不動産投資ができる

不動産投資の管理業務には

• 入居者の募集や契約業務
• 家賃の集金
• 物件の清掃
• 滞納の督促
• 入居者対応（入居者間トラブルや設備の故障、退去）

などさまざまな業務があります。

 

しかし忙しいオーナーは、それらの管理をすべて行うことは難しく、クレーム処理などの対応も直ちにできないでしょう。

故障やトラブルが発生した時にどうしたら良いか困ることも多いはず。

管理会社に業務を委託すれば、すべての管理を行ってくれるので手間が省けます。

管理費用は経費として計上出来る

不動産投資に必要な管理委託の費用は、確定申告で必要経費として計上できます。

不動産投資で得た収入から経費を差し引いて「不動産所得」を出すため、経費を計上し、所得を少なくすることで支払う所得税を少なくできる効果もあるのです。

物件選びや運営に集中できる

物件の管理を管理会社に委託すれば、今後の不動産投資について考える、計画を練る時間を作ることが可能になるでしょう。

次に購入する物件の選定や不動産投資についての勉強に集中することができます。

入居者募集や適切な管理、迅速な対応で空室リスクが低くなる

不動産投資ではしっかりと管理をしないと、入居者の満足度が落ち、退去の原因にもなりかねません。

入居者がいないと家賃収入は得られないので、不動産投資においては死活問題でしょう。

 

管理会社は管理のプロなので、入居者の要望に迅速丁寧な対応をしてくれ、満足度が上がります。

管理が行き届いたマンションというのは、入居者を逃さないだけでなく、新たな入居者が入りやすいというメリットもあるのです。

3. 不動産投資における管理会社の選び方

管理会社の業務は不動産投資の根幹をなすものなので、きちんと管理し良きパートナーとなってくれる会社を探さなければなりません。

担当者との相性も大切ですよね。

 

管理会社は、どのような点を見て選んだらよいのでしょうか？

次に不動産投資における管理会社選定のポイントについて説明します。

インターネットでの評判を確認

不動産管理会社を選ぶ際は、まずインターネットを利用する人は多いでしょう。

管理会社の評判や口コミなどについて記述しているウェブサイトも多く見かけます。

口コミは全面的に信用できない部分もありますが、参考になりますので気になった管理会社があればチェックしておきましょう。

物件から近く、エリアに詳しい管理会社かどうか

不動産管理会社の業務は、当然のことながら物件に付随して発生します。

管理会社が物件から遠くにあるときめの細かい管理は難しく、緊急を要する場合にはすぐ対応できません。

直ちに対応できなければ、管理会社のみならずオーナーへの信頼もなくなり、空室発生の原因となるでしょう。

したがって、収益物件の近くにある管理会社を選択しなければなりません。

 

また、物件管理は、地域に密着しさまざまな情報を持っている会社に依頼するのがおすすめ。

地域密着型の管理会社は、周辺環境の変化や情報を素早くキャッチし対応してくれます。

集客力も高くトラブルや家賃滞納にも、いち早く対処してくれるに違いありません。

トラブル解消能力があるかどうか

不動産投資には突発事故はつきものですが、トラブルほどいやなものはないですよね！

管理会社に求めたいのはトラブルが起きた場合に、素早く対応し問題点を解消してくれるかです。

 

一言でトラブルと言っても、入居者同士のトラブルや近隣住民とのトラブルなどさまざま。

また建物や設備のトラブルでは、キッチンやトイレ・浴室などの水回りの漏水・エレベーターや共有部分などで多く発生します。

トラブル解決に時間を要してしまうと、退去の原因ともなりかねません。

滞納家賃の回収能力の確認

トラブルの中で不動産オーナーとして最も困ってしまうのが、「家賃滞納」。

家賃滞納が続くと収入を得られないばかりか、ローンの返済も難しくなってしまいます。

 

1ヵ月の未払いはうっかりしていたということもありますが、2ヵ月以上続く場合には長期化する恐れがあるので早く対応しなければなりません。

初期の段階ですぐに対応し家賃を回収する能力は、管理会社選定の大きなポイントになります。

管理会社の集客力の高さ

せっかく良い物件が見つかっても、空室が多くては利益を得ることはできません。

取扱物件の入居率を、ホームページ上で提供している管理会社もあります。

管理料の安さだけで比較するのではなく、入居率の高さも確認して選ぶようにしましょう。

担当する人が責任を持って対応してくれるか

トラブルや家賃滞納などの問題が発生した時に、対応が遅かったりたらい回しにして解決できないのでは困りますよね。

信頼できる管理会社とは、責任を持ってすぐに対応してくれる会社です。

その為には物件ごとにきちんと担当者を決めて、責任体制を明確化している管理会社を選ばなければなりません。

4. 不動産管理会社が行ってくれる業務5つ

不動産管理会社は、具体的にどんな仕事をしてくれるのでしょうか？

管理会社は不動産の経営にかかわるさまざまな業務を行ってくれますが、主な管理業務を5つ選んで紹介しましょう。

①入居希望者の募集・審査

管理会社は、賃貸サイトに広告を掲載したり、折り込みを入れるなどして賃借人の募集をし、希望者が来たら入居審査を行います。

審査にあたって、入居希望者の住所や氏名・勤務先、年収、実際に会った際の態度などを見て、「この人は家賃をしっかり払い続けてくれるか」「他の入居者とトラブルを起こさなさそうか」を重要視しているのです。

 

審査基準はオーナーが決めることも可能。

入居者がすぐ集まるかどうかは、管理会社の能力によるところが大きいでしょう。

特に問題がないようであれば管理会社は契約書の作成と締結を行います。

②入居者の家賃入金管理

家賃の入金管理は、管理会社の大切な業務の1つ。

賃貸人が振込予定日に入金しているか確認を行い、集金した家賃をオーナーの口座に振り込みます。

なお、管理費や修繕に要した費用などは、家賃から差し引いて振り込まれるのが一般的です。

③家賃の滞納督促・回収

入居者が家賃をきちんと振り込んでくれれば問題はありませんが、家賃の滞納リスクについても加味しておく必要があります。

家賃滞納に対しては、管理会社は直ちに入居者に支払うよう督促を行うのも管理会社の業務の1つ。

 

それでも支払わない場合には、訪問したり連帯保証人に連絡を取ることに。

家賃滞納は、長引くと回収が難しくなりますので早期の対応が重要です。

④入居者・近隣住民からのクレーム対応

入居者同士のトラブルや近隣住民とのトラブルほどいやなものはありませんよね。

代表的なクレーム内容としては

• 子供が階上で走る音や夜遅くまでテレビや音楽を聴く音がうるさいなどの騒音問題
• 部屋から出る悪臭
• ペット不可住宅でのペットの飼育
• ゴミ出しのマナー違反

など。

入居者を取り巻くトラブルの種はさまざまですが、クレーム対応も管理会社の大切な業務です。

⑤原状回復の段取り・業者依頼

空室が出た場合には、原状回復を行い、室内をキレイにしてから入居者を募集します。

原状回復は費用が掛かるものなので、どの程度まできれいにするかオーナーと相談しながら決めるのが一般的。

設備についても、そのまま使えるか・修理しなければならないのか・交換しなければならないのかなどをオーナーと相談して決定します。

5. 管理会社を決定するまでの一連の流れ

物件選びと同様に重視しなければならないのは、管理会社の選定。

優秀な管理会社を選ぶためには、きちんとステップを踏む必要があります。

次に、管理会社を決定するまでの一連の流れについて解説をしましょう。

物件周辺の管理会社を探す

管理会社は、遠方にあっては入居者のトラブルや漏水の修理などの緊急な問題にすぐ対応できません。

また空室が出たような場合にも、すぐに原状回復を行い入居者募集をしないと機会ロスとなることに。

したがって、物件周辺で優秀な管理会社を探す必要があります。

管理会社に管理手数料の見積もりを出してもらう

管理手数料は管理の内容によって変わってきますが、通常毎月の家賃の5％程度を必要とします。

良さそうな管理会社が複数見つかったら、各会社に見積もりを提出してもらいましょう。

管理費は毎月支払わなければならないものであり、それなりに費用もかかるので簡単に決めてはいけません。

管理会社の比較検討

複数の会社から、見積もりが出たらそれぞれを比較検討します。

管理会社の比較にあたっては、単に管理費だけでなく管理会社の能力を見極めなければなりません。

比較すべき能力は、

• 空室が出たらすぐに対応してくれること
• 住民トラブルや修理などをスピーディにこなしてくれること
• 滞納があった場合には直ちに対応してくれること

など。

今までの管理会社の実績や担当者の雰囲気などを考慮して決めます。

契約内容をしっかり確認し、契約を結ぶ

比較検討の結果、最も良いと考える管理会社と賃貸委託契約を結ぶことになります。

 

契約の判を押す前に、契約書に書かれている内容をしっかりと確認することが大事です。

管理業務についての問題が起きたときには、契約書に記載されているかどうかが重要なポイント。

したがって契約内容をしっかりと読んで足りない業務はないか、管理費は適切かなどをチェックするようにしましょう。

 

契約締結の時に、初めて賃貸委託契約を見るのでは問題点を見逃してしまう恐れがあります。

問題となりそうな項目としては、

• 入居者の更新料は管理会社かオーナーかどちらが貰うのか
• 清掃は月に何回行うのか
• 管理費用は税込みなのか

などです。

6. 不動産投資で管理は成否にかかわるので会社選びは慎重に！

不動産投資は、長期間にわたって安定した利益を得ることを目的とした投資です。

その為には、入居者や建物の管理を任せられるパートナーを見つけなければなりません。

信頼できる管理会社を見つけられるかどうかは、不動産投資の成否の大きなポイントになります。

なお、優秀な不動産投資会社を探している人は、MIRAIMOの個別相談を利用するのがおすすめ。