不動産がもっと楽しくなるメディアMIRAIMO

不動産投資の物件管理はどうすればいい?|不動産管理会社の選び方や行ってくれる業務6つを紹介

収入もそれほど増えない昨今、不動産投資を行うことで安定した収入を得たいと考える人は多くいます。

しかし不動産投資をしても、どのように管理をしたら良いのかわからず躊躇する人も多いのではないでしょうか?

不動産物件の管理を自分でする人もいますが、不動産管理会社に業務を委託するのが一般的です。

業務を委託する場合には通常長期間にわたって行うものなので、優秀な管理会社を見つけたいですよね。

この記事では、主にこれから不動産投資をしようと思っている人を対象に、不動産物件の管理および不動産管理会社の選び方などについて解説をします。

Index

1. 不動産投資における物件の管理はどうすればいい?

不動産投資における物件の管理はどうすればいい?不動産投資では物件を購入したらそれで終わりではなく、物件を管理し収入を得なければなりません。

管理の方法には大別して次のようなものがあります。

  1. 収益物件を自分で管理する
  2. 管理会社に委託をする
  3. サブリース契約を締結する

それでは、次に管理方法を中心に説明しましょう。

2. 不動産投資における物件の管理会社とは?

不動産投資における物件の管理会社とは?不動産投資における管理会社とは簡単に言えば、オーナーの委託によりアパートやマンションの維持管理を行い入居者の家賃集金等の業務を行う会社のことです。

管理会社の業務は不動産投資の根幹をなすものなので、きちんと管理し良きパートナーとなってくれる会社を探さなければなりません。

 

物件の管理業務は、広範囲にわたります。

したがって、初めて不動産投資を行う人は、何をやったらよいのかどこから手を付けてよいのか、戸惑うに違いありません。

サラリーマン大家のように別に本業を持っている人は、複数の物件管理を自分だけでやるのは難しいでしょう。

また儲かりそうな優良物件を購入できても、その後の管理が行き届かないと建物が劣化したり家賃滞納や空室により損失が発生してしまいます。

そこで物件のオーナーは、管理会社と委託契約を結びアパートやマンションの運営管理を全面的に依頼することに。

このように不動産投資における管理会社の役割は、大変に大きなものと言えるでしょう。

物件の管理方法3種類

物件の管理方法は、アパートやマンションの持ち主が行うのか、管理会社に委託するのかに分けることができます。

それでは、物件の管理方法について解説をしましょう。

①委託管理

委託管理とは、不動産管理会社と委託契約を結び物件の運営管理を任せる方法です。

複数物件を所有している場合や物件から遠く離れて住んでいる場合・別に本業を持っている場合には必須の管理方法と言えるでしょう。

管理方法には

  1. すべての業務を委託する全面委託
  2. 清掃や保守点検など一部の業務を委託する部分委託

の2種類があります。

管理会社に支払う管理料は委託の内容や管理範囲によってことなりますが、一般的には家賃の5%程度です。

②サブリース

サブリースは、オーナーが管理会社に物件を一括して貸し、さらに管理会社はその物件を入居者に転貸すること。

不動産投資をしても、果たして入居者がいるのか?退去者が出た場合に空室がすぐ埋まるのか?予定通り家賃収入を得られるのか?…

等々の不安を解消してくれます。

サブリースだと例え入居者が現れなくても、オーナーは管理会社から保証賃料を受けとることができるのが大きなメリット。

関連記事サブリースとは何か|仕組みからメリットデメリットまで徹底解説します

2018.10.01

③自主管理

自主管理は、不動産経営についてのすべての管理をオーナーが行うもの。

管理料を支払う必要がないので、家賃全額を自分のものとすることができます。

区分マンションなど、小規模な物件の管理に向いた方法と言えるでしょう。

関連記事自主管理にはどんなメリットやデメリットがある?|管理会社への委託と比較してみよう!

2018.12.13

どの管理方法を選ぶのがいい?

それでは上に挙げた3つの管理でどれを選択するのが良いのでしょうか?

 

①委託管理は、不動産投資に手間暇をかけられない人や管理以外の業務に集中したい人が選択する管理方法です。

 

②サブリース契約は、空室を作りたくないと思う人が選ぶ方法で、ほとんどすべてを管理会社に丸投げしてしまいます。

この管理方法のデメリットは、一定の家賃を得ることができますが、空室が続く場合には管理会社から賃料の値下げ要求をされる恐れがあることです。

 

③自主管理の場合は、オーナーがすべての管理を行うので費用が抑えられます。また不動産投資を本格的にしたいと考える人には、経営ノウハウを身に着けられる点がメリットとなるでしょう。

しかし忙しい人や別に本業を持っている人・物件と離れた距離に住んでいる人には向いた管理法とは言えません。

3つの管理方法はそれぞれメリットやデメリットがあるので、不動産投資を行う人の属性や環境から決めるべきと言えます。

3. 不動産投資で管理委託をすることによるメリット

不動産投資で管理委託をすることによるメリットそれでは不動産投資において委託管理をするメリットには、どのようなものがあるのでしょうか?

物件管理の手間が省ける

物件の管理には、入居者の募集に始まり家賃の集金や清掃・滞納の督促・入居者トラブル・修繕などさまざまな業務があります。

しかし忙しいオーナーは、それらの管理をすべて行うことは難しく、クレーム処理などの対応も直ちにできないでしょう。

管理会社に業務を委託すれば、すべての管理を行ってくれるので手間が省けます。

管理費用は経費として計上出来る

不動産投資に必要な管理委託の費用は、確定申告で必要経費として計上できます。

不動産管理会社に支払う委託管理費は、家賃収入の5%程度が相場です。

物件選びや運営に集中出来る

物件の管理を管理会社に委託すれば、余裕時間を作ることが可能になるでしょう。

浮いた時間を利用して、次に購入する物件の選定や不動産投資についての勉強ができます。

4. 管理会社を決定するまでの一連の流れ

管理会社を決定するまでの一連の流れ物件選びと同様に重視しなければならないのは、管理会社の選定。

優秀な管理会社を選ぶためには、きちんとステップを踏む必要があります。

次に、管理会社を決定するまでの一連の流れについて解説をしましょう。

物件周辺の管理会社を探す

管理会社は、遠方にあっては入居者のトラブルや漏水の修理などの緊急な問題にすぐ対応できません。

また空室が出たような場合にも、すぐに原状回復を行い入居者募集をしないと機会ロスとなることに。

したがって、物件周辺で優秀な管理会社を探す必要があります。

管理会社に管理手数料の見積もりを出してもらう

管理手数料は管理の内容によって変わってきますが、通常毎月の家賃の5%程度を必要とします。

良さそうな管理会社が複数見つかったら、各会社に見積もりを提出してもらいましょう。

管理費は毎月支払わなければならないものであり、それなりに費用もかかるので簡単に決めてはいけません。

管理会社の比較検討

複数の会社から、見積もりが出たらそれぞれを比較検討します。

管理会社の比較にあたっては、単に管理費だけでなく管理会社の能力を見極めなければなりません。

比較すべき能力は、

  • 空室が出たらすぐに対応してくれること
  • 住民トラブルや修理などをスピーディにこなしてくれること
  • 滞納があった場合には直ちに対応してくれること

など。

今までの管理会社の実績や担当者の雰囲気などを考慮して決めます。

管理会社との契約を締結する

比較検討の結果、最も良いと考える管理会社と賃貸委託契約を結ぶことになります。

契約を締結する前に、あらかじめ契約書を手に入れ内容をよく読んだ方が良いでしょう。

契約締結の時に、初めて賃貸委託契約を見るのでは問題点を見逃してしまう恐れがあります。

問題となりそうな項目としては、

  • 入居者の更新料は管理会社かオーナーかどちらが貰うのか
  • 清掃は月に何回行うのか
  • 管理費用は税込みなのか

などです。

5. 不動産投資における管理会社の選び方

不動産投資における管理会社の選び方
それでは管理会社は、どのような点を見て選んだらよいのでしょうか?

次に不動産投資における管理会社選定のポイントについて説明します。

トラブル解消能力

不動産投資には突発事故はつきものですが、トラブルほどいやなものはないですよね!

管理会社に求めたいのはトラブルが起きた場合に、素早く対応し問題点を解消してくれるかです。

一言でトラブルと言っても、入居者同士のトラブルや近隣住民とのトラブルなど様々。

また建物や設備のトラブルでは、キッチンやトイレ・浴室などの水回りの漏水・エレベーターや共有部分などで多く発生します。

トラブル解決に時間を要してしまうと、退去の原因ともなりかねません。

管理会社の集客力の高さ

せっかく良い物件が見つかっても、空室が多くては利益を得ることはできません。

取扱物件の入居率を、ホームページ上で提供している管理会社もあります。

管理料の安さだけで比較するのではなく、入居率の高さも確認して選ぶようにしましょう。

滞納家賃の回収能力の確認

家賃滞納が続くと収入を得られないばかりか、ローンの返済も難しくなってしまいます。

1ヵ月の未払いはうっかりしていたということもありますが、2ヵ月以上続く場合には長期化する恐れがあるので早く対応しなければなりません。

初期の段階ですぐに対応し家賃を回収する能力は、管理会社選定の大きなポイントになります。

インターネットでの評判を確認

管理会社の評判や口コミなどについて記述しているウェブサイトも多く見かけます。

口コミは全面的に信用できない部分もありますが、参考になりますので気になった管理会社があればチェックしておきましょう。

管理会社の料金体系|管理費用相場

管理会社に支払う管理料は、通常家賃の5%が相場です。

しかし会社により、サービスの内容が異なるので比較検討する必要があります。

例えば、家賃の集金や督促・苦情等の対応はするが、共有部分の清掃や点検・更新の際の手数料などについては別料金になっている場合があるので注意しなければなりません。

物件がある地域での情報に精通しているか

物件管理は、地域に密着しさまざまな情報を持っている会社に依頼するのがおすすめ。

地域密着型の管理会社は、周辺環境の変化や情報を素早くキャッチし対応してくれます。

集客力も高くトラブルや家賃滞納にも、いち早く対処してくれるに違いありません。

担当する人が責任を持って対応してくれるか

トラブルや家賃滞納などの問題が発生した時に、対応が遅かったりたらい回しにして解決できないのでは困りますよね。

信頼できる管理会社とは、責任を持ってすぐに対応してくれる会社です。

その為には物件ごとにきちんと担当者を決めて、責任体制を明確化している管理会社を選ばなければなりません。

6. 不動産管理会社が行ってくれる業務6つ

不動産管理会社が行ってくれる業務6つそれでは不動産管理会社は、具体的にどんな仕事をしてくれるのでしょうか?

管理会社は不動産の経営にかかわるさまざまな業務を行ってくれますが、主な管理業務を6つ選んで紹介しましょう。

①入居希望者の審査

管理会社は、滞納したりほかの入居者とトラブルを起こしたりすることを防ぐために入居者の審査を行います。

審査にあたって、入居希望者の住所や氏名・勤務先・身分証明書・課税証明書のコピーなどが必要です。

また連帯保証人も必要で、氏名や連絡先および印鑑証明書なども必要に。

勿論、服装や雰囲気等についても審査対象となりますが、特に問題がないようであれば管理会社は契約書の作成と締結を行います。

②入居者の家賃入金管理

家賃の入金管理は、管理会社のもっとも大切な業務と言っていいでしょう。

賃貸人が振込予定日に入金しているか確認を行い、集金した家賃をオーナーの口座に振り込みます。

なお、管理費用や修繕に要した費用などは、通常賃料から差し引いて振り込まれるのが一般的です。

③家賃の滞納督促・回収

入居者が家賃をきちんと振り込んでくれれば問題はありませんが、家賃の滞納は必ずあると考えていた方が良いでしょう。

家賃滞納に対しては、管理会社は直ちに入居者に支払うよう督促を行います。

それでも支払わない場合には、訪問したり連帯保証人に連絡を取ることに。

家賃滞納は、長引くと問題が難しくなりますので早期の対応が重要です。

④入居者・近隣住民からのクレーム対応

入居者同士のトラブルや近隣住民とのトラブルほどいやなものはありませんよね。

代表的なクレーム内容としては

  • 子供が階上で走る音や夜遅くまでテレビや音楽を聴く音がうるさいなどの騒音問題
  • 部屋から出る悪臭
  • ペット不可住宅でのペットの飼育
  • ゴミ出しのマナー違反

など。

このように入居者を取り巻くトラブルの種はいろいろありますが、クレーム対応も管理会社の大切な業務です。

⑤原状回復の段取り・業者依頼

空室が出た場合には、原状回復を行いキレイにしてから入居者を募集します。

原状回復は費用が掛かるものなので、どの程度まできれいにするかオーナーと相談しながら決めるのが一般的。

設備についても、そのまま使えるか・修理しなければならないのか・交換しなければならないのかなどをオーナーと相談して決定します。

⑥物件への入居者の集客

不動産経営を始めるときや空室が出た場合には、早く入居者を決めなければなりません。

賃貸募集サイトに広告を掲載したり、折り込みを入れるなどして賃借人の募集をします。

入居者がすぐ集まるかどうかは、管理会社の能力によるところが大きいでしょう。

関連記事不動産管理会社への依頼方法や仕事内容について解説!|良い管理会社選びのポイント

2019.06.07

7. 不動産管理会社に依頼するときに注意するべきポイント

不動産管理会社に依頼するときに注意するべきポイント不動産管理会社を決めるのは物件の選定と同じくらい大事。

物件の収益性に大きく影響をするので、次にあげる事項をよく検討して管理委託しましょう。

管理会社との契約内容をしっかりと確認する

不動産管理会社と契約を結ぶ場合には、契約書に書かれている内容をしっかりと確認することが大事です。

管理業務についての問題が起きたときには、契約書に記載されているかどうかが重要なポイントに。

したがって契約内容をしっかりと読んで足りない業務はないか、管理費は適切かなどをチェックするようにしましょう。

物件から離れている管理会社を選ばない

不動産管理会社の業務は、当然のことながら物件に付随して発生します。

管理会社が物件から遠くにあるときめの細かい管理は難しく、緊急を要する場合にはすぐ対応できません。

直ちに対応できなければ、管理会社のみならずオーナーへの信頼もなくなり、空室発生の原因となるでしょう。

したがって、収益物件の近くにある管理会社を選択しなければなりません。

管理会社に断られることがある

契約を依頼しても、管理会社から断られる場合があります。

物件の所在地や家賃などにより、満室にできない可能性が高い物件もあるでしょう。

そのような場合には、管理会社はオーナーと後々問題になるのを避けるために契約を断る場合があります。

したがって、契約のときに慌てることがないよう、前もって条件などについて煮詰めておく必要があるでしょう。

8. 不動産管理会社を選ぶことは不動産投資のパートナーを選ぶということ

不動産投資は、長期間にわたって安定した利益を得ることを目的とした投資です。

その為には、入居者や建物の管理を任せられるパートナーを見つけなければなりません。

信頼できる管理会社を見つけられるかどうかは、不動産投資の成否の大きなポイントになります。

なお、優秀な不動産投資会社を探している人は、「MIRAIMOの個別相談」や「LINE」に登録してプロの意見を聞くことも良いでしょう。

この記事が気に入ったら
いいね!しよう

ミライモの記事を毎日チェック!

現在、表示する投稿はありません