不動産投資の「駐車場経営」は儲かる?失敗事例から導く成功の秘訣

不動産投資で資産を運用する方法は、多種多様です。今回は、土地を活用する。または、利回りを上げる方法としてローリスク・ハイリターンの駐車場経営の魅力を調べました。

現在、駐車場経営の市場は拡大しています。理由として、副業に適していて経営ノウハウがなくても始めることができるからです。

更に、土地の面積は狭くても広くても運用可能です。借地投資も可能なため、初期費用を抑える事ができます。

タレントの壇蜜さんも駐車場経営を行っていて、高額なキャッシュフローを得ています。

もちろん、投資にはリスクが付きものです。あなたがどのような経営を行うかによっては、収益が変動します。

成功のポイントや失敗の事例からノウハウを盗んで、儲かる秘訣を導いていきましょう。

とてもシンプルな方法なので、きっとあなたも駐車場経営を始めたくなるはずです。疑問やお困りの事があれば弊社までご連絡下さい。

1. 駐車場経営の種類と成功のポイントは?

あなたも1度は利用したことのある駐車場は、種類がたくさんあります。主に、建設面では平面と立体に分かれます。どちらかを選定した後は、料金設定や経営の仕方を決めます。

また、成功のポイントは共通していて、収容台数・エリア選定・料金設定が大切です。それぞれの特徴を見て行きましょう。

1-1. 平面駐車場

平地に駐車場枠を引いたものは、青空駐車場の分類になります。管理人が常駐するタイプではないため、コストを抑える事が可能です。更に、機械の設置費用が他の運用に比べ抑える事ができるため、初期費用が安くなります。

平面駐車場の成功ポイントは、土地の面積が重要になります。なぜなら、収容台数によって収益が固定されてしまうため、利回りをあげる方法が少ないからです。

平面駐車場は、月極め・日貸し・コインパーキングの経営が可能です。

しかし、借地や貸地を活用して経営を行う場合、地代料金を収入から差し引くことになります。そのため、年間のキャッシュフローはあまり望めない場合もあります。

1-2. 立体駐車場

主に、2つの立体駐車場があります。

  • 自走式立体駐車場
  • 機械式立体駐車場

立体駐車場経営の成功ポイントは、建物の階数を増やす事で収容台数を倍増させることが可能です。

初期費用はかかるものの、多くの収益を望めます。また、稼働率を上げる事で利回りを上げる事ができるため、エリアの選定が重要になります。

有人経営が必要なため、事業としての投資になります。管理コストはかかりますが、多くの収益を望めます。(例として月に100万円を超える事も可能)駐車場経営を始めた人の目標地点となる経営方法です。

1-3. 月極め駐車場

月ごとの契約になるため、借り手が一回つけば、安定した収入を得る事が可能です。

また、3台のスペースを月極めにして残りを時間貸しにする経営の仕方もあります。

月極めの成功ポイントは、周辺環境や土地の面積が重要になります。

例えば、周辺のマンションに駐車スペースが少ない場合や車の所有が2台を超える場合など、需要が見込めるエリアであれば借り手を確保できます。

1-4. 時間貸し(コインパーキング)

12時間1,000円など、深夜の料金を30分100円など、時間で料金を設定する運用方法です。

土地の面積がどのような形でも、時間貸しなため収益の変動はあるものの経営を行う事が可能です。

時間貸しの成功ポイントは、昼と夜での稼働率をチェックすることです。

更に、周辺の環境に沿った料金設定が重要になります。また、時間貸しと月極めの両方を取り入れることで収益を確保できます。

1-5. 日貸し

利用する時間ではなく、1日500円などの料金を利用する度に徴収する経営方法です。また、休日のみを日貸しに設定し、平日を時間貸しにする方法もあります。

日貸しの成功ポイントは、滞在時間の長い住宅街や駐車場の少ないオフィス街で多く見られるため、需要と供給が望めるエリアであれば料金設定を高めにすることで稼働率をカバーする事が可能です。

1-6. 空中店舗

初期費用はかかるものの、駐車場の上に店舗を持ちテナント料も収益にする方法です。

毎月の家賃収入(テナント料)にプラスされ駐車場の利益を得る事が可能なため、利回りが倍増されます。

また、駐輪場として活用することでも利回りを上げる事が可能です。

空中店舗の成功ポイントは、テナントが入りやすい事も重要です。特に人口の多いエリアや、周辺環境が大切になります。

まとめ:経営方法にマニュアルはいりません。ただ、運用方法とリスク対策は必ず行いましょう。リスクヘッジも成功するポイントの1つです。

2. 駐車場投資にかかる初期費用

運用方法により、初期費用やそれに伴う回収年月が変動します。

更に、土地を所有している方は初期費用が抑えられます。そのため、設備費や整地費に資金を多くかけることで付加価値を高める事が可能です。つまり、集客UPに繋がります。

また、経営が始まれば初期費用とは別にランニングコストがかかります。利回りに影響することなので、収支のバランスを考慮しましょう。

2-1. 3つの整地タイプと費用(特徴)

土地を整地する必要があり、主に3つの舗装タイプがあります。
また、整地費用・舗装費用・工事費が必須となります。

未舗装タイプ:整地に必要な費用が3タイプの中で最もかかりません。

舗装費用はかかりませんが、地盤整備を行う必要があるため残土処分や砂利の敷き詰めに、1平米辺り約2000円が相場としてかかります。

また、収容スペースを区切るためにロープ張りするのであれば別途費用がかかります。

アスファルト舗装タイプ:アスファルトの厚みの分だけ掘削が必要となります。

鋪装工事費用は、1平米辺り約4500円が相場でアスファルト舗装には1平米辺り約3000円がかかります。

コンクリート鋪装タイプ:アスファルト舗装よりも厚く施工する必要があるため、整地費用が3タイプの中で最も多くかかります。

1平米辺りの整地費用約2000円とコンクリート鋪装約6000円を合算して1平米合計約8000円が相場としてかかります。

アスファルト舗装タイプとコンクリート鋪装タイプは、

  • ライン引き(番号の表示)
  • 車止め
  • 歩道の切り下げ

が別途費用かかり、業者や周辺環境などによっても初期費用は異なります。

2-2. 主な設備費用

ロックシステム(車止め)と精算機の設置、看板費用は必須になります。(中古と新品で費用は異なる)防犯対策としてカメラを設置する方もいますし、自販機を設置する方もいらっしゃいます。機械はレンタルする場合もありますが、長期経営の場合は購入した方がお得です。

このように、収益をアップさせるため設備費用に力を入れる方がほとんどです。特に、看板や車の入りやすい工事が施されている事がポイントとなります。(料金設定も重要)

駐車場経営の初期費用についてより詳しく知りたい人は以下の記事をご覧ください。

関連記事駐車場経営にかかる初期費用はいくら?タイプ・業種別一覧表

2018.04.24

3. 駐車場の表面利回りと実質利回りの計算方法

年間のキャッシュフローを確保するためにも、表面利回りと実質利回りを使いわけることが必要になります。経営の踏ん張り時というのは必ず訪れるものです。リスクを最小限に抑えるためにも、シミュレーションが重要です。

3-1. 表面利回り

表面利回り=賃料収入÷初期費用×100(%)が計算方法となります。

稼働率を100%として計算するため、実質の利回りとは異なります。投資金額の回収率を算出することもできるため、1つの指標としましょう。

3-2. 実質利回り

実質利回り=(賃料収入×稼働率-ランニングコスト)÷初期費用×100(%)が計算方法となります。運用に必要な経費を差し引いた額が算出されるため、表面利回りより具体的な利回りを算出することが可能です。

4. 駐車場の投資方法

駐車場は管理人常駐・無人・24時間など、経営方法が異なります。また、経営を任せるという選択肢もあるためマニュアルはありません。

4-1. 小口投資が可能(ファンド方式)

共同の経営方法です。出資者が資金を出し合い駐車場経営を行います。この事を、ファンドとも呼びます。
元本の保証はありませんが、投資金を抑えることが可能です。

気を付けるべきポイントは、提示されている利回りはあくまでも予定している数字です。経営権は運営会社にあるため、破綻すれば現状を回復する余地もありません。

しかし、他の資産運用と比べてある程度の利回りが見込めるため投資する価値はあります。

4-2. 自分で管理する場合と委託管理する場合

管理は2種類あります。

  • 通常時:集金・掃除などの対応がメインです。
  • 緊急時:24時間対応の警備会社と契約するなど、設備の対応がメインです。

また、土地を貸出し駐車場経営を行ってもらう方法があります。既に土地を所有している方におススメの方法で、初期費用や管理も業者が行うため手間がかかりません。

4-3. 借地・貸地投資の違い

借地貸地では、経営の権限が異なります。

  • 借地:土地に建物を所有する目的で借りる権利があります。
  • 貸地:土地をそのまま利用

どちらも、地代を支払う必要があります。また、「借地借家法」適用外なため利用者の立ち退きをすることができます。不法に駐車しているケースがあるため、巡回することも必要です。

土地を探す場合は、ポータルサイトを利用しましょう。古屋付きの土地を購入した方が安い場合もあるので、検索条件を広げて探しましょう。

4-4. 駐車場投資に必要な土地の面積とエリア選定

収容台数にもよりますが、乗用車1台辺りに必要な面積は約7坪です。また、約150坪の規模が大きい場合は安全上及び都市計画上の問題から自治体への届出が必要になります。更に、出入口の設置などに規制が設けられているため確認が必要です。

立体駐車場を建設する場合は、建築物として建築基準法の適用を受けます。土地の面積と同じくらい重要なのがどのエリアで購入するかです。

  • 駅前
  • 商業施設
  • 開発予定地
  • 駐車禁止区域

これらを考慮しながら経営を行うことで、収益に差がでます。

5. 駐車場投資のメリット・デメリット(失敗事例付き)

失敗を避けるために知っておくべき成功ポイントがあります。まずはメリット・デメリットを理解して、リスクヘッジ可能な事は事前に準備しておきましょう。

5-1. メリット

  • 経営ノウハウがなくても始められる
  • 運用方法により異なるが初期費用が安い
  • コインパーキング一括借り上げの場合は運用の手間がかからない
  • 近くにマンションがあり駐車場の台数が少ない場合は収益が安定して望める
  • 震災があっても稼働できる
  • 駅から遠い場所でも収益が望める
  • 狭小地や変形地でも活用できる

5-2. リスク

  • 立地に左右されるため利用料金の設定を見直す場合がある
  • 駐車場は税金面で優遇されない(駐車場の固定資産税・都市計画税は高い)
  • 相続税対策には向いていない
  • 固定資産税の優遇措置がない
  • 減価償却が効かない
  • 料金の踏み倒しや、契約者がなかなか決まらないリスク

5-3. 失敗事例

Aさんは、リスクを抑える事にばかり気をとられリスクと向きあう事を避けました。土地を所有していなかったため、貸地を借りての経営でした。

収益はでていたものの、税金の支払いを差し引いたら手残りは数万円。その数年後、近隣に駐車場がオープン。料金設定や設備環境共にグレードが高くAさんは集客を望めなくなりました。

元々平面駐車場で運用していたため、収益をあげるためにも舗装工事をおこなう事にしました。費用はかかりましたが、減価償却が効かない投資になるため支払いの方が増えることになり、当初予定していた利回りは望めない状態になってしまいました。

ここで大切なのが、周辺環境にあった土地を購入できない場合は焦ることありません。時期を待ちましょう。
また、初期費用を抑えれば収益が望めるとは限らないという事です。また、利回りが下がるのも上がるのも周辺環境が重要になります。ライバルが現れても経営が行えるエリアへ投資しましょう。

6. 土地活用で駐車場投資をしよう

駐車場経営は比較的リスクの少ない投資法です。

しかし、減価償却が効かないため集客を望むための経営プランがとても大切になります。つまり、いかにリターンを得て自己資金を回収するかが重要です。

事業としての面もある駐車場経営は、土地活用の方法として向いてるのは確かです。後は、あなたがどのくらいの収益を望むかにより成功のポイントが変わります。

長期で運用する事を考慮したうえで、計画をたてましょう。

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