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駐車場における不動産投資の種類とポイントを解説|駐車場投資を成功に導く4つのコツとは

不動産投資というとマンションやアパートの経営が思い浮かびやすいですが、身近な駐車場も不動産投資のひとつです。

現在、駐車場経営の市場は拡大しています。

理由として、副業に適していて経営ノウハウがなくても始めることができるからです。

月極駐車場やコインパーキングなど、駐車場も物件に合わせて最適な運営が異なります。

 

駐車場で不動産投資をする上では、メリット・デメリットや成功するコツを覚えておくことが大切。

当記事では駐車場での不動産投資の種類や、駐車場をうまく運用して成功に導くポイントをご紹介します。

1. 駐車場における不動産投資の種類とポイント

駐車場における不動産投資の種類とポイント

駐車場での不動産投資は、種類がたくさんあり、主に建設面では平面と立体に分かれます。

どちらかを選定した後は、料金設定や経営の仕方を決めていく必要があるでしょう。

また、成功のポイントは共通していて、収容台数・エリア選定・料金設定が大切。

それぞれの特徴を見て行きましょう。

平面駐車場

平面駐車場での不動産投資は、管理人が常駐するタイプではないため、コストを抑える事が可能です。

更に、機械の設置費用が他の運用に比べ抑える事ができるため、初期費用が安くなります。

 

平面駐車場では、月極め・日貸し・コインパーキングの投資が可能です。

しかし、借地や貸地を活用して経営を行う場合、地代を収入から差しかなければなりません。

そのため、年間のキャッシュフローはあまり望めない場合もあります。

平面駐車場は、「土地の面積」が重要。

なぜなら、収容台数によって収益が固定されてしまうため、利回りをあげる方法が少ないからです。

立体駐車場

立体駐車場の種類は主に2種類。

  • 自走式立体駐車場
  • 機械式立体駐車場

管理費・設備代・人件費など、平面駐車場より多くの費用が必要になるため、コストが多くかかります。

一方で、収容台数も多く見込めるため、多くの収益を望めるでしょう。

立体駐車場経営は、建物の階数を増やす事で収容台数を倍増させることが可能です。

初期費用はかかるものの、多くの収益を望めます。

また、稼働率を上げる事で利回りを上げる事ができるため、エリアの選定が重要になります。

月極駐車場

月極駐車場は月ごとの契約になるため、借り手が一回つけば、安定した収入を得る事が可能です。

また、3台のスペースを月極めにして残りを時間貸しにするというような経営の仕方もあります。

月極駐車場で重要なのは、周辺環境や土地の面積。

例えば、周辺のマンションに駐車スペースが少ない場合や車の所有が2台を超える場合など、需要が見込めるエリアであれば借り手を確保できます。

コインパーキング(時間貸し)

コインパーキング投資は12時間1,000円など、深夜の料金を30分100円など、時間ごとに料金を設定する運用方法です。

どのような形の土地でも、経営する事が可能。

時間貸しの成功ポイントは、昼と夜での稼働率をチェックすることです。

更に、周辺の環境に沿った料金設定が重要になります。また、時間貸しと月極めの両方を取り入れることで収益を確保できます。

日貸し

駐車場の日貸しは利用する時間ではなく、1日500円などの料金を利用する度に徴収する経営方法です。

また、休日のみを日貸しに設定し、平日を時間貸しにする方法もあります。

日貸しは、滞在時間の長い住宅街や駐車場の少ないオフィス街で多く見られるため、

需要と供給が望めるエリアであれば料金設定を高めにすることで稼働率をカバーする事が可能です。

空中店舗

空中店舗とは初期費用はかかるものの、駐車場の上に店舗を持ちテナント料も収益にする方法です。

毎月の家賃収入(テナント料)プラス駐車場の利益を得る事が可能。

空中店舗の成功ポイントは、テナントが入りやすいエリアである事が重要です。

特に人口の多いエリアや、周辺環境が大切になります。

2. 駐車場での不動産投資を成功させる4つのコツ

駐車場での不動産投資を成功させる4つのコツ

駐車場投資を成功させるには、4つの大きなポイントがあります。

ポイントを押さえて、どのような投資が最適か考えていきましょう。

①エリアを吟味しよう|収益物件になる立地とは

居住物件同様、駐車場の物件も立地の選び方が重要です。

ただし駐車場の場合には、必ずしも利便性の良い立地がおすすめというわけでなく、周辺環境に左右されます。

 

例えば、駐車場が少ない大規模マンションや営業車が多い企業の近くなどは、駐車場の需要も多いでしょう。

その他にも商業施設やアミューズメント施設、商店街のある場所も需要が多い傾向です。

②駐車場の形態を選ぼう|月極駐車場・コインパーキング

駐車場投資の形態は、月極駐車場かコインパーキングが主流です。

どちらも特徴が異なるため、立地や周辺環境によって最適な形態が変わってくるでしょう。

月極駐車場の場合は個人ですが、コインパーキングは専門会社に土地を貸し出すケースが主流です。

月極駐車場のメリット・デメリット

月極駐車場投資のメリット・デメリットをご紹介します。

メリット

  • 長期間の安定収入が見込みやすい
  • 平置き駐車場で初期費用が少ない
  • 料金の未払いリスクが少ない
  • 駐車場以外への土地活用がしやすい

デメリット

  • 長期間空き状況が続く可能性がある
  • 違法駐車や不法投棄のトラブルがある
  • 土地が狭すぎる場合や変形地は難しい

コインパーキングのメリット・デメリット

コインパーキング投資のメリット・デメリットをご紹介します。

メリット

  • 自営の場合には、利用率次第で収入アップが見込める
  • 土地貸しの場合には、安定した収入が見込める
  • 土地貸しの場合には、メンテナンスやトラブルが起こるリスクがない
  • 狭い土地や変形地でも、立地や周辺環境で経営がしやすい

デメリット

  • 自営の場合には、機械設置の初期費用が掛かる
  • 駐車料金の未払いトラブルがある

③収支計画は満車以外のパターンも出してみよう

駐車場投資の収支計画は、空き状況も加味して算出するようにしましょう

月極駐車場でも満車で埋まっていれば安心要素もありますが、常に埋まっている状態だけでなく、

空き状況が続くパターンもシミュレーションしておくと安心です。

④利回りは実質利回りで考えよう

単純な表面利回りではなく、実質利回りで考えるようにしましょう。

初期費用やランニングコストを始め、固定資産税など駐車場投資に掛かるコストをしっかりと加味した「実質利回り」での算出が大切です。

実質利回りの計算方法|実例シミュレーション

駐車場投資における実質利回りの計算式は以下の通りです。

実質利回り(%)=(年間賃料-ランニングコスト)÷(土地価格+初期費用)×100

(例)

  • 駐車スペース:5台(1台25㎡)※満車
  • 月額賃料:1.5万円
  • 管理委託料:賃料の5%(年4.5万円)
  • 固定資産税:40万円(年)
  • 土地価格:3,000万円(※すでに土地を所有している場合は0円)
  • 初期費用:150万円

(108万-4.5万)÷(3000万+150万)×100=実質利回り≒3.28% となります。

3. 駐車場で不動産投資をするメリット・デメリットを解説

駐車場で不動産投資をするメリット・デメリットを解説

駐車場投資は、マンションやアパートの不動産投資とはメリット・デメリットが異なります。

自己資金が少なくて不動産投資を悩んでいた方や、駐車場投資に悩んでいる方はこのようなポイントを押さえておくと安心です。

駐車場で不動産投資をする4つのメリット

駐車場の不動産投資には、4つの大きなポイントがあります。

メリットを活かして、駐車場投資を成功させましょう。

①比較的立地を問わない・狭い土地でもOK

マンションやアパートは駅近の立地が有効的ですが、駐車場の場合には決して駅近でないと難しいということはありません。

駅周辺は駐車場の需要が高いですが、駅から遠い立地でも周辺環境によって需要が見込めます。

車が2.3台程度の狭い土地でも駐車場投資が可能で、立地を問わず不動産投資がしやすいジャンルです。

②初期投資が安めでリスクが少ない

土地さえあれば平面駐車場の場合、初期投資0円で駐車場投資が始められます。

機械式駐車場の場合には、機械の導入費用やメンテナンス費用が必要です。

マンション等の不動産投資に比べると、初期費用が少なく始めやすい投資のひとつでしょう。

③すぐに更地へ戻せる・転用しやすい

  • 駐車場は平面にしやすい
  • 更地にした後に違う用途で使うことができる
  • 売却しやすい

という特徴があります。

さらにマンション等の住居の不動産投資となると、借地借家法があるため居住者を簡単に退去させることはできず、転用しにくい傾向に。

 

その点、駐車場投資の場合には事前通達のみで、利用者に退去してもらうことができます。

駐車場以外の活用にもシフトしやすく、さまざまな選択肢が考えられるでしょう。

④準備期間が短くて済む

マンションやアパートのように建設が必要なわけではないため、準備期間が非常に短く済みます。

少しでも早く不動産投資を始めたい方には、有効的な方法でしょう。

駐車場で不動産投資をする4つのデメリット

駐車場の不動産投資では、メリットばかりでなく4つのデメリットを覚えておく必要があります。

デメリットを覚えて、前もって対策をしましょう。

①利回りは低い

駐車場投資は、マンションやアパートの不動産投資に比べると利回りの低さが特徴です。

利回りの低さは収益の低さでもあり、大きな収益を見込むことは難しい傾向があります。

②税制面のメリットがない|評価は更地と同じ

駐車場投資は、マンション等の不動産投資よりも税制面でのメリットが少ないです。

「固定資産税」「相続税」の評価が更地と同じであることと、「減価償却費」が少なく所得税が増えてしまいます。

税制面でのメリットは特に低く、節税や相続税対策の場合には向いていないでしょう。

③駐車場ならではのトラブルがある

マンション等の居住物件と異なり、駐車場ならではのトラブルが発生します。

トラブルが原因で稼働率が低くなることや、リスクがある可能性を覚えておきましょう。

  • 無断駐車や指定場所以外の不正駐車
  • 駐車場内の事故
  • 騒音や排気ガス等の近隣トラブル
  • 駐車場料金の滞納や未払い使用
  • 不法投棄の標的にされやすい
  • 車上荒らしなどの犯罪トラブル

犯罪に関わるケースや近隣に関わることがあるため、監視カメラ等の設置が安心です。

④立体駐車場の場合はコストがかかる

立体駐車場の場合は、機械の設置のコストが掛かります。

機械式は初回の導入だけでなく、定期的な点検が必要です。

そのようなランニングコストも含めて、収益を算出する必要があります。

4. 駐車場は不動産投資の一つの形!

駐車場投資には、マンション等の不動産投資と異なったメリット・デメリットがあります。

初期費用の少なさやリスクの少なさから、初心者でも入りやすい不動産投資として土地活用に悩む方にはおすすめです。

その反面、デメリットである利回りの低さや、駐車場ならではのトラブルも覚えておく必要があるでしょう。

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