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不動産を貸したいあなたへの手引き|5つのポイントと空室を防ぐコツ

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自分の所有する物件を貸したい。

いわゆる不動産投資をして安定した収入を得たい。

貸して収入を得るまで、そして収入を得た後にもすることがあります。ここでは所有物件を貸すときにすることを解説していきます。

1. 自分の不動産を貸したいときのポイント5つ

実際に所有する不動産を貸したいと思ったとき、何から始めたらいいかわからない!そんな人が多いと思います。

基本的に不動産会社に入居者募集や管理業務を任せる人が多数を占めますが、ここでは持ち物件の賃貸に関する一連の流れを解説します。

1-1 不動産会社選び

まずは賃貸業者を探さなければ話は始まりません。不動産会社ならどこでも賃貸物件を扱っているわけではないので(売買専門や管理専門の不動産会社もある)賃貸物件を扱っている不動産会社を選びましょう。

また、不動産業者は多くが宅地建物取引業者なので、その場合はインターネットや行政機関等で基本的な情報を調べるのがよいでしょう。

宅地建物取引業者名簿の閲覧場所は、免許業者の本店所在地を所管する地方整備局等で閲覧することができます。この名簿には免許の年月日・役員氏名・すべての事務所の所在地・行政処分を受けた履歴・他の事業がある場合は兼業状況等が記載されています。

また一部の行政庁では宅地建物取引業者の概要や行政処分情報をインターネットで公開しています。一概にこれらの書類だけで判断することはできませんが、不動産会社を選ぶ時の参考にするとよいでしょう。

閲覧できる書類

  • 宅地建物取引業者の名簿
  • 免許申請書
  • 免許申請書の添付書類
  • 宅地建物取引業者名簿の登載事項の変更の届け出に関する書類

1-2 賃料査定を依頼しよう

まず不動産査定には2種類あります。

  • 簡易査定・机上査定
  • 訪問査定・詳細査定

簡易査定・机上査定

物件の種類(戸建、マンション、土地のみ)・立地・広さ・築年数などの情報だけで概算価格を出してもらう査定方法。多くの不動産会社へ査定依頼をして相場を知る、不動産会社を絞り込むのに適しています。

訪問査定・詳細査定

査定担当者を実際に呼んで、内外を確認してもらう査定方法。物件の内外を確認し、その物件のプラス面マイナス面を一定の基準で採点していきます。精度の高い査定ができるというメリットを持ちますが、査定担当者の主観が入ってしまうことがあること、立ち合いするための時間を作らなければいけないというデメリットもあります。

いずれの査定を頼むにしても、査定賃料の根拠をしっかり確認し、不動産会社を選ぶことが重要です。

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2017.11.24

1-3 不動産業者に任せる業務を決定して契約

査定が終わったらいよいよ契約です。

不動産会社に委託する管理業務を決めてからの契約となりますが、不動産会社がする管理業務は何があるでしょうか?入居者対応と建物の管理に分けて見てみましょう。

入居者対応
家賃の集金 借主から月々の賃料や管理費を決められた日に集金する業務。
家賃滞納時の対応 借主が家賃を滞納した際に連絡などの対応を行う業務。
賃料保障 借主が一定の保証料を支払うことで、借主の賃料、管理費等の居住者賃料債務について、借主が賃料を滞納した時に、家賃保証会社が債務保証を行っているので、弁済を受けることができるサービス。
苦情対応 入居者からの苦情や入居者と周辺住民とのトラブル対応を行うサービス。中には24時間電話対応してくれるサポートセンターがある不動産会社も。
契約更新業務 借主に契約更新や退去の意思を確認、更新の場合は必要な契約書類を用意するなどの対応を行う。退去の際は貸主に変わって明け渡しの立ち合いの業務を行っている会社もある。

 

建物管理
日常の業務 定期的に管理する人を派遣して、建物の見回り、清掃やゴミ出しを行う業務。
修繕業務 建物の老朽化対策として、適切な時期に適切な補修を行う。そのための長期修繕計画書を作成したり予算計画書を作成する。
また、入居者の退去後の室内に応じたクリーニング、リフォーム、修繕等の手配をする。

おおまかに以上の7点が不動産を貸す際にする管理業務になりますが、この管理業務に関しては不動産会社に対する法規制がない上、業務内容が多いので、委託する業務の詳細や経費については十分相談、検討してから契約するのがよいでしょう。

参考までに管理委託手数料の相場は賃料の4~10%です。業者によっても大幅に違う場合があるので色んな業者できちんと見積もりをしてから選びましょう。

1-4 入居者募集から入居まで

任せる業務が決まったらいよいよ入居者募集です。希望者の入居までに不動産業者が主にしてくれるサービスは

募集活動 インターネットや雑誌への掲載による広告宣伝などを行う
入居者審査 入居申込者との条件交換や入居審査。その後物件や契約条件などの説明「重要事項説明」を行う。
契約と入居手続き 賃貸契約を締結し、賃料と敷金、礼金などの受け渡し等の入居手続きを行う。

募集や審査基準などで自分の希望(賃料や募集活動の方法、希望条件)を明確に伝えることが重要です。

1-5 確定申告

不動産賃貸で賃料収入を得ている場合は、毎年2月中旬~3月中旬に確定申告をしましょう。

業者に頼むにしろ、自分で管理を行うにしろ、確定申告は必須のものとなります。国税庁のホームぺージにも確定申告に関する説明が書いてあるのでチェックしましょう。

1.確定申告の前に

まずは不動産賃貸の収支とそれ以外の収支を明確に分けておく必要があります。例えば不動  産賃貸関係のやりくりをする口座を別に作ると管理がしやすくなります。

その他にも現金の取引が発生した場合は必ず領収書等の書面を保存する、領収書が発行でき ないものに関しては一覧表を作るなど資金管理を怠らないことが重要です。

2.不動産所得の計算方法

不動産所得の金額は次のように計算します。

総収入金額-必要経費=不動産所得の金額

総収入金額は家賃収入の他に、名義書き換え料、更新料、承諾料や頭金などの名目で受け取 るものや敷金や保証金などでも返還しないもの、共益費の名目で受け取る公共料金や掃除代な どが含まれます。

必要経費は固定資産税、損害保険料、減価償却費、修繕費が含まれます。

3.赤字の場合も確定申告を

不動産所得が赤字になった場合は、他の収入による所得と差引計算を行うことができます。(損 益通算といいます。)給与所得者の場合は給与所得にかかった所得税が還付されます。

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2018.04.17

2. 管理は業者or自分?

主に不動産管理について述べてきましたが、自分で管理するのと不動産会社に依頼するのとではどちらがいいのでしょうか?

不動産の自主管理についてはこちら(自主管理と管理委託の違いとは?知っておくべき7つのポイント)で詳しく述べていますが、簡単に言うとお金を取るか手間を取るかで変わってきます。

項目1で述べた業務(入居者募集、建物管理、入居者への対応等)を全部自分ですれば不動産会社へ払うお金はカットできます。しかし業務が多岐にわたるので負担が大きいことも確かです。

料金、手間をすべて鑑みて自分がより良い管理方法を選びたいですね。

3. 不動産賃貸による収入と支出

賃貸で収入を得ていても、物件が自分の所有物である以上かかってくる税金や費用があります。

3-1. 収入編

1.継続的に得られる収入

不動産賃貸で得られる収入の代表的なものが賃料、管理費(共益費)です。

ただし、空室になる可能性も考慮して少なめに見積もっておくのが安全です。

2.一時的な収入

借主から得られる一時的な収入源が礼金と2年ごとの更新料です。いずれも賃料の1か月分の 場合が多いですが、設定しないこともあります。

3-2. 支出編

1.継続的な支出

管理を不動産会社に依頼する場合、管理委託費が発生します。

不動産を所有していることでかかってくるお金に

  • 固定資産税、都市計画税
  • 管理費、修繕積立金(マンションの場合)
  • (物件購入時にローンを利用している場合)住宅ローン

があります。

2.賃貸による一時的な支出

入居者募集を不動産会社に頼んだ場合も、借主との契約時に賃料の0.5か月分+税の範囲で 仲介手数料が必要になります。

追加支出として、室内設備の故障などの修繕費用、借主の退去時の修繕、クリーニング費用などがあります。

他にも損害保険や交通費、通信費などが必要になる場合もあります。

収入と支出に関しては自身でうまくやりくりする必要があります。自分の状況を知るためにもきちんと記録をつけておきましょう。

4. 売却する?賃貸に出す?

そもそも、自分の所有物件は売却するのと賃貸に出すのではどちらが適切なのでしょう?

売却して一気にお金を手にするのと、賃貸に出して毎月定期収入を得られる。将来のことを考えて「毎月定期収入を得られたらな」と思う人も多いかもしれません。

まず「保有して賃貸」に出す時には以下のことを考慮に入れなければいけません。

  • 維持費や住宅ローンの金利を計算する
  • 居住用財産の売却は譲渡益3000万円までは非課税

また賃貸時にはたくさんのリスクが潜んでいます。

賃貸時のリスク 売却時のリスク
物件が値下がりする可能性がある 買い手がみつからず売却できない
金利が上昇する可能性がある 購入時と同じ額で売れない場合がある
空室リスク
災害リスク

毎月家賃収入が入るからといって安易に賃貸に出さず、リスクや維持費、ローン等も考慮に入れたうえで選択したいものですね。

利益が出ない場合でも「自分の資産として不動産を残したい」という人であえて賃貸を選ぶ人もいるようです。

5. 不動産の空室対策をきちんとしておこう

所有物件を貸すうえで一番避けたいのが「空室」です。

なかなか空室が埋まらないから家賃を下げよう・・・となる前にできることがあります。

5-1 屋外でできる対策

例えばポストにチラシがあふれている、塗装劣化、屋外物置がボロボロ、草花が伸び放題。

この場合は自分で綺麗にすることもできますし、塗装などは業者に頼んでもいいでしょう。

第一印象を決めるのは外見。そこから綺麗にしないといくら中が綺麗でも人は寄ってきません。

5-2 屋内でできる対策

屋外の問題が片付いたら次は屋内です。共有部分のデッドスペースに私物が置いてあったり、室内がカビ臭い、細かい備品が壊れたまま・・・

入居希望者は「自分が住むかもしれない場所」として細かく見ています。こちらも定期的に掃除したり備品をそろえることでカバーできるので、共有部分や室内も綺麗に保っておきたいものです。

以上のように些細なところ、自分でもできるようなことで空室リスクは低くなります。

6. 不動産を貸したいときはポイントをわきまえておこう

自分の持っている不動産を貸したい。一連の流れはお分かりいただけたでしょうか?難しいことに見えるかもしれませんが、初心者でも不動産会社に相談すれば知識がなくても持ち物件を貸すことができます。

上記で説明した5つのポイントは覚えておきましょう。

空室リスクを減らしながら安定した不動産収入を得たいですね。

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