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リロケーションとはどんなサービス?メリット・デメリットや注意ポイントを解説

急に転勤が決まってしまったなどの理由で、せっかくなら留守宅を誰かに貸して家賃収入を得たいと考える人は少なくないのでは?

そんな時に活用したいのが「リロケーション」。

リロケーションとはずばり「自分の持ち家を留守の間誰かに貸す」ことです。

 

当記事ではリロケーションがどんなサービスなのか、またリロケーションを利用するメリットデメリットから注意点まで解説します。

リロケーションサービスの利用を検討している人は是非参考にしてみてください。

Index

1. リロケーションとは「留守宅管理サービス」のこと

リロケーションとは「留守宅管理サービス」のこと

リロケーションは転勤者の留守宅を決められた期間、賃貸に出す業務やサービス、つまり「留守宅管理サービス」のことを指します。

2000年3月1日に施行された定期借家権により、契約期間を定めて家を賃貸すること(定期借家契約)が法律上可能になったことから、

「転勤した留守宅を賃貸すること」を指す用語として使われるようになりました。

 

よって「リロケーション物件」とは転勤の期間だけなど、

あらかじめ賃貸借期間を限定した契約形態(定期借家契約等)を用いた物件のことを指します。

リロケーションの契約期間

リロケーションの契約期間は、自分が貸したい期間で自由に定めることができます。

上限は設けられておらず、1年未満で契約期間を設定することも可能です。

一方で普通賃貸借契約において1年未満の契約は、借地借家法により、期間の定めがない建物の賃貸借とみなされてしまうため、一般的に2年とするのが基本。

リロケーションの契約形態は2種類

リロケーションの契約形態は、「代理」「サブリース」2種類の契約形態があります。

違いは会社の「立場」です。

代理型

リロケーション会社が貸主の代理で借主と契約してもらうのが「代理型」。

リロケーションの契約は貸主と借主同士でしますが、転勤などで遠くにいると審査や契約が大変です。

なので、リロケーション会社に所有者の代理(第三者に法律行為をしてもらうこと)で契約を結びます。

別に、物件管理をしてくれる「管理業務委託契約」を結びます。

サブリース型

サブリース型は所有者の持ち家を一括借り上げし、借主に転貸して、リロケーション会社が借主と直接契約することです。

空室が埋まらない場合、家賃保証が受けられるというメリットがある一方で、代理型よりも手数料が高かったり、家賃を下げられてしまう恐れもあります。

リロケーションサービスの手数料

リロケーションの手数料は、月額家賃の5~10%ほど。(会社やサービス内容により変動する)

一般的な管理委託とさほど変わりません。

ただし、サブリース型の場合は、家賃保証などのサービスが付帯しているということもあり、20%前後になることも。

2. リロケーションをすることによるメリット・デメリットや注意点

リロケーションをすることによるメリット・デメリットや注意点

リロケーションはメリット・デメリットをそれぞれ把握してから、利用することをおすすめします。

本項ではリロケーションをするメリットとデメリットをそれぞれ紹介しましょう。

リロケーションのメリット

①家賃収入を得られる

リロケーションをする一番のメリットが、「家賃収入を得られること」

空き家にしていては得られない収入が得られます。

家賃収入を住宅ローンの返済や固定資産税・都市計画税などを支払う際の足しにできるのは大きなメリットです。

②防犯対策になる

自宅を長期間空き家にしておくと、空き巣に入られたり、いたずらされる可能性が上がります。

人が住んでいるというだけで防犯になるのです。

③建物維持のためでもある

長期間留守にすると雑草が生えたりカビが発生したり、家全体の痛みが早く、激しくなります。

誰かが住んで、水回りを使ってくれる、換気をしてくれるなどをしてくれるだけで痛みを防ぐことができるのです。

資産価値や、景観の低下も防ぐことができますね。

④自分の好きな期間で賃貸できる

先ほども述べた通り、契約期間を自分で自由に設定することができます。

1年未満で設定することも可能なため、転勤などで家を空ける期間が明確な人は利用しやすいでしょう。

リロケーションのデメリット・注意点

①途中解約や契約期間の変更は不可

リロケーションでは一度契約を結んでしまうと、あとから契約期間の変更(短くするなど)や解約をすることはできません。

例えば、転勤などから戻ってくる時期が早まったとしても、契約期間中は明け渡してもらえず、

契約期間が終了するまで仮住まいを探さなければならないということも…。

②賃料は安めになる

リロケーションは期間限定の物件なので、賃貸に出す際の家賃は相場よりも低く設定する必要があります。

契約期間と賃料の値引きの平均的な割合は以下の通り。

2年契約 周辺物件賃料の20~30%安
3年契約 周辺物件賃料の15~25%安
4年契約 周辺物件賃料の10~20%安

③他人が使用するので傷がつくこともある

リロケーションをする際に避けて通れないのが「借主による破損」です。

入居者審査は厳しめの会社が多いですが、人が住んで生活する以上、若干の損傷や劣化は免れないと考えたほうが賢明でしょう。

④固定資産税は支払う必要がある

自分が住んでいないとしても、所有権がある場合は固定資産税を支払う必要があります。

通常4~6月に納税通知書が届くので、期限内に納税しましょう。

3. リロケーション(定期借家契約)と一般の賃貸(普通賃貸借契約)との違い

リロケーション(定期借家契約)と一般の賃貸(普通賃貸借契約)との違い

リロケーション(定期借家契約)と一般の賃貸(普通賃貸借契約)との違いを一覧表にしました。

リロケーション(定期借家契約) 一般の賃貸(普通賃貸借契約)
契約期間 自分が貸したい期間で自由に定めることができる。
(1年未満でも可能)
1年以上(2年の場合が多い)
契約更新 基本的になし
(貸主・借主の合意があれば、再契約をする)
申し出がない、特別な理由がない限り更新
途中解約 中途解約についての特約を定めていれば従う。
ない場合は、床面積が200平米未満の居住用物件で、
やむを得ない事情のため、当該物件に住み続けることが困難な場合のみ、中途解約が可能。
中途解約についての特約を定めていれば従う

リロケーションでは、指定した契約期間が過ぎると、基本的に契約更新がないため、期限を定めずに物件を賃貸したい場合は、普通賃貸借契約を結びましょう。

4. リロケーションサービスをおすすめする人

リロケーションサービスをおすすめする人

リロケーションの特徴をご紹介してきましたが、リロケーションサービスは、一体どのような人が利用するとよいのでしょうか?

転勤期間が決まっている人

リロケーションサービスは、転勤期間があらかじめ決まっている人に向いています。

転勤期間に合わせて契約期間を設定することで、転勤が終わった際、すぐに自宅に帰ることができるのです。

トラブルを心配している人

物件を賃貸する際には入居者対応が必須になります。

  • 賃貸借契約作業
  • 家賃の集金や滞納への督促
  • 設備不良への対応
  • クレーム対応

など、入居者への対応は数多く、個人で行うとトラブルに発展することも数多くあります。

リロケーションサービスを利用すると、入居者対応を含めた管理業務をリロケーション会社に任せることができるため、トラブル対応の手間がかかりません。

5. 自宅をリロケーションして戻ってくるまでの流れ

自宅をリロケーションして戻ってくるまでの流れ

では、実際に自宅をリロケーションに出したいと思った場合の、リロケーション会社選び~家の明け渡しまでの流れをご紹介しましょう。

①リロケーション会社選び

リロケーション会社選びは、自分がまた安心して戻ってこられるかどうか、つまり「信頼できる」かどうかが重要です。

  • 下調べ
  • 複数社に資料請求
  • 相談(営業の人の話を聞く)

この工程は最も重要なので手を抜かないようにしましょう。

 

リロケーションの会社選びのコツやおすすめの会社についてはこちらをご覧いただければ網羅できます。

②入居者募集~入居まで

  1. 自分の募集条件を提示(家賃設定や契約期間・敷金礼金など)
  2. (転勤や実家に戻るなど)引っ越し
  3. 募集の実施や報告
  4. (決まらない場合)リフォームや募集方法の変更
  5. 入居者決定
  6. 賃貸借契約
  7. 入居

この工程で重要なのがやはり募集条件を絞りすぎないことです。

よほど立地のいい場所ならともかく、築年数が古い・立地が不便などで決まりづらい条件の場所もあります。

その場合は条件を緩和することも重要になってきます。

自分の中で妥協できる点や、ここだけは譲れない点などをまとめておきましょう。

③借主の入居中にすること

  • 賃料の集金と振り込み
  • 定期的な巡回やトラブル対応とその報告

こちらは、ほぼリロケーション会社に任せることになりますが、心配なようなら自分から電話やメールで様子を確認するようにしましょう。

リロケーションしている時もかかる6つの費用

リロケーションでも(空き家にしていても)自分の所有なので、もちろん税金や諸費用はかかります。

  1. 固定資産税…土地や家屋を所有している人にかかる税金
  2. 都市計画税…固定資産税とセットでかかってくるもので、市街化区域に所在する土地建物が課税対象
  3. マンションの管理費用や修繕積立金
  4. (借地の場合は)地代
  5. 住宅ローン
  6. 入っている保険の保険料(火災保険料や地震保険料など)
  7. 設備不良や故障が起きた場合の修理費

設備の故障などは「上限5万円まで支給」などと決められている会社も。

また、庭などの手入れをしたい場合は別途費用がかかってきます。

家賃収入を得たら確定申告も必要

リロケーションは「家を貸して、賃料収入を得る」=不動産の賃貸により収入を得ることになるので、不動産所得に含まれます。

よって、会社員でも、家賃収入を20万円以上得ていたら確定申告をしなければなりません。

もちろんリロケーションも例外ではないので、忘れずに確定申告を行いましょう。

 

家賃収入を得たときの確定申告や必要経費になるものについてはこちらをご覧ください。

関連記事家賃収入を得たら確定申告をしよう!|初心者大家にも分かりやすい手順・必要書類の全まとめ

2018.04.17

④退去~明け渡し

  • 契約解除依頼
  • 退去立ち合い(物件状況や損傷などを見てもらい、入居者による過失があれば直してもらう)
  • 退去
  • 帰任
  • リフォーム・ハウスクリーニング(必要に応じて)

経年劣化か、故意の過失かはリロケーション会社の人が査定してくれます。

その他の経年劣化でリフォームをするかしないかは、普通の賃貸と違い、オーナーの自由です。

6. リロケーションをする前に確認しておくべきポイント

リロケーションをする前に確認しておくべきポイント

リロケーションサービスを利用する前に、確認し、準備しておくべきポイントがいくつかあります。

火災報知器などの安全設備の設置

築年数の古い物件をリロケーションする際は、火災報知器を必ず設置しましょう。

2006年に消防法が改正され、新築住宅の階段・居室などへの火災報知器の設置が義務付けられました。

既にある住宅への設置義務はありませんが、万が一リロケーション中に火災が起きた場合に、貸主が責任に問われることも。

自身のためにも、借主のためにも、火災報知器を設置しておきましょう。

リロケーション物件の鍵を交換

リロケーションでは、借主の入居が決まったら、鍵の交換をする必要があります。

貸主・借主どちらが鍵の交換費用を負担するかは定められていませんが、貸主負担にすることで、借主に好印象を与えることができるでしょう。

また、借主が変わり、新しく賃貸借契約を結ぶ場合も鍵の交換は必須。

防犯面にも意識を向け、自分の家でなく、借主を守る意識を持つことが重要です。

不動産経営をするための準備

リロケーションとは、すなわち不動産経営をすることになります。

借主はお客様ということを忘れずに、住環境を整えて住みやすい物件にすることを考えましょう。

特別な知識は要りません。

自分1人で考えるのは難しくても、気になった点はリロケーション会社に相談すると良いでしょう。

7. リロケーションを使うことで空き家を有効活用できる

リロケーションは普通の賃貸借契約と違い、自分で契約期間を自由に設定することができるのが大きな特徴です。

転勤が決まったら、自宅を賃貸に出すことで家賃収入を得ることができます。

家賃収入を、固定資産税の支払いや住宅ローンの返済に充てることができるので、有効にリロケーションサービスを利用しましょう。

 

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