空き家にするならリロケーション!損をしない不動産投資術

そもそも「リロケーション」って?聞き覚えがない人が多いと思います。

リロケーションとはずばり「自分の持ち家を留守の間誰かに貸す」ことです。

  • 転勤が決まって家がしばらく空き家になってしまう。
    せっかくマイホームを買ったのに… 住宅ローンも残っているのに…
  • 高齢だからマンションに引っ越したい。でもたくさんの思い出が詰まった我が家を手放すのは惜しい・・・。

空き家にするぐらいなら「賃貸」しませんか?

「え?!自分が戻ってくるのに変な人が住んだら嫌だし綺麗にしておきたいんだけど….」

そんなあなたでも安心して任せられるのが「リロケーション」という新しいサービスです。

今回はリロケーションとは何か?という疑問を一掃すべく、

そしてどんなものかを完璧に理解していただくために筆を執らせていただきました。

ここではリロケーション物件を賃貸するときに必要な基礎知識から、こんな仲介会社を選んだらよい!というコツまでお伝えしていきます。

1. リロケーションとは何か

リロケーションは英語で「relocation」。「移転・配置転換」という意味です。

日本では転勤者の留守宅を決められた期間賃貸する業務やサービス…つまり「留守宅管理サービス」として定着しています。

1-1. 2000年までは「定期借家契約」という概念自体がなかった?!

かつては一部の大手企業などで、留守宅を借り上げて他の社員に賃貸する「借上社宅制度」を持っているところもありました。

しかし一度貸したはいいものの、いざ戻ってきたときにすぐに明け渡してもらえる保証がないという懸念があったため、留守宅が賃貸市場に出回ることはあまりありませんでした。

1-2. 転勤者にうれしい法律「定期借家権」の施行

そんな中、1992年の借地借家法で「期限付借家権」が創設され、2000年3月1日に施行された定期借家権により、

契約期間を定めて家を賃貸すること(定期借家契約)が法律上可能になったことから、

日本では転勤した留守宅を賃貸することを指す用語として使われるようになりました。

 

よって「リロケーション物件」とは転勤の期間だけなど、

あらかじめ賃貸借期間を限定した契約形態(定期借家契約等)を用いた物件のことを指します。

賃貸期間の終了をもって、その時に住んでいる人には家を引き払ってもらい、「自宅」に戻って住むことが可能です。

つまり、自宅→貸家→自宅と、家の利用用途を変更することから、配置転換の意味の「リロケーション」が使われています。

2. リロケーションサービスとは何をするのか

では、実際にリロケーションを頼むとどのようなサービスをしてくれるのでしょうか?

その中身は日本と欧米では全く違うのです。

2-1. 日本のリロケーションサービス

日本では家に価値があると考える人が多く、

「転勤があっても最終的には、せっかく買った夢のマイホームに帰りたい、空室にしているぐらいなら賃貸にしてローン返済をカバーしたい」

という考えがある人が多いです。

日本のリロケーションは先述の通りその希望を叶える、

留守宅を、持ち主に代わって賃貸管理してくれるサービス」です。

業務やサービス内容は会社によりますが

  • 賃貸料金の査定
  • 募集条件の相談
  • 広告宣伝
  • 賃貸料の振り込み
  • 定期的な巡回
  • トラブル対応
  • サブリース(空室保証)をしてくれる
  • 明渡保証制度がある
  • 海外赴任の人に代わって所得税の源泉徴収をしてくれる

など、多岐にわたります。

※明渡保証・・・早急に明渡ができなくて持ち家に戻れない時にもらえる保証金など

リロケーションのサービス形態2種

リロケーション会社には「代理」「サブリース」二種類のサービス形態があります。

違いは会社の「立場」です。

代理型

契約は「所有者」と「入居者」同士でしますが、転勤などで遠くにいると審査や契約が大変です。

なので、リロケーション会社が物件の貸主の代理で契約を結びます。

プラスして物件管理をしてくれる「業務委託契約」を結びます。

代理とは本人以外の第三者に法律行為をしてもらうことです。
例えば、Aさんがリロケーション会社に代理を依頼すると、自分で契約しなくても借主であるBさんと契約を結んでもらうということが可能になります。
その場合の契約はAさんとBさんの間に成立します。

サブリース型

サブリースは、所有者の持ち家を一括借り上げし、借主に転貸して、リロケーション会社が借主と直接契約することです。

空室が埋まらない場合、家賃保証が入り安心です。リロケーション会社自体が家賃保証をしている場合が多いです。

サブリースについて詳しくはこちらをご覧ください。

関連記事サブリースとは何か|仕組みからメリットデメリットまで徹底解説します

2018.10.01

2-2. 海外のリロケーションサービス

海外のリロケーションサービスは言葉の意味通り、グローバルで移転・転勤をサポートするサービスです。

「留守宅管理」を示す日本のリロケーションとは明らかに異なります。

サービス内容は

  • 転居に伴うビザ取得
  • 教育相談
  • 家の売却に関する手配や税務

など、転勤に関する手続きをサポートしてくれるというものです。

欧米では転勤などが決まったときにマイホームを空き家にするのではなく、

売却することが当たり前になっています。そのため、「留守宅管理」といった制度はあまり発展していません。

2-3. 変わりつつある最新の日本のリロケーション事情

昨今、日本企業のグローバル化が進み、リロケーション会社の役割も変わりつつあります。

留守宅管理だけでなく、例えば

  • 海外へ引越し
  • 予防接種や健康診断手配
  • トランクルーム海外への郵便物転送
  • 転居時に発生する不用品の買取サービスを提供する「物のリロケーション(ものリロ)」

まで、転居に伴うトータルサービスを提供するリロケーション会社も出てきています。

3. リロケーションサービス料金の相場

大体リロケーションサービスの手数料相場は会社やサービス内容にもよりますが貸料の5~10%ほどになります。

その賃料は相場賃料よりも契約期間によって低くなります。

契約期間と賃料の値引きの平均的な割合は以下の通り。

2年契約 周辺物件賃料の20~30%安
3年契約 周辺物件賃料の15~25%安
4年契約 周辺物件賃料の10~20%安

リロケーション費用見積もりサイトを使って大体の費用を知ろう

賃貸管理比較君

リロケーション費用見積もりサイトを使って大体の費用を知ろう

http://www.chintaikanri-navi.com/

最短20秒で一括見積りができ、年間受付件数が20万件以上の大手の比較サイトです。

このように各社に見積もりを出すことでリロケーションに費用を比較することができます。

4. リロケーションのメリットデメリット

何をするにもメリットデメリットが伴うように、リロケーション物件を貸したい場合にももちろんメリットデメリットがあります。

こちらも加味した上でリロケーションしましょう。

4-1. メリット

①収入が入る

第一に空き家にしていては得られない収入が得られます。それを住宅ローン返済や各種税金の足しにできるのは大きなメリットです。

②防犯対策にもなる

長期間空き家にしておくと、空き巣に入られたり、いたずらされる可能性が上がります。人が住んでいるというだけで防犯になります。

③建物維持のためでもある

長期間留守にすると雑草が生えたりカビが発生したり、家全体の痛みが早く、激しくなります。

誰かが住んで、水回りを使ってくれる、換気をしてくれるなどをしてくれるだけで痛みを防ぐことができます。

資産価値や、景観の低下も防ぐことができますね。

4-2. デメリット

①後から契約期間の変更は不可

一度契約を結んでしまうと、あとから契約期間の変更(短くするなど)や解約をすることはできません。

戻ってくる時期が早まったとしても、契約期間中は明け渡してもらえない可能性が高いです。

その場合は自分で負担し、ウィークリーマンション住まいなどになります。

②賃料は安めになる

期間限定の物件なので、賃料は20%前後安くしなければいけません。

加えて、普通の管理委託は高くても家賃の10%ほどとされていますが、リロケーションは手数料が上記の通り10%~高く、リロケーションサービス料は物件や会社にもよりますが、約20%と高めに設定されています。(滞納保証明渡保証なども入っているため)

③他人が使用するので傷がつくこともある

やはり、賃貸物件を出すときに避けて通れないのが「入居者による破損」です。

入居者審査は厳しめの会社が多いですが、人が住んで生活する以上、若干の損傷は免れないと考えたほうが賢明です。

5. 実際のリロケーション物件のシミュレーション

ほぼ同じ条件で普通借家定期借家の値段の違いを比較してみました。

東京都小平市において立地・築年数・間取り全て同じ条件の物件という設定で、リロケーション物件(左)と普通借家(右)を見比べてみましょう。

リロケーション物件で2年だとすれば前項で説明した通り「周辺物件賃料の20~30%安」となるので

16.5万円の30%安・11.4万円(管理費込み)で貸し出すことになります

※管理費に関しては管理会社に支払う必要があります。

なんと家賃だけで見れば5万円以上の差があります。条件が2年間と限られているとはいえ、この差は大きいですね。

この例で見れば

貸す側にしてみれば住まない期間に1ヶ月約11万ほどの収入が。

借りる側からすれば、相場よりも5万円安く広い一軒家に住めます。

6. 所有物件をリロケーションして戻ってくるまでの流れ

では、実際所有物件をリロケーションに出したいと思ったら、会社選び~家の明け渡しまで、どのような流れになるのでしょうか?

①会社選び

リロケーションの不動産会社選びは、自分がまた安心して戻ってこられるかどうか、つまり「信頼できる」かどうかが重要です。

  • 下調べ
  • 複数社に資料請求
  • 相談(営業の人の話を聞く)

この工程は最も重要なので手を抜かないようにしましょう。

リロケーションの会社選びのコツやおすすめの会社についてはこちらをご覧いただければ網羅できます。

関連記事失敗しないリロケーションサービス会社の選び方5ポイント|比較ランキングtop3

2017.11.11

②入居者決め~入居まで

  1. 自分の募集条件を提示(家賃設定や契約期間・敷金礼金など)
  2. (転勤や実家に戻るなど)引っ越し
  3. 募集の実施や報告
  4. (決まらない場合)リフォームや募集方法の変更
  5. 入居者決定
  6. 賃貸借契約
  7. 入居

この工程で重要なのがやはり募集条件を絞りすぎないことです。

よほど立地のいい場所ならともかく、築年数が古い・立地が不便などで決まりづらい条件の場所もあります。

その場合は条件を緩和することも重要になってきます。

自分の中で妥協できる点や、ここだけは譲れない点などをまとめておきましょう。

③入居中

  • 賃料の集金と振り込み
  • 定期的な巡回やトラブル対応とその報告

こちらは、ほぼリロケーション会社に任せることになりますが、心配なようなら自分から電話やメールで様子を確認するようにしましょう。

リロケーションしている時もかかる6つの費用

リロケーションでも(空き家にしていても)自分の所有なので、もちろん税金や諸費用はかかります。

  1. 固定資産税⇒土地や家屋を所有している人にかかる税金です。
  2. 都市計画税⇒固定資産税とセットでかかってくるもので、市街化区域に所在する土地建物が課税対象になります。
  3. マンションの管理費用や修繕積立金
  4. (借地の場合は)地代
  5. 住宅ローン
  6. 入っている保険の保険料(火災保険料地震保険料など)
  7. 設備不良や故障が起きた場合の修理費

設備の故障などは「上限5万円まで支給」などと決められている会社もあります。

また、庭などの手入れをしたい場合は別途費用がかかってきます。(会社によっては周期毎にメンテナンスが必須なことも)

家賃収入を得たら確定申告も必要

リロケーションは「家を貸して、賃料収入を得る」=不動産の賃貸により収入を得ることになるので、

家賃収入を20万円以上得ていたら不動産所得として確定申告をしなければなりません。

本業が会社勤めの場合、確定申告が必要です。もちろんリロケーションも例外ではありません。

 

家賃収入を得たときの確定申告や必要経費になるものについてはこちらをご覧ください。

関連記事家賃収入を得た初心者大家向け確定申告の手引き|手順・必要書類の全まとめ

2018.04.17

④退去~帰任

  • 契約解除依頼
  • 退去立ち合い(物件状況や損傷などを見てもらい、入居者による過失があれば直してもらう)
  • 退去
  • 帰任
  • リフォーム・ハウスクリーニング(必要に応じて)

経年劣化か、故意の過失かはリロケーション会社の人が査定してくれます。

その他の経年劣化でリフォームをするかしないかは義務ではなく、持ち主次第です。この部分が普通の賃貸との違いですね。

7. リロケーションの賃貸物件を借りたい

逆に賃料が相場より安いなら、決められた期間でいいからそっちに住みたいという人も多いのではないでしょうか?

リロケーションの賃貸物件は、つまり「定期借家」です。

短期でも、決められた期間でもいいという人にはうってつけです。

 

リロケーション物件の賃貸についてはこちらをご覧ください。

関連記事住むとお得なリロケーションの賃貸物件を借りたい!検索の仕方や借りるメリットを伝授

2017.11.11

8. 留守宅はリロケーションしない手はない

貸す側は期間を決めて不動産を賃貸できる。借りる側は周辺相場より安くきれいな物件を借りられる。

リロケーションは貸借人双方にメリットの大きいサービスです。

空き家にしておいてお金を一方的に出費するぐらいなら、リロケーションサービスを利用すべきだと思います。

マイホームだからこそ、会社選び~退去まで手を抜かずに気持ちよく帰ってきたいですね。

この記事が気に入ったら
いいね!しよう

ミライモの記事を毎日チェック!

ASIS株式会社
E−bookダウンロード

おすすめのセミナー一覧

現在、表示する情報はありません

全てのセミナーを見る

カテゴリー一覧

無料でE-BOOKをダウンロード

初めての不動産投資入門

  
E-BOOKをダウンロードする