テナントビル経営で一気に近づくメガ大家｜メリットデメリットから読み解いてみた

不動産会社から提案された賃貸物件がいつもと比べると高利回りで不思議に感じたことはありませんか？

普通の1棟アパートと思っていたところ、よく調べてみると1階部分がテナントであったりすると良くて利回り1桁台であるアパート市場でも10％前半から後半に利回りが向上します。

なぜ、テナントを含んでいるだけで利回りが向上するのでしょうか？

不動産投資でテナントビル経営を行うとなぜ高利回りになるのか、またテナントビル経営を行うメリットとデメリットについて見ていきましょう。

1. テナントビル経営とは

テナントビル経営とは入居者の募集を行うアパートとは異なり、企業や個人事業主などの事務所の募集を行うビル経営になります。

代表的なテナントビル経営は以下の通りです。

オフィスビル経営

企業や個人事業主などのオフィス（事務所）として使用するためのビルになり、ビル経営のほとんどがオフィスビル経営に該当します。

1フロアごとに貸し出しを行ったりするのが通常ですが、1フロアを小分けしたり1棟丸ごと貸し出しを行う場合もあるなど、契約者のニーズに応じて柔軟な対応を行うことができるでしょう。

事務所としての使用になるため、一度使用し始めると比較的長期的な契約になることが期待できます。

商業ビル経営

物販などを手掛ける小売店や飲食店などの商業施設を対象としたビル経営になります。

オフィスビルのように四方を壁で区切ったような事務所仕様ではなく、人の流れを意識した開放的な空間にするなど個々のニーズに合わせた間取りが必要になるでしょう。

用途が多岐にわたるためオフィスビルより需要はあるものの、オフィスビルと比較すると入れ替わりが頻繁に発生する傾向があります。

メディカルビル経営

商業ビルの中でも医療分野に特化したビル経営になります。

利用者のニーズの1つに焦点を合わせ商業ビルの専門性を高めることによって、入れ替わりの激しい商業ビルの収益の安定性につなげるビル経営の手段と言えるでしょう。

ファッションに特化したファッションビルなども挙げられますが、契約者が限られてしまうことから一度退去してしまうと次の契約者が見つかりにくい可能性があります。

2. テナントビル経営のメリットデメリット

テナントビル経営は収益が多いという反面、アパート経営と比較すると立地条件の良いエリアに大規模なビルを建設するため初期投資が多くなってしまいそうですが、実態はどうなっているのでしょうか？

テナントビル経営のメリットデメリットについて見ていきましょう。

メリット

賃料設定が高い

通常、テナントビル経営はアパート経営などと比較すると賃料設定が高く設定されています。

テナントビルの場合は、ビルの建設に初期投資が多くかかる・利用者が企業や個人事業主・空室期間のリスク回避などの理由から家賃設定を高めていると言えるでしょう。

アパート経営の場合と比較すると、およそ1.5～2倍の賃料設定差があるため、初期投資をアパート経営よりも早く回収することが期待できます。

立地要件の緩和

アパートやマンションなどの居住用物件の場合には、建築基準法などによって厳しい基準が適用されてしまいますが、オフィスビルの場合には適用されません。

そのため、狭い土地や変則的な形をした土地の場合でも、建築基準法の厳しい基準が比較的緩和されるため、土地の有効利用を行うことができるでしょう。

節税効果

テナントビル経営を行った場合には、いくつかの節税効果が期待できます。

所得税は、不動産所得と給与所得などのその他の所得と損益通算が行われるため、不動産所得が赤字の場合には赤字部分に税金が返還されるようになりますが、メリットはこれだけではありません。

不動産所得の算定の際は、賃料収入から経費を差し引くことによって行われますが、減価償却という経年劣化による価値の目減りは実際の支出を伴わないため大きな節税につながります。

オフィスビルが建築されていることによって、相続税の評価額を算定する際に土地の評価額を2割ほど減らすことができるため、相続時にも大きな節税効果が期待できます。

近隣トラブルの回避

アパート経営を行っている場合の最大の難点は入居者の近隣トラブルです。

アパート経営の場合には騒音や異臭、ゴミ出しの問題など様々なマナーに関する近隣トラブルが発生しますが、テナントビル経営の場合には頭を悩ませる必要がありません。

利用者が事業者であることから、フロア周辺の他の契約者に対して迷惑をかけることがまず考えられないため、安心して経営を行うことができるでしょう。

デメリット

建築費用の増加

アパート経営の場合には各部屋にキッチンやバスルームなどを設置するため費用が大きくなりますが、テナントビルの場合にはどうでしょうか？

ある程度の高さを超えるビルであったり1部屋1部屋が広かったりする場合には、木造ではなく重量鉄骨などが用いられるため、建築費用も多くなります。

テナントビルは通常よりも電気を使う容量が多いことから特殊な電気設備の設置やOA環境の整備、セキュリティ設備の導入など設備投資も多額になるでしょう。

退去時のリスク増大

アパート経営は、1部屋空室になったとしても影響は軽微である場合がありますが、テナントビルは影響が軽微では済みません。

1契約当たりの賃料が大きいため退去後の影響が大きくなりますが、退去後の空室期間が長くなりやすいという傾向があります。

複数フロアやビル1棟の契約の場合には退去時の影響が甚大ではなくなってしまうので、安定した収入が期待できる反面、注意が必要と言えるでしょう。

節税効果の少なさ

相続税や所得税の節税効果が期待されるテナントビル経営ですが、居住用の物件ではないことから

住宅用地などに適用される固定資産税や都市計画税の減税は受けることができません。

節税効果は十分に望めますが、アパート経営を行っている人にとっては比較してしまうと少し物足りない部分があると言えるでしょう。

3. リスク管理がメガ大家への近道

テナントビル経営は同じ不動産経営のアパート経営や駐車場経営と比較すると、圧倒的に賃貸収入が大きいというメリットがありました。

しかし、1契約当たりの賃料が大きいため退去した場合の賃料収入の影響が甚大になりやすく、融資を受けている場合には返済計画に支障が生じるなどのデメリットが挙げられます。

アパート経営は生活にとって必須である「衣・食・住」の「住」環境の提供のため、ある程度の需要が見込めますが、テナント経営は借り手探しに時間がかかってしまう可能性が高いと言えるでしょう。

それだけでなく働き方改革でクラウドソーシングなどの在宅ワーカーが増えたり、景気の影響を受けて契約者が不足したりする可能性があります。

それでも、テナントビル経営は圧倒的なパフォーマンスを誇るため、多少のリスクを差し引いたとしても不動産経営の中では最もメガ大家になる近道と言えるでしょう。

想定されるリスクに対してしっかりと対策を講じることと、常に契約者側と利用者側のニーズを考慮した経営を心掛けることが契約者の獲得につながります。

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