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不動産経営で利益を出し続けるオーナーが抑えている5つの掟

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儲かる不動産経営に必要なものが何かご存知ですか?

お金…?⇒ローンを組めば自己資金が少なくてもできます。

いい物件…?⇒いい物件でも管理状況によって赤字になることもあります。

 

ずばり必要なものは「不動産経営をする上でのノウハウ」。

お金がたっぷりあっても知識0だと失敗します。

逆に自己資金が0でも知識がたっぷりあったら大成功できる可能性はぐんと高まります。

今回は儲けを出しているオーナーが実践したり、抑えている掟を5つ大公開します。

掟その①不動産経営に必要な情報収集をすること

皆さん物事を新しく始める時、最初に何を使いますか?

ほとんどの方が「インターネット」もしくは「」で情報収集をすると思います。

そこで、最初の情報収集のツールとして役立つサイトや本をいくつかご紹介します。加えて、実際に話が聞ける不動産会社の「セミナー」も併せてご紹介します。

不動産投資サイトで3年連続1位の楽待をチェック

不動産経営で利益を出し続けるオーナーが抑えている5つの掟

http://www.rakumachi.jp/

楽待ではニートから不動産投資を始めた人・サラリーマン大家・主婦の不動産投資家などのリアルな不動産投資コラムや記事を無料で見ることができます。

楽待のサイトは1時間毎の更新をしています。ここがポイントで、他のサイトと比べて楽待は情報提供スピードに優れているため会員登録数も多いと言えます。

自分の希望にあう物件を見つけ出しやすく、毎日更新しているので昨日検索して出てこなかった物件も見つかります。

さらに、会員登録をすると未公開物件を見ることができます。会員登録は無料でメールアドレスを登録すると必要な最新情報を送付してくれるメリットがあります。

サイト内の物件数は約7万件と非常に豊富です。

好感度の高い選ばれ続けるセミナーへ行く

不動産投資会社は全国に約1000件ありますが、東京都に絞ると約300件です。

まずはあなたがどのようなビジョンを描き、どのような方法で資産を築きたいのかリストにしましょう。

不動産投資会社によって中古物件を多く取り扱う会社もあれば、一棟メインの会社、海外不動産投資に強い会社など様々です。

またセミナーの内容は初心者向けから法人化に特化した情報を提供する内容や相続対策についてのものまで様々です。自分が知りたい情報を提供してくれるセミナー選びをすることで、知識をつけていくのが良いでしょう。

セミナーの所要時間は1時間から8時間と様々です。平均すると3時間が多い事がわかりました。

途中、休憩を挟みながらのセミナーになるとは思いますが、長時間の講義は体力がいります。
大切な事はメモを取りましょう。

ほとんどのセミナーが無料で開かれ、なおかつQUOカードや自社の書籍などを頂けます。

有料の場合、500円~。一番高い料金設定が1000円でした。

 

不動産経営のセミナーについて詳しく知りたい方はこちらをご覧ください。

関連記事2018年おすすめの不動産投資セミナーの選び方|保存版

2017.06.07

売れに売れまくった不動産経営の本はこれだ

不動産経営の本はたくさんあります。どれを読んでいいか迷ってしまいますよね。

まずは、ベストセラーの本や、評価が高い本を読んでみてはいかがでしょうか。

今回は大手通販サイト「Amazon」を使用し、「不動産経営」で検索。レビュー評価がいいかつベストセラーの本をピックアップしてみました。

高卒製造業のワタシが31歳で家賃年収1750万円になった方法!

不動産経営で利益を出し続けるオーナーが抑えている5つの掟

著者のふんどし王子さんは24歳で300万をためて31歳にして家賃年収が1750万円にまで達したツワモノです。

一時期は株とFXで貯金がゼロになったりと紆余曲折を経て不動産投資にたどり着いたようです。

そんなご自身の経験談から、不動産経営のマル秘テクニックまでがつまった1冊です。

金持ち父さん貧乏父さん

不動産経営で利益を出し続けるオーナーが抑えている5つの掟

他にも、資産運用をリスク分散するなら合わせて読むと為になる本がこちら。タイトルを聞いたことがある人も多いのではないでしょうか?

なぜ為になるのか?その答えが金持ち父さん貧乏父さんには書かれています。

ロバート・キヨサキさんが著者の「変化の時代のサバイバルツールとして世界中で読まれ続けるベスト&ロングセラー」です。

学校教育では絶対教えてくれない「経済面でのリテラシー」の必要性を主張する本書は説得力がある。変わりばえのしない仕事を極めることよりも、収入を元手に資産を賢く殖やすことの方が、最終的には必ず人生に富をもたらすという主義に基づき、仕事に見切りをつけるための資産を得るにはどうしたらよいかを教えてくれる。
(出典:Amazon 商品説明 https://www.amazon.co.jp/dp/4480863303

不動産経営・不動産投資の本をもっと知りたい方はこちらをご覧ください。

関連記事【厳選】不動産投資の初心者へ贈りたい本!|おすすめで人気な良書8選

2017.11.13

不動産投資にかかる初期費用を知る

不動産経営を始める際は、費用だけではなく時間もかかります。

購入したい物件の申し込みを入れてから、登録の手続きが完了するまでに早い方だと1~2週間。遅い方だと1~2ヵ月かかることもあります。

融資の審査がなかなか通らない場合には、時間がかかるようです。

不動産取得税 不動産取得税の納税方法については、取得後6ヶ月~1年半くらいの間に各都道府県から届く「納税通知書」を使用して金融機関で納付します。
登録免許税 不動産を購入後、法律で定められた登録免許税を納付する必要があります。
司法書士手数料 司法書士の方が登録手続きを行ってくれた際にかかるお金です。
印紙税 売買契約書・請負契約書・領収書などの書類に対して課せられる税金です。
仲介手数料 不動産売買・賃貸の際に不動産仲介業者に対して支払うお金です。
物件の手数料 物件の価格によって金額は異なります。
固定資産税
都市計画税
固定資産税は、市町村などの地方自治体が賦課する税金です。固定資産税の計算方法は、固定資産税の評価額に標準税率の1.4%をかけた金額になります。
都市計画税の課税対象地域は、都市計画区域 内の 「市街化区域」と呼ばれる場所にある不動産になります。
火災保険・地震保険 一戸建て・マンション・ビル・建物の中にある家具や什器などの”動産“を補償します。

経費にできるもの

  • 租税公課
    土地・建物に対する固定資産税・都市計画税。
    賃貸物件を取得した際に課される登録免許税・不動産取得税。
    賃貸による儲けに課される事業税。その他自動車税・印紙税。
  • 損害保険料
    火災保険・地震保険。賃貸住宅費用補償保険。
    ※一括払いだとその年の分しか必要経費に計上できない。
  • 減価償却費
    計算方法は、「定額法」と「定率法」の2種類。平成10年4月1日以後に取得し
    建物については定額法のみが適用となります。
    定額法の計算方法。
    「減価償却費の額=取得価格×法定耐用年数に応じた償却率」
  • 修繕費
    建物の壁、ベランダのペンキなどの塗り替え
    ドア・トイレ・台所・換気扇など部屋の設備の修理・障子・襖の張替え。
  • 借入金利息
    ※借入金の返済額のうち、元本に相当する部分と賃貸としての業務が開始する前の利息部分は経費になりません。
  • 管理費
    賃貸建物の管理をする管理会社へ支払う管理費・修繕積立金
    入居者の募集、管理をしてくれる賃貸管理会社へ支払う管理費
  • 交通費
    ①不動産投資会社が主催したセミナーに参加するための交通費
    ②管理会社などと打合せするための交通費
    ③物件を見に行くための交通費
  • 通信費
    不動産経営に関する管理会社との通話料、インターネットで検索する際の通信費
  • 新聞図書費
    不動産の動向・経済の動向に関連する記事・本
  • 接待交際費
    ①管理会社などと打合せするための飲食費
    ②税理士との打合せするための飲食費
    ③不動産投資仲間との意見交流するための飲食費
  • 消耗品費
    物件撮影するためのデジカメ 検索するパソコン・印刷機
  • その他税理士に依頼した費用
    ※依頼する内容にもよるが、年1回5~10万が相場のようです。

不動産経営の初期費用をより詳しく知りたい方はこちらをご覧ください。

年収いくらの人が始めているのかを知る

本格的に物件を選ぶ前に知っておきたい年収問題。

年収が低い人でもきちんとした事業計画を立ててローンを組み、不動産経営を始めることも可能です。

年収500万円以下の方は区分所有から始めるのがベストです。

区分ワンルームマンションですと数百万円で買える物件も多数存在します。

立地により、非常にローリスクな安定した不動産経営が可能になります。サラリーマン大家さんにはうってつけですね。

銀行にもよりますが、年収500万円程度だと一棟マンションやアパートの融資も通りやすくなります。

1000万円を超える場合だと可能性は無限大です。

 

弊社(ASIS株式会社)でもご質問や相談をいつでも受け付けております。お気軽にご相談ください。

ASIS株式会社

掟その②不動産経営の失敗談やリスクを知って活かすこと

どの資産運用にもリスクが伴います。リスク度で言えば不動産経営ミドルリスク・ミドルリターンなので、

失敗談から学んだ事を回避・不動産経営に活かすことができれば成功する確率の高い資産運用となります。

失敗談編

Aさんの失敗談

Aさんは、初めての不動産経営と同時に他の資産運用も始めました。

しかし本職はサラリーマンなので一気に2つの事を同時進行するのは手いっぱいです。

Aさんは欲のままに資産を増やそうとした結果、せっかく長年貯蓄していたお金を運用しているつもりが、毎月の損失を穴埋めするためのお金に変わってしまいました。

不動産経営の枠で考えるだけではなくリスク分散することで、資産を築こうとしたのは正解です。
しかしAさんのよくなかった所は、2つのことを同時進行したことです。
資産運用の経験があり、知識も豊富なら結果は変わったでしょう。

Bさんの失敗談

Bさんは初めて購入した物件をローンで購入しました。経営は良好だったので新たに1件目の物件より高額な物件を購入しました。※ローンの支払いが完了していない状態です。

するとどういうことが起こったか、Bさんは2件目の物件に関しては業者に進められるがまま物件を購入していた為、きちんとした返済計画ができていなくローンの返済はもちろん、税金の支払いが困難になり2件目の物件を手放すことにしました。

購入した業者に相談した所、以前1件目を紹介してくれた営業マンは会社を辞めていて、引き継いでくれた方は折が合わない方でした。物件の買い手がなかなか見つからず、業者の力の無さに戦意喪失。

やっとの思いで買い手が見つかったものの、Bさんは不動産経営をすることが怖くなってしまいました。

Bさんの勢いある行動は資産運用する際に必要なことですが、1件目の物件が良好とはいえ2件目の物件購入の額が無理のある金額だったのが原因です。
良い物件を勧めてくれた業者の営業マンも辞めていたことから、業者選びと同じように営業マン選びも大切なことなのです。

2人の共通点は、早い段階で資産を築こうとしていたところです。

そもそも不動産経営は長期保有する事でメリットのある資産運用です。

中~長期の戦略を綿密に練りましょう。

リスク編

空室リスク

空室率20%以上の物件は銀行からの融資を受ける事は難しいでしょう。

また、需要と供給が少ないエリアは空室率が高めなので一般的には東京23区がオススメです。と、よく目にすると思います。ですが不動産投資は幅広い視野で行うべきです。

投資家さん達の中では物件を購入する際、東京23区は競争率の激しいエリアと言えるでしょう。

現在は民泊事業も考慮したうえで日本第2の都市大阪や、利回りも空室率も安定しているハワイなど、海外に目を向けてリスク分散することをオススメします。

ただ、不動産投資は1件目の物件によって今後が左右されます。物件を慎重に選定することが、不動産投資の成功する秘訣です。

表面利回りだけを見ることはリスクが上がる?!

物件情報を見ると利回り9%…などとありますが、皆さんがサイトを開いたときに、通常目にする数字は表面利回りです。表面利回りは必要経費を差し引いた計算方法ではないので、実質利回りとは異なります。

利回りばかりに気を取られて物件を探すと大きな落とし穴に落ちていきます。

物件を購入する際は、表面利回り実質利回りの二つを意識して、キャッシュフローの予想を立てることをオススメします。
また、表面利回りは家賃の賃貸相場と共に変動します。

家賃の相場が上昇しているエリアに注目するのも、一つの目安です。

 

その他の不動産経営のリスクと対策についてはこちらをご覧ください。

関連記事アパート経営8つのリスクと回避方法~見えていますか?その落とし穴~

2018.03.29

掟その③不動産経営する目的をはっきりさせておくこと

不動産経営の目標・目的を明確にさせておかないとどのような経営をするのか決めることができません。

つまり、節税をしたいからやるのか・相続税対策でやるのか・インフレ対策なのか…など。

不動産経営のメリットとしてご紹介しますので参考にしてみてください。

節税対策として

日本の所得税制度は累進課税制度です。つまり、高所得の方は高い税率で税金を納めています。そのため節税の方法を探している方も多いようです。

不動産投資によって得られる不動産所得は給与所得と総合課税されるため、不動産経営が赤字の場合には給与所得の所得額を圧縮して所得税を低減する効果があります。

本当に損をして赤字を出しては意味がないですが、税務上の利益となる減価償却を多く計上することで実際には損をしていなくても赤字を出して節税ができます。

減価とは・・・時間を経て使用を続けることにより経済的な価値が下がることを意味します。

こうした価値の低下を事前に考え、その額を各会計期毎に見積もって費用として計上することを「減価償却」と言います。また、減価償却費は不動産の耐用年数から算出します。

※物件の耐用年数の残存年数によっては、金融機関の融資が可能か不可能かの審査対象になる場合もあります。

減価償却について詳しく知りたい方はこちら。

関連記事不動産投資における減価償却の仕組み大全|耐用年数表付き

2017.08.31

実物資産として保有したい

株や仮想通貨などと違い、手元に「実物資産」として残るのが不動産の特徴です。

実物資産になるものは不動産の他に、金・美術品・会員制のホテル・自動車・時計などが上げられます。

この中で唯一、インカムゲイン(資産を保有して得られる収入を望めるのが不動産です。不動産はインカムゲインとキャピタルゲイン(売却益)をセットとして考えましょう。

不動産を所有すると様々な税金がかかります。しかし、海外に不動産投資をする場合は税金がかからない国もあります。

リスクが低めの資産運用をしたい

資産運用のなかでも、不動産投資は価格がいきなり落ちたり上がったりする事はありません。

例えば、1億円のマンションが2か月後3500万円になってしまう…といった大暴落の危険性が少ないのです。

資産運用でお金を増やしたいけどあまりリスクが高いのは嫌だな….という人におすすめな投資法と言えます。

余談ですが、今年のトレンドをあなたはご存知ですか?実は不動産価格にも「トレンド」があります。上がるときもあれば下がるときもあるんです。

不動産価格が大きく動いた時期は2008年におきたリーマンショック時です。その際に株・為替の動向・銀行の金利と融資姿勢が大きく変わり、不動産市況にも影響しました。

しかしリーマンショック時に影響を受けたと言っても不動産の価格はそこまで落ちる事はなくすぐに回復を見せ、またハワイに投資していた方はほとんど影響を受けませんでした。

不動産はインフレ対策になる

インフレとは、物やサービスの物価が上昇する経済現象のことです。200円で購入できたものが300円支払わなければ購入できない状態は、物の価値が上がってお金の価値が下がるということ。

貯金をするのが悪い訳ではありませんが、貯蓄しておくだけでは目減りしていきます。

主にインフレ対策には実物資産に置き換える方法と、海外の通貨に置き換える方法があります。

また、不動産投資のメリットは物価の上昇と連動して不動産価格や・賃料も上がります。一つの目安にしましょう。

相続税対策をしたい

財産を現金や有価証券で相続する場合、時価に対して課税されるので金額が高くなります。
しかし、不動産を相続する場合は時価ではなく、「固定資産台帳や路線価」などから算出した評価に対して課税となります。

納める相続税額が少なくなる傾向があるので、他の資産よりも相続税の節税対策になるとされています。

相続税の課税割合一覧

課税価格 税率 控除額
1,000万円以下 10%
3,000万円以下 15% 50万円
5,000万円以下 20% 200万円
1億円以下 30% 700万円
2億円以下 40% 1,700万円
3億円以下 45% 2,700万円
6億円以下 50% 4,700万円
6億円超 55% 7,200万円

また2015年から相続税が増税されたので、相続税対策のための相続財産の圧縮を目的とした不動産投資に対する注目が集まっています。

掟その④管理会社に任せきりにしないで自分でも動くこと

先ほど「空室リスク」に関して記述しましたが、物件の管理を管理会社に任せきりにしないで、空室の原因を自分で分析することが重要です。

  • 物件が近ければ見に行って様子を見る(管理状態が悪ければ管理会社に連絡したり、会社自体を変える)
  • 賃貸需要の高い1~3月を狙う
  • 入居者を絞りすぎない他の物件と差別化をはかる
  • 敷金礼金を下げる
  • DIYやリノベーションをする

ちょっと変えるだけで入居率が劇的にアップすることもあります。

今の募集状況や物件情報を見直してみましょう。

空室対策について具体的に書いた記事がありますのでご覧ください。

関連記事空室対策はどうする?|対策方法7つと3つの原因を知ってリスクに備えよう!

2018.08.08

掟その⑤法人化を考えるタイミングを知っておくこと

会社経営者の平均年収は大企業で3,000万円超。中小企業でも2,500万円弱と普通の会社員の平均年収が400万円前後であることを考えるとかなり高額なお給料をもらっています。

このような高収入の方々が不動産経営を始めるとなると、法人化にした方が税金面で優遇されます。

以下の表は、個人の方が不動産所得を得た場合の課税率です。

課税所得額 所得税率 控除額
195万円以下 5% 0円
195万円を超え330万円以下 10% 97,500円
330万円を超え695万円以下 20% 427,500円
695万円を超え900万円以下 23% 636,000円
900万円を超え1800万円以下 33% 1,536,000円
1800万円を超え4000万円以下 40% 2,796,000円
4000万円超え 45% 4.796.000円

平成29年分国税庁HP

国税庁HP

これに住民税10%がかかるので、個人の支払う所得税・住民税の合計最高税率は55%となります。

法人化にした場合ですと以下の税率になります。

中小法人、一般社団法人等、公益法人等とみなされているもの(又は人格のない社団等の)法人税率 適用関係
平28.4.1以後
開始事業年度
適用関係
平30.4.1以後
開始事業年度
年800万円以下の部分 19%(15%) 19%(15%)
年800万円超の部分 23.4% 23.2%
中小法人以外の普通法人 23.4% 23.2%
国税庁HP 法人税の税率

法人を設立するには登記費用として約25万〜30万程度必要になります。

また1年間の税理士費用(顧問・決算申告)が約40万程度かかります。

法人化にする最大のメリットは税金面ですが、その他にもメリットがたくさんあります。家賃収入と給与所得が合計800万円を超えたら法人化を考えるのもありです。

詳しく知りたい方はこちらへ

関連記事不動産投資で法人化するポイントと10個のメリット|会社設立は難しくない

2017.06.02

5つの掟を心にとどめておこう

不動産経営の成功マニュアルをよく目にします。しかし、誰もが同じ結果を期待できるとは限りません。

夢のようなサクセスストーリーで不動産経営で成功した人は、競馬で大穴を当てるぐらい難しいことです。誰でも成功できるのなら、既にほとんどの人が不動産経営を行っているでしょう。

 

不動産経営を成功させる秘訣は

  • きちんと情報収集
  • 自分にとってのリスクと対策を1~10まで考える
  • 業者任せにしないこと

です。

お金を稼ぐということは大変なことです。しかし、頑張って働いてもお給料は中々上がりませんが、不動産経営は頑張れば頑張った分だけ「利益」として目に見えて結果がでます。

努力を怠らず、ご紹介した5つの掟を覚えておいて、皆さんにもぜひ成功を手にしていただきたいと思います。

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