定期借地権マスターは土地活用を制する！メリットを理解して税金対策

土地を活用せず、空き地のまま放置して、ただ税金だけを払っているという方も多いのではないでしょうか？

更地は固定資産税や都市計画税の軽減措置が何もないので、とても高くなってしまいます。

とは言え、

• 先祖代々受け継がれた土地をなかなか売る気にもなれずそのままにしている方
• アパート経営などをして土地活用をしたいけど、ローンを組むのに不安があるという方

このように土地を持っている人にも様々な悩みがあるのではないでしょうか？

そんな悩みは、定期借地権が解決してくれます。定期借地権とは、何十年かの契約期間を設けてその間だけ土地を貸すというもの。契約期間が満了すれば必ず土地が返ってきます。

また固定資産税、都市計画税、相続税に対しても節税効果がありお得。

一旦土地を貸せば、あとは借地人が建物をたてて維持管理を行うため、土地の所有者にはリスクが少ないのです。煩わしい建物管理も必要ないので、アパート経営につきもののストレスがありません。

借地権といっても色々な種類があります。今回は、それぞれの借地権に関して詳しく解説いたします。

1. 定期借地と借地(普通借地)の違い｜定期借地権の3種類

土地を貸すには、大きく分けて定期借地と借地（普通借地）の2種類があります。

土地オーナーは定期借地権では、20年、30年などの契約期間を設けて土地を貸し出します。原則、契約更新がないので、契約満了時に更地で返還。

一方借地権（普通借地権）の場合、契約期間は最低30年以上ですが、定期借地権と違って契約更新が可能。

最初の更新では20年、それ以降は10年以上の契約更新ができます。借地人からの契約更新が申し出された場合、土地オーナーは正当な理由なしに更新を拒否できません。

どちらかというと、定期借地は土地オーナーに有利に、普通借地は借地人に有利な内容になっています。それでは、それぞれの違いを詳しく解説いたします。

1-1. 定期借地｜定期借地権とは

定期借地権は、原則契約期間が終了後の契約更新がありません。

よって土地に建物が立っている場合、借地人は解体費用を負担して更地で返還しなければなりません。ただし、建物買取請求権付きの契約であれば、建物を買い取ることも可能。

定期借地権には3種類あるので、それぞれ解説いたします。

1.一般定期借地権

• 借地期間：50年以上
• 用途制限：なし
• 契約更新：なし
• 返還方法：更地返還
• 建物買取請求権：なし

一般定期借地権では、基本的に50年以上の借地期間で、定期借地権の中で最も長い契約期間となっています。

契約満了すれば借地権は消滅。借地人は建物を解体して更地にて返還します。ただし、土地オーナーが認めれば契約更新が可能です。

2.建物譲渡特約付借地権

• 借地期間：30年以上
• 用途制限：なし
• 契約更新：なし
• 返還方法：建物付きで返還
• 建物買取請求権：あり

契約満了時に、残った建物を買い取る定期借地権。アパートやマンションが建っていれば、そのまま家賃収入を引き継ぐことが可能です。

しかし、30年以上も経った建物は老朽化しているため、修繕やメンテナンスなどで多額の費用がかかることも。

3.事業用定期借地権

• 借地期間：10年以上50年未満
• 用途制限：事業用のみ
• 契約更新：なし
• 返還方法：更地返還
• 建物買取請求権：なし

定期借地権の中で借地期間が10年と最も短く設定できるので、長く貸したくない土地オーナー向き。

事業性のみに使われる土地ということで、高めの地代を設定できます。しかし事業用定期借地権はどうしても借り手が少ないので、なかなか契約が決まらないことも。

定期借地権3種類のメリット・デメリット早見表

定期借地権は土地オーナーにメリットの多い借地権ですが、デメリットも。3種類の借地権のメリット・デメリットをまとめてみました。

	メリット	デメリット
一般定期借地権	長期にわたり安定収入 どんな用途にも利用可能 節税効果がある	契約期間が長い
建物譲渡特約付借地権	長期にわたり安定収入 建物買い取り後、家賃収入が入る	建物買い取り後に修繕費がかかる
事業用借地権	家賃を高めに設定できる 短期の土地活用として有効	借り手が見つかりにくい

どの定期借地権を選ぶかは、土地の立地、借地希望者などによって変わってきます。

どれがいいということはありませんが、できるだけ借地権が消滅した後の土地活用を考えた上で契約するのがいいでしょう。

1-2. 借地権とは｜定期借地権との違い

借地権は平成4年8月1日施行の新借地借家法に基づいています。

これにより従来の借地権に定期借地権が新設されることになり、土地オーナーにとっては土地活用の選択肢が広がることになりました。

	普通借地権	定期借地権
契約存続期間	30年以上	50年以上（一般定期借地権） 30年以上（建物譲渡特約付借地権） 10年以上50年未満（事業用借地権）
契約更新	あり	なし
契約方式	制限なし	公正証書など

普通借地権と定期借地権の大きな違いは、契約更新の有無にあります。

普通借地権では契約更新を地主が拒否できません。結果借地人が半永久的に土地を借用できるので、土地が返ってこないという可能性も。

どうしても土地を返してほしいときには立ち退き代を支払うなどの提案をして、借地人に交渉していくことになります。しかしなかなか応じてもらえないなど、立ち退き交渉が難航することが多いのが現実です。

自分の土地でありながら返してもらえないというのは、少し理不尽に思う土地オーナーもたくさんいました。

そんな中でできた定期借地権は土地オーナーにとって朗報。契約期間が満了すれば必ず土地が返ってくるので、新たな土地活用が始められます。

2. 定期借地権｜貸主のメリット

2-1. 土地は必ず返って来る｜立ち退きトラブルは皆無に

借地権では契約期間満了時に借地人から契約更新の申し出があった場合、土地オーナーは正当な理由なくして更新拒否ができませんでした。どうして借地契約を終了したければ、土地オーナーは高い立ち退き料を支払うことも。

一方、定期借地権では原則契約更新なし。

借地契約自体が立ち退きを前提としたものなので、借地契約期間満了時に立ち退きトラブルもなく、立ち退き料も不要。つまり普通借地契約では借地人の権利が強く、定期借地契約では土地オーナーの権利が強いのです。

2-2. 土地は貸すだけ｜経営維持の労力や知識は不要

不動産活用にはいろいろな種類があります。

アパート経営を行う場合には、建物があるので管理やメンテナンスの負担が。駐車場経営では、収益アップのための戦略を見直したりすることもあります。

それぞれの事業内容によって資金計画、運営方法、経営戦略など考えることはたくさん。初心者の土地オーナーであれば、不動産の基礎知識も勉強しなければならいので負担が大きいもの。

ところが、土地を貸し出す場合はこうした負担がほとんどありません。

定期借地権なら借地契約満了まで安定収入があり、リスクが非常に少なくて済みます。あれこれ悩みたくないという土地オーナーに向いています。

2-3. 税金が安くなる？｜固定資産税と相続税の軽減

土地を所有していれば、土地を貸したとしても固定資産税と都市計画税の支払い義務があります。

ところが、貸地に建物が立っていれば、固定資産税と都市計画税は6分の1になるという軽減措置が。

また、相続税についても3割から4割程度の軽減措置があります。普通借地の場合は半永久的に土地が返ってこないためです。ただし、定期借地権の場合は借地契約残存期間が満了に近づくごとに相続税の軽減率が下がっていきます。

2-4. 契約次第では建物も資産として残せる

定期借地権の場合は契約が終われば土地が必ず返ってくるので、その後新たな土地活用が可能。

また、建物を買い取る場合には、修繕をすればアパートオーナーとして家賃収入が得られるというメリットが。建物を建てるほどの投資をすることなく、アパート経営がスタートできるというのが魅力。

2-5. 前払い地代方式を利用できる

前払い地代方式とは？

土地を貸す時に土地オーナーが受け取るものは次のようなものがあります。

• 権利金
• 保証金
• 地代

権利金や保証金は、最初の契約時にもらうものですが、地代は契約期間にわたって支払われるもの。

この地代に関しては毎月払われるものと、契約時に地代の全部、又は一部を前払いされる場合があります。これが普通借地権・定期借地権における前払い地代方式。

土地オーナーにとっては、まとまったお金が得られるので安心です。それを利用して、また新たな不動産投資もスタートできます。

近年注目されているその理由｜メリット・デメリット

前払い地代方式のメリットは、毎年分割して計上が認められるので、税制上とても有利に。

たとえば、50年契約の地代3,000万円を全額前払いされた場合、1年間に計算すると地代は60万円。これを毎年分割して計上できます。

土地オーナーだけでなく、借地人も同様の方法で計上が可能なので、双方に税制上のメリットがあるという便利な支払い方法です。

デメリットとしては、もし前払い地代方式で全額受け取ってしまったら、向こう50年間何も収入がないことになります。また保証金に関しては契約満了時に借地人に返還しなければなりません。万が一、返還するときになって保証金の用意ができないということになると大変です。

そういう意味で、土地オーナーはしっかりと資金管理をしておかなければなりません。

3. 定期借地権は安定した土地活用の一つ！

土地が眠っているだけなら、土地活用として貸し出すことも不動産投資の選択肢の一つ。特に、不動産事業に関して自信がないという人は、借地として貸し出すのがおすすめ！難しい経営戦略も必要なく、特に何もすることがなく、安定収入が期待できるからです。

ただし借地契約は長期にわたるのが原則なので、その間は土地活用は凍結状態。借地人が自由に活用するので、あとは何も言えません。

また、借地契約は長期にわたるため、土地が返ってくるときは次世代へ受け継がれていることも考慮しなければなりません。もし土地オーナーが高齢であれば、相続税の問題があります。また、将来的にどのように子孫に土地を残していくのかということも考えておく必要があります。

さらに、借地契約は何十年にもわたる長期契約なので、最初の契約時の取り決めが非常に重要。地代も含めて、しっかり納得のいく契約内容でなければ、後々不満が残ることも。後悔しないように、慎重に借地契約を締結しましょう。

定期借地権を利用すると、土地オーナーにとってはたくさんのメリットがあります。土地が戻らないといった心配もないので、安心できる土地活用として利用されるのをおすすめします。

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