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銀行の融資担当は見ている!アパートローン申請時の必要書類一覧とポイント

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アパート経営をお考えの方にとって最初のポイントは、いかにしてアパートローンをクリアするかということではないでしょうか?

今回は、アパート経営に欠かすことのできないアパートローンの効果的な申請方法をご紹介します。

ポイントは、いかに収入など本人の属性が高くても、それだけで融資が決定するとは限らないところです。

アパートローン|融資の流れ

アパートローンの融資を申し込む時には、申し込む前に融資の目的物である物件を特定して、あわせて必要な書類を準備しておくのが金融機関とスムーズに取引するコツといえます。

1.アパートローンの打診をする前に物件を確保することが必要

物件を特定する理由は、金融機関の融資実行の判断基準として、申込者自身の収入などの属性だけではなく購入を希望しているアパートの収益性なども審査の対象になるからです。

アパートローン申請のために必要とする書類については金融機関により異なります。あらかじめ確認しておくほうが効率的に話を進めることができるでしょう。

できれば、電話よりも実際に金融機関を訪れて接点を設けておけば、有益な情報を得ることができる可能性も高まります。

2.そもそも融資ができなければ物件の確保は不要

残念ながら、資産や収入といった本人の属性のみを判断することで、アパートローンの融資が難しいと思われる場合には、物件を確認するまでもないでしょう。

金融機関としては、まず本人の融資に対する適正を確認します。適正ありと判断すれば、次に物件の確認に進むと考えてください。

また、大切なのは資産や収入といった本人の属性ばかりではありません。スタート時点での書類の準備などのスムーズさなどにより、本気度を示すことも大きく影響してくると考えてください。

アパートローン申請時の必要書類まとめ

アパートローンを申請するときには、あらかじめ書類を準備する必要があります。金融機関により必要とする書類は若干異なりますが、一般的に必要となる書類をまとめました。

1.事前審査するときに必要となる書類

本審査を受ける前に可能性の有無を判断するために受ける審査を事前審査といいます。アパートローンの場合は、特に本人の属性について審査される傾向にあるようです。いわば、本審査までの通過点と考えるべきでしょう。

事前審査用書類
事前審査打診表
3年分の源泉徴収表や給与以外の収入があれば確定申告書
3年分の住民税課税証明書
3年分の納税証明書
身分証明書
購入希望物件の資料
購入希望物件の収支が分かる資料
住宅ローンがあれば返済予定表
連帯保証人の源泉徴収票や給与以外の収入があれば確定申告書
連帯保証人の身分証明書
その他、金融機関が必要とする書類

2.本審査を申し込むときに必要となる書類

いよいよアパートローンの本審査です。事前審査を通過したから安心だと考えると大きな落とし穴が待っているかもしれません。担当者とのコミュニケーションをはかるなど、本審査を通過するまでは気が抜けないでしょう。

本審査用書類
3年分の源泉徴収表や給与以外の収入があれば確定申告書
3年分の住民税課税証明書
3年分の納税証明書
売買契約書
賃貸借契約書
重要事項説明書
手付金の領収書
住民票
身分証明書
実印
資産等がある場合は確認できる資料
連帯保証人の3年分の源泉徴収表や給与以外の収入があれば確定申告書
連帯保証人の3年分の住民税課税証明書
連帯保証人の3年分の納税証明書
連帯保証人の住民票
連帯保証人の身分証明書
連帯保証人の実印
その他、金融機関が必要とする書類

融資の審査期間

アパートローンの場合、融資を申し込んでから決定されるまでの期間は、一般的に3週間から1カ月が必要だといわれます。どうやら住宅ローンと比較すると時間がかかるようです。

住宅ローンの場合、本人の収入などの属性を主な判断基準にしているようです。しかし、アパートローンでは、物件の収益性も踏まえた判断が必要なので時間がかかるのもうなずけるところでしょう。

融資が決定してから契約にいたるまでの流れとしては、まずアパートローンの契約を締結する日時を打ち合わせます。契約の締結後、融資を実行し登記手続を終えて、アパートのオーナーとなるのです。

アパートローン申請時のポイント

アパートローンとは、家賃収入を返済の原資にあてる事業性の強いローンです。したがって、しっかりとした事業計画を立てることで融資の可能性が高まるでしょう。

1.必要書類はスムーズに揃える

しっかりとした事業計画の基本になるのが、必要な書類をスムーズに揃えることになります。あらかじめ、必要書類の情報を得て準備しておかなければなりません。

金融機関も、必要な書類が揃っているかどうかを事業計画の「いろは」の「い」としていることは言うまでもないでしょう。

金融機関の立場としては、必要な書類さえ揃えられない相手と取引をしたいとは思わないからです。書類の不備は、担当者の心象を悪くしてしまいます。

住宅ローンとは異なり、金利などにつき一定の条件が定められているわけではありません。好印象を与えることで融資の条件が有利に働くこともあるでしょう。

2.融資がゴールではないが「契約」を疎かにしない

アパートローンが決定して物件を購入してからが、いよいよ不動産投資の本番といるでしょう。しかし、融資が決定しなければ、スタートラインにすら立てないことを認識する必要があります。

不動産投資を目指す人のなかには、融資後のオーナーとしての運営方法について熱心な方が少なくありません。その考え方は、決して誤りではないでしょう。

いかにして事業計画どおりの運営ができるかが、アパート経営の成功の鍵になるからです。しかし、融資が決定しなければオーナーにすらなれません。

契約書に判を押すまでは、アパートローンの融資を成功させることに全力を注がなければならないでしょう。

3.事業者、経営者となることの意識を持つ

アパートローンの融資は、事業融資と認識しなければなりません。アパートのオーナーとは、不動産投資の投資家であり、またアパート経営の経営者でもあるのです。

アパートローンの融資を受けるということは、金融機関と事業計画に基づいて不動産経営をすることを約束したのです。

万が一、事業が失敗したとすれば、経営者としての責任を負わなければなりません。当たり前のことですが、経営者としての強い認識を持つことからはじめましょう。

担当者は、その道のプロと考えてください。事業への取組みが真剣でなかったり、自信がなかったりする申込者はすぐ見抜かれるでしょう。

4.収益物件の収益性、物件価値が大事

不動産投資のツボは、物件の収益性がすべてだといえるでしょう。つまり、立地条件が良好で空き室のリスクが少ない、収益が安定していると思われる物件であれば融資の可能性は高くなります。

金融機関がアパートローンの融資のポイントとしているのは、無事に返済してくれるかどうかでしょう。そのために、あらかじめ物件を確保して収益性を調査するのです。

具体的には、空き室などの将来的なリスクを想定して、予想される家賃収入の60%~70%が金利5%とした返済額よりも多いかどうかを融資決定のポイントにしているところもあるようです。

本人の収入などの属性に問題がないにもかかわらす、アパートローンの融資が決定しないケースがあります。理由としては、物件の収益性に問題がある場合が多いのです。

アパートローンを申請するときのコツ

アパートローンのポイントは、収益性の高い物件を特定して必要な関係書類をスムーズに揃えることです。

収益性の高い物件を確保している時点で、担当者の信頼を勝ち取ることができるでしょう。さらに、事前準備がスムーズな申込者であれば安心できる取引相手と判断してくれます。

金融機関との取引では、まず担当者に好印象を与えることを意識することが、アパートローン申請時のコツといえるでしょう。

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