不動産投資は富裕層でなくてもできる！サラリーマンでも富裕層になるためのポイント

不動産投資って富裕層がやるものでしょ？

自分は一般人だし、収入が高いわけでも貯金がたくさんあるわけでもないから不動産には縁がない。なんて言ってませんか？

 

実は一般的なサラリーマンにこそ不動産投資をMIRAIMOはおすすめしています。

なぜ一般的なサラリーマンに不動産投資を勧めるのか？

低額でも始められる不動産投資や不動産投資をする上でのコツをお伝えします。

1. 不動産投資は富裕層だけがするものではない

まず最初に知ってほしいのは富裕層でなければ不動産投資ができないのは思い込みであることです。

昔であれば不動産投資は一般的な社会人だと、ハードルは高かったかもしれません。

しかし、時代とともに不動産投資も変化しており、一般的な社会人でも不動産投資ができる時代になったのです。

不動産投資は富裕層でなくてもできる

富裕層でなくても不動産投資ができる理由のひとつが投資金額が低い不動産投資の出現です。

1口1万円の低額から出資できる不動産クラウドファンディングやJ-REIT（不動産投資信託）が代表例。

不動産クラウドファンディングは集まったお金を代表者が運営し利益を分配する仕組みです。

J-REITは不動産投資法人が投資信託のように投資証券を発行し、投資家が購入することで不動産投資の利益を受け取ることができます。

 

どちらも、一人の投資家が一つの不動産を持つのではなく、複数の投資家が一つの不動産を持つというイメージ。

不動産自体は数千万円と高額ですが大勢で出資金を分ければ低額で済むので注目の不動産投資です。

日本の富裕層の割合は約2％

野村総合研究所の発表によると2017年の富裕層は127万世帯です。

日本の世帯は総務省の発表によると2017年で5,747万世帯となっています。

割合にすると約2.2%です。

ここでいう富裕層とは総資産1億円以上を指しています。

 

大体50世帯に1世帯が富裕層であり、多くは富裕層がよく住む町や地域に集まっているのも特徴です。

参考：野村総合研究所　日本の富裕層　

サラリーマンは不動産投資に向いている

サラリーマンにこそ不動産投資はおすすめです。

いくつか理由がありますが代表的なものとして「節税ができること」と「融資を受けられること」があります。

節税ができる

不動産投資を始めると不動産に関わる支出を経費にすることができます。

特に不動産を購入した初年度は多くの経費があるため節税効果は絶大です。

節税をすることで、税金が還付される可能性も高く有利に運用することができます。

融資を受けられるため自己資金が少なくてもできる

次に融資ですが不動産投資において融資は重要項目の一つです。

不動産投資は融資を上手にすることで自身が持っているお金よりも大きな運用ができ（レバレッジと言います）、利益もその分上がります。

金融機関側も安定したサラリーマンであるとわかったら、しっかり返済してくれるとみなされ融資も通りやすいのです。

2. 不動産投資でサラリーマンでも富裕層になれる

どんなに頑張っても一般的なサラリーマンでは富裕層になれないと考えていませんか？

そんなことはありませんよ！

普通の人でも不動産投資で富裕層になれる方法があるので見ていきましょう。

サラリーマンの強みを生かせるのが不動産投資

サラリーマンの強みといえば安定した収入が挙げられます。

実際に毎月使うお金はありますが、余るお金もあるでしょう。

そのお金を一部は貯金、一部は投資金に使うことで少しずつでも大きな成果を得ることができます。

余ったお金を全部貯金するのもいいですが、日本の金利は0.01%ほどです。

 

もし、投資金を少しずつ貯めて不動産投資をしたらどうでしょうか？

購入する物件や融資などにもよりますが年利5～10%を狙うことも可能です。

預金よりも効率が高いことがわかります。

融資を得られればレバレッジを掛けて、より大きな利益を出すこともできるのです。

資金が少なくても不動産投資はできる

資金が少なくても前述したように不動産クラウドファンディングやJ-REITを利用すれば低額（1万円～）での投資が可能です。

しかし、物件を持つことが不動産投資だと考えている方もいるかと思います。

実際に資金が少なくても物件をフルローンで購入することが可能。

 

フルローンは不動産価格のすべてを融資でまかなう方法になります。

可能であれば少しでも負担を減らすため、自己資金を充てるのが望ましいですが不可能ではありません。

良い物件や好条件の融資を得ることでフルローンでの不動産投資も可能でしょう。

富裕層とサラリーマンでは不動産投資のスタンスが違う

そもそも富裕層とサラリーマンの方では不動産投資のスタンスが違うため、富裕層の不動産投資方法を見習うのはおすすめしません。

具体的な理由を挙げますので見ていきましょう。

投資する金額が違う

富裕層の場合、1億円以上の不動産を投資するのが基本です。

一般的なサラリーマンでは好条件の融資を得られたとしても数千万円が限界でしょう。

投資する物件に違いがある

富裕層が見る物件は1棟が基本です。

逆にサラリーマンは区分ワンルームマンションやアパート一棟が狙い目。

金融機関の融資に違いがある

融資も富裕層とサラリーマンでは違いが出てきます。

富裕層の場合は基本的に好条件の融資になりやすいです。

なぜならば、仮に上手くいかなかったとしても富裕層が持つ現金や資産があれば返済不能のリスクが少ないから。

融資額が大きいメガバンクが低金利で富裕層に融資するのが基本になります。

 

ただ、サラリーマンも富裕層と比べて融資条件が厳しいだけであり、融資を受けられないわけではありません。

メガバンクから融資を受けるのは難しいですが、地方銀行や信用金庫であれば融資してくれる可能性は高いです。

富裕層は不動産投資を節税対策を目的にしている人も多い

富裕層の悩みとして「多額の資産や現金をどのように運用するか」があります。

事業や資産からの収入が多ければ、その分税金を多く払わなければなりません。

どうせ税金を多く払うのであれば現金を資産化して、節税を狙っている人も多いのです。

 

サラリーマンがやる不動産投資のコツについては以下の記事で詳しく解説していますので参考にしてください。

2. 富裕層が所有している不動産は多い

不動産を所有している富裕層は多いイメージがあるかと思います。

では具体的にどのくらいの割合が所有しているのかも見ていきましょう。

富裕層が所有する不動産の割合

富裕層のどのくらいが不動産を持っているかは「相続税」をキーワードにすると大体わかります。

相続税を受ける人は富裕層である可能性が高いためです。

国税庁が公表したデータによると相続税の構成比は不動産が約4割です。

つまり最低でも富裕層の約4割が不動産を所有していることが考えられます。

参考：国税庁　相続税の構成比（2021年）　

不動産投資家は富裕層以外の人も徐々に増えている

不動産投資は富裕層が持つものというイメージがあったかと思います。

しかし、近年は低額でも不動産投資できる方法があること、年金の不安から富裕層以外にも不動産を所有している方が多くなりました。

特に年金の不安は多くの日本人が抱えており、一部の方は年金はもらえないものと判断して行動している人もいるほどです。

2022年6月に麻生大臣が退職後に2,000万円必要と発言した影響も高く、ドンドン多くの人が不動産投資に注目しています。

4. 富裕層がわざわざローンを組んで不動産投資をするのは「節税対策」

富裕層でも不動産投資をする際にローンを組むこともあります。

お金をたくさん持っているのに、なぜそんなことをするのでしょうか？

富裕層は相続税対策で投資する

相続税は持っている資産の分だけ税金が高くなります。

しかし、借金があるとその分のお金は資産から差し引かれるのです。

また、土地や建物の時価は実際の価格よりも低くみられるのもポイント。

不動産をローンで購入すれば時価よりも低い評価額になり、借金の分だけ相続税は少なくなります。

入居者がいると節税効果が更にあがる

実は相続の際に入居者がいると評価が下げられてしまうのです。

場合によっては実際の評価の3/4まで下がることもあり（貸家建付地の評価）、大きな節税効果が見込めます。

富裕層にとっても不動産投資は良い投資方法である

以上のことから不動産投資は富裕層にとって有利な投資方法であることがわかりました。

富裕層は大きな現金を持っていても、簡単に使いきれませんし税金で持っていかれるのを避けたい事情があります。

また、富裕層が持っている資産を上手に子どもに相続するための準備も行っています。

不動産投資は節税の観点や相続においても有利な面が多いため、富裕層の多くが不動産投資をしているのです。

5. 不動産投資は富裕層だけの投資ではなくサラリーマンでもできる

不動産投資＝富裕層だけのモノと思っていたかもしれません。

しかし、近年は一般的な社会人でも不動産投資は可能ですし、富裕層への仲間入りも可能です。

もちろん簡単なことではありませんが根気よく努力をして、適切な情報と勉強をすれば可能性はあります。

 

もし、不動産投資に関する情報や知識を得たいのであればMIRAIMOの不動産投資勉強会・個別相談会がおすすめ。

プロのコンサルタントが誠心誠意対応しますので、一度ご利用ください。