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クラウドファンディングの不動産投資とは?|メリットやデメリットを知ろう!

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クラウドファンディングの不動産投資があることをご存知でしょうか?

もしかしたら、不動産業界にいる人ですら、クラウドファンディングの不動産投資の存在を知っている人は多くないかもしれません。

それほど、メジャーとは言えない投資であり、まだまだ世間には知られていない投資です。

しかし、クラウドファンディングの不動産投資は実物不動産にはないメリットがあるので、不動産投資に興味があるものの、中々踏み出すことができない人にはおすすめです。

また、J-REIT(不動産投資信託)も似たような仕組みですが、J-REITとも違った魅力があるので、J-REITを現在投資している人もチェックしておくべきです。

そこで今回は、クラウドファンディングの不動産投資の概要、メリット・デメリット、およびリスク、そしてJ-REITとの違いなどを解説していきます。

クラウドファンディング自体を知っている人も不動産投資とどうつながるか想像しにくいと思うので、ぜひ読んでみてください。

1. クラウドファンディングで不動産投資をするとは?

クラウドファンディングの不動産投資とは?|メリットやデメリットを知ろう!

そもそも、「クラウドファンディング」とは、ネットを利用して多くの人から出資を募ることです。

たとえば、「Aという商品の開発をしたいので合計○○万円募集します。興味のある人はぜひ出資してください」というプロジェクトを立ち上げ、出資額が条件に満たせばプロジェクトの主催者はお金を手にできるという仕組みです。

クラウドファンディングにも色々と種類がありますが、出資した特典としてその商品をいち早く手に入れることができたり、利益が還元されたりと、出資者にもメリットがあるタイプが多いです。

しかし、そのプロジェクトが頓挫してしまえば出資者は出資したお金が無駄になるので、主催者が提供する商品やサービスが魅力的である必要があります。

そんなクラウドファンディングを利用した不動産投資とは、出資者は利益を得ることを目的に出資します。

不動産投資会社がプロジェクトを立ち上げ出資者を募り、その資金で物件を購入し運用します。そして、その運用益を出資者に還元するという仕組みです。

2. 不動産投資によるクラウドファンディングには2種類ある

クラウドファンディングの不動産投資とは?|メリットやデメリットを知ろう!

不動産投資クラウドファンディングには、「融資型」と「ファンド型」の2種類あります。

①融資型

まず、融資型のクラウドファンディングとは、別名「ソーシャルレンディング」ともいわれ、融資資金に対する金利を投資家に分配します。

要は、出資者は銀行のような役割になり、融資した金額の応じて決められた金利がリターンされるということです。

ソーシャルレンディングについてはこちらの記事を参照してください。

関連記事ソーシャルレンディングとは?誰でもわかりやすく解説|高利回りで安心安全な5サイト比較

2018.01.31

②ファンド型

一方、ファンド型とは、取得した物件を運用し、その物件の家賃収入を投資家に分配するという仕組みです。

こちらのファンド型の方が、一般的な不動産投資と近い形態と言えるでしょう。

3. クラウドファンディングの不動産投資にはどんなメリットやデメリット・リスクがあるのか?

クラウドファンディングの不動産投資とは?|メリットやデメリットを知ろう!

さて、クラウドファンディングの不動産投資の仕組みが分かったところで、次はクラウドファンディングの不動産投資をするメリット・デメリット、およびリスクを解説していきます。

3-1. クラウドファンディングによる投資のメリットとは?

クラウドファンディングの不動産投資をするメリットは以下の点です。

  • 少額から投資できる
  • 空室リスクが低く分散できる
  • 資産価値下落リスクが小さい

少額から投資できる

クラウドファンディングの不動産投資は、会社によっても異なりますが10万円ほどから出資でき、会社によっては1万円からでも可能です。

実際に不動産投資をするときは物件を購入するため、一千万円単位の初期費用が必要になります。

しかし、クラウドファンディングの不動産投資は少額から不動産投資に参加できるので、投資を始めるハードルは低いと言えます。

空室リスクが低く分散できる

クラウドファンディングの不動産投資は、物件を取得した後はプロの運用会社が「賃付け」などの物件運用をします。

そのため、自分で物件を取得して運用するよりも空室リスクは低いと言えるでしょう。当然「融資型」であれば空室は関係ありません。

また、ファンド型でも、多くの人でお金を出し合って物件取得するので、仮に空室ができても特定の1人がリスクを負うわけではなく、出資者全員でリスクを分散できるのもメリットです。

資産価値下落リスクが小さい

個人で不動産投資をすると、どうしても資金面に限界があります。

そのため、「資産価値の高いA駅付近のアパートを購入したい」と思っても、予算的に難しく、結果的に資産価値のさほど高くない物件を取得することもあります。

一方、クラウドファンディングの不動産投資は、多くの人がお金を出し合うため、物件取得の原資は大きな金額になります。

そのため、資金力を活かして資産価値の高い物件を取得しやすいという点もメリットといえます。

3-2. クラウドファンディングによる投資のデメリット・リスクは?

一方、クラウドファンディングの不動産投資のデメリット、およびリスクは以下の点です。

  • 保証はない
  • 途中解約できないケースが多い
  • レバレッジ効果はない

まず、クラウドファンディングの不動産投資も「投資」なので、元本保証はありません。

つまり、出資した額を回収できない可能性もあるということです。

 

また、利回りなど収益額に関する保証もないため、完全なる自己責任である点は自覚しておきましょう。

 

また、種類によっても異なりますが、決められている期間で投資をした場合に、その期間中に途中解約できないというパターンが多いです。

さらに、通常の不動産投資であれば金融機関から借り入れすることで、自己資金以上の投資ができるレバレッジ効果があります。ただ、クラウドファンディングの不動産投資においてはそれがありません。

4. クラウドファンディングによる不動産投資のリスクを最小限にするには?

前項で解説したように、クラウドファンディングの不動産投資はメリット・デメリット、およびリスクがあります。

そのリスクを少しでも軽減する方法は、シンプルに「投資先を吟味する」ということです。

クラウドファンディングの不動産投資は、運用会社がどのような物件を、どのように運用するかで決まってきます。

その「投資先の吟味」をする方法としては、不動産とITが統合された不動産テックの利用がおすすめです。

 

現状は、クラウドファンディングの不動産投資を扱う企業が、物件の投資価値を判断して公開しています。

投資家はその公開情報から、投資先を吟味し判断するという流れです。ただし、やはり馴染みがない不動産分野においては、素人が選別するのは中々難しいと言えます。

そこで、不動産テックによるビックデータの活用をすることで、投資先の物件情報や運用する企業の信頼度などの情報を得ることができます。

AIによる機械的な判断なので、たとえば不動産鑑定士に価値を鑑定してもらうなど、人件費や調査費を抑えることできる点も魅力です。

また、プロに相談するという手もあります。分からないことは専門家に相談して解決するのが得策でしょう。

 

弊社でもクラウドファンディングを使った不動産投資の質問にお答えしていますのでご質問などがあればお気軽にお問い合わせください。

ASIS株式会社 お問い合わせフォーム

5. 今後も増加が見込まれる不動産特化型のクラウドファンディングについて

たとえば、「OwnersBook」「TATERU FUNDING」「Lucky Bank」「maneo」「Crowd realty」など、クラウドファンディングの不動産投資サービスを展開しているサイトは、軒並み会員数が伸びている状況です。

この点だけみても、比較的新しい投資手法であるクラウドファンディングの不動産投資は増加していると言えるでしょう。

また、クラウドファンディングの不動産投資は「不動産投資」の一種であり、株式投資や債券などとは別の投資です。

しかも、実物不動産を所有するよりもリスクが小さいので、投資先の1つとして、リスク分散するために投資する人も増えてくるでしょう。

さらに、不動産特定共同事業法の法改正によって参入がしやすくなったことから、新規参入も増えてくる可能性も高いです。

不動産特定共同事業法については以下の記事を参照してください。

関連記事不動産特定共同事業法って何?|平成29年度改正内容も簡単に解説

2018.04.19

6. J-REIT(不動産投資信託)との違い

クラウドファンディングの不動産投資とは?|メリットやデメリットを知ろう!

さて、ここまででクラウドファンディングの不動産投資の概要などは理解できたと思いますが、J-REITを知っている人は「J-REITとは何が違うのか?」という点が気になると思います。

クラウドファンディングの不動産投資とJ-REITとの違いは以下の点です。

  • 投資内容
  • J-REITよりも安価で投資可能
  • J-REITよりも流動性は低い

6-1. J-REITとは?

クラウドファンディングの不動産投資とJ-REITの違いを解説する前に、J-REITの概要について簡単に触れていきます。

J-REITは証券会社に上場されている投資商品であり、株などと同じように売買できます。

不動産投資法人という会社があり、その会社が集めた資金で物件を購入し、その物件の収益を投資家達へ還元(配当金)するという仕組みです。

投資家達は、その投資法人が運用する物件の種類など、J-REITの内容を見て購入するかどうかを決めます。

当然、物件から収益を得られなければ配当金はありません。また、REITは証券なので、株のように売買することが可能です。

価格が上がれば売買益ももらえますし、価格が下がれば売買損失も発生します。

6-2. 投資内容が違う

まず、クラウドファンディングもJ-REITも、投資先が物件から出した収益の「リターンを得る」という意味では同じです。

ただし、J-REITは「不動産投資法人」が投資先ですが、クラウドファンディングは特定のプロジェクトや物件に投資します。

J-REITは投資家から募ったお金を利用して、不動産投資法人が色々な物件を購入します。

ある程度、エリアや物件種類(住居系、商業系など)は決まっていますが、基本的には不動産投資法人が独自にポートフォリオを組みます。一方、クラウドファンディングでは投資物件を自ら指定するという仕組みです。

イメージとしては、投資信託を買うのがJ-REITで、個別株を買うのがクラウドファンディングです。

投資信託はJ-REITと同じで、色々な投資商品が組み合わせてパッケージ化されています。

一方、個別株は特定の1社の株を買うので、クラウドファンディングのようにピンポイントで物件を購入するのと似ています。

6-3. J-REITよりも安い金額で投資ができる

上述したように、クラウドファンディングの不動産投資は10万円から、安ければ1万円から投資することも可能です。

一方、J-REITは10万円~30万円、高いJ-REITであればそれ以上の金額が必要になります。

この「投資額」もクラウドファンディングの不動産投資とJ-REITの大きな違いです。

6-4. J-REITよりも流動性は低くなる

クラウドファンディングの不動産投資だと、一定期間途中解約できないのが通常で、その権利を他人に売却することもできません。

一方、J-REITは株と同じで証券会社に上場しているので、価格さえ合えば売買はすぐにできます。

J-REITも途中解約はできませんが、流動性という意味では非常に高いと言えます。

7. クラウドファンディングで不動産投資を扱うサイトを比較

では、最後にクラウドファンディングの不動産投資を扱うサイトを紹介します。投資金額や利回りの違いなどに注目しましょう。

7-1. 不動産投資を扱うサイトの比較一覧

不動産投資を扱っているサイトの全体一覧は以下の通りです。

業者名称 サービスが開始された日 利回り予想 投資金額
オーナーズブック(Owersbook) 2014年9月 4.5~5% 1万円~
Lucky Bank(ラッキーバンク) 2014年12月 7~10% 6万円~
LCレンディング 2015年7月 4.5~10% 2万円~
ガイアファンディング 2015年10月 8~10% 3万円~
TATERU FUNDING(タテルファンディング) 2016年6月 5% 10万円~
アメリカンファンディング 2016年7月 8~10% 2万円~
クラウドリアルティ 2016年12月 9% 5万円~
LENDEX(レンデックス) 2017年7月 10% 5万円~
maneo(マネオ) 2008年10月 4.8~10% 2万円~
トラストレンディング 2015年11月 7~10% 10万円~
さくらソーシャルレンディング 2016年12月 6.5~11% 2万円~
キャッシュフローファイナンス 2017年2月 7~10% 2万円~
アップルバンク(APPLE BANK) 2017年4月 8~10% 2万円~
Pocket Funding(ポケットファンディング) 2017年8月 4~9% 1万円~
SBIソーシャルレンディング 2011年3月 2.8~7% 1万円~
Crowd Bank(クラウドバンク) 2013年12月 4.8~6.9% 1万円~

7-2. 不動産に特化した業者を紹介

その中でも不動産に特化した業者サイトは以下の通りです。

業者名称 サービスが開始された日 利回り予想 投資金額
オーナーズブック(Owersbook) 2014年9月 4.5~5% 1万円~
Lucky Bank(ラッキーバンク) 2014年12月 7~10% 6万円~
LCレンディング 2015年7月 4.5~10% 2万円~
ガイアファンディング 2015年10月 8~10% 3万円~
TATERU FUNDING(タテルファンディング) 2016年6月 5% 10万円~
アメリカンファンディング 2016年7月 8~10% 2万円~
クラウドリアルティ 2016年12月 9% 5万円~
LENDEX(レンデックス) 2017年7月 10% 5万円~

7-3. 主に不動産を取り扱いしている業者を紹介

不動産に特化しているわけではないですが、メインは不動産を取り扱っている業者サイトは以下です。

業者名 サービス開始日 利回り 最低投資額
maneo(マネオ) 2008年10月 4.8~10% 2万円~
トラストレンディング 2015年11月 7~10% 10万円~
さくらソーシャルレンディング 2016年12月 6.5~11% 2万円~
キャッシュフローファイナンス 2017年2月 7~10% 2万円~
アップルバンク(APPLE BANK) 2017年4月 8~10% 2万円~
Pocket Funding(ポケットファンディング) 2017年8月 4~9% 1万円~

7-4. 不動産を取り扱いしている業者を紹介

最後に、サブ的な位置づけではありますが、不動産を取り扱っている業者サイトは以下です。

業者名 サービス開始日 利回り 最低投資額
SBIソーシャルレンディング 2011年3月 2.8~7% 1万円~
Crowd Bank(クラウドバンク) 2013年12月 4.8~6.9% 1万円~

8. クラウドファンディングによる不動産投資はリスクを知った上で投資をしよう!

クラウドファンディングによる不動産投資は、上述したようなメリットがあります。

特に、物件をピンポイント指定でき、さらに少額から投資できる点は大きなメリットと言えるでしょう。一方、流動性が低かったり、途中解約ができなかったりというリスクもあるので、その点を良く理解した上で投資するかの判断をしましょう。

また、クラウドファンディングを使った投資には不動産特定共同事業法の法律が絡んできたりと複雑なこともあります。

分からないことがあれば弊社までお問い合わせください。

 

 

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