激安不動産投資で収益は出せる？安物買いの銭失いのにならないための心得

激安物件の不動産投資で利益を出せるなら、不動産投資をやってもいいかなと思う人はおおいでしょう。

安く不動産投資ができて、なおかつ収益が出せるという美味しい話はあるのでしょうか？

 

今回は300万円台～1,000万円以下での激安不動産投資にフォーカスを当て、メリットやリスク・デメリット、

「安物買いの銭失い（安い物を買った結果、すぐに買い替えが必要になり、かえって損をすること）」にならないために押さえておきたい心得をご紹介します。

安く不動産投資をしたい、という人は必見です。

1. 激安不動産投資で収益は出せるのか？

300万円前後で激安不動産投資をする場合は、戸建てか区分マンションかで投資をすることになります。

激安物件を購入してそのままの状態で、賃貸に出し、収益を出せることは極めて稀です。

リフォーム・リノベーションを加えて見違えるようにきれいにしたり、修繕が必要だったりと何かしらの工夫をすることで収益物件に生まれ変わることはあります。

戸建ての場合、取り壊しをして再度新築の建物を建築するという手もあります。

賃貸需要がなければ、収益を上げることは難しい

また、激安で不動産投資を始めても、物件があるエリアに賃貸需要がなければ収益を出すことは難しくなり、投資の失敗リスクが高くなります。

不動産投資では家賃収入が主な収入のため、入居者がいないと投資として成り立ちません。

2. 激安物件で不動産投資をするメリット

激安物件で不動産投資をするメリットをご紹介しましょう。

「安い」ということに付随して、主に2つのメリットがあります。

安いので、ローンを組まなくても買える

激安物件は500万円以下で購入できるため、自己資金があり、現金購入できる人も中にはいるでしょう。

ローンを組む必要がないということは、返済に追われる必要もなく、金利の変動リスクなど、ローン借り入れに関するリスクをなくすことができます。

通常不動産投資では入居者から得られる家賃からローンを返済しますが、ローンを組んでいない場合は家賃収入が丸々手元に入ってくるのです。

利回りが非常に高い

不動産投資において利回りとは、家賃収入を購入価格で割って、投資金額に対する利益率を出したもの。

購入価格が激安ということは、利回りも非常に高いということです。

激安物件の中には利回りが20％～50%を超えるものまで、驚くような利回りの物件もあります。

もし満室で経営できたら非常に割の良い投資になるでしょう。

3. 激安物件で不動産投資をするリスクやデメリット

激安だからという理由だけで不動産投資に飛びつくと、結果的に大損をしてしまう可能性があります。

何事も激安には理由があるため、激安不動産投資のリスクやデメリットを把握しておきましょう。

リフォームや修繕で多額のコストがかかる場合がある

物件自体は激安でも、その後のリフォームや修繕でコストが嵩んでしまう場合があります。

安い物件は築年数がかなり経過しており、瑕疵（傷や不具合）も多く、資産価値が落ちている場合が多いからです。

 

• 白アリが発生して、戸建ての構造部分がダメになっている
• 専有部分の設備の老朽化が激しく、修理や交換が必要
• 設備が古すぎるので交換（和式便座・ユニットバス・バランス釜など）
• エアコン取りつけ

などの理由で、さまざまな交換費用やリフォーム費用がかかることが。

先ほど利回りの話をしましたが、リフォームや修繕でコストがかかった分、利回りは一気に下がることに。

 

入居者に賃貸できるようになった時には時間も経過しており、手間とコストを考えると新築物件やリフォームされている中古物件を購入して、賃貸していればよかった…という場合もあります。

不便な立地、賃貸需要の少ない土地であることが多い

激安物件は、築年数が古い他にも賃貸需要が少ない土地にあることがあります。

例えば、

• 駅までのアクセスが悪く、車がないと不便
• 周辺に商業施設や病院などの生活に必要な施設が少ない
• そもそも賃貸ではなく、住宅を購入して住む人が多いエリア

何かしらの「ワケ」が潜んでいる

築年数が比較的新しい、駅からのアクセスも悪くないなど、一見条件が良い中古物件で相場と比較しても激安だからと購入するのも危険です。

そこまで古いわけでもない、周辺環境や駅までのアクセスが良いにもかかわらず、激安な物件には以下のような「ワケ」が潜んでいることもあるからです。

• 事故物件（昔部屋やマンションの共有部分で自殺・殺害などが起きた・近所に暴力団事務所や墓地などがあるなど、心理的瑕疵がある物件）
• 再建築不可
• 違法建築・既存不適格（建物建築後に法令が変わって結果的に違法建築になってしまった物件）

上記のような「訳あり物件」は入居者に敬遠されてしまうことも多いので、家賃を下げる必要があったり、融資審査に通りづらかったり、売却がしづらいなどさまざまな弊害が生まれます。

売却がしにくい

上述してきたように、何かしらのワケがある激安物件は基本的に金融機関の融資も受けにくい上、投資家からの需要も低いため売却ができなくなるリスクもあります。

売りたいと思っても買主が一向に見つからず保有だけし続けて、固定資産税や都市計画税といった税金だけを払い続けるという状況にもなりかねません。

4. 安物買いの銭失いにならないために！激安不動産投資をしたい人のための心得

激安物件で不動産投資をするのには多くのリスクがありますが、激安戸建てを購入して不動産投資に成功！という人も中にはいます。

安物買いの銭失いにならないためにも、激安物件で不動産投資をする際の注意点を押さえておきましょう。

内覧は必須！室内や周辺環境の調査をしっかりと行う

激安物件を見つけたら、自分自身の足を運んで内覧することは必須です。

戸建てなら建物全体、マンションなら共有部分から専有部分（室内）の隅々までよくチェックする必要があります。

白アリ・地盤沈下・腐食・水漏れなどの瑕疵を確認

建物構造部分が白アリに食われたり、腐食を起こしていないか、建物自体が地盤沈下を起こしていないか、水漏れはないかなど細かい部分まで瑕疵を確認することが重要。

瑕疵担保責任の追及期間（購入後に瑕疵が見つかった場合に契約解除・損害賠償請求などができる期間）売主が不動産業者の場合は2年と決まっています。

個人間取引の場合はもっと短いことも。

分からない部分は業者に質問したり、ホームインスペクション（建物状況調査）を入れて欠陥箇所を明確にすることも検討した方が良いでしょう。

建物のある立地に賃貸需要があるかを調査

不動産投資では建物だけでなく、周辺環境の調査も重要になります。

インターネットで調べることもできますし、駅までのアクセスや周辺施設、治安などを見て賃貸需要があるかを判断してから投資を決めましょう。

物件にかかるコストを計算して利回りを計算する

激安物件を購入する前に、リフォーム代や修繕費はいくらかかるか、結果いくらぐらいで賃貸に出せるかなど、物件にかかるコストも計算して概算の利回りを出しましょう。

購入価格+リフォームや修繕にかかる費用を含めても利回りが高いかつ、十分な賃貸需要が見込め投資する価値があると判断できれば、激安不動産投資をする価値はあります。

物件の「出口戦略」まで見据えて投資を決める

不動産投資において出口戦略、つまり売却は重要であり、「最終的に〇年後ぐらいに〇円ぐらいで売る」「お金を貯めて〇年後に立てなおして、家賃を上げて賃貸に出す」などという目標が必要です。

物件のあるエリアの将来的な資産価値や、長期間家賃収入を得続けていけるような立地なのかを見極めましょう。

 

戸建ての場合は建物を立て直す、マンションの場合はフルリノベーションを加えるなど、自分で資産価値を高める工夫をして再投資をするのか、売却するのかを考えなければなりません。

5. 激安不動産投資は難易度が高い！収益性をよく計算しよう

激安、高利回りで不動産投資ができるとみると非常に魅力的に感じますが、それだけで飛びつくのは危険です。

家賃収入を得ていけるような魅力がある物件かを判断し、かかるコストも計算してから慎重に投資をしなければなりません。

激安物件での不動産投資で収益を上げるためには、一定の知識や不動産運営のノウハウが必要になるため、上級者向けの投資法であることを押さえておきましょう。

 

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