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中古マンション投資で必要な利回りの目安とは|高利回りのマンションの選び方を紹介

比較的安い値段で始められる中古マンション投資は、不動産投資が初めてという方にもおすすめです。

中古マンション投資でまずチェックしておきたいのが「利回り」。

この利回りによって、買った不動産に収益性があるかどうかある程度知ることができます。

しかし利回りをチェックせず割高な物件を選んでしまうと、利益が出るどころか管理費や修理費でマイナスになってしまうことも。

この記事では中古マンション投資における利回りの種類や計算方法、利回りの目安などについて解説していきますので、投資を検討している方はぜひご一読ください。

1. 不動産投資を行う際の中古マンション投資の利回りとは

中古マンション投資で必ず意識しておきたいのが、不動産価格に対する家賃や地代の収入割合のことを指す「利回り」です。

詳しい計算方法については「中古マンション投資を行う上で必要になる利回りの種類と計算方法」をチェックしてください。

この利回り次第ではせっかく中古マンションを買っても利益を得るどころか、マイナスになってしまうこともあります。

中古マンションを購入する際はまずこの利回りをチェックし、きちんと継続して収益を出していけるかどうか考える必要があります。

2. 中古マンション投資を行う上で必要になる利回りの種類と計算方法

中古マンション投資でまず考えなくてはならないのが利回り。

しかし「物件価格に占める家賃などの収入割合」と言っても、その計算方法は様々です。

投資利益を考えるとき、もちろん家賃や地代が影響しますが、それ以外にも税金やローンなど、考慮すべきことはたくさんあります。

以下の利回りの種類では、利回りを計算する際に考慮する要素が異なります。

まずは利回りの種類と計算方法について知り、投資知識を増やしていきましょう。

表面利回りとは

まずは、多くのケースで利用される表面利回りです。表面利回りとは、

(年間家賃収入÷物件価格)×100

で算出されるものです。

具体的には、もし4000万円の物件を購入し、月10万円の家賃収入を得ている場合
(120万円÷4000万円)×100
となり、表面利回りは3%となります。

この表面利回りには税金や管理費などが含まれていませんが、大まかに不動産投資で得られる利益を知ることが出来るので初心者でも利回りを把握しやすいと言えるでしょう。

実質利回りとは

実質利回りとは、表面利回りで使った「年間家賃収入」から、税金や管理費、手数料や火災保険などの支出を引いた額で計算した利回りのことです。

例えば、先ほどの例と同じく購入金額4,000万円で年間家賃収入120万円の物件に毎年管理費、税金などで計20万円の支出がかかっているとすると、

{(120万円-20万円)÷4000}×100

で、利回りは2.5%となります。

実質利回りの方がより詳しく収益の実態を知ることが出来るので、物件購入苗には必ずこの実質利回りまで計算しておく必要があります。

自己資金投資利回りとは

自己資金投資利回りとは、不動産投資に使った自己資金に対する利回りを知るための計算方法です。具体的には

[年間合計賃料収入-(年間支出+年間借入金返済額)]÷投資自己資金×100
=自己資金投資利回り

となり、投資した自己資金が少ないほどこの利回りは大きくなります。

自己資金の額は頭金と諸経費で計算されます。

ローンなど得たお金を除き、物件購入で頭金100万円、諸経費100万円を使い、年間の諸支出が20万円、年間のローン返済額が60万円とすると自己資金投資利回りは

[120万円-(20+60)]÷200×100
=20%

となります(年間家賃収入は120万円として計算しています)。

借入金返済後利回りとは

実質利回りに加え、ローンの返済額を考慮したのもが借入金返済後利回りです。借入後返済利回りは

年間家賃収入-(年間支出+年間借入金返済額)]÷物件購入価格×100
=借入金返済後利回り

で計算されます。もし年間家賃収入120万円、年間支出20万円、年間借入金返済額60万円、物件購入価格4000万円とすると

{120万円-(20+60)}÷4000×100=1%

となります。この値がマイナスになるとローンで物件を購入した際の利益が出なくなってしまうため、中古マンション投資にローンの利用を考えている方は借入金返済後利回りを必ずチェックしましょう。

3. 中古マンション投資における利回りは何%以上あれば儲かっているといえる?

利回りの計算方法については分かりましたが、やはり「どれだけ利回りがあれば投資をすべきなのか」が最も気になるポイントです。

自己資金の額、ローンのプランによっても利回りは大きく異なりますが、表面利回りで考えると都心の中古マンションで5%、地方の中古マンションで10%以上が投資の目安となります。

しかし注目すべきは物件が建っているエリアです。

いくら利回りの数値が良くても入居者がいなければ利益が出ませんので、利回りの数値だけでなく「そのエリアに継続して人が住むかどうか」を重視して物件を選ぶことをおすすめします。

4. 中古マンションを選ぶ際の目安にすべき利回り

中古マンションを選ぶ際、どれくらいの利回りが基本になるのか知っておくことが大切です。

相場利回りを大きく下回る物件を選んでしまうと、利益を出すどころか管理費などで収入がマイナスになることもあります。

ここからは中古マンションや一棟、戸建ての場合に分けて目安となる利回りを説明していきますので、物件選びの前にぜひチェックしてくださいね。

中古マンションの場合の利回り

中古マンションの場合おおよそ都心で5~6%ほどの利回りが平均的です。

そのため高利回りを狙うのであればこの平均を超えた利回りのマンションを選ぶと収入につながる可能性が高いと言えるでしょう。

地方になると利回り10%超の物件もありますが、やはり都心の方が空室率を低く抑えることが出来るため、やはり多少利回りが低めでも都心のマンションを狙った方がよいでしょう。

利回りだけでなく、そのマンションの築年数や周辺環境も考慮しながら中古マンション選びを進めていきましょう。

一棟の場合の利回り

都心部の木造一棟物件の場合、新築で5~6%、中古で6~8%ほどの利回りが平均的です。

マンションとさほど変わらない利回りですが、リフォームやリノベーションが可能であることを考えると賃料が上がりますので、利回り向上のチャンスがあります。

RC造の一棟物件の場合利回りは7~8%ほどですが、まだ売却事例が少ないため投資初心者の方がチャレンジするのは少し難しいかもしれません。

戸建ての場合の利回り

初心者で戸建て物件の投資を考えるケースは多くありませんが、中古戸建てだと値段が極端に安いケースもあり、表面利回り20%超の物件も少なくありません。

しかし安い物件にはリスクが伴いますので、利回りだけ見て決めるのはNGです。

中古戸建の場合リフォームやリノベーションをするのが基本となりますので、その費用を考えつつおおよそ利回り15%ほどを目安に投資先を決めるとよいでしょう。

5. 中古マンションで高利回りが期待できる物件の選び方5つ

中古マンション投資で最も大切なのは、継続して入居者を得ることです。

空室率を下げるには、多くの人に興味を持ってもらえるような魅力的な物件を扱う必要があります。

ここからは中古マンション投資初心者の方に向け、高利回りにつながる物件選びのポイントを解説していきますので、ぜひチェックしてくださいね。

①満室経営ができる物件

特に空室率が家賃収入に直結する中古マンション投資では、「いかにして空室を減らすか」が利回りをアップさせる重要なポイントになってきます。

周辺の騒音など治安が不安なマンションに入る人はそう多くありません。

自分で物件を見た時に「住みたいな」と思えるような場所でなければどれだけ購入価格が安くても利益は出ずらいでしょう。

また、セキュリティ面を気にする人が増えたこともあり、オートロックや防犯カメラの有無も住みやすさに大きく関係してきます。

②マンション周辺の利便性が高い

不便な場所にあるマンションにわざわざ住む人は少ないです。

中古マンションを選ぶ際は「駅から○○分以内」「すぐ近くにバス停がある」などの条件で絞っていくと効率的に利便性の高い物件を洗い出すことが出来ます。

また、近所にスーパーやコンビニがあるかどうかも大切なポイントです。

毎日そのマンションで暮らすことを考えると、日常的に買い物ができる場所は必須だと言えます。

利回りを上げるため、周辺環境を必ずチェックするようにしましょう。

③マンション管理がしっかりとされている

マンションの外観がなんとなく汚い、共用部分がきちんと掃除されていない…そういった物件は入居者が入りづらく、利回り低下につながってしまいます。

外観がきちんと磨かれているか、もしくはリフォームやリノベーションで外観や内装の問題を解決できるのか、きちんと事前に確認しておく必要があります。

また、マンションによっては定期点検がされていないケースもあります。管理形態が信用できるものかどうか自分の目で確かめておきましょう。

④金融機関から融資を受けることができるエリア

中古マンション購入の際、金融機関から融資を受けようと考える方も少なくありません。

特に「自己資金投資利回り」を考えると、自己資金少なめで投資を始められる不動産投資ローンは非常に魅力的です。

しかし金融機関はきちんとローンを返済できそうな物件にしかお金を出しません。そのため人気の低いエリアや資産価値の低い物件についてはローンの申請が通らないケースも十分考えられます。

金融機関に資産価値を認めてもらうには、まず地価の高いエリアで物件を選ぶことが大切ですので、マンションが建つ土地の地価についても調査しておきましょう。

⑤低価格で割安な物件

利回りを計算するうえで、最も大きな影響を及ぼすのが「物件の購入額」です。

安い物件を買って、高い賃料で貸すほど利回りは大きくなりますので、購入段階で安めの物件を選んでおくのも利回りアップに効きます。

しかし、低価格なだけでは空室率が高くなり結局利益が出なくなることも考えられます。

物件を選ぶ際意識しておきたいのが「割安かどうか」。

物件の価値に対して安い物件があれば割安ですので、購入を検討してみてもよいでしょう。

6. 不動産投資の利回りが他の金融資産よりも高い理由

ここまで利回りについて説明してきましたが、実は不動産投資の利回りは他金融資産と比べかなり高いことが多いです。

もちろん物件によって利回りは大きく異なりますが、利回り20%超の物件がかなりの数あるのは不動産業界だけと言えるでしょう。

しかしなぜ、不動産の利回りは高いのでしょうか。

ここからはその理由について見ていきます。

同一物の不存在

他の金融資産、例えば有価証券や金などは全く同じものが世界に複数あります。

しかし全く同じ場所・同じ材料・同じ間取りで建てられた物件はこの世に存在しません。

世界に一つしかないものはその希少価値から自然と価値が高くなります。

また、ほとんど同じに見える物件でも少しずつ価値が変わってきますので、ものによっては高利回りとなります。

土地の管理の必要性

現金や手形などであれば金融機関に預けておくだけで、一切の管理の必要はありません。

しかし不動産の場合、ただ購入しただけでは利益を得ることはできません。

土地や物件を管理したり、賃貸人の募集をしたりなど、不動産管理には想像以上に手間がかかります。

購入者が手間を負担しなければならないという点で、不動産の利回りは高めに設定されているのです。

資産としての安定性

現金であれば1万円は1万円の価値を持ち、時間が経ったからと言って大きく価値が下がることはありません。

しかし不動産を2,000万円で購入したとしても、売る時にはその半分、時には半分以下の価値にしかならないこともあります。

不動産は社会情勢やその土地周辺の価値によって大きく売値が変動します。

そういった点から不動産の安定性が低くなり、その分利回りが高めに設定されているのです。

土地としての固定制

不動産はお金のように簡単に持ち運びできません。

一度建ててしまったものはそう簡単に動かせませんし、たとえ移転したとしてもその物件は今までと異なる資産価値を持つようになります。

そのためたとえその不動産が建っている場所に何かあったとしても、不動産の価値が変化していくのをそのまま見守るしかありません。

資産としての換金性

現金など他の金融資産の場合、同じ時代であれば一定の価値を持っているのですぐに別のものに変えることが出来ます。

しかし不動産の場合、物件によってはいくら探しても買い手が見つからない場合もあります。

さらに順調に買い手が見つかった場合でも、不動産をお金にするまでにはかなりの時間がかかるでしょう。

不動産は他のものに交換しづらいリスクがあるため、そのぶん利回りが高くなっています。

7. 中古マンション投資で利益を上げるには利回りが大切!

中古マンション投資をするうえで必ず注目したいのが利回りです。しかし投資初心者の方にとって「どの物件に収益性があるのか」「正確な利回りを出すにはどうしたらいいか」全て一人で考えるのは大変です。

不安な中古マンション投資、専門家に相談してみてはいかがでしょうか。MIRAIMOでは不動産投資初心者の方に向けたセミナーや個別相談を行っています。

実際の物件を紹介することもできますので、ぜひ当サイトよりセミナーに参加してみてくださいね。

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