中古マンション投資でもローンは使える?押さえておきたい不動産投資ローンのポイント3つ

中古マンションは新築に比べ価格が安いことから高利回りにつながりやすく、マンション投資経験者の方であれば大きく稼げる可能性があります。

しかし中古マンション投資にもある程度まとまった予算が必要ですので、「ローンを組んでマンション購入をしたい」と考えている方も多いでしょう。

この記事では「中古マンション投資でローンは組めるのか」「そもそも不動産投資ローンとは何か」これから中古マンション投資を始めたい人に向けて解説しています。

1. 中古マンション投資でもローンは使える!

住宅投資用のローンというと新築の物件に向けた物ばかり…と考えている方も少なくありませんが、中古マンション投資の場合も不動産投資ローンを組むことはできます。

しかし新築に比べ中古物件は審査基準が厳しくなりがちですので、物件によってはローンが組めない場合もあります。

審査が厳しくなる2つの理由

中古マンション投資の際にもローンを組むことは可能ですが、中古ならではの問題で審査が難しくなるケースも少なくありません。

①収益性の低下|入居率と賃料

中古マンションと言うと一般的には築年数20年以上の物件を指します。

しかし賃貸の入居希望者に人気なのは新築~築10年ほどの築浅物件になりますので、どうしても中古マンションでは入居者の確保が難しくなってしまいます。

また、中古マンションの場合設備の古さから賃料を下げる必要が出てきます。

いくら安く購入しても、入居者が少なく賃料が低ければなかなか収益性は上がりません。

②担保価値の低さ|耐用年数

築年数20年超の物件の場合、心配なのが物件の耐用年数です。

一般に木造住宅の場合は22年、RC造(マンションなど鉄筋コンクリート造の建物)の場合は47年が耐用年数となっていますので特に木造の場合、すでに耐用年数を超えているというケースもあります。

また、RC造の場合にも購入した時点で耐用年数が半分ほど終わっていますので、建物の担保価値は新築と比べ大きく下がってしまいます。

2. 不動産投資ローンとは①|概要

中古、新築問わず不動産への投資で広く利用されるのが不動産投資ローンです。

不動産投資ローンとは、その他の通り不動産投資のために作られた金融商品。

主に銀行などの金融機関でローンを組むことができますが不動産投資ローンの場合、空室が続き返済能力が無くなれば、最悪の場合自己破産などのリスクもあります。

しかし不動産投資ローンの利用にはメリットもあります。

もっとも大きなメリットは自己資金が少ない場合でも物件の購入ができること。

購入資金が少なくても、いい物件に投資できるチャンスを逃しません。

住宅ローンとの違い

一般的にローンと言うと住宅ローンを思い浮かべる方が多いため、「不動産投資ローンは住宅ローンなどと何が違うの?」とお思いの方もいるでしょう。

不動産投資ローンは「不動産に投資する事業」という目的のみに使えるローンで、基本的には家賃による収益から返済金を支払います。

また、審査でチェックされるポイントも住宅ローンと大きく異なる点が。

不動産投資ローンでは「事業の採算性」「物件の価値」などが重視されるのに対し、住宅ローンの場合個人的に住む家を購入するためのローンになりますので、基本的に安定した収入さえあればローンを組むことができます。

そのため現在安定した収入のある方でも、不動産投資ローンは組めないというケースは発生します。

3. 不動産投資ローンとは②|金利と相場

次に知っておきたいのが不動産投資ローンの金利とその相場です。

不動産投資ローンのプランは各銀行や信用金庫ごとに様々ですが、選び方によっては金利で損をしてしまう可能性もあります。

ここからは2つの金利型に関する基本的な知識や相場について紹介していきますので、事前にチェックしておきましょう。

不動産投資ローンの金利型は2つ

金融機関ごとに不動産投資ローンの金利は様々ですが、大きく分けて2つの金利型があります。

それぞれの特徴やメリット・デメリットを理解し、投資に生かしていきましょう。

変動金利型

変動金利型では定期的に支払う金利が変動します。

金利については半年に1度、返済額については5年に一度見直されますので、金融情勢によっては返済額が大きく変動することも考えられます。

もし金利が大きく下がれば返済額が減り、得をするケースもありますが、逆に変動金利型の場合は金利が契約時より上昇してしまう可能性もあります。

しかし、たとえ金利が上昇しても支払う額は最大でも返済額の25%増までとなっています。

そのため金利が急騰した場合でも、上限なく金利を支払い続けるという事態にはなりません。

固定金利型

固定金利型の場合、特約などが無ければ返済終了まで金利が変化しません。

そのため金利が減った場合でもその恩恵を受けることはできませんが、借り入れ後に金利が急騰することもありませんので予定通りに返済を行うことができます。

不動産投資ローンの金利相場

変動金利型と固定金利型、最も気になるのは「それぞれの金利の目安」ですよね。

ここからは両方の金利相場についてご紹介していきますので、投資前にぜひチェックしてください。

変動金利型の相場

変動金利型の場合、おおよそ2~15%ほどと、金融機関によってかなり幅があります。

不動産投資ローンを組む際には各銀行を比較し、自分に合ったプランを選びましょう。

固定金利型の相場

固定金利型ではおおよそ1.25%~2.75%ほどとなっており、金融機関による金利の差は少なめです。

しかし固定金利をいつまで続けるかによってその金利が変わることもあります。

例えばオリックス銀行の場合3年固定特約型で年2.3%、5年固定特約型で年2.5%の金利となっています。

不動産投資ローンの金利やおすすめの銀行については以下の記事で詳しく解説しています。

関連記事【2018年版】不動産投資ローンの金利相場|低金利で借りるための実践的な方法とは

2018.09.21

4. 不動産投資ローンとは③|借り入れまでの流れ

ここからは実際に不動産投資ローンを組む際の流れを見ていきますので、ローンの申請を検討している方はぜひチェックしてください。

①ローン申請の準備をする

ローン申請で重要なのは事前準備です。金融機関によっても異なりますが、基本的に必要なのは、

  • 登記簿謄本
  • 物件概要書
  • キャッシュフロー試算表
  • 物件取得関連費用概算表
  • 固定資産税評価証明書
  • 公図
  • 住宅地図
  • 販売図面
  • 建物図面
  • 物件写真
  • 取引事例

などの物件に関する書類に加え、

  • 源泉徴収票
  • 確定申告書
  • 給与明細

など給与額が分かるものです。さらに審査を受けるにあたって

  • 返済予定表
  • 保有資産の一覧

など返済に関わる書類も必要です。

また、

  • 運転免許証
  • 保険証
  • 住民票
  • 印鑑証明書

などの書類が必要となる場合もありますので、金融機関の公式ホームページなどから事前に確認しておきましょう。

②申し込み手続きをする

書類をそろえたら、次は審査の申し込み手続きをします。

基本的には金融機関の窓口で直接申し込むことになりますが、代理申し込みが出来る場合もあるので各金融機関に確認をとるようにしましょう。

③金融機関|審査を行う

申し込み後、金融機関が審査を行います。

審査の期間は数週間~1カ月ですが、書類に不備などがあった場合は再提出となることもあります。

④金融機関|審査結果を報告する

金融機関から審査の結果が出ます。

無事審査に通過すれば融資決定の通知を受け取ることができます。

⑤融資手続きを行う

審査に通過したのち、金融機関とローン契約を行います。

ローン契約の内容は主に「抵当権設定契約・根抵当権設定契約」「金銭消費賃貸契約」「団体信用生命保険」の3つとなります。

5. どの銀行でローンを組めばいいか分からない…|プロの力を借りよう!

ここまで説明した中古マンションへの不動産投資ローンですが、一体どの銀行でローンを組めばいいのか分からない…という方も多いでしょう。

銀行選びで失敗しないためには、不動産投資についてプロから教えてもらえるセミナーへの参加がおすすめ。

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