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不動産投資で中古ワンルームマンションは儲かる?|失敗パターンから成功ポイントを解説

サラリーマンの副業として、不動産投資の中でも中古ワンルームマンションが人気を集めています。

中古ワンルームは実物不動産投資の中でも少額で購入することができ、投資初心者には比較的始めやすい投資と言われているのはご存知でしょうか。

 

そこで、今回は中古ワンルーム投資は結局、投資として儲けることができるのかということを検証、

また、中古ワンルームマンション投資での失敗パターンから成功ポイントを見出していきます。

不動産投資に興味のある方は一読の価値ありです。

1. 不動産投資での中古ワンルームマンションは結局儲かるの?

不動産投資での中古ワンルームマンションは結局儲かるの?

せっかく投資をするなら、利益が見込める物件に投資したいですよね。

中古ワンルームマンション投資で収益を上げることはできるのかということをご紹介します。

中古ワンルームマンションのみでは大きな利益を得ることはできない

結論から申し上げますと、中古ワンルームマンション投資一室のみで大きな収益を上げることはできません。

上手く投資しても、キャッシュフローはわずかなものになります。

ローンの返済中はほとんど手元に残らない

大半の方が、金融機関から融資を受けてマンションを購入します。

よって毎月得られる家賃収入からローン返済をしなければなりません。

特に中古物件になると、設備投資などもあり、最初のうちは手元にお金が残らずマイナス経営になることもあり得ます。

ローンを完済するまでは手元に残るお金はわずかなものになるでしょう。

投資物件を複数所有することで儲けることが出来る

マンション投資において、多くの儲けを出すためには物件の複数所有が必要不可欠です。

中古ワンルームマンションのように少額でできるマンションから投資を始め、

2戸目、次は一棟投資…と不動産投資の規模を拡大していくことで初めて「儲かる」と言えるでしょう。

東京の中古ワンルームの利回りはどれくらい?

MIRAIMOでは、中古ワンルームマンション投資をするなら東京を中心とした首都圏での投資をおすすめしています。

2020年4月実施の不動産投資家調査による、首都圏のワンルームマンション投資(一棟)の利回りの平均は以下の通り。

エリア 期待利回り※
東京城南エリア
(目黒区・世田谷区周辺)
4.2%
東京城東エリア
(墨田区・江東区周辺)
4.5%
埼玉
(さいたまエリア)
5.2%
千葉 5.2%
横浜 4.9%

※期待利回り…投資金額に対して、期待する収益の割合

参考:第42回不動産投資家調査

東京では4%前後の利回りで取引されており、利回りは低いですが、首都圏のワンルームは根強い需要があるため、安定した収益を見込めるでしょう。

関連記事ワンルームマンションで利益が出る利回りは?|相場や高利回り物件を探す方法を解説

2019.01.31

新築ワンルームマンション投資との比較

中古ワンルームマンションと新築ワンルームマンション投資を比較してみましょう。

物件価格や利回り

中古マンションの方が価格が下がる分、利回りが高くなる傾向に。

新築マンションより物件数も多く、築年数や設備も幅広くなります。

ワンルームマンションを選ぶ際は利回りだけでなく、かかってくるであろう修繕費用やリフォーム代も見越して投資を決めましょう。

選択肢の多さ

新築ワンルームマンションに比べ、中古ワンルームマンションは幅広いエリアにあるため、選択肢が多くなります。

現在新築ワンルームマンションは建築規制がかかっていることもあり、建設されているエリアが限られてきているのです。

需要の高さ

新築ワンルームと中古ワンルームを比較すると、新築の方が需要が高い傾向にあります。

主な理由は内部設備です。

例えば築年数が経っているワンルームマンションは風呂トイレが一緒のユニットバスが多いですが、現在は風呂トイレ別の物件を希望する人が増えています。

新築・中古問わず、投資物件を選ぶ際は「賃貸需要」を考えましょう。

物件が孕んでいるリスクの分かりやすさ

中古物件に関しては過去の運用データがあるため、不動産投資を有利に運ぶことができます。

過去の賃料推移・トラブル・修繕履歴などからリスク対策ができることは、新築マンションにはないメリットです。

中古ワンルーム・新築ワンルームマンション投資は、一概にどちらが儲かるとは言えません。

双方にメリット・デメリットがあり、適した物件・金融機関は個人個人の条件によってさまざまだからです。

2. 中古ワンルームマンションでの不動産投資で失敗してしまうパターン

中古ワンルームマンション投資で失敗してしまうパターン

中古ワンルームマンション投資の成否の定義として、

売却時に損失が確定すると「投資失敗」。利益が確定した時に「投資成功」となります。

失敗対策として投資に失敗した方の失敗例を読む事はとても大切。

今の時代はインターネットに投資の失敗談や成功談がとても多くアップされているので、確実に投資を成功させるためにも、失敗してしまうパターンを事前に理解しておきましょう。

需要が少ない投資物件を購入してしまった

中古ワンルームマンション投資は物件選びが肝心。

下記のように需要が少ない投資物件を購入してしまい、失敗してしまう人は数多くいます。

  • 最寄り駅から都市部主要駅へのアクセスが悪い
  • 駅までのアクセスが悪い(徒歩10分以上)
  • 周辺に施設が少ない(スーパーや病院など生活を便利にする施設)
  • 専有面積が狭すぎる(15㎡未満)

設備が古い場合はリフォームをすれば済む話ですが、専有面積やアクセスは変えようがありません。

不動産は全てが安かろう悪かろうではありませんが、値段の安さや利回りだけで購入を決めてしまうのは危険です。

金融機関や借入条件の選択を間違えて失敗

ローンの借り入れ条件で投資の成否は決まってきます。

金融機関の選定が甘く、高金利や不適切な返済期間設定をしてしまったせいで、毎月の返済が厳しくなり、失敗してしまうケースもあります。

金利が1%でも違うだけで、月々の返済計画に大きな影響を及ぼし、最終的な返済総額に数百万円の違いが出てくることも。

また、借入期間が短ければ短いほど支払総額は減るものの、月々の返済額が増えます。

金融機関の選定や借り入れ条件もよくよく検討する必要があるでしょう。

管理会社の対応が悪く失敗

購入したマンションの管理を委託した管理会社の対応が悪く失敗してしまうケースも。

管理会社の業務は

  • 入居者募集
  • 入居者対応
  • 清掃・修繕・リフォーム対応

など多岐にわたりますが、入居者が退去してしまってから募集までの対応が遅かったり、オーナーに無断で修繕やリフォームをしてしまったり、ずさんな管理をしているなど、対応が悪い管理会社を選ぶと失敗するリスクが高くなります。

管理会社の対応の善し悪しは空室リスクに関わり、結果マンション投資の収益に大きく関わってくることに。

3. 中古ワンルームマンションでの不動産投資で成功するためのポイント3つ

中古ワンルームマンション投資で成功するためのポイント3つ 

成功するためのポイントを押さえておけば、中古ワンルームマンション投資で収益を上げることができます。

成功するためには

  1. 収益性の高い投資物件を購入する
  2. 自分に合った金融機関で適切なローンを組む
  3. 適切な物件管理ができる会社に管理委託する

の3ポイントが必要です。それぞれ詳しく解説しましょう。

投資物件の状態をチェックする

中古ワンルームマンション投資で成功するには1にも2にも投資物件によります。

よって、購入段階でよく精査し、ベストな中古ワンルームマンションを選びましょう。

賃貸ニーズが高い物件か

マンション投資は、入居者ありきで成り立つものなので、「賃貸ニーズ」は非常に重要。

特にワンルーム投資は単身者需要があるかどうかが重要になります。

  • 駅からのアクセスは良いか
  • 物件周辺の土地の人口が増えているか
  • 企業が集まっているか
  • 利便性は高いか

など人が集まる好条件のところに建つ物件は賃貸需要が少なくなる危険度は低いでしょう。

そのため、賃貸需要が見込める物件を選ぶことが大切になってきます。

新耐震基準を満たしているか

地震による建物倒壊リスクを防ぐためにも、地震により強い新耐震基準のマンションを選びましょう。

地震による被害対策のために建築基準法が改正され、新耐震基準が定められました。

その建築基準法が改正された1981年6月以前に建築確認を受けた物件は耐震基準を満たしていないため、地震のリスクが大きくなってしまいます。

新築マンションにおいては、上記のように新耐震基準に合格している建物なので、地震による被害はほぼ無いであろうと考えられますが、中古マンションの場合は築年数をしっかりとチェックするのが重要に。

投資物件のメンテナンス状態

中古マンションでは、物件自体や設備のメンテナンス状態をよくチェックしましょう。

いくら利回りが高くても、設備が老朽化していたり、内部が入居者に古いと思われると、

空室の原因になったり、高額な修繕費用がかかるリスクがあります。

自分に合った金融機関や借り入れ条件の選択をする

上述した通り、融資を受ける金融機関もマンション投資においては重要事項となります。

自分の条件で融資が受けられるようなできるだけ低金利の金融機関を探し、

ローンの返済計画を含めた投資計画に沿って、適切な借り入れ条件(金利型や借入期間など)を選択しましょう。

マンションの管理を委託する管理会社の確認をする

ワンルームマンションの運用を任せる管理会社の調査も怠ってはいけません。

不動産投資に関する戦略や入居者付けする力を持っているか

不動産投資に関するノウハウや入居者づけしてくれる能力をしっかり持っているか、積極的に戦略を立ててくれるかというのもチェックポイントです。

管理会社自ら

  • こういう条件にすれば入居者がつきやすくなりますよ
  • リフォームを加えた方が空室リスクが下がるかもしれません

と、オーナーに寄り添った提案を自らしてくれる管理会社を選ぶべきです。

トラブル対処能力があるか

家賃滞納や入居者からのクレームなどを適切に対応してくれる管理会社を選ぶことも重要です。

電話口での対応が良い、入居者のクレームにも迅速かつ丁寧に対処してくれるなど、

入居者に長く入居してもらうために、対応力もよく見ましょう。

4. 中古ワンルームマンションでの不動産投資は手法次第でよくも悪くもなる

中古ワンルームマンション投資は、不動産投資の中でも比較的始めやすいと言われていますが、誰もが成功出来るわけではありません。

ただ、しっかりと計画を練ってから始めることで「こんなはずではなかった!」という失敗を減らすことも可能なのです。

 

ただ、なかなか一歩が踏み出せず、失敗することを恐れて始められないでいる方もきっといるでしょう。

マンション投資に対する不安を取り除くためにもプロの手を借りるのも一つの案です。

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