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不動産投資を中古ワンルームで行う時の注意点とは?|物件を選ぶ前におすすめしたい3つのこと

不動産投資はミドルリスク・ロングリターンで、投資初心者には比較的始めやすい投資と言われています。

不動産投資は、

  • ワンルームマンション投資
  • 戸建て投資
  • 一棟アパート投資
  • 一棟マンション投資
  • テナントビル投資
  • 民泊や簡易宿泊所投資

など種類は豊富。

その中でも、サラリーマンの副業として中古ワンルームマンション投資が人気を集めています。

そこで、今回は中古ワンルーム投資を行う際の注意点について解説していきましょう。

1. 不動産投資を中古ワンルームで行う時の7つの注意点

不動産投資を中古ワンルームで行う時に、注意しなければならないことが7つあります。

その7つの注意点とその対策について見ていきましょう。

①収益を得られる年数が短い

新築のワンルームに比べて中古ワンルームは、既に築年数が経っているため入居者に貸し出す年数が短くなってしまいます。

利回りだけを考えて投資物件を選んでしまうと、入居者がなかなか見つからないという窮地に陥ってしまいがちです。

需要が見込める物件を選ぼう

  • 物件周辺の土地の人口が増えているか
  • 企業が集まっているか
  • 利便性は高いか

など人が集まる好条件のところに建つ物件は賃貸需要が少なくなる危険度は低いでしょう。

そのため、そういった賃貸需要が見込める物件を選ぶことが大切になってきます。

東京の中古ワンルームの利回りはどれくらい?

2018年における首都圏のワンルームマンションの平均利回りは、新築で4%前後。

中古ワンルームにおいては、新築と同様に利回りが下降傾向にあり、都心6区の物件では4%~5%となっています。

関連記事ワンルームマンションで利益が出る利回りは?|相場や高利回り物件を探す方法を解説

2019.01.31

②管理費や維持費が掛かる

マンション経営を行うのに、管理費や維持費は必須の費用。

新築マンションの場合は、マンションを健全な状態でキレイに保つために、マンションの購入者に修繕積立基金という費用が掛かります。

マンションは建ててから10年程で大規模修繕を行う場合が多く、この修繕積立基金が充当されるのです。

反対に中古マンションの場合は、この修繕積立基金の支払いはありません。

リフォームが必要なことも

築年数が古くなるにつれ、家賃相場はどんどん下がっていくのが一般的です。

ですが、「時代に合った使いやすい間取り」「設備が新しくなっている」などリフォームやリノベーションをしてプラスの要素を上げていくことで、同じ築年数の物件よりも高い家賃設定が可能になるケースもあります。

③地震リスクが大きい物件もある

世界有数の地震大国とも呼ばれる日本では、たびたび大地震が発生しています。

そういった地震による被害対策のために建築基準法が改正され、新耐震基準が定められました。

その建築基準法が改正された1981年よりも以前に建てられた物件は耐震基準を満たしていないため、地震のリスクが大きくなってしまいます。

新築マンションにおいては、上記のように新耐震基準に合格している建物なので、地震による被害はほぼ無いであろうと考えられますが、中古マンションの場合は築年数をしっかりとチェックするのが重要に。

耐震基準をチェックしよう

新耐震基準では、新しく建物を建てるときは許容応力度計算(※1)と保有水平耐力計算(※2)を必ず行わなければならないという項目が定められています。

そのため、新耐震基準にもとづいて建てられた家は、震度5程度の地震が起こってもほとんど損傷を受けないようになりました。

そういったことからも、新耐震基準を満たしているかをチェックすることはとても重要なことなのです。

※1 許容応力度計算..建物を構成している建築材の各部が損傷を受けない最大の力のこと

※2 保有水平耐力…建物の水平方向における耐久力のこと

④瑕疵物件の可能性がある

誰もが懸念してしまうであろう心理的瑕疵の物件には、

  • 過去に自殺があった
  • 殺人があった
  • 事故や事件などによる死亡があった
  • 周辺に暴力団等の事務所がある

などいくつかあげられます。

この心理的瑕疵物件かどうかの判断には、ハッキリとした基準が設けられていないのですが、不動産業界の中では自殺や殺人があった場合、マンションの上下と両隣の4部屋も心理的瑕疵物件に当たるとされているようです。

中古の場合はこういった心理的瑕疵の心配がありますが、新築においては心配することのない問題になります。

告知義務!違反はないかチェックしよう

上記のような物件を「心理的瑕疵」と言い、物件の所有者は契約相手に対し、事故物件であることとその内容を説明しなければならない「告知義務」があります。

告知義務を怠り説明をしなかった場合には、契約後、契約相手から損害賠償請求をされたり契約を解除されるトラブルになるので、契約時にはしっかりチェックしましょう。

⑤入居者がいる場合は中を確かめられない

新築であれば誰も入居者の居ない状態なので、内見した上で購入を検討することが可能ですが、中古で購入する場合はそうはいきません。

外観のエントランスや階段、駐車場などはしっかりと清掃されているか、という程度くらいであればチェックも可能でしょう。

しかし、内装については水回りや壁など、気になる部分のチェックは不可能です。

マンションによっては修繕工事などを行っていないケースもあるので、建物管理会社が発行する重要事項調査報告書などでチェックする必要があります。

属性や現在の家賃をチェックしよう

長期にわたって入居者が住んでいる場合は、マンションの相場家賃よりも高い家賃で住んでいることになります。

このように高い家賃のまま入居していた方が退去してしまった場合には、原状回復費や設備修繕費なども掛かってきますし家賃も収入も減ってしまうので、最低でも家賃が6万円以上を確保出来る物件を選ぶのが得策でしょう。

⑥購入した価格では売却できない

新築マンションはキャピタルゲインを狙うのには向かず、どちらかと言えば中古マンションの方がキャピタルゲインを狙うのには向いています。

ですが、建物は時間の経過で劣化しますし、築年数が長くなれば集客力も乏しくなるため、買った時よりも売る時の方が安値になってしまいます。

しっかりと出口戦略を練ろう

不動産を購入する際には必ず出口戦略を検討しておきましょう。

出口戦略というのは、

  • 不動産を購入後に売却するか
  • 所有し続けるのか
  • 建物を壊して土地を売却するのか

というような投資を切り上げるタイミングを考えておくということです。

⑦必ず節税効果があるわけではない

不動産には税金上の優遇措置が色々とあり、相続税であれば2割3割、時には8割も価値を下げて税金計算が出来ることもあります。

賃貸不動産においては、赤字になれば他の所得と相殺して税金が安くなる場合もあるのです。

ですが、こういった節税対策が必ずしも該当するわけではないので、シッカリと税金に対する知識を得る必要があります。

相続税対策は物件評価額もチェックしよう

不動産は一つの土地に対して

  1. 時価(実勢価格)
  2. 公示価格
  3. 基準価値
  4. 路線価
  5. 固定資産税評価額

の5つの価値がつけられ、毎年、国土交通省・都道府県・国税庁・市町村から公表されます。

土地の評価額は、公示価格の70%目安。

時価は、固定資産税評価額÷0.7。

家屋の評価は、新築の場合で建築費の約50%~70%となります。

2. 物件を選ぶ前におすすめしたい3つのこと

不動産投資を始める時は、まず物件選びから始めることになりますが、その時に身につけておきたい心構えや準備について3つのおすすめポイントをお伝えします。

①中古ワンルームマンション投資の失敗例をチェックする

中古ワンルームマンション投資の成否の定義として、

損失が確定する時に「投資失敗」。

利益が確定した時に「投資成功」となります。

失敗対策として投資に失敗した方の失敗例を読む事はとても大切です。

今の時代はインターネットに投資の失敗談や成功談がとても多くアップされているので、確実に投資を成功させるためにも、失敗例を事前に理解しておきましょう。

②中古ワンルームマンション投資をしている人のブログを読む

不動産経営のブログを書いている人がとても多くいます。

現在、ブログを更新しているということは現在進行形で不動産投資、不動産経営をしているということ。

ブログを読む事でリアルタイムに近い情報と知識を得ることが出来るでしょう。

中古ワンルームマンション投資に関する本を読む

中古ワンルームマンション投資に関する本も色々と出版されているので、そういった本を読んで投資にまつわる知識を得ることも一つではないでしょうか。

おすすめしたい本をいくつかピックアップしてご紹介していきます。

東京オリンピック直前版”中古ワンルームマンション”投資の秘訣!

 初心者が「東京オリンピック」以降まで儲ける投資法など、来年に迫る東京オリンピックに向けての中古ワンルームマンションの投資法を綴っています。

投資ワンルームマンションをはじめて売却する方に必ず読んでほしい成功法則

 第1章「事例から知るワンルームマンション売却の成功、失敗の法則」

第2章「知っておきたいワンルームマンション売却の基礎知識」

第3章「気を付けたいワンルームマンション売却の会社選び」

の3章からワンルームマンションの売却について綴られています。

貯蓄なし経験なし度胸なしのあなたでもできる都内築浅ワンルームマンション投資

都内でワンルームマンション投資を考えている方におすすめ。

「投資」に踏み出す勇気がなくても「守りの資産」=「築浅ワンルームマンション」を購入することで確実な資産形成ができる方法を提示している本です。

3. 中古ならではのリスクを抑えてマンション投資を成功させよう!

中古ワンルームマンション投資は、不動産投資の中でも比較的始めやすいと言われていますが、誰もが成功出来るわけではありません。

デメリットも多くありますし、しっかりとした準備や出口戦略を練ってから始めることで「こんなはずではなかった!」という失敗を減らすことも可能なのです。

失敗することを恐れて始められないでいる方もきっといるでしょう。

そういった方は不安を取り除くためにもプロの手を借りるのも一つの案です。

MIRAIMOではオンラインによる相談を受け付けていますので、利用されてみてはいかがでしょうか?

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